Cassazione n. 07091/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 18582/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall'Avvocaturagenerale dello Stato;-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale dellaCampania n. 76/2021, depositata il 5/1/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/1/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] propose opposizione avverso l’avviso diaccertamento TF7010601522, notificatole il 7/6/2018, con il qualel’Agenzia delle Entrate le aveva contestato una plusvalenza tassabile di €62.604,00, correlata all’atto di permuta che la stessa aveva stipulatorelativamente al terreno di sua proprietà (per la quota del 95%) sito nelNumero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026Comune di [OSCURATO:PERSONA] (FR). A fronte di un valore dicessione indicato in € 350.000,00 (di cui € 300.000,00 relativi al terrenoed € 50.000,00 relativi al sovrastante edificio), l’Agenzia delle Entrate neaveva identificato uno inferiore pari a € 234.101,13, moltiplicando il valoreal mq stabilito dalla perizia fatta eseguire dalla stessa contribuente per i3611 mq. ceduti.2. La CTP di Caserta accolse il ricorso, osservando come oggetto dellapermuta fossero stati “tutti i complessivi mq. 4628, sebbene per mq. 3611iscritti al catasto terreni e per i restanti mq. 1017 considerati pertinenzialial fabbricato” (pag. 7 del ricorso per cassazione”), di modo che l’impostaera stata rapportata al valore complessivo dello stesso, “mentre un valoreseparato [era] stato attribuito al solo fabbricato” (così, ancora, la sentenzadi primo grado, come testualmente riportata a pag. 8 del ricorso percassazione). Inoltre – proseguirono i giudici di primo grado – essendovenuto ad esistenza il bene già nel 2012, doveva ritenersi maturato iltermine di decadenza di cui all’art. 43 d.p.r. n. 600/1973.3. La CTR della Campania accolse l’appello dell’Agenzia delle Entrate,aderendo al metodo di calcolo fatto proprio da quest’ultima e osservando,quindi, “che il valore di € 65.899,00 deriva[va] dalla semplice operazionedi differenza tra il prezzo di cessione dichiarato dei suoli (€ 300.000,00) equello di riferimento calcolato sulla base dei valori periziati (daprofessionista incaricato dalla contribuente medesima) (€ 64,83 x mq3611) pari a € 234.101,00”. Escluse che si fosse realizzata la decadenza,dando rilievo, a tal fine, al momento della consegna degli immobilicostruiti sul terreno ceduto, dal momento che “nel caso di specie [eranostate] le stesse parti che [avevano escluso] l’esistenza del bene“corrispettivo” all’atto della sottoscrizione dell’atto pubblico nel quale,invece, [era stata] affermata proprio la sua futura esistenza a seguito dicostruzione a farsi” (pag. 4 della sentenza di secondo grado).Numero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/20264. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, sulla base didue motivi. Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo è dedotto l’omesso esame di un fatto decisivoex art. 360, n. 5, c.p.c., in relazione al passaggio dal catasto terreni alcatasto fabbricati delle particelle nn. 132 e 755. Il non aver consideratotale circostanza, a dire della ricorrente, avrebbe indotto la CTR nell’erroredi ritenere che il valore attribuito al terreno permutato (€ 300.000,00) nonfosse riferito alla complessiva estensione di mq. 4628, comprensiva di taliparticelle, ma alla minore estensione (di mq. 3611) corrispondente allesole restanti particelle, rimaste accatastate al catasto terreni.Il motivo (ove non inammissibile) è infondato.In disparte la circostanza che non sono stati testualmente riportati ipassaggi della perizia in discorso, vi è che dalla sentenza impugnata sievince chiaramente che la CTR della Campania, lungi dall’incorrere nelfraintendimento che le viene imputato, ha preso le mosse da unapprezzamento dei presupposti di fatto coerente con le deduzioni dellaricorrente, avendo riferito il valore di € 300.000,00 (stimato dal perito diparte) all’intera estensione dell’area ceduta (ovvero mq. 4628) e non -come sostenuto nel ricorso per cassazione - alla minore estensione di mq.3611. Si ponga mente, in