Cassazione n. 24125/2026

rente -contro[OSCURATO:PERSONA] s.p.a., in persona del procuratore speciale SossioLandolfi, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] controricorrente -e contro[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.- intimata -per la cassazione della sentenza n. 1045/2024 della CORTE d'APPELLO diRoma pubblicata il 14.2.2024;Pag. 1 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 10.7.2026 dalConsigliere dott. [OSCURATO:PERSONA]:1. [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. ricorreva al Tribunale di Roma ex art. 702-bisc.p.c. per l’accertamento della risoluzione del contratto di leasing stipulatoil 24.11.2005 con [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e per la sua condanna, insieme alladetentrice [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., alla liberazione dell’immobile sito in FaraSabina.La ricorrente esponeva che [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., poidivenuta appunto [OSCURATO:PERSONA], aveva acquistato da [OSCURATO:PERSONA], conscopo di concederlo in leasing a [OSCURATO:PERSONA]; il contratto, della durata didieci anni, prevedeva un corrispettivo complessivo di euro 7.362.944 oltreIVA, da versare mediante una prima rata di euro 1.035.000 oltre IVA e119 rate mensili di euro 53.176 oltre IVA, con facoltà di opzione per euro690.000 oltre IVA, e all’art. 17 stabiliva, nell'ipotesi di mancatopagamento anche di un solo canone, la risoluzione per inadempimento,riservando alla concedente il diritto di trattenere le somme incassate,esigere le rate scadute, ottenere il risarcimento dei danni e il rimborsodelle spese. Con comunicazione del 6.11.2015 la ricorrente aveva intimatola risoluzione del rapporto per reiterato inadempimento di [OSCURATO:PERSONA],chiedendo la restituzione dell’immobile anche a [OSCURATO:PERSONA] e il pagamentodi euro 2.639.400,70, IVA inclusa.Le controparti si costituivano, chiedendo in via principale ladichiarazione di nullità dell’intera operazione negoziale, previoinquadramento nella fattispecie del c.d. sale and lease-back, perviolazione del divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c. Esponevanoche nel 1998 [OSCURATO:PERSONA], poi divenuta [OSCURATO:PERSONA] un finanziamento per l’acquisto del complesso immobiliare,successivamente entrato in sofferenza, e che l’operazione del 2005 eraPag. 2 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026servita a sostituire il precedente mutuo ipotecario con un finanziamentoassistito dall’acquisizione della proprietà dell’immobile da parte dellasocietà di concedente.Le convenute, inoltre, chiedevano, in via subordinata, la declaratoriadi nullità degli artt. 17 e 18 del contratto di leasing per difetto di specificaapprovazione ex art. 1341 c.c., l’accertamento del superamento del tassosoglia con ricalcolo dell’esposizione debitoria, la restituzione degli importicorrisposti da [OSCURATO:PERSONA] ai sensi dell’art. 1526 c.c. e, in viaulteriormente subordinata, la riduzione a equità degli importi pretesi atitolo di indennizzo.Il Tribunale di Roma, disposta la mediazione nel corso del giudizio,con ordinanza del 29.5.2017 rigettava le domande riconvenzionali,accertava l’inadempimento dell’utilizzatrice al pagamento delle rate delcontratto di leasing, dichiarava il contratto risolto e condannava SportCenter e [OSCURATO:PERSONA] alla riconsegna dell’immobile.2. Proposto appello da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], il giudizio, interrotto il10.1.2022 a causa della dichiarazione di fallimento di [OSCURATO:PERSONA], erariassunto dal curatore del fallimento.La Corte d’appello di Roma con sentenza n. 1045/2024 respingeva ilgravame.La Corte capitolina, disattesa l’eccezione di improcedibilità delladomanda ritenendo instaurata correttamente la mediazione nei soliconfronti di [OSCURATO:PERSONA] poiché [OSCURATO:PERSONA] era la mera detentrice di fattodell’immobile, escludeva la violazione dell’art. 2744 c.c. Reputava poi nondimostrata la presenza di un rapporto debito/credito tra [OSCURATO:PERSONA] in bonis, né l’intenzione della concedente di trarre profittodalla situazione di difficoltà economica; richiamava la motivazione dellaprima sentenza sulla corretta approvazione delle clausole vessatorie;riteneva non provata la natura usuraria degli interessi, anche perl’impropria sommatoria di interessi corrispettivi e moratori; respingeva laPag. 3 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026domanda di riduzione della penale perché solo all’avvenuto rilascio delbene sarebbe stato possibile determinarne più esattamente la misura.3. [OSCURATO:PERSONA] ha presentato ricorso, in base a sei motivi.Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], intimata,non si è difesa. Sia il fallimento, sia [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatomemorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4,c.p.c., la nullità del procedimento per violazione dell’art. 5 del d.lgs. 4marzo 2010 n. 28, nonché per violazione dell’art. 132, comma secondo, n.4, c.p.c.1.1. Il ricorrente lamenta che la Corte d’appello ha erroneamenterespinto la censura con la quale aveva dedotto l’improcedibilità delladomanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA]. La mediazione, disposta dal Tribunale conordinanza del 20.1.2017 nel corso del giudizio, avrebbe dovuto svolgersinei confronti di tutti i litisconsorti, compresa appunto [OSCURATO:PERSONA], nonrisultando decisiva in senso contrario la qualificazione di quest’ultimacome mera detentrice dell’immobile poiché il perimetro soggettivo delprocedimento di mediazione coincide con quello del giudizio.Il ricorrente, inoltre, censura la motivazione affetta da contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili: da un lato, la corte ha escluso lanecessità di coinvolgere [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. nella mediazione qualificandolamera detentrice; dall’altro, ha riconosciuto l’interesse dell’attrice allaformazione di un titolo esecutivo nei confronti della medesima società,utilizzatrice di fatto del bene.1.2. Il motivo deve essere rigettato.Il ricorrente lamenta che la Corte d’appello ha erroneamenterespinto la censura con la quale aveva denunciato l’improcedibilità delladomanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA]. Assume il ricorrente che il procedimento diPag. 4 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026mediazione si è svolto soltanto nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], rimanendoesclusa [OSCURATO:PERSONA] (allora in bonis), ma che il Tribunale, che pure avevaavviato le parti alla mediazione, nell’ordinanza definitiva (il primo giudiceaveva deciso ex articolo 702 bis ss. c.p.c.), ha ritenuto «superata lamancanza della condizione di procedibilità con l’espletamento in corso dicausa del tentativo obbligatorio di conciliazione». Dal che si ricaverebbeche le parti convenute avevano eccepito già nel corso del giudizio di primodi grado il mancato esperimento della mediazione (v. Cass., sez. III, 20ottobre 2025 n. 27944; Cass., sez. III, 13 maggio 2025 n. 12858). Laquestione, in seguito, era stata riproposta al giudice d’appello ([OSCURATO:PERSONA] eSport [OSCURATO:PERSONA] avevano impugnato con un unico atto), sostenendo che lamediazione avrebbe dovuto coinvolgere anche [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’appello, nel rigettare l’eccezione pregiudiziale sollevatadalla curatela fallimentare, ha rilevato che «il procedimento di mediazioneè stato correttamente instaurato nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. eche la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. era solo il mero detentore di fatto dell’immobile neicui confronti la mediazione non andava comunque attivata.» (sentenza,pagina 5). La Corte capitolina, sia pure nel contesto dello scrutinio delprimo motivo di appello relativo alla contestata validità del rapportocontrattuale, ha inoltre osservato: «[n]é può avere inoltre valenza il fattoche sia stata convenuta in giudizio anche [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. (societàvenditrice), tenuto conto dell’interesse della società appellata allaformazione di un titolo esecutivo nei confronti di quest’ultima, utilizzatricedi fatto del bene oggetto del leasing finanziario» (sentenza, pagina 7).1.3. Osserva questa Suprema Corte che l’art. 5 d.lgs. n. 28/2010,applicabile ratione temporis, non menziona espressamente il leasing tra lematerie per le quali chi «intende esercitare in giudizio un'azione relativa auna controversia […] è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente aesperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto»ovvero uno degli altri sistemi di risoluzione stragiudiziale dellecontroversie previsti da specifiche normative di settore.Pag. 5 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026Cass., sez. III, 12 giugno 2018 n. 15200, affrontando ex professo laquestione, è giunta ad escludere la condizione di improcedibilità quiinvocata poiché l’articolo 5 si riferisce ai contratti “bancari e finanziari”,deducendone che non vi è stata dilatazione rispetto alle specie deicontratti bancari di cui al codice civile, al T.U.B. e ai contratti finanziaridisciplinati nel T.U.F. Conseguentemente, ne è stata esclusa l’estensibilitàal leasing immobiliare, “anche se, nelle varie forme, allo stesso sonocoessenziali finalità di finanziamento, specificamente funzionali, però,all’acquisto ovvero alla utilizzazione” del bene (v. in senso conforme,Cass., sez. III, 22 novembre 2019 n. 30520; e v. altresì Cass., sez. I, 21ottobre 2022 n. 31209 nonché Cass., sez. I, 16 ottobre 2024 n. 26821 intema di fideiussione). La sottrazione del leasing al perimetro dellecontroversie soggette a mediazione può dirsi rinforzata dall’introduzionedel comma 1-bis dell’articolo 5, che ha indicato una serie di normative adhoc quanto alla mediazione per le varie fattispecie relative ai contrattiassicurativi, bancari e finanziari (i procedimenti previsti dal d.lgs.179/2007; il procedimento istituito dall’art. 128-bis T.u.b.; ilprocedimento istituito dall’art. 187-ter cod. ass.), senza nulla riscontrareper il leasing.2. Il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn.3, 4 e 5, c.p.c., rispettivamente, violazione o falsa applicazione dell’art.2744 c.c., nullità del procedimento per violazione dell’art. 115 c.p.c. eomesso esame di fatto decisivo e discusso.2.1. Si censura il rigetto della domanda di nullità del contratto perviolazione del divieto di patto commissorio, sostenendo che la Corted’appello si sarebbe arrestata a rilievi formali senza indagare la causaconcreta di garanzia perseguita dalle parti. La Corte avrebbeimpropriamente richiesto la simultanea compresenza dei tre tradizionaliindici sintomatici della frode alla legge, trascurando che la giurisprudenzapiù recente valorizza la causa concreta di garanzia dell’operazione;avrebbe inoltre attribuito rilievo alla struttura trilaterale del rapporto inPag. 6 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026contesa senza considerare il collegamento tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], dicui, invece, si sarebbe avvalsa al fine di ritenere provato l’inadempimentoex art. 17 delle condizioni generali di contratto; avrebbe ritenuto nonprovato il precedente rapporto debitorio, nonostante la produzione delpiano di ammortamento del finanziamento del 1998 e dell’atto di consensoalla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, confondendo l’inadempimentodel leasing con un elemento ostativo alla natura commissoria, laddoveproprio l’inadempimento costituirebbe il presupposto operativo del pattovietato.2.2. Il motivo è fondato per quanto di ragione.Nella complessa censura svolta dal ricorrente si rinviene anche unacritica alla sentenza per “motivazione oggettivamente contraddittoria”come già considerato nel motivo precedente, e quindi per violazionedell’articolo 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. (pagina 15 del ricorso)La Corte d’appello, dopo aver riassunto il contenuto di quello chedefinisce “primo motivo” (in realtà è il secondo, perché prima ricorre laquestione dell’improcedibilità della domanda), nelle pagine 3-4 dellasentenza riporta tra l’altro questa parte della censura degli appellanti:«Le società appellanti sottolineano che erano state costrette ad accettarele condizioni contrattuali gravose» poste da controparte, la quale «era aconoscenza delle loro difficoltà finanziarie per grave crisi di liquidità».In seguito, quando esamina la doglianza, il giudice d’appello afferma(pagine 5-6 della sentenza) che era necessario per dimostrare lafattispecie di cui all’articolo 2744 c.c. «una situazione di credito/debito trala società finanziaria concedente e l’impresa venditrice utilizzatrice»nonché «l’accertamento delle difficoltà economiche dell’impresa venditricecon il sospetto di approfittarsi della sua condizione di debolezza»; poi,tuttavia, sostiene che non sono stati dimostrati gli elementi sintomaticidella frode per la violazione dell’articolo 2744 c.c., ma senza rispondere inmodo specifico, bensì in modo meramente assertivo/tautologico allacensura delle appellanti, giacché viene rigettato il motivo d’appelloPag. 7 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026nonostante quanto appena riportato estraendolo proprio dalla censuradelle appellanti.Con ciò si rende evidente che la Corte d’appello ha omesso diesplicitare il percorso logico argomentativo per pervenire alla decisione inmodo tale da non rimettere il compito al suo interprete. Infatti, comeosservato dalle Sezioni Unite, «la motivazione è solo apparente, e lasentenza è nulla perché affetta da "error in procedendo", quando, benchégraficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamentodella decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee afar conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione delproprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito diintegrarla con le più varie, ipotetiche congetture» (Sez. Un., 3 novembre2016 n. 22232; Cass., sez. 6-V, 23 maggio 2019 n. 13977; Cass., sez. 6-I, 1 marzo 2022 n. 6578; Cass., sez. I, 28 gennaio 2025 n. 1986).Deve essere altresì osservato che la Corte d’appello, da un lato, haescluso il carattere “duale” del rapporto («come accade nel caso dellafigura giuridica del “sale and lease back”, bensì si è avuto un duplicerapporto instaurato tra tre soggetti diversi»: pagina 6, secondocapoverso), dall’altro, in un passo immediatamente seguente (pagina 6,quarto capoverso) ha attribuito rilievo al fatto che «[p]ur essendo provatoil rapporto intercorrente tra le società appellanti [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:SOCIETA]. queste ultime hanno cercato di dimostrare le loro tesiesclusivamente con argomentazioni di carattere ipotetico e congetturale».Appare evidente, allora, come la sentenza impugnata poggi anchesu un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, tale dadeterminare, sotto altro e diverso profilo, un grave vizio della motivazione,pur nel ristretto perimetro del controllo consentito in questa sede (v. Sez.Un., 7 aprile 2014 nn. 8053/8054; Cass., sez. 6-lav., 25 giugno 2018 n.16111; Cass., sez. III, 25 settembre 2018 n. 22598; Cass., sez. I, 25giugno 2021 n. 18311; Cass., sez. III, 6 novembre 2023 n. 30579),avendo la Corte d’appello per un verso considerato separatamente ilPag. 8 di 9Numero registro generale 10368/2024Numero sezionale 2288/2026Numero di raccolta generale 24125/2026Data pubblicazione 27/07/2026rapporto tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (recte, Capitalia) e quello di“locazione finanziaria” tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e per altroverso ritenuto “provato il rapporto intercorrente tra le società appellanti”.3. L’accoglimento del secondo motivo per quanto di ragione determinal’assorbimento dei restanti. Rigettato il primo e assorbiti questi, lasentenza va dunque cassata in relazione, rinviando - anche per le spesedel giudizio di legittimità - alla Corte d’appello di Roma in diversacomposizione per un nuovo esame. P.Q.MAccoglie il secondo motivo per quanto di ragione, rigettato il primo eassorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia, ancheper le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Roma.Così deciso in Roma, il 10 luglio 2026Il PresidenteChiara GraziosiPag. 9 di 9