Cassazione n. 07677/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 565/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoGENNARO GUIDA;- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d'Appello di Salerno n. 589/2020 depositatail 10/06/2020;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale diSalerno-Sezione distaccata di Cava dei Tirreni, [OSCURATO:PERSONA] e MariaNumero registro generale 565/2021Numero sezionale 135/2026Numero di raccolta generale 7677/2026Data pubblicazione 30/03/2026Nastro, chiedendo la risoluzione per grave inadempimento di questi ultimi,quali promittenti venditori, del contratto preliminare di compravenditastipulato inter partes in data 15.11.1986, avente a oggetto un terreno;chiedeva, altresì, la condanna dei convenuti alla restituzione delle sommeda lui versate a titolo di acconto, oltre al risarcimento dei danni. Lamentavache - successivamente alla stipulazione del contratto preliminare - il [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] avevano sottoposto apignoramento immobiliare e a ipoteca l'immobile promesso in vendita.I convenuti eccepivano preliminarmente la prescrizione del dirittodell’attore, in ragione del decorso del termine di prescrizione decennaledecorrente dalla data di conclusione del contratto preliminare; spiegavano,inoltre, domanda riconvenzionale allo scopo di ottenere il pagamento deifrutti civili consistiti nel godimento dell'immobile da parte del promissarioacquirente a seguito dell’anticipata consegna del medesimo.Il Tribunale di Salerno rigettava l'eccezione di prescrizione del dirittoalla risoluzione del contratto sollevata dai convenuti, affermando che ilrelativo termine decennale poteva decorrere solamente dal momento in cuila parte attrice era venuta a conoscenza dei vincoli giuridici esistenti sulbene promesso in vendita. Nel merito, riteneva sussistente il graveinadempimento dei promittenti venditori agli obblighi assunti nel suddettopreliminare e, in particolare, all’obbligo di trasferire l’immobile libero dapesi, oneri, ipoteche e trascrizioni. Per l'effetto, dichiarava risolto ilcontratto preliminare e condannava i convenuti alla restituzione dellasomma di €. 18.075,99, quale importo ricevuto a titolo di acconto, oltrerivalutazione monetaria e interessi maturandi dalla notifica della domandafino al saldo, nonché al risarcimento dei danni subìti dall'attore quantificatiequitativamente nella misura di €. 1.000,00. Rigettava la domandariconvenzionale spiegata dai convenuti, relativa alla restituzione dei frutticivili.Numero registro generale 565/2021Numero sezionale 135/2026Numero di raccolta generale 7677/2026Data pubblicazione 30/03/2026La sentenza veniva impugnata da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] innanzialla Corte d’Appello di Salerno.La Corte adìta, con sentenza n. 589/2020, accoglieva il terzo mezzo digravame, ritenendo prescritto il diritto alla risoluzione del contratto perinadempimento, con assorbimento di tutte le restanti doglianze.Precisamente, la Corte territoriale dichiarava che, in assenza dipattuizione del termine di stipulazione del contratto definitivo, il dies a quoai fini della decorrenza del termine di prescrizione doveva essere ancoratoalla regola dell’immediata esigibilità dell’adempimento ex art. 1183 c.c. e,quindi, decorreva dalla data di stipula del contratto preliminare, ossia dal15.11.1986. Poiché l’azione di risoluzione era stata incardinata solol’[OSCURATO:DATA_NASCITA], essa era prescritta, in assenza di validi atti interruttivi, inquanto anche l’atto stragiudiziale di diffida ad adempiere era stato inviatoda [OSCURATO:PERSONA] solo nell’anno 1997, dopo il decorso del decenniodalla conclusione del contratto.2. Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso percassazione, affidandolo a quattro motivi e illustrandolo con memoria.Hanno resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].All’esito della camera di consiglio del 20.01.2026 la Corte ha riservato ildeposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si deduce omesso esame degli atti di causa:infondatezza dell'eccezione di prescrizione. Sostiene il ricorrente che laCorte d'Appello avrebbe omesso di esaminare la clausola risolutiva espressacontenuta nel contratto preliminare all'art. 5, ove si condizionava la stipuladel contratto definitivo al rilascio, da parte del Comune di Cava de’ Tirreni,della concessione di condono edilizio; condizione mai verificatasi a causadell'espropriazione avvenuta ai danni del promittente venditore. Osserva ilricorrente che, pertanto, il termine di prescrizione decennale del diritto allarisoluzione