Cassazione n. 20449/2023

[OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 28M04 A522U) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 42B48 A522T), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta in calce al ricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso lo studio degli ultimi due, in Roma, via [OSCURATO:PERSONA], n. 23; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 59B60 F943V), rappresentata e difesa, giusta procura speciale apposta su foglio separato allegato al controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA], in Roma, via dei Gracchi, n. 187; -controricorrente - avverso la sentenza della Corte di appello di Catania n. 1782/2017 (pubblicata il 5 ottobre 2017); R.G.N.19010/18 C.C. 23/05/2023 Contratto preliminare di vendita –azione di rescissione udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23 maggio 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lette le memorie depositate dai difensori di entrambe le parti ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] Con atto di citazione notificato il 16 gennaio 2003, [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Siracusa, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che venisse emanata, ai sensi dell’art. 2932 c.p.c., pronuncia costituiva dell’obbligo di concludere i contratti definitivi conseguenti a due preliminari di vendita – stipulati in data 2 febbraio 2002 e in data 27 marzo 2002 – aventi ad oggetto due distinti immobili, siti in Avola (alla v. Lido n. 25 e alla via Mameli n. 52), manifestando la sua disponibilità a versare il saldo del prezzo concordato, previa cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti su suddetti beni. L’attrice instava, inoltre, per la condanna dei citati convenuti al risarcimento dei danni in misura corrispondente all’importo necessario alla indicata cancellazione. I menzionati convenuti si costituivano in giudizio invocando il rigetto della pretesa attorea. Gli stessi, peraltro, con separato atto di citazione notificato il 2 febbraio 2006, convenivano in giudizio, dinanzi al medesimo Tribunale, la suddetta [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che venisse pronunciata la rescissione dei due menzionati contratti preliminari ai sensi dell’art. 1448 c.c., con la condanna della convenuta al rilascio dei beni e alla restituzione degli importi percepiti da parte di terzi, quali detentori dei medesimi beni, a titolo di canoni di locazione. [OSCURATO:PERSONA] si costituiva in questo secondo giudizio, insistendo, in via principale, per la reiezione della domanda attorea e, in linea subordinata, per la riconduzione ad equità dei contratti o per l’ottenimento della restituzione dell’acconto versato, con i dovuti interessi. Previa riunione dei connessi giudizi, l’adito Tribunale di Siracusa, con sentenza n. 199/2012, dichiarava – rilevando la sussistenza delle condizioni previste dall’art. 1448 c.c. - la rescissione dei due contratti preliminari, condannando la Pignatello al rilascio dei beni che ne avevano costituito oggetto, rigettando le altre domande proposte dalle parti, ancorché condannando i coniugi Caramagno-Alia alla ripetizione, in favore della Pignatello, delle somme corrisposte nell’importo di euro 59.412,32, oltre interessi e rivalutazione. 2. Decidendo sul gravame formulato dalla [OSCURATO:PERSONA] e nella costituzione degli appellati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], la Corte di appello di Catania, con sentenza n. 1782/2017 (pubblicata il 5 ottobre 2017), previo rigetto dell’eccezione di inammissibilità dell’appello per l’assunta violazione dell’art. 342 c.p.c., lo accoglieva parzialmente nel merito e, in riforma della decisione di prime cure, trasferiva dalle parti appellate all’appellante l’immobile ubicato in Avola, alla v. Lido n. 25, censito al NCEU di detto Comune al foglio 51, particella 184/1, dietro il pagamento del residuo prezzo di euro 82.633,09, subordinando sospensivamente l’efficacia del trasferimento al pagamento di dettasomma; inoltre, il giudice di appello riduceva ad euro 18.076,00 (oltre interessi e rivalutazione) l’importo al cui pagamento gli appellati erano stati condannati a restituire in favore della Pignatello. Confermava nel resto l’impugnata sentenza, compensando le spese giudiziali. A sostegno dell’addotta decisione, la Corte etnea rilevava, sul presupposto della mancata contestazione del valore di mercato dei due immobili promessi in vendita come determinato dal c.t.u. e della pacificità della circostanza chelo stesso ausiliario non aveva tenuto conto (non essendogli stato conferito apposito quesito al riguardo) del vincolo gravante su ambedue gli immobili, costituito dall’esistenza di contratti di locazione in corso al momento della stipula dei preliminari di vendita, che la pronuncia di primo grado era da considerarsi errata nell’aver ritenuto determinante, al fine della verifica dell’addotta lesione “ultra dimidium”, la percezione dei suddetti canoni da parte della promissaria acquirente, sotto il profilo dell’accrescimento del valore di mercato dei medesimi immobili, dal momento che la circostanza della detenzione dei beni da parte dei terzi e quella dell’incasso dei relativi canoni costituivano oggetto di apposita regolamentazione tra le parti. Ciò premesso, la Corte territoriale osservava che il prezzo convenuto nel contratto preliminare stipulato il 2 febbraio 2002 (nella misura di euro 123.949,64), a fronte del valore attribuito all’immobile, pari ad euro 228.500,00, non concretizzava quel grado di lesione che l’art. 1448 c.c. impone quale condizione per dichiarare la rescissione contrattuale. Di conseguenza, la Corte di appello, avuto riguardo al preliminare riguardante l’immobile appena indicato, riteneva che andava accolta la relativa domanda di esecuzione in forma specifica proposta dalla Pignatello ai sensi dell’art. 2932 c.c. La Corte di secondo grado riteneva, invece, che diverso discorso si doveva fare con riferimento alla determinazione del valore dell’immobile oggetto dell’altro preliminare di vendita stipulato il 27 marzo 2002, il cui prezzo era stato indicato nel contratto pari ad euro 61.974,82, a fronte del suo valore di mercato accertato nella misura di euro 129.500,00, con conseguente accertamento della lesione “ultra dimidium”, ragion per cui occorreva verificare la sussistenza degli altri presupposti legittimanti la rescissione di detto contratto, positivamente ritenuti esistenti con la sentenza di primo grado. A tal proposito, all’esito della valutazione delle circostanze che avevano caratterizzato in concreto la vicenda contrattuale e delle situazioni soggettive ed oggettive rilevanti al riguardo, la Corte catanese rilevava la correttezza della pronuncia del Tribunale di Siracusa, essendo emersi sia l’elemento dello stato di bisogno dei promittenti venditori (che versavano in oggettive condizioni di difficoltà economiche, comprovate dall’esistenza di numerosi pignoramenti immobiliari in loro danno) che lo stato di approfittamento da parte della Pignatello di tale situazione di bisogno. Infine, la Corte di appello riteneva che non poteva trovare accoglimento la domanda di condanna degli appellati al risarcimento del danno “per la mancata fruizione degli immobili promessi dalla sentenza di primo grado alla sentenza di secondo grado, ed eventualmente con liquidazione equitativa, in misura comunque rapportata ad un presumibile canone di locazione”, siccome da considerarsi nuova né era possibile ritenere che la stessa afferisse alla domanda di risarcimento dei danni sofferti dopo la sentenza, ammessa ai sensi dell’art. 345, comma 1, c.p.c. 3. Avverso la suddetta sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. Le difese di entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo, i ricorrenti hanno denunciato –ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la viola zione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 112 c.p.c., oltre che di ogni altra norma e altro principio in materia di intangibilità degli elementi di fatto acquisiti al processo e di pronuncia in grado di appello nei limiti di quanto devoluto con i motivi di appello. Con questa doglianza, i ricorrenti censurano, in effetti, l’impugnata sentenza nella parte in cui, con essa, è stato ritenuto che nessuna delle parti aveva contestato il valore attribuito all’immobile sito in Avola, in via Lido (oggetto del preliminare concluso in data 2 febbraio 2002) dal c.t.u. nominato in primo grado, pari ad euro 228.500,00, valore, peraltro, che non era stato in tal misura quantificato dal giudice di primo grado, siccome da determinarsi nell’importo di euro 246.866,40, il che aveva legittimato la ritenuta configurazione della lesione “ultra dimidium” (anche