Cassazione n. 16433/2026

roncelli Mario, rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la SENTENZA della Corte d’appello di Bologna, n. 1901/2020 del 3luglio 2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026Data pubblicazione 27/05/2026SVOLGIMENTO DEL PROCESSOMario Baroncelli ha convenuto in giudizio il fratello [OSCURATO:PERSONA] che:il 18 luglio 1998 era deceduta la madre [OSCURATO:PERSONA];ne aveva accettato l’eredità con atto del giorno 8 aprile 2004;[OSCURATO:PERSONA] e i suoi figli, invece, vi avevano rinunciato;sua madre aveva alienato in vita due immobili al fratello;tali vendite erano donazioni simulate e ledevano la sua quota di legittima.Ha chiesto, pertanto, quale legittimario, l’accertamento della nullità assolutadelle vendite e delle donazioni dissimulate e la conseguente assegnazione deibeni ereditari, tenendo conto del suo diritto all’accrescimento.Il convenuto ha chiesto il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, hadomandato:il riconoscimento del diritto di ritenzione delle donazioni ex art. 521 c.c.;il riconoscimento in suo favore della metà del patrimonio della defunta ai finidella ritenzione;l’applicazione dell’art. 799 c.c.;l’acquisto per usucapione dell’immobile di Marina di Ravenna;in subordine, la divisione del compendio.Il Tribunale di Bologna, con sentenza n. 3257/2012, ha rigettato le domandeMario Baroncelli ha proposto appello.Controparte ha proposto appello incidentale, avente ad oggetto le domandeassorbite in primo grado, stante l’esito favorevole del giudizio.La Corte d’appello di Bologna, con sentenza n. 503/2018, ha dichiarato lanullità della sentenza di primo grado e dei seguenti atti: a) atto a rogito notaioGiorgio Mirri di Ravenna del 07.06.1979 rep. 27833/matr.2378; b) atto a rogitoNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026Data pubblicazione 27/05/2026notaio [OSCURATO:PERSONA] di Rimini del [OSCURATO:DATA_NASCITA] rep. 34929/racc.1128,limitatamente alla compravendita di cui all’art. 2 del medesimo.Pertanto, accertatane la qualità di erede della signora Vittoria o VittorinaBartolucci, deceduta il 18.07.1998, ha assegnato la piena proprietà dei seguentibeni a [OSCURATO:PERSONA]:a) porzione di fabbricato nel condominio posto nel Comune di Ravenna -località Marina di Ravenna, viale della Pace n. 170/19 e, più precisamente,appartamento al quarto piano di vani utili tre e accessori, con vano di servizio alpiano terra, distinto al NCEU del Comune di Ravenna al foglio 4, mappale 548,sub. 19, cat. A/4, cl. 4, vani 4,5;b) quote immobiliari di 1/3 su appartamenti e negozi siti nel Comune diRavenna, via di Roma, distinte al NCEU del Comune di Ravenna, tutti al foglio- mappale 342, sub. 3, cat. A/4, cl. 3, vani 4,5;- mappale 342, sub. 4, cat. A/4, cl. 3, vani 4,5;- mappale 342, sub. 5, cat. A/4, cl. 3, vani 3;- mappale 342, sub. 1, cat. A/2, cl. 3, vani 1;- mappale 342, sub. 7, cat. C/1;- mappale 342, sub. 8, cat. A/2, vani 2,5;- mappale 374, sub. 1, cat. C/1;- mappale 374, sub. 4, cat. C/1;- mappale 374, sub. 5, cat. C/1;- mappale 342, sub. 2, cat. A/2, cl. 4, vani 7,5;- mappale 342, sub. 6, cat. A/2, cl. 3, vani 7 (graffata con particella 374,sub. 3).Infine, ha rimesso la causa in istruttoria per procedere alla divisione delcompendio immobiliare rimasto in comunione (ossia quello sopra indicato subCon sentenza n. 1901/2020, la Corte d’appello di Bologna, definitivamentepronunciando, ha rigettato la domanda di divisione.Numero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026Data pubblicazione 27/05/2026Roberto Baroncelli ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.[OSCURATO:PERSONA] si è difeso con controricorso.La Procura generale ha depositato memoria scritta, chiedendo l’accoglimentodel terzo motivo.Le parti hanno depositato memorie.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2909 c.c.e in relazione all’art. 324 c.p.c. in quanto la sentenza parziale n. 503/2018 dellaCorte d’appello di Bologna avrebbe accolto la domanda di divisione e, sul punto,si sarebbe formato il giudicato.La censura è infondata.Al riguardo, si osserva che la sentenza n. 503/2018 della Corte d’appello diBologna, nel rimettere la causa in istruttoria per procedere alla divisione delcompendio immobiliare di cui al punto III - lett. b) del dispositivo, hasemplicemente dato seguito al disposto dell’art. 785 c.p.c., in base al quale “Senon sorgono contestazioni sul diritto alla divisione, essa è disposta con ordinanzadel giudice istruttore; altrimenti questi provvede a norma dell’articolo 187”.Come è noto, il giudizio divisorio si svolge in due fasi:la prima, regolata dalla norma in esame, tende a verificare il fondamento deldiritto di ciascuna parte in causa, nella qualità di comunista, a conseguire ladivisione;la seconda mira ad attuare questo diritto tramite la formazione delle porzionicorrispondenti alle quote dei singoli comunisti e la loro attribuzione.La giurisprudenza ha già chiarito come sia perfettamente valida la divisionedisposta dalla corte con sentenza anziché dal giudice istruttore con ordinanza,pur non essendo state sollevate contestazioni in ordine al diritto di divisione edall'attribuzione delle quote secondo il progetto predisposto dal consulentetecnico (Cass., Sez. 2, n. 13205 del 25 maggio 2017).Numero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026La tesi del ricorrente, secondo la quale la sentenza n. 503/2018 della CorteData pubblicazione 27/05/2026d’appello di Bologna precluderebbe il rigetto, in concreto, della richiesta divisoriadelle parti, quindi, non ha pregio, in quanto il giudice del merito non ha risoltoun contrasto ai sensi dell’art. 785 c.p.c., ma si è semplicemente limitato arilevare che, visto l’esito della decisione sulle altre domande, diveniva attuale ladomanda di divisione; in altre parole, non avendo la corte territoriale risolto unalite sul diritto alla divisione, non poteva porsi un problema di formazione delgiudicato in ordine alla relativa domanda, tale da precludere al giudice di trarrele conseguenze di legge dalle caratteristiche dei beni de quibus.Ciò è stato ben chiarito nella sentenza n. 503/2018 (la motivazione dellaquale, poi, neppure è stata riportata, almeno in sintesi rilevante, nell’atto diimpugnazione), ove è scritto, come rilevato dal controricorrente, che il giudicedecideva “in via definitiva su tutte le domande salva quella di divisione”.2) Con il secondo motivo il ricorrente contesta la violazione e falsaapplicazione dell’art. 40, comma 2, legge n. 47 del 1985 in quanto il CTU avrebberilevato che le difformità edilizie rilevate potevano essere rimosse o previoesperimento di procedura di sanatoria edilizia o previo ripristino dello status quoante. Sostiene che la normativa applicabile prevedeva che “Per le opere iniziateanteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza ediliziapuò essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dalproprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’art. 4 della legge 4gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1°settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stessodetta dichiarazione figurava all’art. 4 del contratto di vendita - permuta 17 aprile1989 a ministero dott. [OSCURATO:PERSONA].La censura è fondata.La normativa qui rilevante è la legge n. 47 del 1985, la quale ha dispostoche “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggettotrasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali,relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigoreNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi nonData pubblicazione 27/05/2026risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione adedificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. Talidisposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di dirittireali di garanzia o di servitù”.Analogamente ha previsto il successivo art. 40, comma 2, che, in relazioneagli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferitia costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge stessa, haprevisto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante la licenza ola concessione in sanatoria (che la legge introduceva), la domanda diconcessione corredata dalla prova del versamento delle prime due ratedell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’operaera stata iniziata prima del 2 settembre 1967.Il menzionato art. 17 della legge n. 47 del 1985 è stato sostanzialmenteriprodotto dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001.Ciò premesso, la giurisprudenza ha chiarito che, in caso di compravendita diedificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità delnegozio traslativo è richiesta soltanto la sussistenza della dichiarazionedell’alienante della costruzione dell’immobile anteriormente alla data innanziindicata, essendo irrilevante, ai fini della validità dell’atto, sia la presenza dimodifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la falsitàdella dichiarazione del venditore circa l’assenza di interventi richiedenti titoloabilitativo (Cass., Sez. 2, n. 23394 del 1° agosto 2023).In particolare, la pronuncia delle Sezioni Unite di questa Suprema Corte n.8230 del 22 marzo 2019, intervenuta a dirimere un contrasto interno digiurisprudenza, ha affermato la natura formale e non sostanziale della nullità dicui si discetta, enunciando i seguenti principi:- la nullità comminata dall’art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e40 legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’àmbito dell’art. 1418, comma 3, c.c.,di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come “testuale”,con tale espressione intendendosi, in stretta adesione al dato normativo,un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencatiNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026nelle disposizioni che la prevedono ed è volta a sanzionare la mancata inclusioneData pubblicazione 27/05/2026in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile; titolo che, tuttavia,deve esistere realmente ed essere riferibile proprio a quell’immobile;- ove nell’atto sia presente la dichiarazione degli estremi del titolourbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dalprofilo della conformità o della difformità della costruzione al titolo menzionato.Tipica causa di invalidità è solo quella prevista dall’art. 46 del d.P.R. n. 380del 2001 (“gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi peroggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di dirittireali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, perdichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permessoin sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi oestintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”), dovendosi escludere l’esistenzadi una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, e di un generale divietodi stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderligiuridicamente non utilizzabili (Cass., Sez. 2, n. 15587 del 16 maggio 2022; cfr.,altresì, Cass., Sez. 3, n. 538 del 15 gennaio 2020).I menzionati principi sono applicabili anche nell’ipotesi di costruzione iniziataanteriormente al 1° settembre 1967, rispetto alla quale l’art. 40, comma 2, leggen. 47 del 1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi della concessione,la dichiarazione rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo attestante lasussistenza del presupposto cronologico stabilito dalla legge.In questa eventualità, la nullità comminata dalla legge sul condono ediliziopuò dirsi esistente soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all’immobileoggetto dell’atto traslativo ovvero se quanto dichiarato nell’atto (e cioè chel’opera è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967) non sia veritiero (cfr.Cass., Sez. 2, n. 30425 del 17 ottobre 2022).Deve affermarsi, allora, che, ai fini della validità del negozio traslativo èrichiesta soltanto la corrispondenza della dichiarazione della parte venditrice -resa contestualmente alla stipula dell’atto o recuperata successivamentemediante il procedimento di conferma previsto dal comma 3 dello stesso articoloNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026-, rispettivamente, a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autoritàData pubblicazione 27/05/2026competente e recante gli estremi indicati o all’elemento cronologico della data diinizio delle opere. In tal senso, la dichiarazione assolve la funzione di assicurareall’acquirente la possibilità di condurre le opportune indagini finalizzate allaverifica della regolarità urbanistica - anche sul piano sostanziale - del benecompravenduto, onde consentirgli di determinarsi consapevolmente, nel caso diriscontrata difformità edilizia, in ordine alla scelta di stipulare egualmente l’atto,nonché di apprezzare l’effettivo valore commerciale da attribuire al benemedesimo in relazione alla sua diversa qualità giuridica.Invece, in ordine alla detta validità, si prescinde dal profilo della conformitào della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciòper la decisiva ragione che siffatto aspetto esula dal perimetro della nullità.Neppure rileva, al fine di stabilire l’ambito dell’invalidità del contratto, ladistinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali.D’altronde, la giurisprudenza ha affermato (Cass., SU, n. 8230 del 22 marzo2019; Cass., Sez. 2, n. 7534 del 20 aprile 2004) che le norme che sanciscono lanullità degli atti in base sia all’art. 15 della legge n. 10 del 1977 sia all’art. 40della legge n. 47 del 1985, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti allalibera circolazione dei beni, devono ritenersi di stretta interpretazione, sicchéesse non possono essere applicate ad ipotesi diverse da quelle espressamentepreviste, e che, quindi, i casi di nullità previsti dalla norma di cui all’art. 40 -mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell’inizio dellacostruzione prima del 1967 - sono tassativi e non estensibili per analogia (Cass.,Sez. 2, n. 16876 del 5 luglio 2013).In base a tale impostazione, quindi, la questione della negoziabilità diimmobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è statarisolta nella giurisprudenza di questa Suprema Corte sul pianodell’inadempimento, in modo in sostanza non difforme da quanto si era ritenutoin riferimento alle disposizioni della legge Bucalossi.Non può, poi, trovare spazio l’art. 1418, comma 2, c.c., atteso che, comeaffermato dalle Sezioni Unite nella citata sentenza n. 8230 del 2019, laconsentita disposizione testamentaria in ordine ad immobili non regolariNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026urbanisticamente e, comunque, la possibilità del loro trasferimento perData pubblicazione 27/05/2026successione mortis causa, la loro attitudine a costituire garanzie reali, la loroidoneità, inoltre, ad esser contemplati in seno agli atti inter vivos (valga per tuttila locazione) ed in seno ad atti costituenti diritti reali di servitù, escludono che illoro modo di atteggiarsi possa di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesid’illiceità o d’impossibilità dell’oggetto, o, ancora d’illiceità della prestazione odella causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume, dovendotenersi conto che l’oggetto della compravendita, secondo la definizione datadall’art. 1470 c.c., è il trasferimento della proprietà della res che, in sé, non èsuscettibile di valutazione in termini di liceità o illiceità, attenendo l’illecitoall’attività della sua produzione, e che la regolarità urbanistica del bene èestranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello scambio- cosa contro prezzo - che ne costituisce la sua funzione economica e sociale, edaltresì il suo effetto essenziale.In conclusione, la nullità dell’atto è comminata per il solo caso della mancatainclusione degli estremi del titolo abilitativo o in assenza della citatadichiarazione, nei termini sopra esposti, mentre l’interesse superindividuale adun ordinato assetto di territorio resta salvaguardato dalle sanzioniamministrative e penali previste dalla vigente normativa e, in presenza degliabusi più gravi, dal provvedimento ripristinatorio della demolizione.Gli esposti principi assumono rilievo nella vicenda in esame alla luce diquanto affermato dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 25021 del 7 ottobre 2019.Questa decisione ha stabilito che “Quando sia proposta domanda discioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non puòdisporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso,in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli380 e dall’art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo laregolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto ilprofilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudicerealizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alleparti nell’ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza dellaNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esameData pubblicazione 27/05/2026di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado delgiudizio”. Infatti, “Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sonosoggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall’art. 46,comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) edall’art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggettodiritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremidella licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata insanatoria”, così come, in termini generali, “Gli atti di scioglimento dellecomunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria dellasanzione della nullità prevista dall’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati primadella entrata in vigore della detta legge, ove dagli atti non risultino gli estremidella licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata insanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoriacorredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione odichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’operaè stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967”.Pertanto, alle divisioni come quella in esame deve applicarsi lagiurisprudenza sopra citata in tema di circolazione degli immobili, dalla qualederiva che l’impedimento alla divisione può conseguire, se del caso, nondirettamente dalla semplice abusività dei beni coinvolti, ma dal mancato rispettodelle condizioni elencate dalle decisioni di legittimità riportate.Il giudice del merito, quindi, avrebbe dovuto accertare se, con riguardo agliappartamenti e negozi siti nel Comune di Ravenna, via di Roma, distinti al NCEUdel Comune di Ravenna, tutti al foglio 76, - mappale 342, sub. 3, cat. A/4, cl. 3,vani 4,5; - mappale 342, sub. 4, cat. A/4, cl. 3, vani 4,5; - mappale 342, sub.5, cat. A/4, cl. 3, vani 3; - mappale 342, sub. 1, cat. A/2, cl. 3, vani 1; - mappale342, sub. 7, cat. C/1; - mappale 342, sub. 8, cat. A/2, vani 2,5; - mappale 374,sub. 1, cat. C/1; - mappale 374, sub. 4, cat. C/1; - mappale 374, sub. 5, cat.C/1; - mappale 342, sub. 2, cat. A/2, cl. 4, vani 7,5; - mappale 342, sub. 6, cat.A/2, cl. 3, vani 7 (graffata con particella 374, sub. 3), era presente agli atti laNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026dichiarazione che l’immobile originario era stato edificato prima del 1° settembreData pubblicazione 27/05/20261967. Eventualmente, egli avrebbe potuto tenere conto del contenuto delcontratto di vendita - permuta 17 aprile 1989 a ministero dott. [OSCURATO:PERSONA],che, benché detto contratto fosse stato dichiarato nullo, poteva essere preso inconsiderazione con riferimento alle semplici dichiarazioni di parte, pure seprovenienti dalla de cuius, ove queste fossero state fatte proprie dal ricorrenteo dal controricorrente.La corte territoriale, dunque, doveva applicare il principio per il quale, intema di divisione, comune o ereditaria, di immobili realizzati anteriormente al 1°settembre 1967, l’esistenza di modifiche edilizie eseguite successivamente allacostruzione e non autorizzate e la falsità della dichiarazione del venditore circal’assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo non impediscono ilperfezionamento di detta divisione, potendo incidere solo sul valore dei cespitiinteressati, purché vi sia stata la dichiarazione sostitutiva di atto notorio delproprietario o di altro avente titolo attestante, ai sensi dell’art. 40, comma 2,della legge n. 47 del 1985, che l’edificazione è precedente alla data innanziindicata e a condizione che tale dichiarazione sia riferibile ai beni oggetto dicausa e che quanto con essa affermato sia veritiero.3) Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la nullità della sentenza perviolazione dell’art. 24 e dell’art. 111 Cost. e dell’art. 183 c.p.c. in quanto laquestione della carenza della documentazione prevista dall’art. 40 della legge n.47 del 1985 non era mai stata oggetto di prospettazione in corso di causa.La censura è da considerare assorbita, in ragione dell’accoglimento delsecondo motivo.4) Il ricorso è accolto quanto al secondo motivo, rigettato il primo e assorbitoil terzo.La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna,in diversa composizione, la quale deciderà la causa nel merito, applicando ilprincipio di diritto sopra enunciato, e in ordine alle spese di legittimità. P.Q.MNumero registro generale 27112/2020Numero sezionale 733/2026Numero di raccolta generale 16433/2026Data pubblicazione 27/05/2026- accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo e assorbito il terzo;- cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, indiversa composizione, la quale deciderà la causa nel merito anche in ordine allespese di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione Civile, il 24marzo 2026.Il PresidenteGiuseppe Tedesco