Cassazione n. 23822/2022

to la seguente ORDINANZA sul ricorso 20304/2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] quale titolare ditta individuale [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma / i [OSCURATO:PERSONA], 38 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e NICOLA - [OSCURATO:PERSONA]; Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -1- - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 66 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che la rappresenta e difende; - controricorrente - avverso la sentenza n. 1005/2017 del TRIBUNALE di ASTI, depositata il 6/12/2017 nonché l'ordinanza ex artt. 436-bis, 348-bis e 348-ter c.p.c. del 17/05/2018 della [OSCURATO:PERSONA]; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3/03/2022 da [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. [OSCURATO:PERSONA], in qualità di conduttrice di un'unità immobiliare destinata ad uso parafarmacia, chiese al Tribunale di Asti di condannare la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., proprietaria dell'immobile locato, all'esecuzione di lavori di coibentazione, climatizzazione, impermeabilizzazione, insonorizzazione e di completa realizzazione dei servizi igienici del detto bene, asserendone la necessità, nonché a porre in essere gli adempimenti necessari per ottenere il rilascio del certificato di agibilità e il regolare attestato di certificazione energetica e al risarcimento dei danni per il diminuito godimento dell'immobile. Si costituì la locatrice che contestò le domande avverse e, in via riconvenzionale, chiese la risoluzione del contratto di locazione ex art.1456 c.c., in virtù della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 5 del contratto, stante il mancato pagamento del canone di dicembre Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -2- 2016 entro i primi cinque giorni del mese e il mancato pagamento della quota della tassa di registro di euro 42,00 e della quota delle spese condominiali di euro 27,54. Il giudice adito, con sentenza n. 1005/2017, pubblicata il 6/12/2017, accolse solo in parte le domande attoree; in particolare accolse la domanda della conduttrice di risarcimento dei danni per le inidonee condizioni dell'immobile, quantificandolo in un quinto del canone concordato pari ad euro 140,00 (canone di euro 700,00:5), da moltiplicarsi per le 45 mensilità maturate alla data di quella sentenza, pari all'importo di euro 6.300,00 (risarcimento per minorato utilizzo), cui andavano aggiunti euro 1.000, a titolo di risarcimento per un'apparecchiatura danneggiata, oltre interessi legali da quella sentenza. Il Tribunale accolse, altresì, la domanda avanzata in via riconvenzionale dalla locatrice volta alla risoluzione del contratto di locazione in virtù della clausola risolutiva espressa; rigettò ogni altra domanda e compensò tra le parti le spese di lite. Avverso la sentenza di primo grado la Manassero propose appello, censurando la decisione del Tribunale nella parte in cui era stata accolta la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore nel puntuale pagamento dei canoni di locazione, per aver la locatrice dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 5 del contratto in conseguenza del ritardo nel pagamento del canone relativo al mese di dicembre 2016; sostenne in particolare l'appellante che il ritardo nel pagamento del canone era stato sempre tollerato dalla locatrice, il che rendeva inoperante la clausola risolutiva espressa in difetto di una nuova manifestazione di volontà diretta a richiamare la conduttrice all'esatto adempimento. [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. si costituì chiedendo il rigetto del gravame. Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -3- La Corte di appello di Torino, con ordinanza emessa in data 17 maggio 2018, ritenendo che l'impugnazione non avesse una ragionevole possibilità di essere accolta, ai sensi degli artt. 436-bis, 348-bis e 348-ter c.p.c. dichiarò inammissibile l'appello e condannò l'appellante alle spese di quel grado. Avverso tale ordinanza e la sentenza del [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione basato su un unico motivo e illustrato da memoria. Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. ha depositato le sue conclusioni scritte. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l'unico motivo, rubricato «Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto: art. 360, n. 3, c.p.c., con riferimento agli artt. 1456 e 1375 c.c.; ai principi della buona fede e della correttezza nella fase esecutiva del contratto; al divieto di abuso del diritto», la ricorrente sostiene che sarebbero incorsi in errore di diritto sia il Tribunale, nel ritenere che la circostanza che la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 5 del contratto sia intervenuta il giorno immediatamente successivo alla scadenza del termine contrattualmente previsto per il pagamento del canone del mese di dicembre 2016 non inficerebbe «la operatività della suddetta clausola», sia la Corte di appello di Torino che, nel dichiarare inammissibile il gravame in quanto privo della possibilità di essere accolto, ha affermato che la pregressa tolleranza all'adempimento tardivo manifestata dalla locatrice sarebbe venuta meno con la comunicazione inviata a mezzo pec il 26 novembre 2016, con cui la locatrice aveva richiamato la conduttrice all'esatto adempimento dell'obbligazione di/ pagamento, e ciò avrebbe reso pienamente legittimo l'esercizio successivo del potere solutorio ex art. 1456 c.c. Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -4- Ad avviso della ricorrente, la clausola risolutiva espressa configura un rimedio attribuito alla parte adempiente nei confronti della parte inadempiente. Evidenzia che nel caso di specie la locatrice era inadempiente in relazione alle obbligazioni contrattuali poste a suo carico e si sarebbe avvalsa della clausola risolutiva espressa in modo abusivo e strumentale, come reazione alle contestazioni della conduttrice, che erano legittime e fondate, come riconosciuto dallo stesso Tribunale. Lamenta la ricorrente che il giudice del merito non abbia operato una valutazione comparativa degli inadempimenti che le parti reciprocamente si imputavano, di modo che, accertato l'inadempimento della locatrice [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., quel Giudice avrebbe dovuto ritenere inefficace l'esercizio del potere solutorio ex art. 1456 c.c. da parte della stessa locatrice per contrarietà al principio di buona fede, così come connotata da mala fede sarebbe stata la comunicazione via pec del 26 novembre 2016, con cui si comunicava il venir meno della pregressa tolleranza rispetto ai ritardi nell'adempimento. 2. Il ricorso proposto è inammissibile nei confronti dell'ordinanza della Corte di appello, in quanto con lo stesso non viene denunciato alcun vizio proprio di tale provvedimento giurisdizionale, secondo i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., sez. un., n. 1914 del 2/02/2016). 3. L'unico motivo chiaramente censura la sentenza di primo grado, sotto un duplice ordine di lei. 3.1. Quanto al primo profilo, relativo all'inoperatività della clausola risolutiva espressa alla luce della tolleranza manifestata dalla locatrice che aveva accettato il pagamento dei canoni effettuati in ritardo, peraltro "modesto", e che si sarebbe poi avvalsa della clausola Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -5- risolutiva espressa in modo abusivo e strumentale, come reazione alle contestazioni della conduttrice, è sicuramente ammissibile, difettando al riguardo ogni carattere di novità (v. atto di appello p. 5 e 6), contrariamente a quanto ritenuto dalla controricorrente. Tuttavia, la censura proposta al riguardo è infondata. Come pure evidenziato dal P.G., la clausola risolutiva espressa è volta a predeterminare e individuare formalmente, in maniera specifica, le modalità di inadempimento considerate ex se gravi, sottraendole alla valutazione giudiziale ex art. 1455 c.c., garantendo alla parte adempiente, proprio in virtù dell'accordo contenuto nella clausola, di sottrarsi al vincolo contrattuale in maniera spedita e in via stragiudiziale, manifestando la volontà di avvalersi della clausola risolutiva. La principale funzione della clausola risolutiva espressa è infatti quella di prescrivere le modalità di inadempimento considerate ex se gravi, sottraendole alla valutazione giudiziale ex art. 1455 c.c. La pattuizione di una clausola risolutiva espressa rende, infatti, irrilevante l'indagine circa l'importanza di un determinato inadempimento, che è valutata anticipatamente dalle parti (Cass., ord., n. 29301 del 12/11/2019). Certamente sussiste l'obbligo del giudicante di riscontrare il rispetto del principio generale di buona fede o correttezza, in forza del quale i soggetti sono tenuti, nell'ambito dei rapporti della loro vita di relazione, e quindi anche nelle loro relazioni contrattuali, a prescindere dalla mancanza di specifici obblighi positivamente stabiliti, a mantenere un comportamento leale. Trattasi di principio generale che vale non soltanto come regola di condotta, ma anche come fonte legale integrativa del contratto, quale regola volta a determinare il comportamento dovuto in relazione alle concrete circostanze in cui il rapporto si attua, regola che si specifica in obblighi di informazione e Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -6- di avviso, è tesa alla salvaguardia dell'utilità altrui (nei limiti dell'apprezzabile sacrificio della parte tenuta ad osservarla) ed alla cui violazione conseguono profili di responsabilità (Cass., sez. un., n. 28056 del 25/11/2008 e success. conf.). Questa Corte ha pure affermato che la valutazione sull'esistenza, o meno, di una prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni locativi costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità ed il mancato esercizio, da parte del locatore, del potere potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento del locatario, in virtù della previsione di una clausola risolutiva espressa, è l'effetto conformante della buona fede nella fase esecutiva del detto contratto; pertanto, il rispetto di tale principio impone che lo stesso locatore, contestualmente o anche successivamente all'atto di tolleranza, manifesti la sua volontà di avvalersi della menzionata