Cassazione n. 12890/2026

dall’Avvocatura Generale delloStato;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], inpersona del legale rappresentante pro tempore;-intimata-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionaledella Toscana n. 1015/2020, depositata il 18 dicembre 2020Numero registro generale 17592/2021Numero sezionale 2901/2026Numero di raccolta generale 12890/2026Data pubblicazione 06/05/2026udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27marzo 2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]1. – L’Agenzia delle entrate di Firenze notificava allaCasanuova [OSCURATO:SOCIETA]., esercente l’attività di costruzione,l’avviso di accertamento n. T8B03E204311-2014, tenuto conto diquanto era emerso dai contraddittori attivati a seguito di invito n.T8B1E201296/2014, avente ad oggetto la non congruità rilevatadallo studio di settore presentato per l’anno d’imposta 2009, pariad euro 139.923,00. Tale studio di settore, oltre a non esserecongruo, rilevava una redditività e un valore aggiunto per addettonon coerenti.La contribuente proponeva ricorso dinanzi alla Commissionetributaria provinciale di Firenze.L’Ufficio si costituiva in giudizio difendendo la legittimità delproprio operato.[OSCURATO:PERSONA] tributaria provinciale di Firenze, con sentenzan. 1522/2016, accoglieva il ricorso.2. – Avverso tale sentenza l’Ufficio proponeva appello.La contribuente si costituiva in giudizio.Con sentenza n. 1015/2020, depositata il 18 dicembre 2020,la Commissione tributaria regionale della Toscana ha rigettatol’appello.3. – L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso alla Corte dicassazione affidato a due motivi.La contribuente non ha svolto attività difensiva di fronte aquesta Corte.4. – Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensidell’art. 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 17592/2021Numero sezionale 2901/2026Numero di raccolta generale 12890/2026Data pubblicazione 06/05/20261. – Con il primo motivo di ricorso si prospetta la motivazioneperplessa, illogica e contraddittoria – violazione e falsa applicazionedegli artt. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e 36 d.lgs. n. 546 del 1992,in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. Il ricorrente lamentache la Commissione tributaria regionale non abbia esaminato inmodo approfondito la questione centrale relativa alla congruità delvalore di vendita degli immobili rispetto al loro valore reale. Lasentenza impugnata fonda la propria decisione su un richiamogenerale al “fatto notorio” della crisi del mercato immobiliare del2009, sostenendo che tale contesto ha reso difficoltosa la venditadelle unità immobiliari ai prezzi originariamente previsti. Questoriferimento viene elevato a prova incontestata, senza unavalutazione critica degli elementi forniti dall’Amministrazionefinanziaria. Nel dettaglio, si contesta che la Commissione tributariaregionale abbia omesso di verificare se i presupposti su cui si basal’accertamento dell’Amministrazione – ossia le presunzioni che ilvalore dichiarato non fosse quello effettivo – fossero caratterizzatida gravità, precisione e concordanza, come richiesto dalla legge.Parimenti, la Commissione avrebbe dovuto analizzare conl’Amministrazione avesse presentato elementi sufficienti a supportodella propria posizione. In conclusione, si afferma che la sentenza èviziata da motivazione apparente, priva della necessaria analisilogico-giuridica.1.1. – Il motivo è infondato.In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5,c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.L. n. 83 del 2012, conv. in L. n.134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazionele censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazionedella sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato diNumero registro generale 17592/2021Numero sezionale 2901/2026Numero di raccolta generale 12890/2026Data pubblicazione 06/05/2026legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del«minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost.(Cass. n. 13248/2020; Cass. n. 17196/2020), che viene violatoqualora la motivazione sia totalmente mancante o meramenteapparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile traaffermazioni inconcilianti, o risulti perplessa e obiettivamenteincomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali (Cass. n. 7090/2022).Nel caso di specie non sussiste alcuna motivazione apparentené la violazione del «minimo costituzionale», avendo la pronunciaillustrato le ragioni per cui ha respinto l'impugnazione dell'ufficio,ritenendo congruo il prezzo corrisposto alla luce dell’istruttoriacompiuta.2. – Con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione efalsa applicazione degli artt. 9 d.P.R. n. 917 del 1986, 39, comma1, lett. d), d.P.R. n. 600 del 1973, 54 d.P.R. n. 633 del 1972 e2697, 2727, 2729 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3,c.p.c. Parte ricorrente denuncia l’omissione di una valutazione deglielementi accertati dall’Ufficio. Si evidenzia che la Commissione nonha spiegato perché i molteplici dati e indizi raccoltidall’Amministrazione sarebbero stati ritenuti non attendibili,eludendo così una valutazione complessiva del materiale probatoriodisponibile (il raffronto fra costi e ricavi; l’incontestabilità della“antieconomicità” dell’operazione e la sua ricaduta sul piano fiscale;i riferimenti ai prezzi degli immobili nella zona censiti, requisiti afronte dei quali le schematiche e generiche affermazioni dellasentenza impugnata appaiono non appaganti). Ai fini delladeterminazione del valore normale, così come definito dall’art. 14d.P.R. n. 633 del 1972, vengono richiamati gli elementi evidenziatiNumero registro generale 17592/2021Numero sezionale 2901/2026Numero di raccolta generale 12890/2026Data pubblicazione 06/05/2026nell’avviso di accertamento(l’Ufficio aveva precisato che: a) gliappartamenti ceduti hanno la seguente superficie catastale(DOCFA): 121 mq, 89 mq, 99 mq, per complessivi 309 mq e sonostati venduti, rispettivamente, a euro 320.000,00, a euro159.000,00 e a euro 217.500,00, per complessivi euro 696.500,00;b) [OSCURATO:PERSONA], tra il 15 luglio 2009 e il 29 settembre2009, vende quattro porzioni di fabbricato completamenteristrutturate, site in [OSCURATO:PERSONA] di Pesa, frazione [OSCURATO:PERSONA] inPoggio, [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] appartamento nonfacente parte dell’accordo con il sig. [OSCURATO:PERSONA] è stato venduto a euro2.966,10 al mq (euro 350.000,00 per un appartamento di 118mq). Applicando tale valore alla metratura complessiva degli altritre appartamenti, si ottiene un valore complessivo pari ad euro916.524,90, superiore per ben euro 220.024,90 rispetto a euro696.500,00 dichiarati. Da considerare, peraltro, che, solitamente, ilprezzo al metro quadro diminuisce all’aumentare delle metrature,da cui deriva che la stima effettuata potrebbe essere inferiore alvalore reale a causa della vendita di due appartamenti aventi unametratura più piccola del 20-25% rispetto all’immobile diriferimento per la stima; c) ai fini OMI, gli appartamenti facevanoparte della zona E3 del Comune di [OSCURATO:PERSONA] di Pesa, al confinecon la zona E2. In tale zona il dato OMI medio al mq è euro2.000,00, che diventa euro 2.600,00 se aumentiamo il valore del30% in quanto gli appartamenti sono stati ristrutturati negli ultimiquattro anni (cosiddetti immobili “ottimi”). Si tratta di un valoreinferiore del 14% rispetto al dato precedentemente calcolato maciò è facilmente spiegabile in virtù delle seguenti considerazioni:l’immobile, al momento della vendita, era stato ristrutturato damolto meno di quattro anni e quindi, sicuramente, il suo valore eramaggiore di quello stimato; si tratta di una porzione di fabbricato,Numero registro generale 17592/2021Numero sezionale 2901/2026Numero di raccolta generale 12890/2026Data pubblicazione 06/05/2026tipologia avente un valore superiore rispetto agli appartamenti“medi” considerati dai dati OMI; gli immobili sono situati in zonaE3, ma al confine con la zona E2, la quale ha maggior pregio (euro2.990,00 al mq per gli immobili “ottimi”). Pertanto il valore al mq,anche per questo motivo, sottostima il dato reale; d) l’eccezionedel contribuente relativa all’errata applicazione della normativaprevista per gli atti di permuta è inconferente: oltre che esseresemmai limitata al solo rilievo IVA, non fa venir meno la pretesadell’Ufficio che si fonda su una situazione ben più complessa. Lavendita degli immobili faceva parte di un’operazione più complessacomprendente la vendita delle quote di una società). La sentenzaimpugnata, oltre a compiere una ingiustificata svalutazione dellagravità e della convergenza degli indizi indicati nell’atto impositivo,avrebbe omesso la valutazione complessiva che ne avrebbe dovutocompiere, valutando il significato inferenziale di ciascuno deglielementi addotti dall’Ufficio in ragione di quello degli altri eprocedendo a una valutazione complessiva.2.1. – Il motivo è fondato.In tema di rettifica dei redditi d’impresa, l’accertamento di unmaggior reddito derivante dalla vendita di immobili, compiuto conmetodo analitico-induttivo ex art. 39, comma 1, lett. d), secondoperiodo, del d.P.R. n. 600 del 1973, può fondarsi sulla sproporzionetra ricavi e costi, con operatività in perdita dell’imprenditore, inquanto costituente, in assenza di spiegazioni del contribuente,elemento indiziario grave e preciso della sottofatturazione deicorrispettivi e di un comportamento contrastante con i criteri dieconomicità e con gli scopi propri dell’attività imprenditoriale (Cass.n. 4410/2020).Nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dallacessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo,Numero registro generale 17592/2021Numero sezionale 2901/2026Numero di raccolta generale 12890/2026Data pubblicazione 06/05/2026della presunzione semplice, ai sensi dell’art. 24, comma 5, della l.n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), che ha modificato l’art.39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 del d.P.R. n. 633 del 1972,sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza delprezzo della compravendita al valore normale del bene, introdottadall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006, nonimpedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimentosu di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione edi gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai solivalori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, ondenon incorrere nel divieto di presumptio de presumpto (Cass. n.16957/2021; Cass. n. 2155/2019).In tema di IVA, in caso di cessione di beni immobili, ai finidella determinazione della base imponibile, l’art. 15 del d.L. n. 41del 1995, conv. in l. n. 85 del 1995 (applicabile ratione temporis)deve essere interpretato nel senso che, qualora il corrispettivoindicato nell’atto di compravendita sia inferiore al valore catastale,può essere emesso avviso di rettifica sulla base di elementi dinatura documentale ovvero se lo scostamento tra corrispettivodichiarato e valore di mercato integra una presunzione grave,precisa e concordante (Cass. n. 23379/2019).Nel caso di specie, la motivazione della sentenza di appello sifonda essenzialmente sul fatto che nel periodo in esame costituivafatto notorio l’andamento del mercato immobiliare in crisi e chel’economia nazionale aveva conosciuto un declino. Appare evidenteche i giudici del gravame hanno fatto mal governo dei principirichiamati, ignorando gli elementi presuntivi – non esclusivamentebasati sui dati OMI - analiticamente indicati dall’Agenzia delleentrate nell’avviso di accertamento e riportati nel motivo di ricorso,ommettendone una valutazione complessiva (discrepanza tra ilNumero registro generale 17592/2021Numero sezionale 2901/2026Numero di raccolta generale 12890/2026Data pubblicazione 06/05/2026valore dichiarato degli appartamenti venduti e quello stimatoapplicando il prezzo al metro quadro di un immobile simile, cherisulta superiore di oltre euro 220.000,00 rispetto a quantodichiarato; valore al metro quadro degli immobili, calcolato secondoi dati OMI ma anche considerando la ristrutturazione recente e laposizione al confine tra due zone di diverso pregio, che risultavainferiore rispetto al valore reale stimato). Viene poi evidenziata daparte dell’Ufficio la circostanza in forza della quale la vendita degliimmobili era parte di un’operazione più ampia comprendente anchela cessione di quote societarie, rendendo la situazione ben piùcomplessa e giustificando la pretesa dell’Ufficio. Di fronte a talielementi il giudice di merito doveva, diversamente, procedere auna valutazione complessiva, il che non è avvenuto.3. – La sentenza impugnata dev'essere perciò cassata e, perl'effetto, va disposto il rinvio alla Corte di giustizia tributariacompetente, in diversa composizione, anche per la liquidazionedelle spese processuali di questo giudizio di Legittimità. P.Q.Maccoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo; cassa lasentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione,anche per la liquidazione delle spese di lite del presente giudizio diLegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SezioneTributaria del 27 marzo 2026.Il PresidenteRoberto Succio