per inadempimento del contratto preliminare di cui si tratta, eNumero registro generale 565/2021Numero sezionale 135/2026Numero di raccolta generale 7677/2026Data pubblicazione 30/03/2026del conseguente diritto al risarcimento del danno, decorre non dalla data distipulazione del contratto preliminare, cioè dal 15.11.1986, bensì dalmomento in cui tale diritto alla risoluzione poteva essere legittimamentefatto valere dal promissario acquirente, ossia dal momento in cuiquest’ultimo era venuto a conoscenza dei vincoli giuridici posti sul benepromesso successivamente alla stipula del contratto preliminare; momentonella specie identificabile nella data di visura presso la conservatoria deiregistri immobiliari di Salerno, il 17.03.1995. In tesi, non essendo statoindicato un termine finale per la stipulazione del contratto definitivo, iltermine della prescrizione deve essere collegato al non avverarsi dellacondizione, quale termine per l'inadempimento. Osserva, altresì, cheerroneamente la Corte d'Appello non ha tenuto conto, quale atto interruttivodella prescrizione, dell’ulteriore versamento effettuato dal promissarioacquirente in data 11.11.1992 a titolo di acconto di €. 5.164,57 (10.000.000di vecchie Lire), su espressa richiesta dei promittenti venditori chedichiaravano di dover fare fronte agli oneri derivanti dalla domanda diconcessione in sanatoria.1.1. Il motivo è formulato in modo ammissibile ed è fondato nei terminidi seguito esposti, in via assorbente rispetto a ogni altro rilievo.E’ già stato enunciato e deve essere data continuità al principio secondoil quale, in tema di inadempimento di contratto preliminare nel quale nonsia stata precisata la data di stipulazione del negozio definitivo, il terminedi prescrizione del diritto della parte non inadempiente alla risoluzione delcontratto e al risarcimento del danno, decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c.,dal momento in cui ha luogo l'inadempimento, ovvero si concreta lamanifestazione oggettiva del danno; ciò, avendo comunque riguardoall'epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamentepercepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza dellamancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto alrisarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardataNumero registro generale 565/2021Numero sezionale 135/2026Numero di raccolta generale 7677/2026Data pubblicazione 30/03/2026dall'incuria del titolare del diritto (Cass. Sez. 1, n. 7066 del 14/04/2004, intema di doppia vendita dell’immobile oggetto del preliminare a un terzo;Cass. Sez. 2, n. 23236 del 15/11/2016, in tema di illegittimità ediliziadell'immobile oggetto di compravendita; Cass. Sez. 2, n. 1889 del25/01/2018, in materia di aliud pro alio). Come si legge in Cass. n.7066/2004, posto che il termine di prescrizione comincia a decorrere dalgiorno in cui il diritto può essere fatto valere, nel caso di contrattopreliminare di vendita occorre distinguere le due ipotesi in cui il promissarioacquirente agisca per l’adempimento del contratto da parte del promittentevenditore rispetto a quella in cui agisca per la risoluzione del contratto conconseguente domanda di risarcimento del danno; nel primo caso non èdubbio che il termine prescrizionale decorra dal momento in cui il contrattopreliminare prevede che il promissario acquirente possa chiedere che siproceda al trasferimento della proprietà del bene; nel secondo caso, invece,il termine prescrizionale inizia a decorrere necessariamente dal momento incui si è verificato l’inadempimento che giustifica la domanda di risoluzionedel contratto e di risarcimento del danno. Inoltre, con riguardo al profilodella conoscibilità del fatto lesivo, la Suprema Corte ha più volte affermatoche l'impossibilità di fare valere il diritto - alla quale l'art. 2935 c.c.prescrizione - è solo quella che deriva da cause giuridiche che ostacolinol'esercizio del diritto stesso; sono, invece, impedimenti di mero fatto – cometali non idonei a impedire la decorrenza del termine di prescrizione –l'ignoranza del fatto generatore del diritto, il dubbio soggettivosull'esistenza di esso e il ritardo indotto dalla necessità del suoaccertamento (Cass. Sez. L, n. 455 del 09/01/2025; Sez. 2, n. 996 del14/01/2022; Sez. 3, n. 21026 del 06/10/2014), oppure – come detto - ilritardo dovuto alla colpevole incuria del titolare del diritto (Cass. n. 1889del 2018, cit.).Numero registro generale 565/2021Numero sezionale 135/2026Numero di raccolta generale 7677/2026Data pubblicazione 30/03/2026Nel caso che ci occupa, correttamente la sentenza impugnata hadichiarato che, ai sensi