clausola risolutiva espressa in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento e comunque per il futuro (Cass. 8 luglio 2020, n. 14240) La tolleranza della parte creditrice, infatti, non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni. Nel caso all'esame, la locatrice si è attenuta a quanto indicato dalla giurisprudenza di legittimità (v. da ultimo Cass. 8 luglio 2020, n. 14240, cit.), secondo cui «la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -7- espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni. Tuttavia, in applicazione del generale principio di buona fede nell'esecuzione del contratto e del divieto dell'abuso del processo, non può essere imposto al locatore di agire in giudizio avverso ciascuno dei singoli analoghi inadempimenti, al fine di escludere una sua condotta di tolleranza». Infatti, come precisato da Cass. 6 giugno 2018, n. 14508 (ma sul punto v. anche Cass. 14 febbraio 2012, n. 2111), la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione e resa inoperativa dalla precedente tolleranza riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda - come già detto - con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni. E nella specie è la stessa ricorrente a rappresentare in ricorso (v. p. 6) che la tolleranza è stata interrotta con la pec del 26 novembre 2016 con cui la parte locatrice si è limitata a richiamare la conduttrice al rispetto di quanto previsto contrattualmente circa i termini per il pagamento del canone, con pattuizione in relazione alla quale, nel pieno esercizio della sua autonomia privata, la stessa conduttrice aveva espresso il proprio consenso. Né tale manifestazione di volontà della locatrice si connota di malafede o abusività. 1.2. È invece inammissibile il secondo profilo in cui si articola la censura proposta con riferimento alla ora dedotta reciprocità degli inadempimenti e all'abusività dell'esercizio del potere di avvalersi della clausola risolutiva espressa esercitato dalla parte ritenuta inadempiente. Ed invero trattasi di questione non prospettata in appello, sicché la stessa risulta ora dedotta in violazione dell'art. 329 Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -8- c.p.c., come peraltro eccepito dalla controricorrente (Cass., ord., n. 2784 del 12/02/2015; Cass., ord., 23320 del 27/09/2018). Infatti, con l'unico motivo di appello, rubricato «Inefficacia della clausola risolutiva espressa, omessa valutazione della condotta della società appellata. Violazione di legge con riferimento agli artt. 1456, 1375, 1362 c.c.», l'attuale ricorrente ha censurato la sentenza di primo grado sostenendo che il Tribunale non avrebbe proceduto ad una valutazione comparativa dei comportamenti delle parti, evidenziando al riguardo che la società locatrice aveva sempre tollerato e mai contestato il pagamento in ritardo dei canoni di locazione e solo dopo un mese dalla notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio, con comunicazione inviata il 6 dicembre 2016 (il giorno dopo la scadenza del termine contrattualmente previsto per il pagamento del canone) aveva contestato il mancato pagamento dichiarando di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, senza alcuna preventiva comunicazione volta ad invitare la conduttrice al preciso adempimento entro il termine stabilito. La ricorrente, con il motivo di appello in parola, ha altresì sostenuto che non le si sarebbe potuto, quindi, imputare alcuna colpa per il ritardato pagamento (effettuato il giorno 9) del canone di locazione del mese di dicembre 2016 mentre la condotta della locatrice sarebbe stata contraria al principio di buona fede nell'esecuzione del contratto previsto dall'art. 1375 c.c. e ha dedotto che p9rt ,fnento mantenuto nell'esecuzione nell'esecuzione del contratto sia dalla I):catri:oh3 che salvo due mensilità, aveva sempre pagato con un lieve ritardo, sia della locatrice che aveva tollerato i ritardi senza nulla obiettare, dimostrerebbe che le parti avessero inteso e interpretato il contratto nel senso che il pagamento del canone mensile potesse essere Ric. 2018 n. 20304 sez. S3 - ud. 03-03-2022 -9- effettuato oltre il termine previsti dall'art. 5 del contratto e che tale termine non fosse considerato essenziale. 4. Conclusivamente va dichiarato inammissibile il ricorso avverso l'ordinanza della Corte di merito e va rigettato il ricorso avverso la sentenza del Tribunale. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. tr. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, se dovuto, da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13 (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315). P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso avverso l'ordinanza della Corte di appello di Torino emessa in data 17 maggio 2018 e rigetta il ricorso avverso la sentenza del Tribunale di Asti n. 1005/2017, pubblicata il 6 dicembre 2017; condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, in favore della controricorrente, in euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 e agli accessori di legge; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, se dovuto, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente