Cassazione n. 21377/2022

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 24790/2019 R.G. proposto da Agenzia delle Entrate, in persona del suo Direttore pt., rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici, in Roma, via dei Portoghesi n. 12, ope legis domicilia; - ricorrente - contro .5g-9 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA], in persona del suo legale rappresentante p.t., con domicilio eletto in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n. 16, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che la rappresenta e difende; - controricorrente - avverso la sentenza n. 2773/18, depositata il 30 aprile 2018, della Commissione tributaria regionale del Lazio; udita la relazione della causa, svolta nella camera di consiglio del 16 febbraio 2022, dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: 1. - con sentenza n. 2773/18, depositata il 30 aprile 2018, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha accolto, per quanto di ragione, l'appello proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA]., così pronunciando in riforma della decisione di prime cure che aveva diversamente disatteso l'impugnazione di un avviso di liquidazione recante accertamento, - ai fini delle imposte di registro ed ipocatastali, - di maggior valore (in C 22.743.000,00) di un immobile, destinato a uso ricettivo-studentato, ed oggetto di compravendita (per il pattuito corrispettivo di C 16.150.000,00); 1.1 - il giudice del gravame ha rideterminato (in C 17.122.500,00) il valore del bene compravenduto rilevando che: - la stessa contribuente, nella «perizia elaborata dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.I.», aveva dato applicazione al (pur contestato) «criterio sintetico-comparativo, individuando quale valore in euro al mq l'importo di euro 1.485,00, quale media dei quattro comparabili considerati anche dall'Agenzia del territorio, che può essere arrotondato, come ritenuto dall'Ufficio, in euro 1.500,00 al mq.»; - il gravame (terzo motivo di appello), per converso, doveva trovare accoglimento quanto alla individuazione della «superficie in mq da prendere in considerazione per la valutazione del valore dell'immobile, superficie che appare al Collegio più congruamente da rideterminare, come esposto nella citata perizia di parte, in 11.413 mq, arrotondabili a 11.415 mq, tenuto conto delle peculiari caratteristiche dell'immobile destinato a residenza per studenti che rendono plausibili le seguenti valutazioni operate nella stessa perizia Colliers e cioè: a} il ragguaglio da utilizzare va stimato nella misura del 30% per la destinazione archivi, depositi, magazzini; b) i connettivi orizzontali e verticali, le scale di emergenza, i locali tecnici e i cavedi presenti sui i piani non vanno considerati nel calcolo della superfice commerciale.»; 2. - l'Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi; - [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA]., resiste con controricorso. Considerato che: 1. - col primo motivo, formulato ai sensi dell'art. 360, c. 1, n. 4, cod. proc. civ., l'Agenzia denuncia nullità della gravata sentenza per violazione del d.lgs. n. 546 del 1992, art. 36, c. 2, n. 4, assumendo che il giudice del gravame aveva definito la lite contestata sulla base di una motivazione apparente, illogica e contraddittoria che, al contempo, aveva condiviso le valutazioni di stima di essa esponente per poi discostarsene immotivatamente, con acritica adesione alla consulenza di controparte, oltretutto in violazione del d.p.r. n. 138 del 1998, all. C); - il secondo motivo, formulato ai sensi dell'art. 360, c. 1, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.p.r. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52, al d.p.r. n. 138 del 1998, art. 3 e All. C), agli artt. 2697 e 2729 cod. civ.; deduce, in sintesi, la ricorrente che la gravata sentenza: - aveva immotivatamente aderito alla consulenza prodotta da controparte nella determinazione della superficie commerciale del complesso immobiliare in tassazione; - in detta determinazione non si era attenuta ai criteri di computo dettati dal d.p.r. n. 138, cit., all. C); - in buona sostanza aveva «di fatto azzerato il prezzo di interi locali, applicando ... il coefficiente di ragguaglio pari a 0%»; 2. - il primo motivo di ricorso è manifestamente destituito di fondamento in quanto la gravata sentenza, - dopo aver ritenuto applicabile, ai fini del contestato accertamento di valore, il metodo sintetico-comparativo che, peraltro, la stessa contribuente aveva prospettato in una consulenza prodotta nel grado di appello, - ha dato concreta applicazione, nei suoi specifici criteri, a detto metodo di valutazione che, come reso esplicito dall'intero contesto motivazionale, aveva riguardo ad un complesso immobiliare destinato a residenza studentesca e rispetto al quale, pertanto, veniva in rilievo la necessità di adottare coefficienti di ragguaglio, rispetto alle unità immobiliari utilizzate dalla stessa Agenzia a titolo comparativo (i «quattro comparabili considerati anche dall'Agenzia del territorio»; così la gravata sentenza), ai fini della determinazione della superficie (utile) commerciale determinabile ex comparatione; - ne risulta un percorso ricostruttivo, ed argomentativo, di piana linearità rispetto al quale non emergono salti logici nè manifesta contraddittorietà tra premesse e conclusioni (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232 cui adde, ex plurimis, Cass., 18 sel:tembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; (:ass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599); 3. - del pari destituito di fondamento è il secondo motivo che, peraltro, pur prospetta profili di inammissibilità; 3.1 - difatti le censure in trattazione oscillano tra la dedotta violazione di legge ed una (pur) denunciata deficienza del percorso ricostruttivo seguito dal giudice del gravame, così prospettandosi (anche) un'immotivata condivisione delle conclusioni esposte nella consulenza di controparte, - con azzeramento di fatto del valore commerciale «di interi locali», - in difetto, con ciò, di ogni allegazione del fatto decisivo (in tesi) pretermesso e che avrebbe potuto fondare l'accertamento di presupposti fattuali idonei a reggere una diversa conclusione (art. 360, c. 1, n. 5, cod. proc. civ.);3.2 - sotto il versante, invece, della denunciata violazione di legge, l'Agenzia pretermette di considerare che, nella fattispecie, il giudice del merito era chiamato a verificare, - piuttosto che la superficie utile e rilevante ai fini del classamento di un'unità immobiliare (per di più, come hinc et inde dedotto, non certo a destinazione ordinaria, in quanto classata in categoria D/2), - la correttezza della comparazione istituita dalla stessa Agenzia ai fini dell'accertamento di valore operato per la tassazione di un atto di compravendita immobiliare (d.p.r. n. 131 del 1986, art. 51); - e che, dunque, proprio in una siffatta prospettiva si collocano gli adottati coefficienti di ragguaglio (delle superfici commerciali hinc et inde prese in considerazione) la cui correttezza, o meno, finisce per rilevare, ancora una volta, sul piano dell'accertamento in fatto svolto in ordine alla congruità del valore accertato, accertamento che (anche qui) non forma oggetto di specifica contestazione in ordine al fatto decisivo pretermesso (nella istituita comparazione tra superfici commerciali delle unità immobiliari prese in considerazione); 4. - le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti non sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, trattandosi di ricorso proposto da un'amministrazione dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, è esentata dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo (cfr., ex plurimis, Cass., 29 gennaio 2016, n. 1778; Cass., 5 novembre 2014, n. 23514; Cass. Sez. U., 8 maggio 2014, n. 9938; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955). P.Q.M. La Corte, rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in C 6.500,00 per compensi professionali ed C 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del \A1MY 15% ed altri accessori di legg