Cassazione n. 20256/2026

dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Rinaldi-ricorrente-contro-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Banca [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro temporeNumero registro generale 8988/2022Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 20256/2026Data pubblicazione 16/06/2026-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 35/2022 depositata il12/01/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA]'.1) [OSCURATO:PERSONA] acquistava il 23 marzo 2007 daInvestimenti [OSCURATO:SOCIETA]. un immobile sito in Montesilvano, conautorimessa pertinenziale, e contestualmente stipulava con [OSCURATO:SOCIETA]. un mutuo fondiario di € 120.000, garantito daipoteca sul bene acquistato. Successivamente il Comune di Montesilvanocontestava alcune difformità edilizie rispetto alla D.I.A., disponendo lademolizione di opere interne; il Tribunale di Pescara, con sentenza n.892/2010, dichiarava la risoluzione della compravendita per graveinadempimento della venditrice e condannava quest’ultima allarestituzione del prezzo.Sassano conveniva quindi dinanzi al Tribunale di Foggia la BNL e ilnotaio [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la nullità del mutuo per collegamentonegoziale con la compravendita risolta, la restituzione delle rate pagate,della differenza tra prezzo e mutuo, delle spese notarili e fiscali, nonché ilrisarcimento dei danni per mancata rilevazione delle difformitàurbanistiche. [OSCURATO:PERSONA] chiamava in causa l’ing. [OSCURATO:PERSONA], autoredella perizia di stima, e questi chiamava la propria assicurazione [OSCURATO:PERSONA].Il Tribunale di Foggia rigettava integralmente le domande, ritenendoinsussistente il collegamento negoziale in senso tecnico tra compravenditae mutuo, non provata la nullità del mutuo e generica la domandarisarcitoria.La Corte d’appello di Bari, con sentenza n. 35/2022, ha confermato ladecisione.Numero registro generale 8988/2022Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 20256/2026Data pubblicazione 16/06/2026La Corte d’appello, in particolare, ha escluso che tra compravendita emutuo fondiario vi fosse un collegamento negoziale idoneo a farcomunicare al mutuo gli effetti della risoluzione della vendita. Haosservato che il mutuo fondiario ha causa autonoma, consistentenell’erogazione di denaro contro obbligo di restituzione, e non è di regolamutuo di scopo; la destinazione della somma all’acquisto dell’immobileresta mero motivo, salvo diversa pattuizione.La Corte ha poi affermato che la Banca non aveva un obbligoinformativo verso il mutuatario circa i vizi urbanistici o edilizi dell’immobileacquistato. La perizia richiesta dalla Banca serve principalmente a valutareil valore cauzionale del bene offerto in garanzia ipotecaria, nell’interessedell’istituto mutuante, e non costituisce attività di consulenza in favore delcliente.Anche ipotizzando un collegamento tra i contratti, la Corte ha rilevatoche la sentenza del Tribunale di Pescara aveva dichiarato la risoluzionedella compravendita per inadempimento della venditrice, non la nullità delcontratto per vizio genetico. Le difformità edilizie erano qualificate come“piccoli abusi”, non tali da travolgere il titolo edilizio o determinare lanullità della vendita; dunque non vi era un vizio invalidante suscettibile diriflettersi sul mutuo.Quanto al notaio [OSCURATO:PERSONA], la Corte ha escluso una responsabilitàprofessionale, poiché il notaio non era tenuto ad accertare in concreto laveridicità delle dichiarazioni urbanistiche rese dalle parti né a svolgereaccertamenti tecnici in loco, attività proprie di professionisti tecnici.Inoltre, l’acquirente aveva dichiarato nell’atto di conoscere e accettare lecaratteristiche urbanistiche, edilizie e costruttive del bene.La Corte ha infine rilevato che non vi era prova che le difformitàesistessero già al momento del sopralluogo del perito della banca,eseguito il 5 marzo 2007; nella relazione tecnica l’ing. [OSCURATO:PERSONA] avevaNumero registro generale 8988/2022Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 20256/2026Data pubblicazione 16/06/2026descritto un locale di sgombero, senza menzionare bagno o mutamento didestinazione.La domanda risarcitoria è stata comunque ritenuta generica, nonessendo stati allegati e provati danno, nesso causale e criteri diquantificazione. L’appello è stato quindi rigettato, con condanna allespese.2) Sassano ha proposto ricorso per cassazione (notificato in data26/3/2022) affidato a due motivi.Con il primo motivo, ha denunciato violazione dell’art. 2697 c.c.,omesso esame di documenti e violazione delle norme sull’interpretazioneed esecuzione dei contratti. Secondo il ricorrente, la Corte d’appelloavrebbe trascurato indici presuntivi del collegamento negoziale: stipula deidue contratti nello stesso giorno, davanti allo stesso notaio, con repertoriconsecutivi, nei locali della BNL, identica descrizione dell’immobile nei duemutuata al pagamento del prezzo. Da tali elementi Sassano deduceval’esistenza di un’unica operazione economica e il correlativo obbligoinformativo della banca sui vizi dell’immobile.Con il secondo motivo, ha censurato la statuizione sulla genericitàdella domanda risarcitoria. A suo dire, la banca, quale operatoreprofessionale, avrebbe dovuto agire secondo buona fede e correttezza einformare il cliente delle difformità emergenti dalla perizia o dall’istruttoriadel mutuo. Quanto al notaio, Sassano sosteneva che la relazione notarilepreliminare alla concessione del mutuo avrebbe dovuto verificare anche lacorrispondenza dell’immobile alla situazione edilizia e urbanistica reale.Il ricorrente ha quindi chiesto la cassazione della sentenza impugnatae la decisione nel merito, con accoglimento delle originarie domanderestitutorie e risarcitorie.La BNL ha chiesto il rigetto del ricorso, negando il collegamentonegoziale tra mutuo e contratto di compravendita e l’esistenza di specificiNumero registro generale 8988/2022Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 20256/2026Data pubblicazione 16/06/2026obblighi informativi. Il notaio [OSCURATO:PERSONA] ha eccepito preliminarmentel’improcedibilità del ricorso per mancato deposito della copia notificatadella sentenza impugnata con relata di notifica, ai sensi dell’art. 369,comma 2, n. 2, c.p.c. Ha poi sostenuto che il ricorso mirava a unarivalutazione dei fatti, preclusa in sede di legittimità e che comunque nonspetta al rogante verificare materialmente la regolarità urbanisticadell’immobile né controllare la veridicità delle dichiarazioni rese dalle parti,salvo specifico incarico, non risultante nel caso di specie. L’ing. MarioMambella ha chiesto a sua volta la declaratoria di improcedibilità oinammissibilità del ricorso, anche per violazione dell’art. 369 c.p.c. e delprincipio di autosufficienza. Nel merito ha sostenuto che il ricorsoriproponeva questioni di fatto già esaminate nei gradi di merito.RAGIONI DELLA DECISIONE1) Il ricorso è improcedibile, ex art. 369, co. 2 n. 2, c.p.c., permancato deposito della notifica della sentenza (come eccepito daicontroricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]).Nei propri atti la ricorrente dà atto che la sentenza è stata notificata(per cui non è applicabile l’art. 327 c.p.c.), ma non deposita la relata dinotifica, né dà atto di aver effettuato una tale produzione.Né la relata di notifica risulta prodotta dalle parti controricorrenti.Inoltre, la notifica del ricorso non supera la prova di resistenza(calcolando il termine ex art. 325 c.p.c. a partire dalla pubblicazione dellasentenza).L’improcedibilità consegue per giurisprudenza costante di questaCorte.[OSCURATO:PERSONA]. civ., sez. III, n. 24199 del 29/08/2025, “nel giudizio dicassazione il deposito della relazione di notificazione della sentenzaimpugnata deve avvenire, a pena di improcedibilità, entro il termine diventi giorni dalla notifica del ricorso- sicché è inammissibile ove effettuatounitamente all'istanza di decisione ex art. 380-bis c.p.c.-“.Numero registro generale 8988/2022Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 20256/2026Data pubblicazione 16/06/2026Cass. civ., sez. I, n. 23982 del 27/08/2025, ribadisce: “nel giudizio dilegittimità, ove il ricorrente non abbia allegato l'avvenuta notificazionedella sentenza impugnata, opera il cd. termine "lungo" ex art. 327 c.p.c.;nella contraria ipotesi in cui l'impugnante abbia, espressamente oimplicitamente, allegato che la sentenza impugnata gli è stata notificata(nonché nell'ipotesi in cui tale circostanza sia stata eccepita dalcontroricorrente o sia emersa dal diretto esame delle produzioni delle partio del fascicolo d'ufficio), si applica il termine "breve" ex art. 325 c.p.c. e ilricorrente ha l'onere di depositare, ex art. 369, comma 1, c.p.c., a pena diimprocedibilità, unitamente al ricorso, la copia autentica della sentenzaimpugnata, munita della relata di notificazione, a meno che il ricorsorisulti notificato entro sessanta giorni dalla pubblicazione delprovvedimento impugnato”.Si veda anche, per esempio: Cass. civ., sez. II, n. 17014 del20/06/2024 (“In tema di giudizio di legittimità, quando la sentenzaimpugnata sia stata notificata ed il ricorrente abbia depositato la solacopia autentica della stessa priva della relata di notifica, il difetto diprocedibilità deve essere rilevato anche d'ufficio non potendo il vizioritenersi sanato dalla mancata contestazione da parte dellacontroricorrente, perché l'improcedibilità trova la sua ragione nelpresidiare, con efficacia sanzionatoria, un comportamento omissivo cheostacola la stessa sequenza di avvio di un determinato processo”; Cass.civ., sez. III, n. 11319 del 29/04/2025 (“In tema di improcedibilità delricorso ex art. 369, comma 1, c.p.c., il ricorrente ha l'onere di depositare,ai sensi del n. 2 del comma 2 del cit. art. 369, unitamente alla copiaautentica del provvedimento impugnato, la relazione di notificazione soloove egli stesso alleghi, espressamente o implicitamente, che questo èstato notificato ai fini del decorso del termine di impugnazione, mentre,ove l'avvenuta notifica sia stata soltanto affermata nel controricorso dataluno dei controricorrenti, ad essi spetterà dare prova di taleNumero registro generale 8988/2022Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 20256/2026Data pubblicazione 16/06/2026affermazione, depositando la relata nel termine per il deposito delcontroricorso o in quello più ampio di cui all'art. 372 c.p.c., con laconseguenza che, ove tale onere venga assolto e risulti provata latardività del ricorso, questo andrà dichiarato inammissibile, e nonimprocedibile, ma se, invece, il controricorrente si limiti ad affermarel'avvenuta notifica, senza depositare la relata, di tale allegazione nonpotrà tenersi alcun conto, in quanto non provata, nemmeno ai fini dellavalutazione della tempestività del ricorso”); Cass. civ., sez. II, n. 10676del 23/04/2025 (“Se il ricorrente non deposita copia autentica dellasentenza impugnata con relata di notifica entro il termine previsto dall'art.369 comma 1 c.p.c., il ricorso è improcedibile, anche se il resistentedichiara espressamente che la sentenza gli è stata notificata”); Cass. civ.,sez. I, sent., 22 gennaio 2026, n. 1389 (“La modifica dell’art. 372,comma 2, c.p.c., nella parte in cui consente il deposito dei documentirelativi all’ammissibilità del ricorso fino a quindici giorni prima dell’udienzao dell’adunanza in camera di consiglio, non ha inciso sugli oneri postidall’art. 369 c.p.c. a carico della parte a pena di improcedibilità e nonconsente di sanare, oltre il termine in detta norma previsto, il mancatotempestivo deposito di copia della sentenza impugnata completa di relatadi notifica ove essa sia avvenuta”).2) Il ricorso va, pertanto, dichiarato improcedibile.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivoPoiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto,ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, cheha aggiunto il comma 1 - quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R.30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processualidell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessaimpugnazione. P.Q.MNumero registro generale 8988/2022Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 20256/2026Data pubblicazione 16/06/2026La Corte dichiara improcedibile il ricorso e condanna il ricorrente arimborsare alle parti controricorrenti le spese del presente giudizio, cheliquida, per ciascuna parte controricorrente, in €. 4.500 oltre a €. 200 peresborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori dilegge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002,inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stessoarticolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma il giorno 29/4/2026 nella camera di consiglio dellaPrima sezione civile della Corte di cassazione.[OSCURATO:PERSONA]