Cassazione n. 08969/2026

i eredi di [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamentedomiciliati in Roma, via degli Scialoja n. 18, presso lo studiodell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], quali aventi causa diValvo [OSCURATO:PERSONA], deceduto il 7 maggio 2015, rappresentati e difesidall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale eletto pressol’indirizzo PEC del difensore;- controricorrenti -[OSCURATO:SOCIETA]., in persona del suo legalerappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.Numero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026Gianluca Galofaro, con domicilio digitale eletto presso l’indirizzoPEC del difensore;- interveniente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Catania n.108/2023, pubblicata il 23 gennaio 2023, notificata a mezzo PEC il6 febbraio 2023;udita la relazione della causa svolta nella camera diconsiglio del 18 marzo 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]Trapuzzano;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con atto di citazione notificato il 2/4 dicembre 2002,[OSCURATO:PERSONA] conveniva, davanti al Tribunale di Modica, MariaMaggio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MariaLeone e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], al fine disentire pronunciare il trasferimento del complesso immobiliaresito in contrada Cirica, litoranea Marza, territorio di Ispica –oggetto del preliminare di vendita concluso il 25 aprile 1979 tra ilpromittente alienante [OSCURATO:PERSONA] e il promissario acquirentePietro [OSCURATO:PERSONA], per il prezzo di vecchie lire 56.000.000, di cui avevagià versato vecchie lire 17.000.000 –, dietro versamento delresiduo corrispettivo dovuto di vecchie lire 39.000.000,rappresentando che la concessione edilizia in sanatoria delle opereabusivamente edificate sul fondo era stata rilasciata l’11 gennaio1990 e che i convenuti erano stati convocati per la stipula delNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026definitivo presso il notaio incaricato per la data del 3 ottobre2001, senza che si fossero presentati, con il conseguenteinadempimento all’obbligo assunto dal loro dante causa con ilpreliminare.In subordine, chiedeva che i convenuti fossero condannati alpagamento della somma di vecchie lire 800.000.000, a titolo dirimborso delle spese sostenute per le opere di completamento,consolidamento e ripristino eseguite sull’immobile.Si costituivano in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i qualichiedevano il rigetto della spiegata domanda di trasferimentocoattivo, per la formazione del giudicato sul punto e perl’intervenuta prescrizione del diritto fatto valere, stante che, afronte della concessione in sanatoria degli immobili (a loro dire)rilasciata nel novembre 1990, la convocazione presso il notaio eraavvenuta solo il 3 ottobre 2001.Chiedevano altresì il rigetto della domanda subordinata dirimborso delle somme sostenute per i miglioramenti eseguiti.E ciò sulla premessa che: A) con sentenza n. 230/1996,pubblicata il 1° luglio 1996, il Tribunale di Modica aveva rigettatola domanda di esecuzione in forma specifica del preliminareproposta da [OSCURATO:PERSONA] con atto di citazione notificato il 17settembre 1985, non ravvisando alcun inadempimento delpromittente alienante, in quanto, alla data di convocazione diOrazio Leone dinanzi al notaio per il 30 agosto 1985, senza checostui fosse comparso, la concessione edilizia in sanatoria non erastata ancora rilasciata, mentre non risultava che, una voltaottenuta, il promittente venditore fosse stato nuovamenteNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026convocato dinanzi al notaio; B) che tale sentenza era passata ingiudicato il 1° ottobre 1997; C) che, con sentenza n. 454/2001,pubblicata l’11 luglio 2001, il Tribunale di Modica, in accoglimentodella domanda spiegata da [OSCURATO:PERSONA] con atto di citazionenotificato il 23 dicembre 1997, ritenuto sussistente il giudicato inordine alla qualificazione del contratto del 25 aprile 1979 comelocazione di immobile urbano e dimostrato l’inadempimento delconduttore all’obbligo di pagamento del canone per il periodosuccessivo alla rinnovazione tacita del contratto, ne avevapronunciato la risoluzione e aveva condannato [OSCURATO:PERSONA] alrilascio dell’immobile; D) che la Corte d’appello di Catania, consentenza n. 665/2003, pubblicata il 12 settembre 2003, avevarigettato il gravame proposto da [OSCURATO:PERSONA] contro tale ultimapronuncia, cui era seguita l’esecuzione del rilascio del complessoimmobiliare il 3 gennaio 2004.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 99/2008, depositatail 26 febbraio 2008, respingeva la domanda di trasferimentocoattivo della proprietà del cespite, in ragione dell’accoglimentodell’eccezione di formazione del giudicato di cui alla sentenza n.230/1996, rigettando altresì la domanda subordinata di rimborsodelle spese per i miglioramenti eseguiti.2.– Con sentenza n. 642/2013, depositata il 26 marzo 2013,la Corte d’appello di Catania rigettava il gravame proposto da[OSCURATO:PERSONA].3.– Con ordinanza n. 24922/2018, pubblicata il 9 ottobre2018, questa Corte accoglieva il ricorso spiegato da [OSCURATO:PERSONA],riformando la pronuncia impugnata, nella parte in cui avevaravvisato l’esistenza di un giudicato preclusivo della proposizioneNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026della domanda di esecuzione specifica, e rinviando ai fini dellavalutazione, nel merito, dello specifico inadempimento dedotto dalricorrente.4.– Con atto di citazione del 28 dicembre 2018, il giudizio erariassunto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diPietro [OSCURATO:PERSONA], i quali chiedevano che fosse pronunciato iltrasferimento, in loro favore, della proprietà del complessoimmobiliare emarginato, posto che i convenuti, una voltaintervenuta la concessione in sanatoria e dunque regolarizzata lacondizione giuridica dell’immobile, si erano rifiutati di adempiereall’obbligo assunto con il preliminare, omettendo di presentarsipresso lo studio notarile ove gli stessi, in data 3 ottobre 2001,erano stati, a tal fine, appositamente convocati dal de cuius PietroValvo.In via subordinata, insistevano nella domanda di condanna deiconvenuti al pagamento di quanto speso per i miglioramentiapportati al complesso immobiliare.Chiedevano, in ogni caso, la condanna delle controparti alrisarcimento dei danni derivanti dalle modifiche e dalle alterazioniarrecate al complesso immobiliare dopo il rilascio coattivodisposto e per il mancato godimento del cespite.Con la condanna altresì delle controparti alla restituzione dellesomme corrisposte a titolo di spese di lite, in forza della sentenzadella Corte d’appello, poi annullata dalla Corte di legittimità.Si costituivano nel giudizio di rinvio [OSCURATO:PERSONA], VincenzoLeone, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e CinziaLeone, i quali eccepivano il difetto di legittimazione attiva degliNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026il notaio, al fine di concludere il definitivo, era intervenuto solo il 3ottobre 2001, oltre 16 anni dopo la scadenza del terminecontrattualmente previsto, di talché il promissario acquirente eradecaduto dalla facoltà di acquisto dell’immobile, fermo restandoche il suo diritto era prescritto.Sostenevano, in ogni caso, che la domanda di trasferimentoera inammissibile, poiché, nelle more, il bene era stato alienato.Concludevano, poi, per il rigetto delle ulteriori domandeproposte, in quanto inammissibili e infondate.Interrotto il giudizio in ragione della dichiarazione di decessodi [OSCURATO:PERSONA], questo era riassunto, con la costituzione deglieredi della medesima.Decidendo sul rinvio, la Corte d’appello di Catania, con lasentenza di cui in epigrafe, accoglieva la domanda di esecuzionespecifica e, per l’effetto, trasferiva la proprietà dell’immobileindicato in favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],subordinando sospensivamente l’efficacia del trasferimento alpagamento del residuo prezzo di euro 20.141,83. Dichiarava, poi,inammissibili le domande risarcitorie e di rimborso delle spese dilite corrisposte in esecuzione della sentenza d’appello.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevavaper quanto di interesse in questa sede: a) che, in ordineall’eccezione relativa alla carenza di legittimazione attiva di PietroValvo e di [OSCURATO:PERSONA], sollevata con riferimento allaloro contestata posizione di eredi dell’originario attore PietroValvo, deceduto il 7 maggio 2015, tale legittimazione, qualisuccessori a titolo particolare nel diritto controverso, emergevacon chiarezza dal testamento di [OSCURATO:PERSONA], in cui, oltre allaNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026nomina di erede di tale [OSCURATO:PERSONA] fu Luigi, era statacontemplata una disposizione in forza della quale il predettocugino [OSCURATO:PERSONA], unitamente a [OSCURATO:PERSONA], venivano “nominatial fine di proseguire la controversia contro gli eredi di OrazioLeone”, a totale soddisfacimento dei suoi diritti, e, al contempo,espressamente era trasferita “ogni titolarità sul giudizio in corso”;b) che si trattava, pertanto, di un legato di specie, avente adoggetto i crediti, litigiosi, oggetto del processo incardinato daPietro [OSCURATO:PERSONA], e non già di una disposizione non avente caratterepatrimoniale, come erroneamente opinato dai convenuti, sullabase della quale gli attori erano pienamente legittimati allaproposizione dell’atto di citazione in riassunzione; c) che il terminedi prescrizione si era interrotto in ragione della primaria domandadi esecuzione specifica spiegata dall’attore nel giudizio conclusosicon la sentenza di rigetto del Tribunale di Modica n. 230/1996,benché introdotto prima che il diritto potesse essere fatto valere,interruttiva della citazione, in dipendenza del quale i suoi effetti siprotraggono sino alla sentenza passata in giudicato, imponevalogicamente che si tenesse conto del sopraggiungere, in corso dicausa, della condizione dell’azione – a cui andava ricondottal’originaria abusività degli immobili – inizialmente insussistente;d) che, inoltre, la domanda introdotta con la citazione era stataribadita in sede di precisazione delle conclusioni, dopo che lostesso attore aveva prodotto in giudizio la concessione insanatoria, sicché doveva riconoscersi l’efficacia interruttiva esospensiva dell’esercizio di tale pretesa, sino al passaggio ingiudicato della relativa sentenza, in ragione della possibilitàNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026giuridica del trasferimento intervenuta in corso di causa, di cui ilTribunale aveva tenuto conto, rigettando la domanda, non giàperché il trasferimento fosse giuridicamente precluso, bensìperché era necessario un nuovo invito alla stipulazione deldefinitivo dopo aver regolarizzato urbanisticamente le costruzionieseguite sull’immobile; e) che era, invece, inammissibilel’eccezione di inadempimento sollevata solo nel giudizio d’appellodai convenuti, in ordine al mancato rispetto del termine previstonel preliminare per la stipula del definitivo, dovendosi avereriguardo alla sola comparsa di costituzione nel giudizio di primogrado, e non già alla costituzione nel procedimento cautelare incorso di causa per sequestro giudiziario, pena l’elusione dellosbarramento temporale previsto dall’art. 167 c.p.c.; f) che eraaltresì inammissibile l’eccezione sollevata per la prima volta solonel giudizio di riassunzione (e nell’incidentale cautelare davantialla Corte d’appello), relativa all’intervenuto trasferimento dellaproprietà del complesso immobiliare a terzi, dovendosiincidentalmente rilevare l’erroneità della qualificazione in terminidi opzione del contratto del 25 aprile 1979, atteso che il contrattoin questione conteneva la previsione dell’obbligo di [OSCURATO:PERSONA] vendere il complesso immobiliare, non risultando affatto che iltrasferimento del diritto fosse demandato all’unilateraledichiarazione di volontà del [OSCURATO:PERSONA]; g) che, in ogni caso, nelmerito, si trattava di eccezione del tutto infondata, atteso chenell’atto di vendita in data 13 maggio 2008 si era datoespressamente atto sia dell’intervenuta trascrizione delladomanda giudiziale proposta da [OSCURATO:PERSONA], sia della sentenzadel 26 febbraio 2008 del Tribunale di Modica, con la conseguenzaNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026che l’eccezione dei convenuti non riguardava l’ammissibilità delladomanda di trasferimento del bene, bensì la regolazione delconflitto tra il promissario acquirente, a cui fosse stato trasferitocoattivamente il diritto oggetto del preliminare, e colui che, nellemore del giudizio, lo avesse acquistato dal convenuto, conflitto darisolvere ai sensi dell’art. 2652, primo comma, n. 2, c.c.; h) che,nel merito, l’inadempimento del promittente venditore apparivaindiscutibile, poiché l’attore si era prodigato in ogni modo al finedi rendere giuridicamente possibile il trasferimento della proprietàdel complesso immobiliare oggetto del preliminare, – prima –chiedendo e ottenendo il rilascio della concessione edilizia insanatoria e – poi – convocando in data 3 ottobre 2001 gli eredi diOrazio Leone dinanzi al notaio, al fine di concludere il contrattodefinitivo; i) che gli attori avevano altresì offerto di corrisponderela differenza di prezzo ancora dovuta, pari a vecchie lire39.000.000, equivalenti ad euro 20.141,81, al cui pagamentodoveva essere condizionato il trasferimento della proprietà delcomplesso immobiliare.5.– Avverso la sentenza emessa in sede di rinvio hannoproposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, VincenzoLeone, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e CinziaLeone.Hanno resistito, con controricorso, [OSCURATO:PERSONA] e LuciaGiuseppina [OSCURATO:PERSONA].È intervenuta, nel giudizio di legittimità, aderendo alleconclusioni dei ricorrenti, la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., qualeacquirente del bene in pendenza del giudizio ex art. 2932 c.c.Numero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/20266.– In prossimità della fissata adunanza camerale nonpartecipata, le parti hanno depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– In primis, deve essere dichiarata l’inammissibilitàdell’intervento adesivo dipendente spiegato dalla [OSCURATO:SOCIETA]. nel giudizio di legittimità.Ed infatti nel giudizio di cassazione, mancando un’espressaprevisione normativa che consenta al terzo di prendervi parte confacoltà di esplicare difese, è inammissibile l’intervento di soggettiche non abbiano partecipato alle pregresse fasi di merito, fattaeccezione per il successore a titolo particolare nel dirittocontroverso, al quale tale facoltà deve essere riconosciuta ovenon vi sia stata precedente costituzione del dante causa od ovetale costituzione non abbia riguardato il diritto oggetto dicessione (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 6774 del 01/03/2022; Sez.3, Ordinanza n. 25423 del 10/10/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n.20565 del 07/08/2018).Successione nel diritto controverso che non attiene al caso dispecie, posto che l’acquirente dell’immobile (dal promittentevenditore) non è subentrato nell’obbligo di stipulare il definitivoderivante dalla stipula del preliminare.2.– Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrentidenunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., laviolazione degli artt. 654, 588 e 1362 e ss. c.c., per avere laCorte di merito ritenuto che [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] legittimati a proseguire il giudizio in riassunzione,benché, alla morte del de cuius [OSCURATO:PERSONA], gli immobili siti inNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026Ispica non appartenessero all’ereditando, così come tuttora nonappartenevano ai pretesi legatari, con la conseguenza che la suindicata disposizione testamentaria sarebbe stata inefficace.Osservano gli istanti che la disposizione in favore di PietroValvo e [OSCURATO:PERSONA] avrebbe avuto ad oggettoesclusivamente la prosecuzione del suindicato giudizio el’esercizio di ogni potere processuale sul giudizio in corso, non giàla loro successione nei diritti sostanziali sull’immobile incontroversia, qualora tale immobile, all’esito di una decisionegiudiziale positiva, fosse stato ricompreso nel compendioereditario del de cuius, poiché, sul punto, nulla si affermava neltestamento.2.1.– Il motivo è infondato.Infatti, il testamento olografo ben può attestare lasuccessione del legatario nel rapporto giuridico controverso(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11119 del 05/11/1998; Sez. 1,Sentenza n. 2411 del 21/09/1973), quale legato di res litigiosa.Nella fattispecie, specificamente il de cuius demandava ailegatari individuati di proseguire il giudizio in corso, trasferendoloro la titolarità del diritto dominicale controverso, evidentementenell’ipotesi in cui la domanda di trasferimento coattivo fosse stataaccolta.Ed invero, dal tenore del testamento riportato nel corpo dellamotivazione della sentenza impugnata, non solo risultava che gliodierni controricorrenti erano stati “nominati al fine di proseguirela controversia contro gli eredi di [OSCURATO:PERSONA]”, a totalesoddisfacimento dei suoi diritti, ma, al contempo, espressamenteera trasferita “ogni titolarità sul giudizio in corso” (locuzioneNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026chiaramente riferita all’acquisizione del diritto sostanziale chesarebbe potuta conseguire all’accoglimento della domanda diesecuzione in forma specifica).Sicché il diritto oggetto di legato sarebbe diventato esigibile,allorché fosse stato definitivamente accertato con una sentenzapassata in giudicato.La figura è dunque riconducibile al legato di cosa altrui,altruità di cui il testatore aveva consapevolezza ex art. 651 c.c.Esso ha efficacia obbligatoria, in quanto il legatario,all’apertura della successione, non acquista la proprietà del benetrasferimento della proprietà dal terzo.3.– Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt.2908 c.c. e 324 c.p.c., per avere la Corte territoriale disatteso ilgiudicato formatosi con la sentenza n. 230/1996 del Tribunale diModica, in forza del quale il rapporto tra le parti sarebbe statoesclusivamente di locazione, mentre la convenzione pattizia divendita tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stata ormai privadi alcuna validità ed efficacia, non essendosi verificata lacondizione risolutiva della locazione, ossia il perfezionamentodell’atto di vendita entro sei anni dalla stipulazione del contratto.Obiettano gli istanti che, in base alla pronuncia passata ingiudicato della Corte d’appello di Catania n. 665/2003,confermativa della sentenza del Tribunale di Modica n. 454/2001,l’acquisto dell’immobile da parte del conduttore, come stabilitonella scrittura privata del 25 aprile 1979, avrebbe dovutoNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026ricondursi ad un’ipotesi rimessa alla valutazione discrezionale dicostui e da esercitare nel corso del rapporto locatizio.Secondo i ricorrenti, entrambi i giudicati esterni avrebberofatto stato nell’odierno giudizio.3.1.– Il motivo è infondato.Infatti, come già chiarito dall’ordinanza di annullamento conrinvio di questa Corte n. 24922/2018, nessun giudicatopreclusivo della proposizione della domanda di esecuzionespecifica si era formato.Ora, il giudicato formatosi sulla pronuncia di rigetto delladomanda di esecuzione in forma specifica di preliminare divendita, per il mancato adempimento (nella fattispecie per lamancata regolarizzazione della condizione urbanistica dei cespiti)o per la mancata offerta della prestazione inerente al prezzo, nonosta, sempre che il contratto non sia stato risolto, a che quelladomanda possa essere riproposta, sulla base dellasopravvenienza di detto adempimento o di detta offerta (Cass.Sez. 6-2, Ordinanza n. 684 del 13/01/2011; Sez. 2, Sentenza n.14378 del 29/07/2004; Sez. 2, Sentenza n. 12263 del20/08/2002; Sez. 2, Sentenza n. 9176 del 11/07/2000; Sez. 2,Sentenza n. 6410 del 07/07/1994; Sez. 2, Sentenza n. 3525 del26/05/1986; Sez. 3, Sentenza n. 5172 del 22/09/1981).In proposito, la sentenza del Tribunale di Modica n.230/1996, tenuto conto della possibilità giuridica deltrasferimento intervenuta in corso di causa, all’esito del rilasciodella concessione in sanatoria, aveva rigettato la domanda, nongià perché il trasferimento fosse giuridicamente precluso, bensìperché era necessario un nuovo invito alla stipulazione delNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026definitivo dopo aver regolarizzato urbanisticamente le costruzionieseguite sull’immobile, invito che è stato reiterato senza esitodopo tale pronuncia (vedi convocazione presso il notaio indicato,per la data del 3 ottobre 2001), di talché è stato intrapreso ilnuovo giudizio di esecuzione in forma specifica.Ora, nella scrittura privata del 25 aprile 1979 coesistevanouna locazione immediata dell’immobile e una promessa di venditadell’immobile locato per il prezzo di vecchie lire 56.000.000, conil versamento, già all’atto della scrittura, della somma di vecchielire 9.000.000 e di un’ulteriore somma di vecchie lire 8.000.000al momento della redazione della scrittura integrativa del 9novembre 1982.Ancora, la sentenza del Tribunale di Modica n. 454/2001,confermata dalla sentenza della Corte d’appello di Catania n.665/2003, passata in cosa giudicata, faceva stato solo sullaesistenza della locazione di cui alla scrittura privata del 25 aprile1979, di cui era stata pronunciata la risoluzione perinadempimento del conduttore all’obbligo di pagamento delcanone per il periodo successivo alla rinnovazione tacita delcontratto, con la condanna di [OSCURATO:PERSONA] al rilasciodell’immobile, senza alcuna statuizione avente forza di giudicatoin ordine all’esistenza (inesistenza) del correlato obbligoderivante dal preliminare di vendita.Deve, dunque, escludersi che si fosse formato alcun giudicatosulla qualificazione del contratto quale opzione, aspetto in ordineal quale la sentenza impugnata ne ha escluso l’integrazione,dell’obbligo di [OSCURATO:PERSONA] di vendere il complesso immobiliare,Numero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026non risultando affatto che il trasferimento del diritto fossedemandato all’unilaterale dichiarazione di volontà del [OSCURATO:PERSONA].4.– Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art.2932, primo comma, c.c., in relazione agli artt. 1346 e 1353 c.c.,per avere la Corte distrettuale accolto la domanda di esecuzionein forma specifica, benché alla scadenza convenuta nella scritturaprivata del 25 aprile 1979 non si fosse realizzata la condicio iurisivi stabilita, ossia il rilascio della concessione in sanatoria relativaagli immobili esistenti sul terreno, presupposto indefettibile per ilrelativo trasferimento, sicché tale convenzione sarebbe divenutapriva di validità per illiceità dell’oggetto e, in ogni caso, inefficace.Assumono, per l’effetto, gli istanti che alla data in cui erastata introdotta la domanda ex art. 2932 c.c. – il 17 settembre1985 – la domanda sarebbe stata inammissibile per carenza delrilascio della concessione mentre, al momento del rilascio dellaconcessione – l’11 gennaio 1990 – tale domanda sarebbe statainfondata, in quanto l’attore sarebbe ampiamente decaduto dalrelativo diritto, stante l’avvenuta scadenza del termine fissato peril trasferimento definitivo.4.1.– Il motivo è infondato.Per un verso, la sentenza del Tribunale di Modica n.230/1996 aveva ammesso la possibilità di esperire altra azione ditrasferimento coattivo, successivamente al rilascio dellaconcessione in sanatoria, ove il promittente alienante non avesseaderito all’invito del promissario acquirente di addivenire allastipulazione del definitivo davanti al notaio incaricato.Numero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026Per altro verso, l’odierna sentenza impugnata ha escluso, amonte, che potesse tenersi conto di alcun termine pattuito per lastipula del definitivo, ai fini di dichiarare la decadenzadell’esercizio della pretesa di esecuzione in forma specifica, inragione della tardiva formulazione di tale eccezione, che avrebbedovuto essere sollevata con la comparsa di costituzione nelgiudizio di primo grado, e non già con la costituzione nelprocedimento cautelare in corso di causa per sequestrogiudiziario, pena l’elusione dello sbarramento temporale previstodall’art. 167 c.p.c.5.– Con il quarto motivo i ricorrenti contestano, ai sensidell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazionedell’art. 183 c.p.c. ratione temporis vigente e dell’art. 1460 c.c.,con omesso esame circa un fatto decisivo, oggetto di discussionetra le parti, per avere la Corte del gravame dichiaratol’inammissibilità dell’eccezione di inadempimento, in quantosollevata solo nella sede di gravame, mentre, in realtà,l’eccezione sarebbe stata sollevata, oltre che con la comparsa dicostituzione del 10 novembre 2003, all’udienza del 10 novembre2003, fissata per lo svolgimento della fase cautelare, sicchéavrebbe dovuto essere dichiarata la decadenza, in ordine aldiritto di esercitare l’azione ex art. 2932 c.c. per decorso deltermine di sei anni dalla stipula del preliminare, facoltà in realtàmai esercitata fino alla data del 3 ottobre 2001, data in cui erastato inviato l’invito ai concludenti di comparire davanti al notaioper la stipula del definitivo.Opinano gli istanti che l’eccezione di inadempimento perviolazione del termine convenuto nella scrittura privata del 25Numero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026aprile 1979, come sollevata nell’ambito della fase cautelare,avrebbe esteso i suoi effetti a tutto il procedimento di merito,stante il carattere strumentale del procedimento cautelare, tantoche il giudice di primo grado non aveva emesso alcuna pronunciadi decadenza per tardività della relativa proposizione.5.1.– Il motivo è infondato.Deve essere, infatti, confermata la tardività dell’eccezionesollevata.Al riguardo, si rammenta che l’eccezione di inadempimento,avendo natura di eccezione in senso stretto (o in senso proprio),non è rilevabile d’ufficio e va proposta, a pena di decadenza exart. 167, secondo comma, c.p.c., nella comparsa di rispostadepositata dal convenuto almeno venti giorni prima dell’udienzadi comparizione, ai sensi dell’art. 166 c.p.c. nella versionevigente ratione temporis (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19753 del16/07/2025; Sez. 2, Sentenza n. 6168 del 16/03/2011; Sez. 2,Sentenza n. 11728 del 05/08/2002; Sez. 2, Sentenza n. 3151 del13/05/1980).L’accertamento della proposizione oltre tale termine (peraltronegli atti di costituzione e nell’udienza riservati allo svolgimentodel procedimento cautelare in corso di causa) giustificava dunquela declaratoria della sua inammissibilità, aspetto sul qualenessuna preclusione si era formata nei precedenti gradi digiudizio.D’altronde, dai riferimenti contenuti nella scrittura circa laprevisione di tale termine – come riportati nel corpo dellapronuncia impugnata – non emerge alcun elemento da cui possadesumersi la sua natura essenziale, tale da determinare laNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026perdita del diritto alla stipulazione del definitivo all’esito della suascadenza.Infatti, il termine per l’adempimento può essere ritenutoessenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., soloquando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudicedi merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate daicontraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto delcontratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti diritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutiledecorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersisolo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” (o “essenziale”),quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specificheindicazioni delle parti che queste hanno inteso considerareperduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negoziostesso oltre la data considerata (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9529del 11/04/2025; Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15/07/2016; Sez.2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010; Sez. 2, Sentenza n.25549 del 06/12/2007; Sez. 2, Sentenza n. 5797 del17/03/2005).6.– Con il quinto motivo i ricorrenti censurano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt.2935, 2943, secondo comma, e 2945 c.c., in relazione all’art.2908 c.c. e all’art. 324 c.p.c., per avere la Corte d’appello esclusoche il diritto di pretendere l’esecuzione specifica del contrattopreliminare si fosse prescritto, in ragione dell’efficacia interruttivae sospensiva della citazione introduttiva del giudizio definito dallasentenza del Tribunale di Modica n. 230/1996, sino al passaggioin giudicato di tale pronuncia, benché detta domanda fosse stataNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026introdotta prima del rilascio della concessione in sanatoria,allorché gli immobili versavano in stato di abusivismo.Eccepiscono gli istanti che, intervenuta la sanatoria, sarebbeinsorto il preteso diritto al trasferimento dell’immobile, con ilconseguente onere a carico del promissario acquirente diprocedere ad un nuovo invito verso il promittente alienante attoad ottenere detto trasferimento, invito che avrebbe, in ipotesi,potuto avanzarsi nel corso del giudizio pendente, stante chel’originaria domanda sarebbe rimasta priva di effetti, sicché, adecorrere dal rilascio di detta sanatoria (recte dall’11 gennaio1990), il termine di prescrizione sarebbe irrimediabilmentedecorso al momento della nuova proposizione della domanda exart. 2932 c.c., di cui alla citazione notificata il 3 ottobre 2001.6.1.– Il motivo è inammissibile.E questo perché la doglianza così come esposta nonaggredisce la ratio decidendi cui ha fatto riferimento la Corted’appello.In merito, la sentenza impugnata ha evidenziato che iltermine di prescrizione si era interrotto in ragione della primariadomanda (citazione notificata il 17 settembre 1985) diesecuzione specifica spiegata dall’attore nel giudizio conclusosicon la sentenza di rigetto del Tribunale di Modica n. 230/1996,benché introdotto prima che il diritto potesse essere fatto valere,l’efficacia interruttiva della citazione, in dipendenza del quale isuoi effetti si protraggono sino alla sentenza passata in giudicato,imponeva logicamente che si tenesse conto del sopraggiungere,in corso di causa, della condizione dell’azione – a cui andavaNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026ricondotta l’originaria abusività degli immobili – inizialmenteinsussistente.Ha altresì dedotto la Corte del rinvio che la domandaintrodotta con la citazione era stata ribadita in sede diprecisazione delle conclusioni, dopo che lo stesso attore avevaprodotto in giudizio la concessione in sanatoria, sicché dovevariconoscersi l’efficacia interruttiva e sospensiva dell’esercizio ditale pretesa, sino al passaggio in giudicato della relativasentenza, in ragione della possibilità giuridica del trasferimentointervenuta in corso di causa, di cui il Tribunale aveva tenutoconto, rigettando la domanda, non già perché il trasferimentofosse giuridicamente precluso, bensì perché era necessario unnuovo invito alla stipulazione del definitivo dopo averregolarizzato urbanisticamente le costruzioni eseguitesull’immobile.Avverso tali argomentazioni non è stata inoltrata alcunaspecifica censura.Inoltre, pur integrando la dichiarazione, contenuta nelpreliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremidel permesso di costruire o del permesso in sanatoria, checostituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall’art. 46 deld.P.R. n. 380/2001, una condizione dell’azione – e non unpresupposto della domanda –, che può intervenire anche in corsodi causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché primadella relativa decisione, ai fini dell’emanazione della sentenza ditrasferimento coattivo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016), nella fattispecie, laNumero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026pronuncia impugnata ha precisato che il Tribunale aveva tenutoconto di tale sopravvenienza (con la produzione della concessionein sanatoria), rigettando comunque la domanda, non già perché iltrasferimento fosse giuridicamente inibito, bensì perché sarebbestato indispensabile un nuovo invito alla stipulazione deldefinitivo dopo aver regolarizzato urbanisticamente le costruzionieseguite sull’immobile.Su tali basi – non adeguatamente censurate – è statacorrettamente riconosciuta l’efficacia interruttiva e sospensivadell’esercizio di tale pretesa.7.– Con il sesto motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione dell’art.2932, primo comma, c.c., per avere la Corte dell’impugnazioneritenuto ammissibile e accolto la domanda di esecuzione in formaspecifica del preliminare, benché l’immobile, nelle more, fossestato trasferito a terzi con atto pubblico del 13 maggio 2008, rep.n. 75.836, racc. n. 22.071, il che avrebbe reso impossibile laproduzione dell’effetto traslativo.7.1.– Il motivo è infondato.Come chiarito dalla sentenza impugnata, la trascrizionedell’acquisto dell’immobile in favore di terzi, dopo la trascrizionedella domanda di esecuzione in forma specifica, non rendeimpossibile la pronuncia costitutiva invocata, ma impatta con laregolazione dei conflitti tra più aventi causa, la cui soluzionedipende appunto dalla priorità delle trascrizioni (in ragionedell’efficacia prenotativa della trascrizione della domanda, con laconseguente inopponibilità degli acquisti trascrittisuccessivamente).Numero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026Ebbene, la sentenza che accolga la domanda – a suo temporegolarmente trascritta – di esecuzione in forma specifica delpreliminare di vendita di un determinato immobile prevale, aisensi dell’art. 2652, n. 2, c.c., sulla trascrizione successivaeseguita da un terzo sul medesimo immobile (Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 4842 del 19/02/2019; Sez. 2, Sentenza n. 24960del 24/11/2014; Sez. 2, Sentenza n. 4819 del 14/04/2000; Sez.2, Sentenza n. 7047 del 24/11/1983).8.– In conseguenza delle argomentazioni esposte,l’intervento spiegato dal terzo deve essere dichiaratoinammissibile e il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e siliquidano come da dispositivo, con distrazione a vantaggio deldifensore dei controricorrenti, che ne ha fatto istanza, qualeantistatario, ai sensi dell’art. 93 c.p.c.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, sedovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazionedichiara l’inammissibilità dell’intervento spiegato dal terzo,rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti e l’interveniente, insolido, alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese dilite, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00Numero registro generale 8000/2023Numero sezionale 649/2026Numero di raccolta generale 8969/2026Data pubblicazione 09/04/2026per esborsi, oltre accessori come per legge, con distrazione avantaggio del difensore anticipatario.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 18 marzo 2026.Il Presidente