dell’art. 1183 c.c., non prevedendo il preliminare untermine per l’adempimento, l’adempimento del contratto preliminarepoteva essere chiesto dalla data della sua stipulazione. Invece,erroneamente la sentenza non ha considerato il dato, acquisito in fatto, chel’immobile promesso in vendita era stato sottoposto solo dopo la stipula delcontratto preliminare sia a pignoramento immobiliare sia ad ipoteca, avantaggio di due diversi istituti di credito; erroneamente non ha consideratoche soltanto in quel momento -comunque precedente al decorso del terminedi prescrizione del diritto di chiedere l’adempimento- si era determinata unasituazione di inadempimento a carico dei promittenti venditori, con riguardoall’obbligazione da loro assunta nel contratto preliminare di trasferire il benelibero da pesi, ipoteche e trascrizioni; erroneamente non ha individuato ilmomento di maturazione del diritto del promissario acquirente allarisoluzione per inadempimento del contratto preliminare medesimo, allerestituzioni e al risarcimento del danno con riguardo all'epoca diaccadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile ericonoscibile. Per questo, la sentenza deve essere cassata laddove hadichiarato la prescrizione del diritto fatto valere dal promissario acquirente;dovrà il giudice del rinvio pronunciare nuovamente sull’eccezione diprescrizione facendo applicazione dei principi esposti.2. Con il secondo motivo si deduce omesso esame di un fatto decisivoper il giudizio: infondatezza della domanda riconvenzionale. A fronte dellamancata statuizione da parte della Corte territoriale nel merito delladomanda riconvenzionale spiegata dai promittenti venditori convenuti inprimo grado, il ricorrente precisa che, non avendo egli mai avuto il possessodell'immobile, bensì la mera detenzione, non è neanche tenuto allarestituzione dei frutti.3. Con il terzo motivo si deduce omesso esame di un fatto decisivo peril giudizio: risoluzione del contratto per grave inadempimento - risarcimentoNumero registro generale 565/2021Numero sezionale 135/2026Numero di raccolta generale 7677/2026Data pubblicazione 30/03/2026dei danni. Risulta documentalmente accertato il grave inadempimento deipromittenti venditori per non avere assolto l'obbligo di trasferire gli immobilipromessi in vendita liberi da ogni vincolo pregiudizievole (v. verbale dipignoramento del terreno iscritto il 17.06.1994 a favore del Banco di Napoli;iscrizione di ipoteca giudiziale sul medesimo bene a favore del CreditoCommerciale Tirreno, derivante da decreto ingiuntivo del 23.03.1994). Datanto deriva l’insussistenza di alcun indebito oggettivo e, quindi, dell’obbligodi restituzione dei frutti a carico dell’odierno ricorrente.4. Con il quarto motivo si deduce omesso esame di un fatto decisivo peril giudizio: raggiungimento della prova sui fatti posti a fondamento dei dirittiazionati. Osserva il ricorrente che, sulla scorta delle risultanze probatorieacquisite nel corso del giudizio di primo grado, deve ritenersi raggiunta laprova dei fatti che l'attore ha posto a fondamento delle domande dirisoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei convenuti, direstituzione delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo dellacompravendita, nonché di risarcimento del danno. Pertanto, merita diessere rigettata la richiesta di ulteriore istruzione probatoria (tramiteammissione di prova per testi e di CTU, ai fini della quantificazionedell’obbligo restitutorio a carico del promissario acquirente immesso nelpossesso), peraltro inammissibile stante il divieto di cui all’art. 345, comma3, c.p.c.5. L’accoglimento del primo motivo di ricorso comporta l’assorbimentodei motivi dal secondo al quarto, i quali perdono rilevanza decisoria, inquanto involgono questioni che potranno essere nuovamente esaminate insede di rinvio.6. In conclusione, la sentenza impugnata è cassata in relazione al primomotivo accolto, la causa è rinviata alla Corte d’Appello di Salerno in diversacomposizione, la quale farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà aquanto sopra esposto, statuendo anche sulle spese del giudizio dilegittimità.Numero registro generale 565/2021Numero sezionale 135/2026Numero di raccolta generale 7677/2026Data pubblicazione 30/03/2026 P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti i restanti motivi;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causaalla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione, che deciderà anchesulle spese del presente giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile,il 21 gennaio 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino