Cassazione n. 33223/2025

unciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 14187/2019R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] ( [OSCURATO:CODICE_FISCALE] ), rappresentata e difesa, dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ( [OSCURATO:CODICE_FISCALE]; [OSCURATO:EMAIL] –ricorrente – contro Comune di Bellizzi ( ), in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentato e difeso dall’avv ocato [OSCURATO:PERSONA]Amico ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]; [OSCURATO:EMAIL]); –controricorrente – avverso la sentenza n. 546, depositata il 24 gennaio 2019, e notificata il 22 febbraio 2019, della Commissione tributaria regionale della Campania; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025, dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Accertamento [OSCURATO:PERSONA] 1. -Con sentenza n. 546, depositata il 24 gennaio 2019, e notificata il 22 febbraio 2019, laCommissione tributaria regionale della Campania ha rigettatol’appello proposto dalla parte, odierna ricorrente, avverso la decisione di prime cure che , a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso per il recupero a tassazione dell’IMUdovuta dalla contribuente per l’anno 2015. 1.1 – A fondamento del decisum , il giudice del gravame ha consideratoche: - i vincoli di inedificabilità , come ben rilevato dal primo giudice, incidono solo sul valore venaledegli immobili, valore che la sentenza impugnata aveva ritenuto«congruo ed in particolare non inficiato dalla divergente stima di parte invocata dalla Salvatore.»; - difatti, il primo giudice non aveva « acriticamente confermato erroneedeterminazioni comunali» e aveva considerato « che le stime di cui alla consulenza prodotta della Salvatore non erano tali da inficiare quelle dei tecnici sottese all'avviso di accertamento…»; -incombeva, così, «sul contribuente l'onere di provare l'erroneità della stima operata in funzione dellacontestata imposizione tributaria» in quanto l’avviso di accertamento si fondava «su chiari e circostanziati presupposti fattuali e giuridici, … da portare a conoscenza del contribuente», cioè si era «giovata di sufficiente dotazione esplicativa e cioè di una bastevole motivazione». 2. - [OSCURATO:PERSONA] ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di tre motivi, ed ha depositato memoria. Il Comune di Bellizzi resiste con controricorso , e anch’esso ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. –Il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.,espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimentoal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 , art. 1, comma 2, al d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214, alla l. 17 agosto 1942, n. 1150, artt. 13 e 14, agli artt. 3 e 53 Cost., assumendo, in sintesi, la ricorrente che le aree in contestazione – secondo lo strumento urbanistico generale incluse nelle zone urbanistiche C (C/1) ed F (F/3), quest’ultima con destinazione a parco pubblico, -non potevano ritenersi di natura edificabile in difetto di un piano attuativo e, ad ogni modo, della convenzione predicata dalla realizzazione del P.U.A. presentato dalla contribuente. 2. –Il motivo è manifestamente destituito di fondamento. 2.1 – O ccorre premettere che rimane del tutto inconferente il richiamo operato dalla ricorrente (in memoria) alla pronuncia delle Sezioni Unite della Corte - secondo la quale « In tema di ICI, un'area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di "compensazione urbanistica" non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso» (Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902) -atteso che, per un verso, nella fattispecie non viene in considerazione il presupposto sotteso a detta pronuncia (un vincolo di inedificabilità assoluta da correlare ad un programma urbanistico di cd. compensazione dei diritti edificatori) e che, per il restante, e come meglio in immediato seguito si dirà, nemmeno risulta mai proposta una qualche eccezione in punto di (corretta) qualificazione della fattispecie impositiva con riferimento ai cennati presupposti, eccezione, questa, che, del resto, non potrebbe trovare sede nella depositata memoria [che può assolvere alla (sola) funzione di illustrare e chiarire le ragioni già compiutamente svolte col ricorso, ovvero di confutare le tesi avversarie; v. Cass. Sez. U., 15 maggio 2006, n. 11097 cui adde, ex plurimis, Cass., 6 luglio 2022, n. 21355; Cass., 21 gennaio 2021, n. 1177; Cass., 28 novembre 2018, n. 30760; Cass., 23 agosto 2011, n. 17603; Cass., 28 agosto 2007, n. 18195]. 