con riguardo al preliminare di vendita in discorso, lesione, invece, confermata dalla Corte di appello solo con riferimento all’altro contratto preliminare). In altri termini, ad avviso dei ricorrenti, la Corte di appello, ritenendo che il valore dell’immobile di cui al foglio 51, p.lla 184/1 fosse di euro 228.500,00 perché (asseritamente) non contestato dalle parti, sarebbe incorsa nelle denunciate violazioni, atteso che non era quello il valore del citato immobile ritenuto congruo e tenuto presente dal giudice di prime cure ai fini dell’affermazione della sussistenza della lesione “ultra dimidium”, né, peraltro, essi ricorrenti mai avevano concordato su quella stima, avendo di contro fatto propria la statuizione contenuta nella sentenza del Tribunale, che aveva indicato in euro 246.866,40 il valore di mercato dell’immobile, per cui in capo agli stessi non si sarebbe potuto ritenere gravante un onere di contestazione di una stima che, a differenza di quanto ritenuto dal giudice di appello, il Tribunale non aveva ritenuto di seguire e non aveva utilizzato ai fini della verifica della lesione prevista dall’art. 1448 c.c. 2. Con la seconda censura, i ricorrenti lamentano – con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 1448 c.c. e di ogni altro norma e ogni altro principio in materia di presupposti per l’individuazione della lesione “ultra dimidium” e della sproporzione tra le prestazioni delle parti. Secondo i ricorrenti, la Corte di appello sarebbe incorsa nelle suddette violazioni, non avendo la stessa considerato che la loro prestazione era da intendersi costituita non solo dalla promessa di trasferimento dell’immobile, ma anche dall’anticipata –rispetto alla data del rogito con cui stipulare il contratto definitivo - immissione della Pignatello nel possesso del medesimo, e, di conseguenza, del riconoscimento del diritto di percepire i canoni di locazione; da tale trasferimento anticipato, quindi, conseguiva un ulteriore loro depauperamento oltre ad un oggettivo e concreto vantaggio economico a favore della stessa Pignatello, che si traduceva in una riduzione del peso economico della sua prestazione. Aggiungono i ricorrenti che, se così non si dovesse ritenere, si dovrebbe concludere che, ai fini della valutazione del valore delle prestazioni di un contratto preliminare di compravendita, l’eventuale trasferimento anticipato del possesso di un immobile sia un dato irrilevante, ma tale tesi sarebbe illogica ed errata giuridicamente, risultando palesemente contraria al disposto dell’art. 1448 c.c., il quale, ponendo riferimento alle “prestazioni” delle parti previste nel contratto, non può non includere tutte quelle in concreto concordate. 3. Rileva il collegio che – ponendo riferimento al criterio della ragione più liquida (ormai definitivamente recepito dalla giurisprudenza di questa Corte) – deve ritenersi fondato il secondo motivo, restando assorbito ilprimo, l’esame delle cui questioni – in dipendenza dell’accoglimento, per l’appunto, della seconda censura – rimarrà demandato al giudice di rinvio. Va osservato che, con la seconda doglianza, i ricorrenti hanno inteso confutare la sentenza di appello nella parte in cui ha ritenuto - ai fini della determinazione del valore effettivo del prezzo dell’immobile di cui al foglio 51, p.lla n. 184/1 (ovvero di quello per il cui contratto la Corte di appello ha escluso la rescindibilità, invece ravvisata dal giudice di primo grado, aspetto incidente anche sulla cognizione del primo motivo di ricorso), in funzione della valutazione della fondatezza o meno della domanda di rescissione – che avesse, a tal fine, errato il giudice di primo grado nel ritenere determinante la percezione dei canoni di locazione da parte della promissaria acquirente (ovvero la Pignatello, che era stata immessa anticipatamente nel possesso dell’immobile rispetto alla stipula del contratto definitivo), sotto il profilo dell’accrescimento del valore di mercato di detto immobile promesso in vendita dagli odierni ricorrenti. La censura coglie nel segno e deve essere condivisa. Infatti, come hanno adeguatamente prospettato i ricorrenti, il trasferimento anticipato del possesso e con esso la possibilità per la Pignatello di fruire (come poi era avvenuto) dell’incasso dei canoni di locazione si sarebbe dovuto considerare parte della “prestazione” della quale l’art. 1448 c.c. afferma di tener conto allo scopo del riscontro della (possibile) sproporzione, e tanto anche perché costituì un effetto immediato della pattuizione riconducibile alla conclusione del contratto preliminare. Pertanto, l’elemento integrativo della “fruttuosità” derivante dalla locazione che la Pignatello aveva concluso con terzi non poteva non costituire un elemento economico da considerarsi a vantaggio della promissaria acquirente, e, quindi, un dato dal quale non sarebbe stato possibile prescindere ai fini della valutazione della configurazione della lesione “ultra dimidium”. Pertanto, la Corte di appello è incorsa nella denunciata violazione avendo, con l’impugnata sentenza, ritenuto che la prestazione degli stessi odierni ricorrenti (appellati) fosse costituita solo dalla promessa di vendita dell’immobile e non anche, aggiuntivamente, dall’anticipato – rispetto alla data di stipula del definitivo – trasferimento del possesso dell’immobile alla Pignatello e, conseguentemente, del diritto di quest’ultima di percepire i canoni di locazione, donde, per effetto dell’anticipata immissione in possesso della promissaria acquirente, si era venuto a verificare un addizionale depauperamento in danno dei Caramagno-Alia e, di contro, un oggettivo e concreto vantaggio economico in favore della Pignatello, che si traduceva in una riduzione del peso economico della sua prestazione. Contrariamente, quindi, a quanto ritenuto dal giudice di appello, la circostanza della detenzione da parte dei terzi conduttori dell’immobile in oggetto nel cui possesso la Pignatello era stata immessa anticipatamente al momento della stipula del preliminare (con la conseguente messa a frutto di tale disponibilità dell’immobile da parte della stessa promissaria acquirente), come da accordo contrattuale, non avrebbe potuto essere considerato “un fatto del tutto neutro” (come qualificato nella sentenza qui impugnata) in relazione alla valutazione della possibile sproporzione di cui all’art. 1448 c.c. Pertanto, deve rilevarsi (e a questo principio di diritto dovrà uniformarsi il giudice di rinvio) che gli obblighi posti a carico degli odierni ricorrenti – e, quindi, la complessiva “prestazione” rilevante ai sensi dell’art. 1448 c.c. - erano costituiti non solo dalla promessa di cedere l’immobile al prezzo pattuito (di cui pure viene contestata la mancata corrispondenza a quello di mercato, questione involta dal primo motivo), ma anche dal trasferimento anticipato (ovvero dall’immediata immissione nel suo possesso, all’atto della stipula del preliminare, a favore della promissaria acquirente) –rispetto alla data della conclusione del contratto definitivo - del bene con conseguente attribuzione del diritto di goderne e, quindi, di percepire i canoni di locazione (per effetto dei contratti locatizi successivamente conclusi), con la configurazione di un correlato depauperamento degli stessi ricorrenti e di un corrispondente vantaggio economico – oggettivo e concreto - in favore della Pignatello. Ciò sta, in generale, a significare che il vizio genetico che legittima la (possibile) rescissione per lesione (nel concorso di tutte le altre condizioni) è posto a tutela dell'equilibrio tra le prestazioni, rispetto al quale rileva il valore delle stesse al momento della stipula contrattuale quale risultante da tutte le pattuizioni che concernono il prezzo (cfr., proprio in tema di contratto preliminare, Cass. n. 3176/2011, che precisa anche come a nulla rilevi che l'interesse ad agire o a resistere sia sorto solo successivamente, allorché la parte che si sia approfittata dello stato di bisogno ne abbia invocato l'esecuzione in forma specifica) e, quindi, anche di quelle (pur se solo accessorie) che determinano una maggiore fruttuosità del bene che ne costituisce l’oggetto, tale da incidere in senso (negativo per una parte e positivo per l’altra) sul suddetto equilibrio. 4. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, deve essere accolto il secondo motivo del ricorso e dichiarato assorbito il primo, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza ed il derivante rinvio della causa alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, la quale, oltre ad uniformarsi al principio di diritto precedentemente enunciato, provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbito il primo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le s