Cassazione n. 30218/2025

a seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 24779/2024 R.G. proposto da Comune di Châtillon, in persona del sindaco p.t., rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] –controricorrente– avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] della Valle d’Aosta, n. 14 del 2024 depositata il 29 luglio 2024 Udita la relazione svolta nella udienza del 17/10/2025 dalla [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento (n. 283) con cui Comune di Châtillon (d’ora in poi ricorrente) ha intimato [OSCURATO:PERSONA] (d’ora in poi controricorrente) il pagamento dell’IMU per l’anno 2018. F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 Numero sezionale 6924/2025 La questione concerne la sottoposizione ad IMU di alcuni immobili e Numero di raccolta generale 30218/2025Data pubblicazione 16/11/2025 la rideterminazione della base imponibile di alcuni di essi, in ragione della ritenuta edificabilità delle aree. La CGT I ha accolto parzialmente il ricorso e la [OSCURATO:PERSONA] ha riformato la pronuncia, rigettando l’appello principale dell’odierno ricorrente, accogliendo l’appello incidentale e annullato l’avviso di accertamento impugnato, per quello che oggi ancora rileva, sulla base delle seguenti ragioni: - i terreni oggetto del contendere non sono imponibili ai fini IMU, in quanto su di essi grava un vincolo paesaggistico, ex all’art. 136 del codice dei beni culturali ed ina base all’art. 40, comma 2, lett. a) delle Norme di attuazione del piano territoriale paesistico della Regione autonoma Valle d’Aosta; - né residua alcun margine di intervento, tenuto conto delle limitate possibilità di intervento non compatibili con la destinazione di zona dei mappali come prevista dallo strumento urbanistico comunale (zona Fa3 “sottozone destinate ai servizi di rilevanza regionale”, e zona Ba33 “sottozone già completamente - edificate o di completamento destinate in particolare alla residenza”). Il ricorrente propone ricorso fondato su due motivi. Ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., il consigliere delegato ha proposto la definizione anticipata del giudizio per manifesta infondatezza. Il ricorrente ha proposto istanza di decisione del ricorso e deposita memoria, mentre la controricorrente ha presentato controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente prospetta, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 36 d.lgs. n. 546/1992, dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 111, comma 6 Costituzione. 1.1. Il motivo incentrato sostanzialmente sul difetto di istruttoria della sentenza di secondo grado, è infondato. 2 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 Numero sezionale 6924/2025 Risulta che il giudice regionale abbia dato compiutamente conto Numero di raccolta generale 30218/2025Data pubblicazione 16/11/2025 del proprio convincimento in ordine al fatto che i mappali in questione, ancorché edificabili secondo il vigente PRGC, erano tuttavia gravati da un vincolo di inedificabilità assoluta derivante dalla disciplina paesaggistica. Contrariamente a quanto si sostiene in ricorso, non pare che questo convincimento sia stato fuorviato da un ‘difetto di istruttoria’ ovvero dal travisamento di fatti decisivi conseguente a mancata o erronea disamina di documenti di causa (non sussistono, dunque, i presupposti di sindacato di cui in Cass., Sez. U, n. 5792/2024, Rv. 670391 - 01). Dalla motivazione, al contrario, risulta effettuata una compiuta considerazione dei riferimenti urbanistici del caso di specie. Il quadro normativo applicabile risulta correttamente ricostruito e, nello stesso senso non risultano vizi nella sussunzione della fattispecie, così come ricostruita, attraverso una valutazione insuscettibile di revisione in questa sede. Risulta, peraltro, anche esaminato, che la edificabilità in questione, come asserita dal Comune, fosse esercitabile sui terreni in via diretta ovvero con traslazione compensativa di diritti edificatori da essi, in tesi, prodotti. 2. Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente prospetta “Nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 1, lett. b) D.Lgs. 504/1992, richiamato ai fini IMU dall’art. 13, comma 2 D.L. 201/2011, convertito in L. 214/2011, nonché dell’art. 11quaterdecies, comma 16 D.L. 203/2005, convertito in L. 248/2005 e dell’art. 36, comma 2 D.L. 223/2006, convertito in L. 248/2006, ai sensi dell’art. 360, comma 1, num. 3) c.p.c.” 2.1. Il motivo è fondato nei termini di seguito esposti. [OSCURATO:PERSONA] intende richiamare il condiviso e consolidato principio di legittimità, espresso in tema di ICI, ma applicabile anche all’IMU, in ragione della forte omogeneità strutturale dei tributi, secondo cui il principio di imponibilità dell’area edificabile per il 3 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 solo fatto del suo inserimento come tale nel PRG, Numero sezionale 6924/2025Numero di raccolta generale 30218/2025 indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi, trova un Data pubblicazione 16/11/2025 limite nella presenza di vincoli di carattere paesaggistico (Cass., Sez. U, n. 25506/06, Rv. 593375 - 01). In tema di ICI, per le aree ricomprese nel piano regolatore generale, l'edificabilità, sebbene non esclusa da vincoli specifici, che possono incidere unicamente sul valore venale delle stesse in ragione delle concrete potenzialità edificatorie, non sussiste, invece, in presenza di vincoli assoluti, ancorché posti da strumenti regionali di pianificazione paesaggistica ed ambientale, i quali prevalgono sulla pianificazione urbanistica comunale” (Cass. Sez. 5, n. 23206/2019, Rv. 655138 - 01). È stato precisato in proposito con orientamento al quale il Collegio intende dare continuità, che nel rapporto tra PRG e piano paesaggistico regionale, deve essere riconosciuta "assoluta prevalenza delle prescrizioni del piano paesaggistico regionale, comunque denominato, sulla pianificazione urbanistica comunale". Ne consegue che la regola secondo cui «la presenza sull'area di vincoli di destinazione influisce unicamente sulla maggiore o minore potenzialità edificatoria, ma non sulla natura edificabile ex se dell'area ai fini tributari» non concerne la diversa ipotesi in cui l'area, ancorché edificabile secondo il PRG, tale non sia all'esito della valutazione complessiva ed integrata di quest'ultimo con lo strumento di pianificazione paesaggistica ed ambientale regionale (cfr. Cass. Sez. 6-5, 9 luglio 2014, n. 15729, Sez. 5, 19 aprile 2019, n. 11080, Sez. 5, n. 34242/2019, Rv. 656383 – 01, cit.). Il principale riferimento normativo a sostegno di questo indirizzo va individuato nel Codice dei beni culturali e dell'ambiente di cui al d.lgs. n. 42 del 2004, che all'art. 145 stabilisce, comma 3,: «Le previsioni dei piani paesaggistici di cui agli articoli 143 e 156 non sono derogabili da parte di piani, programmi e progetti nazionali o regionali di sviluppo economico, sono cogenti per gli strumenti 4 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 urbanistici dei comuni, delle città metropolitane e delle province, Numero sezionale 6924/2025Numero di raccolta generale 30218/2025 sono immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi Data pubblicazione 16/11/2025 eventualmente contenute negli strumenti urbanistici, stabiliscono norme di salvaguardia applicabili in attesa dell'adeguamento degli strumenti urbanistici e sono altresì vincolanti per gli interventi settoriali. Per quanto attiene alla tutela del paesaggio, le disposizioni dei piani paesaggistici sono comunque prevalenti sulle disposizioni contenute negli atti di pianificazione ad incidenza territoriale previsti dalle normative di settore, ivi compresi quelli degli enti gestori delle aree naturali protette». In tal senso la giurisprudenza di legittimità ha affermato che, in tema di ICI, ai fini della tassabilità delle "aree fabbricabili", le previsioni del piano paesaggistico regionale prevalgono, a norma dell'art. 145, comma 3, del d.lgs. n. 42 del 2004, sugli strumenti urbanistici dei Comuni, con la conseguenza che è irrilevante che il terreno sia edificabile secondo il piano regolatore generale qualora, in base al piano paesaggistico regionale, lo stesso sia soggetto a un vincolo di inedificabilità assoluta, il quale, diversamente dai vincoli di inedificabilità specifica - che possono incidere unicamente sul valore venale dell'immobile - è idoneo a escludere la natura edificabile dell'area e, quindi, il presupposto impositivo” (Cass., Sez. 5, n. 33012/2019, Rv. 656460 - 01; Sez. 5, n. 34242/2019, Rv. 656383 - 01). 3. Nel caso di specie il ricorrente sostiene che dalle specifiche schede delle [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione del Piano (doc. 17 di primo grado), i terreni oggetto di causa risultavano dotati di un proprio indice di edificabilità, che risultava utilizzabile in loco sulle porzioni non vincolate o comunque trasferibile su fondi di proprietà di terzi, senza che fosse richiesta, nel P.R.G. vigente nel 2018, la preventiva cessione gratuita al Comune dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero senza che sulla stessa fosse imposto un vincolo assoluto di inedificabilità. 5 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 Numero sezionale 6924/2025 Il ricorrente sostiene che i terreni oggetto di accertamento hanno Numero di raccolta generale 30218/2025Data pubblicazione 16/11/2025 subìto di fatto gli stessi limiti previsti nei confronti delle aree destinate a funzioni perequative, che la Corte di cassazione ha peraltro indiscutibilmente riconosciuto imponibili ai fini IMU nella sopra richiamata sentenza (Cass., Sez. U, n. 23902/2020, Rv. 659609 - 01) Sembrerebbe, dunque, che sui terreni residui una qualche possibilità edificatoria in base alla previsione di una parziale destinazione a servizi ed, inoltre, è fatto riferimento al possibile trasferimento della potenzialità edificatoria (perizia redatta dal Geom. [OSCURATO:PERSONA] in data 21 giugno 2006, doc. 5 di primo grado). [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione della Variante sostanziale al P.R.G.C. approvata con deliberazione di [OSCURATO:PERSONA] del 20 novembre 2017 n. 1623, viene specificato infatti che: - per le aree ricadenti in zona Ba33 è ammessa la realizzazione di fabbricati aventi altezza massima pari almeno a 12,50 mq e con un numero di piani pari a tre, oltre il sottotetto, implementabile sino a quattro, oltre sottotetto, a fronte della stipula di una convenzione con il Comune per il mantenimento ventennale della destinazione d’uso dell’immobile; - per le aree ricadenti in zona Fa03 è consentita la realizzazione di parcheggi e autorimesse interrati e di aree a verde attrezzata in superficie. Nel caso in esame il ricorrente con delibera G.C. del 30 novembre 2018 n. 42 (doc. 3 di primo grado, provvedimento mai impugnato avanti al [OSCURATO:PERSONA] e di cui non era stata richiesta la disapplicazione da parte della ricorrente), ha ritenuto applicabile alle aree site in zona Ba33 (Fg. 34, Mapp. 216 parte, 221 e 248) il valore di € 120,00/mq, cui non era stata applicata la riduzione per particolare configurazione dell’area, in quanto tali aree – a fronte della loro dimensione – risultavano comunque utilizzabili direttamente per attività edificatoria, anche a seguito 6 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 Numero sezionale 6924/2025 di fusione con altri terreni, tanto che lo strumento attuativo Numero di raccolta generale 30218/2025Data pubblicazione 16/11/2025 previsto per la realizzazione dell’intervento urbanistico comportava la predisposizione di un [OSCURATO:PERSONA] di Dettaglio (P.U.D.) e, quindi, l’accorpamento con altre aree limitrofe. Diversamente, a tutte le aree comprese in zona F (Fg. 34, Mapp. 215, 216 parte, 222, 223,224 e 505) era stato attribuito – a causa dei vincoli da cui risultavano gravate – un valore di € 0,60/mq, generando comunque una maggiore imposta dovuta dalla contribuente rispetto a quanto versato. La sentenza, a fronte di questa diversa classificazione delle aree oggetto del giudizio, ha proceduto alla verifica circa l’effettiva inedificabilità assoluta, in quanto ha accertato che le limitate possibilità di intervento non erano comunque compatibili con la destinazione di zona dei mappali come prevista dallo strumento urbanistico comunale (zona Fa3 “sottozone destinate ai