2.2 – Tanto posto, c on consolidato, e risalente, orientamento interpretativo, la Corte ha statuito che, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, primo comma, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi ( Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506 cui adde, ex plurimis, Cass., 10 marzo 2020, n. 6702; Cass., 7 agosto 2019, n. 21080; Cass., 3 aprile 2019, n. 9202; Cass., 2 marzo 2018, n. 4952; Cass., 5 agosto 2016, n. 16485; Cass., 5 marzo 2014, n. 5161; Cass., 16 novembre 2012, n. 20137; Cass., 11 aprile 2008, n. 9510). E la lettura delle citate disposizioni, in termini di interpretazione autentica, ha, poi, trovato riscontro nei rilievi svolti dallo stesso Giudice del Leggi che, per l’appunto, ne ha rimarcato la natura interpretativa in quanto disposizioni voltead attribuire alla disposizione interpretata uno dei significati già ricompresi nell'area semantica della disposizione stessa (Corte Cost., 27 febbraio 2008,n. 41 ). 2.3 – A riguardo, poi, del l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico si è rimarcato che se detta inclusione incide sulla determinazione del valore venale del bene, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ciò non di menonon ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile (Cass. 26 luglio 2021, n. 21351; Cass., 6 luglio 2018, n. 17764; Cass., 23 novembre 2016, n. 23814; Cass., 15 luglio 2015, n. 14763; per il rilievo che la destinazione dell’area data dallo strumento urbanistico a parco pubblico, attrezzature ricreative, sportive ed a verde pubblico non implica l'imposizione sulle stesse di un vincolo espropriativo, ma solo di un vincolo conformativo, che è funzionale all'interesse pubblico generale conseguente alla zonizzazione effettuata dallo strumento urbanistico v., altresì, Consiglio di Stato, sez. VII, 21 agosto 2024, n. 7183; Consiglio di Stato, sez. IV, 2 maggio 2023, n.4404; Consiglio di Stato, sez. IV, 16 febbraio 2022, n. 1142). 2.4– Peraltro, n el contesto dei criteri di determinazione della base imponibile del tributo (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5), anche le Sezioni Unite della Corte hanno rilevato che il solo «inizio della procedura di "trasformazione" urbanistica di un suolo, implica, di per sè, una "trasformazione" economica dello stesso, che non consente più la valutazione, ai fini fiscali, secondo il criterio del reddito dominicale», seppur «l'aspettativa di edificabilità di un suolo, non comporta, ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto, l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli, oggi meno conveniente per il contribuente, ma non per questo iniquo». Ed hanno, quindi, rimarcato che «Se c'è stato l'avvio della procedura per la formazione del PRG, la situazione in movimento non consente più di beneficiare del criterio statico della valutazione automatica … Diverse, infatti, sono le finalità della legislazione urbanistica rispetto a quelle della legislazione fiscale. La prima tende a garantire il corretto uso del territorio urbano, e, quindi, lo jus edificandi non può essere esercitato se non quando gli strumenti urbanistici siano perfezionati (garantendo la compatibilità degli interessi individuali con quelli collettivi); la seconda, invece, mira ad adeguare il prelievo fiscale alle variazioni dei valori economici dei suoli, che si registrano e progrediscono, in parallelo, dal sorgere della mera aspettativa dello jus edificandi, fino al perfezionamento dello stesso. Ne consegue, che le chiavi di lettura dei due comparti normativi possono essere legittimamente differenti. Infatti, non bisogna confondere lo jus edificandicon lo jus valutandi, che poggiano su differenti presupposti. Il primo sul perfezionamento delle relative procedure, il secondo sull'avvio di tali procedure. Non si può costruire se prima non sono definite tutte le norme di riferimento. Invece, si può valutare un suolo considerato "a vocazione edificatoria", anche prima del completamento delle relative procedure. Anche perché i tempi ancora necessari per il perfezionamento delle procedure, con tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno essere i futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazione al ribasso.» (così Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506; v. altresì, ancora di recente, Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902, cit.). Ild.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, lett. b), dispone che «per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità» (v., con riferimento all’IMU, il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214), così che, se la citata disposizione di interpretazione autentica (d.l. n. 223 del 2006, art. 36, c. 2, cit.) ha inciso sulla lettura della norma in relazione all’adozione dello strumento urbanistico generale, ne ha (al contempo) lasciato immutato il riferimento ulteriore «alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità» (v., ora, il d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37); e la giurisprudenza della Corte (v., ex plurimis, Cass., 17 febbraio 2021, n. 4228; Cass., 15 aprile 2019, n. 10502), nonchè dello stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 2 marzo 2004, n. 73), non dubitano del rilievo suppletivo che il criterio della cd. edificabilità di fatto (d.P.R. n. 327/2001, art.37, comma 3, cit.) assume in mancanza di strumenti urbanistici idonei a ricondurre l'area espropriata tra quelle edificabili. 3. – Col secondo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.,violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 , art. 5, comma 5, ed agli artt. 3 e 53 Cost., nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,«Omessa motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio» (così la rubrica), deducendo che: -la stima operata dall’Ente impositore si fondava sull’applicazione del metodo analitico ricostruttivo denominato del valore di trasformazione ma pretermetteva la considerazione del tempo necessario alla realizzazione dell’intervento edificatorio – correlato all’approvazione di un piano di lottizzazione ed alla conseguente stipula di una convenzione – così che risultava necessario adottare un coefficiente correttivo volto a computare il valore all’attualità; -in ragione di tanto, andava diversamente adottato un metodo di stima analitico che formava oggetto della consulenza di parte in giudizio prodotta; -nemmeno aveva trovato applicazione il coefficiente riduttivo (del 20%) che una delibera comunale (n. 128 del 12 settembre 2014) aveva ritenuto necessario applicare in ragione del calo dei valori dei terreni edificabili dovuto alla crisi del settore edilizio. 4. –Il motivo è inammissibile. 4.1 -Innanzitutto, va rimarcato, la censura di omesso esame di un fatto decisivo, come statuito dalle Sezioni Unite della Corte, deve concernere un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), così che l'omesso esame di elementi istruttori - e, a maggior ragione, di tesi difensive o argomenti probatori - non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053 cui adde, ex plurimis, Cass., 12 dicembre 2019, n. 32550; Cass., 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass., 13 agosto 2018, n. 20721; Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881). 4.2 –In disparte, poi, che nella fattispecie il giudice del gravame ha confermato l’accertamento in fatto condotto dal giudice di primo grado in punto di stima delle aree, e del relativo valore venale, l’inammissibilità del motivo replica, nella fattispecie, una completa anomia di riferimenti a detta stima che, per l’appunto, è stata condivisa dai giudici del merito. Così che la censura di violazione di legge non intercetta alcuna quaestio iurissuscettibile di raccordarsi al motivo di ricorso, risultando consolidato l’orientamento della Corte in ordine alla legittimità della stima incentrata sul cd. valore di trasformazione (v. Cass., 12 luglio 2021, n. 19811; Cass., 9 marzo 2018, n. 5763; Cass., 2 marzo 2018, n. 4953; Cass., 20 ottobre 2017, n. 24872); e quella di «omessa motivazione su di un fatto controverso e decisivo» si risolve, per l’appunto, in una generica riedizione di argomenti difensivi alla cui stregua – risultando omesso, come anticipato, ogni specifico riferimento ai contenuti della stima recepita dai giudici del merito – nemmeno risulta, per di più, la connotazione di decisività degli stessi argomenti addotti. 5. – Col terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.,la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimentoalla l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, ed all’art.3 Cost., riproponendo così la questione relativa alla disapplicazione delle sanzioni (in tesi) correlata ad incertezza normativa oggettiva. 6. –Nemmeno questo motivo può trovare accoglimento. 6.1 –Come esposto con riferimento al primo motivo di ricorso, sin dalla pronuncia delle Sezioni Unite del 2006 non può ritenersi sussistente una qualche incertezza normativa in punto di criteri di qualificazione normativa dell’edificabilità delle aree secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Per di più, il criterio di qualificazione che la censura evoca con riferimento alla suscettibilità edificatoria (più o meno attuale) di terreni edificabili ascende (proprio) alle valutazioni operate dalla citata pronuncia delle Sezioni Unite e, pertanto, non poteva connotare (alla stregua del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità) alcuna incertezza normativa. Né di quest’ultima può operarsi una traslazione sul piano dell’accertamento dellafattispecie concreta , laddove l’incertezza finisce per cadere su ll’oggetto dell’accertamento , e può essere più o meno correlataalle concrete difficoltà della ricostruzione in fatto della stessa fattispecie. 7. - Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater). P.Q.M La Corte - rigetta il ricorso; - condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese processuali che liquida in € 3.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; - ai sensi dell’art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il