particolare, a quanto affermato a pag. 3 dellasentenza, laddove si legge che “il valore di perizia del suolo/mq eraspiegato con la semplice divisione del valore complessivo dei suoliperiziato per la loro effettiva metratura mai contestata e, quindi, €300.000,00 / mq 4628 = € / mq. 64,83”. Nessun fatto decisivo è stato,dunque, obliterato. Semplicemente, il valore così ottenuto è statoutilizzato per calcolare la plusvalenza in relazione al terreno (escluso,dunque, il fabbricato corrispondente alla particella 1573, cui i contraentiavevano attribuito il valore di € 50.000,00), correttamente considerandola relativa superficie come pari a mq. 3611 (valore che si ottieneNumero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026sottraendo dalla superficie complessiva di mq. 4628 i 607 mq. della p.lla132 e i 419 mq. della p.lla 755, afferenti al fabbricato rurale).Moltiplicando, quindi, il valore per metro quadro (come sopra calcolato)per l’estensione del (solo) terreno (3611 mq.), l’Agenzia delle Entrate haindividuato un valore inferiore (pari, cioè, a € 234.101,13), suscettibile digenerare una plusvalenza tassabile.2. Col secondo motivo la sentenza impugnata è censurata perviolazione degli artt. 1555 e 1472 c.c. e 1, comma 132, l. n. 208/2015,per avere fatto decorrere il termine di decadenza ex art. 43 d.p.r. n.600/1973 dal momento della consegna del bene costruito sul terreno datoin permuta e non già da quello della sua venuta ad esistenza.Il motivo è fondato.Per verificare il rispetto del termine di decadenza contemplato dalladisposizione appena citata è necessario individuare il momento in cui sirealizza il presupposto impositivo, nel caso di specie costituitodall’incremento di valore correlato alla realizzata plusvalenza. Il contrattoin questione è una permuta di cosa presente (il terreno edificabile) controcosa futura (le unità immobiliari che la società [OSCURATO:SOCIETA]. siimpegnava a costruirvi). Rispetto a tale schema negoziale, lagiurisprudenza di questa Corte ha temporalmente collocato il presuppostoimpositivo in corrispondenza dell’effetto traslativo del bene, che l’art. 1472c.c. (richiamato, per la permuta, dall’art. 1555 c.c.) fa coincidere con ilmomento in cui la cosa futura venga ad esistenza (si veda Cass., n.4711/2017, secondo cui “in tema di IRPEF, in caso di permuta di cosaesistente (un terreno) con una futura (la realizzazione di un fabbricato),la plusvalenza si realizza nel momento in cui la costruzione viene adesistenza, entrando così nel patrimonio del cedente”; Cass., n.1427/2006, alla cui stregua, “in tema di imposte sui redditi, ai finidell'applicazione dell'art. 76 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 597 - ilquale contempla, al comma primo, tra i redditi diversiNumero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026le plusvalenze derivanti da operazioni speculative, prevedendo altresì, alcomma secondo, che la plusvalenza sia costituita dalla differenza tra ilprezzo d'acquisto e quello conseguito con l'alienazione -, nel casodi permuta di cosa esistente (un terreno) con cosa futura (la realizzazionedi un fabbricato) la plusvalenza deve considerarsi conseguita nel momentoin cui il corrispettivo per la cessione del terreno (e, cioè, la proprietà dellacostruzione realizzata) è entrato nel patrimonio del cedente - momentoche, ai sensi dell'art. 1472 cod. civ., coincide con quello in cui lacosa futura viene ad esistenza -, dovendosi escludere che, pur in presenzadi un intento speculativo del contribuente, per prezzo conseguito conl'alienazione possa intendersi il valore già entrato nel suo patrimonio almomento della stipulazione del contratto e costituito dallo ius adhabendam rem; Cass., n. 6171/2017, la quale, in tema di imposta diregistro, ha affermato che “ai fini del regime tributario applicabile alcontratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura(manufatto edilizio, da costruire sull'area edificabile a cura e con i mezzidell'acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momentodell'evento traslativo, configurabile nella conclusione del processoedificatorio nelle sue componenti essenziali, ancorché nel relativo atto siadichiarato che il trasferimento del bene immobile avviene con effetto extunc”; infine, Cass., n. 13398/2024, secondo cui “il contratto con il qualele parti prevedono il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile incambio di immobili da costruire nella stessa area integra gli estremidella permuta di cosa presente con cosa futura; ne consegue che l'effettotraslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex art.1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che siidentifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componentiessenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali”).Ciò premesso, erronea (siccome afflitta da un salto logico) si mostral’affermazione - contenuta nella sentenza in questa sede impugnata -Numero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026secondo la quale dal riferimento, nel contratto, alla “futura esistenza [delbene] a seguito di costruzione a farsi”, non potrebbe che discendere ladatazione del presupposto impositivo in corrispondenza con la consegnadegli immobili costruiti, ben potendo quest’ultima non coincidere con  ilmomento (necessariamente antecedente) della “venuta ad esistenza” delbene nella sua struttura fondamentale.La sentenza impugnata dev’essere, pertanto, cassata, con rinvio al giudicedi secondo grado, che, ai fini della valutazione circa l’intervenutadecadenza ex art. 43 d.p.r. n. 600/1973, provvederà alla verificadell’epoca di conclusione dell’edificazione dell’edificio oggetto del più volterichiamato contratto, secondo l’accezione appena illustrata.Numero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] TRIBUTARIAComposta da: Oggetto:PLUSVALENZA -[OSCURATO:PERSONA] PresidentePRESUPPOSTOMARIA [OSCURATO:PERSONA] Consigliere [OSCURATO:PERSONA] -[OSCURATO:PERSONA] ConsiglierePRESENTE [OSCURATO:PERSONA] Consigliere [OSCURATO:PERSONA]d.[OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] Consigliere rel.ha pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 18582/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall'Avvocaturagenerale dello Stato;-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale dellaCampania n. 76/2021, depositata il 5/1/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/1/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] propose opposizione avverso l’avviso diaccertamento TF7010601522, notificatole il 7/6/2018, con il qualel’Agenzia delle Entrate le aveva contestato una plusvalenza tassabile di €62.604,00, correlata all’atto di permuta che la stessa aveva stipulatorelativamente al terreno di sua proprietà (per la quota del 95%) sito nelNumero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026Comune di [OSCURATO:PERSONA] (FR). A fronte di un valore dicessione indicato in € 350.000,00 (di cui € 300.000,00 relativi al terrenoed € 50.000,00 relativi al sovrastante edificio), l’Agenzia delle Entrate neaveva identificato uno inferiore pari a € 234.101,13, moltiplicando il valoreal mq stabilito dalla perizia fatta eseguire dalla stessa contribuente per i3611 mq. ceduti.2. La CTP di Caserta accolse il ricorso, osservando come oggetto dellapermuta fossero stati “tutti i complessivi mq. 4628, sebbene per mq. 3611iscritti al catasto terreni e per i restanti mq. 1017 considerati pertinenzialial fabbricato” (pag. 7 del ricorso per cassazione”), di modo che l’impostaera stata rapportata al valore complessivo dello stesso, “mentre un valoreseparato [era] stato attribuito al solo fabbricato” (così, ancora, la sentenzadi primo grado, come testualmente riportata a pag. 8 del ricorso percassazione). Inoltre – proseguirono i giudici di primo grado – essendovenuto ad esistenza il bene già nel 2012, doveva ritenersi maturato iltermine di decadenza di cui all’art. 43 d.p.r. n. 600/1973.3. La CTR della Campania accolse l’appello dell’Agenzia delle Entrate,aderendo al metodo di calcolo fatto proprio da quest’ultima e osservando,quindi, “che il valore di € 65.899,00 deriva[va] dalla semplice operazionedi differenza tra il prezzo di cessione dichiarato dei suoli (€ 300.000,00) equello di riferimento calcolato sulla base dei valori periziati (daprofessionista incaricato dalla contribuente medesima) (€ 64,83 x mq3611) pari a € 234.101,00”. Escluse che si fosse realizzata la decadenza,dando rilievo, a tal fine, al momento della consegna degli immobilicostruiti sul terreno ceduto, dal momento che “nel caso di specie [eranostate] le stesse parti che [avevano escluso] l’esistenza del bene“corrispettivo” all’atto della sottoscrizione dell’atto pubblico nel quale,invece, [era stata] affermata proprio la sua futura esistenza a seguito dicostruzione a farsi” (pag. 4 della sentenza di secondo grado).Numero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/20264. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, sulla base didue motivi. Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo è dedotto l’omesso esame di un fatto decisivoex art. 360, n. 5, c.p.c., in relazione al passaggio dal catasto terreni alcatasto fabbricati delle particelle nn. 132 e 755. Il non aver consideratotale circostanza, a dire della ricorrente, avrebbe indotto la CTR nell’erroredi ritenere che il valore attribuito al terreno permutato (€ 300.000,00) nonfosse riferito alla complessiva estensione di mq. 4628, comprensiva di taliparticelle, ma alla minore estensione (di mq. 3611) corrispondente allesole restanti particelle, rimaste accatastate al catasto terreni.Il motivo (ove non inammissibile) è infondato.In disparte la circostanza che non sono stati testualmente riportati ipassaggi della perizia in discorso, vi è che dalla sentenza impugnata sievince chiaramente che la CTR della Campania, lungi dall’incorrere nelfraintendimento che le viene imputato, ha preso le mosse da unapprezzamento dei presupposti di fatto coerente con le deduzioni dellaricorrente, avendo riferito il valore di € 300.000,00 (stimato dal perito diparte) all’intera estensione dell’area ceduta (ovvero mq. 4628) e non -come sostenuto nel ricorso per cassazione - alla minore estensione di mq.3611. Si ponga mente, in particolare, a quanto affermato a pag. 3 dellasentenza, laddove si legge che “il valore di perizia del suolo/mq eraspiegato con la semplice divisione del valore complessivo dei suoliperiziato per la loro effettiva metratura mai contestata e, quindi, €300.000,00 / mq 4628 = € / mq. 64,83”. Nessun fatto decisivo è stato,dunque, obliterato. Semplicemente, il valore così ottenuto è statoutilizzato per calcolare la plusvalenza in relazione al terreno (escluso,dunque, il fabbricato corrispondente alla particella 1573, cui i contraentiavevano attribuito il valore di € 50.000,00), correttamente considerandola relativa superficie come pari a mq. 3611 (valore che si ottieneNumero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026sottraendo dalla superficie complessiva di mq. 4628 i 607 mq. della p.lla132 e i 419 mq. della p.lla 755, afferenti al fabbricato rurale).Moltiplicando, quindi, il valore per metro quadro (come sopra calcolato)per l’estensione del (solo) terreno (3611 mq.), l’Agenzia delle Entrate haindividuato un valore inferiore (pari, cioè, a € 234.101,13), suscettibile digenerare una plusvalenza tassabile.2. Col secondo motivo la sentenza impugnata è censurata perviolazione degli artt. 1555 e 1472 c.c. e 1, comma 132, l. n. 208/2015,per avere fatto decorrere il termine di decadenza ex art. 43 d.p.r. n.600/1973 dal momento della consegna del bene costruito sul terreno datoin permuta e non già da quello della sua venuta ad esistenza.Il motivo è fondato.Per verificare il rispetto del termine di decadenza contemplato dalladisposizione appena citata è necessario individuare il momento in cui sirealizza il presupposto impositivo, nel caso di specie costituitodall’incremento di valore correlato alla realizzata plusvalenza. Il contrattoin questione è una permuta di cosa presente (il terreno edificabile) controcosa futura (le unità immobiliari che la società [OSCURATO:SOCIETA]. siimpegnava a costruirvi). Rispetto a tale schema negoziale, lagiurisprudenza di questa Corte ha temporalmente collocato il presuppostoimpositivo in corrispondenza dell’effetto traslativo del bene, che l’art. 1472c.c. (richiamato, per la permuta, dall’art. 1555 c.c.) fa coincidere con ilmomento in cui la cosa futura venga ad esistenza (si veda Cass., n.4711/2017, secondo cui “in tema di IRPEF, in caso di permuta di cosaesistente (un terreno) con una futura (la realizzazione di un fabbricato),la plusvalenza si realizza nel momento in cui la costruzione viene adesistenza, entrando così nel patrimonio del cedente”; Cass., n.1427/2006, alla cui stregua, “in tema di imposte sui redditi, ai finidell'applicazione dell'art. 76 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 597 - ilquale contempla, al comma primo, tra i redditi diversiNumero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026le plusvalenze derivanti da operazioni speculative, prevedendo altresì, alcomma secondo, che la plusvalenza sia costituita dalla differenza tra ilprezzo d'acquisto e quello conseguito con l'alienazione -, nel casodi permuta di cosa esistente (un terreno) con cosa futura (la realizzazionedi un fabbricato) la plusvalenza deve considerarsi conseguita nel momentoin cui il corrispettivo per la cessione del terreno (e, cioè, la proprietà dellacostruzione realizzata) è entrato nel patrimonio del cedente - momentoche, ai sensi dell'art. 1472 cod. civ., coincide con quello in cui lacosa futura viene ad esistenza -, dovendosi escludere che, pur in presenzadi un intento speculativo del contribuente, per prezzo conseguito conl'alienazione possa intendersi il valore già entrato nel suo patrimonio almomento della stipulazione del contratto e costituito dallo ius adhabendam rem; Cass., n. 6171/2017, la quale, in tema di imposta diregistro, ha affermato che “ai fini del regime tributario applicabile alcontratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura(manufatto edilizio, da costruire sull'area edificabile a cura e con i mezzidell'acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momentodell'evento traslativo, configurabile nella conclusione del processoedificatorio nelle sue componenti essenziali, ancorché nel relativo atto siadichiarato che il trasferimento del bene immobile avviene con effetto extunc”; infine, Cass., n. 13398/2024, secondo cui “il contratto con il qualele parti prevedono il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile incambio di immobili da costruire nella stessa area integra gli estremidella permuta di cosa presente con cosa futura; ne consegue che l'effettotraslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex art.1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che siidentifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componentiessenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali”).Ciò premesso, erronea (siccome afflitta da un salto logico) si mostral’affermazione - contenuta nella sentenza in questa sede impugnata -Numero registro generale 18582/2021Numero sezionale 624/2026Numero di raccolta generale 7091/2026Data pubblicazione 25/03/2026secondo la quale dal riferimento, nel contratto, alla “futura esistenza [delbene] a seguito di costruzione a farsi”, non potrebbe che discendere ladatazione del presupposto impositivo in corrispondenza con la consegnadegli immobili costruiti, ben potendo quest’ultima non coincidere con  ilmomento (necessariamente antecedente) della “venuta ad esistenza” delbene nella sua struttura fondamentale.La sentenza impugnata dev’essere, pertanto, cassata, con rinvio al giudicedi secondo grado, che, ai fini della valutazione circa l’intervenutadecadenza ex art. 43 d.p.r. n. 600/1973, provvederà alla verificadell’epoca di conclusione dell’edificazione dell’edificio oggetto del più volterichiamato contratto, secondo l’accezione appena illustrata. P.Q.MAccoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo;cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria dellaCampania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spesedel presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 22/1/2026.La PresidenteAndreina GiudicepietroP.Q.MAccoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo;cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria dellaCampania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spesedel presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 22/1/2026.La PresidenteAndreina Giudicepietro