servizi di rilevanza regionale”, e zona Ba33 “sottozone già completamente edificate o di completamento destinate in particolare alla residenza”). La controricorrente non ha escluso la sussistenza di diritti edificatori, ma ha affermato che la natura dello stesso è di tipo compensativo, e non perequativo, come sostenuto dal Comune. Ciò perché detto diritto edificatorio riguarda un terreno urbanisticamente non edificabile, che verrebbe ristorato con l'assegnazione al proprietario di un quid volumetrico da spendere su altra area: e, in quanto tale, non è assoggettabile ad imposta (Cassazione civile, sez. I, 22/12/2023, n. 35884), come correttamente ritenuto in sentenza. Da tale quadro sembra quasi incontestata l’esistenza di residui diritti edificatori e la sentenza impugnata non risulta che abbia effettuato un’indagine sulla natura di tali diritti; in particolare, se si tratti solo di strumenti perequativi oppure compensativi, oppure la semplice previsione di cessione di diritti di cubatura. 7 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 Numero sezionale 6924/2025 In proposito, occorre ricordare che, è assoggettato adNumero di raccolta generale 30218/2025Data pubblicazione 16/11/2025 ICI il terreno inserito nell'ambito di una "perequazione urbanistica", per effetto della quale viene attribuito un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti del territorio comunale, a prescindere dalla effettiva localizzazione dei diritti edificatori, trasferibili e negoziabili separatamente dal suolo, atteso che l'applicazione di tale imposta presuppone il possesso di immobili aventi potenzialità edificatoria, sebbene non immediatamente attuabile, desunta dalla qualificazione operata nel piano regolatore generale anche semplicemente adottato (Cass., Sez. 5, n. 27575/2018, Rv. 653311 - 01). Diversamente, sempre in tema di ICI, un'area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di "compensazione urbanistica" non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (Cass., Sez. U, n. 23902/2020, Rv. 659609 – 01, Sez. 6 - 5, n. 37934/2021, Rv. 663094 - 01). Con la prima pronuncia da ultimo richiamata (Cass., Sez. 5, n. 27575/2018), le SU, hanno già avuto modo di chiarire, quanto a peculiarità distintive della figura negoziale, che nella cessione di cubatura faceva difetto qualsiasi finalità perequativo- compensativo-indennitaria, e che in essa: "il trasferimento (totale o parziale) della capacità edificatoria del fondo avviene - tra privati - a favore di un'area fin dall'inizio ben determinata, se non necessariamente contigua quantomeno prossima, e di destinazione urbanistica omogenea. Non vi è incidenza sulla pianificazione generale, attesa l'invarianza della cubatura complessiva, l'omogeneità delle aree coinvolte e l'estraneità alla cessione in sé della PA (per questo la si ritrova talvolta definita come intervento di 'micro pianificazione urbanistica ad iniziativa 8 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24779/2024 Numero sezionale 6924/2025 privata'), alla quale sarà tuttavia demandato di assentire il Numero di raccolta generale 30218/2025Data pubblicazione 16/11/2025 rilascio, a favore del cessionario, del permesso di costruire maggiorato della quota di cubatura trasferita" Si ricorda ancora che il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sè stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta ad substantiam e trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c. (Cass., Sez. U, n. 16080/2021, Rv. 661408 - 01). Ne consegue che tale diritto edificatorio, stante la natura obbligatoria, non è soggetto all’imposta oggetto del presente giudizio. 4. Alla luce di quanto esposto, segue l’accoglimento del secondo motivo di ricorso, il rigetto del primo; la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla [OSCURATO:PERSONA] della Valle d’Aosta, per l’accertamento circa la sussistenza di diritti edificatori e per l’identificazione della loro natura, al fine della verifica della sussistenza del presupposto impositivo, sulla base dei principi sopra richiamati. Il giudice del rinvio provvederà anche alla determinazione delle spese del