Cassazione n. 23595/2026

a e difesa dall’Avvocato [OSCURATO:PERSONA] giustaprocura speciale in atti-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 16617/2022Numero sezionale 5485/2026Numero di raccolta generale 23595/2026Data pubblicazione 20/07/2026CHIARA [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. [OSCURATO:PERSONA], inpersona del legale rappresentante pro tempore persona, rappresentata edifesa dall’Avvocato [OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale in atti-controricorrente–avverso la sentenza n. 4438/2021 della [OSCURATO:PERSONA] della LOMBARDIA, depositata il 15/12/2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio nonpartecipata del 9/7/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA]'ORFANOIl Comune di [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso, affidato a duemotivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui laCommissione tributaria regionale della Lombardia aveva parzialmenteaccolto l’appello di [OSCURATO:PERSONA] S.r.L. in liquidazioneavverso la sentenza n. 1757/2020 emessa dalla Commissione tributariaprovinciale di Milano, in rigetto del ricorso proposto avverso avviso diaccertamento IMU 2013, oltre sanzioni, relativo ad aree edificabili di suaproprietà.[OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1. Con il primo motivo il Comune ricorrente denuncia, in rubrica, aisensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. nullità della sentenza inquanto viziata da motivazione apparente, lamentando in particolare chela sentenza sarebbe «priva di una motivazione ricostruibile dall'interpretee si risolve (...rebbe)... in una statuizione meramente ... equitativa».1.2. Le censure, da riqualificare, ai sensi dell'art. 360, primo comma,n. 4), c.p.c., sono infondate.1.3. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha affermato quanto segue:«Dalla perizia di parte, non contestata specificamente dal Comune, sievince che sono state considerate edificabili anche aree soggette avincolo di salvaguardia locale e a prescrizioni tecniche del genio civile. Aifini del valore venale dell’area va tenuto conto sia dello spazio riservatoalla edificabilità che dell’incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture eNumero registro generale 16617/2022Numero sezionale 5485/2026Numero di raccolta generale 23595/2026Data pubblicazione 20/07/2026servizi in base allo strumento urbanistico attuativo (strade, marciapiedi,verde attrezzato, parcheggi), indicati nella relazione di parte. Alla luce ditali elementi deve, quindi, essere considerato l’indice medio diedificabilità; giovano al riguardo anche gli atti notaio Bellezza del18/11/2008 in cui si evidenzia un valore di mercato dell’area di € 117 mqe l’atto di vendita notaio Franco del 30.9.2016 che determina il valoredelle aree in € 133,42 mq. Ancorchè trattasi di valori riferiti a diverseannualità, possono essere valutati, unitamente agli ulteriori elementievidenziati, al fine di accertare il valore venale dell’area che, sulla base ditali elementi e della destinazione delle singole aree, viene determinatonella media del valore accertato dall’Ufficio (€ 200,200) e quellodeterminato dalla società (€ 99,072), pari a € 149.586. Trattasi di valorecommerciale complessivo e non di somma delle singole aree che devonoessere considerate nel loro complesso prescindendo dalla destinazioneche ciascuna di esse avrà in concreto dopo la realizzazione del processoedificatorio».1.4. Ciò posto, per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., trale molte, Cass. n. 15883 del 2017; Cass. n. 9105 del 2017; Cass. Sez.Unite n. 22232 del 2016; Cass. n. 9113 del 2012; Cass. n. 16736 del2007), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenzaallorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha trattoil proprio convincimento, ovvero li indichi senza un'approfondita disaminalogica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllosull'esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.1.5. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata, seppure inmodo sintetico, esplicita in maniera sufficiente la ratio decidendi,consentendo il controllo del percorso logico — giuridico che ha portatoalla decisione, n conclusione, in quanto, contrariamente a quantoasserito da parte ricorrente, la sentenza impugnata ha dato conto delleragioni per cui si è ritenuta, dal complesso della prodottadocumentazione, accertato l’inferiore valore venale dell’immobile tassatorispetto alla base imponibile indicata nell’atto impugnata.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 16617/2022Numero sezionale 5485/2026Numero di raccolta generale 23595/2026Data pubblicazione 20/07/20262.1. Con il secondo motivo il Comune ricorrente denuncia, ai sensidell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione dell'art. 5, comma 5,D.lgs. n. 504/1992 per avere la CTR erroneamente individuato il valorevenale delle aree della contribuente attraverso il controvalore relativo adue trasferimenti immobiliari di tali aree, rispettivamente nel 2008 e nel2016, senza tener conto che «il prezzo di una transazione, di per sé, non...(potrebbe)... essere ritenuto equivalente al valore del benecompravenduto», e senza rispettare i parametri imposti dall’art. 5,comma 5, cit., avendo al contrario il Comune evidenziato di averutilizzato i valori indicati nella deliberazione del Consiglio Comunale n.69/2011 emanata ai sensi dell’art. 59, d.lgs. 446/1997 con cui erano statideterminati i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili perzone omogenee del territorio ai fini IMU.2.2. La censura è parimenti infondata.2.3. Secondo l’art. 5, comma 5, D.lgs. n. 504/1992 «per le areefabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercioall’1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zonaterritoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'usoconsentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terrenonecessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dallavendita di aree aventi analoghe caratteristiche».2.4. È stato così chiarito da questa Corte che in tema di impostacomunale sugli immobili, ai fini della determinazione del valore imponibileè indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio siaricavata in base ai parametri vincolanti previsti dal D.Lgs. n. 504 del1992, art. 5, comma 5, che, per le aree fabbricabili, devono avereriguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alladestinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori diadattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medirilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.2.5. Pertanto, poiché tali criteri normativamente determinati devonoconsiderarsi tassativi, il giudice di merito, investito della questione delvalore attribuito ad un'area fabbricabile, non può esimersi dal verificarneNumero registro generale 16617/2022Numero sezionale 5485/2026Numero di raccolta generale 23595/2026Data pubblicazione 20/07/2026la corrispondenza, tenuto conto dell'anno di imposizione, ai predettiparametri, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità,qualora congruamente motivata (Cass. n. 13567/2017; conf. Cass. n.24309/2019), come già era stato chiarito da questa Corte, segnalandosi,in particolare, che il valore venale in comune commercio alla data del 1°gennaio del relativo anno d'imposizione di cui all'art. 5, comma 5, deld.lgs. n. 504/1992, deve essere accertato avuto riguardo a ciascuno deglielementi ivi indicati (cfr. Cass. nn. 310/2017, 4817/2015, 4093/2015,7297/2012, 14385/2010, 19515/2003).2.6. Questa Corte ha altresì, in più occasioni e sotto diversi profili,sottolineato che le delibere previste dall'art. 59 del d.lgs. n. 446 del1997, con le quali il Comune determina periodicamente i valori delle areeedificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comunecommercio, sono dunque fonte solo di presunzioni hominis (cfr. Cass. nn.33851/2022, 33669/2022, 33668/2022, 17006/2021, 11643/2019,27572/2018, 15312/2018, 4605/2018).2.7. La valutazione del Giudice d’appello e, quindi, la relativadecisione risulta conforme al dettato normativo, in quanto ha ritenutoimplicitamente non attendibile il valore stabilito dalla delibera n. 69/2011,ritenendo, al contrario, di dover fondare la valutazione in oggetto, perquanto sopra esposto, nel quadro di una complessiva valutazione dellealtre risultanze processuali e nel rispetto dei criteri legali di cui al piùvolte citato art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504,valorizzando elementi idonei a superare la menzionata presunzionehominis del valore stabilito nella delibera n. 69/2011 (zona territoriale diubicazione, indice di edificabilità, dalla destinazione d'uso consentita,prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghecaratteristiche).2.8. Deve pertanto ritenersi che la CTR abbia fatto correttaapplicazione della normativa invocata, mentre laddove il ricorrenteintenda contestare la valutazione in concreto (sulle caratteristiche delterreno), offerta dal giudice del gravame, tale sindacato imporrebbe unarivalutazione del fatto sottostante, che è inammissibile in questa sede.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 16617/2022Numero sezionale 5485/2026Numero di raccolta generale 23595/2026Data pubblicazione 20/07/20263. Quanto sin qui illustrato comporta il rigetto del ricorso.4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come dadispositivo. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna il Comune ricorrente alpagamento delle spese di legittimità, liquidate in Euro 1.300,00 percompensi, oltre Euro 200,00 per esborsi, rimborso forfettario delle spesegenerali ed altri accessori di legge.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 115 del 2002, dàparte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, ove dovuto .Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte diCassazione, Sezione Tributaria, in data 9.7.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]