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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 7 maggio 2026

Cassazione n. 13235/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

ELA, [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]RICORRENTI -avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]RICORRENTI-contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026CONSORZIO [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AMATUCCIMASSIMO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], PALMAMARIO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], IANDOLOALESSANDRO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SERAFINOMARIO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GUANCIPASQUALE, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], TREROTOLAGIOVANNA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], NEGRISOLILINA-INTIMATI-[OSCURATO:PERSONA] nn. 43 - 45 in Avellino in persona dellegale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoUgo Torsi-RESISTENTE-LIMONE Carmela IANDOLO Elvia e IANDOLO Giancarlorappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026-RICORRENTI [OSCURATO:PERSONA]-avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli n. 1366/2020depositata il 20/04/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], convenne innanzi al Tribunale di Avellinol’Amministratore del Condominio di via Capozzi nn. 43 e 45, Avellinoimpugnando la delibera assembleare del 12.9.2003, che aveva stabilitol’esecuzione di lavori straordinari sulle aree esterne al Condominio, cheassumeva essere di sua esclusiva proprietà, deducendone la nullitàassoluta e insanabile.

Chiedeva, altresì, procedersi alla formazione eapprovazione giudiziale delle tabelle millesimali, nonché di condannare ilcondominio alla restituzione delle somme indebitamente versate a titolo dioneri condominiali, oltre al risarcimento dei danni.

Nel giudizio venivaintegrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini.

Si costituivanoi condòmini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CarmelaIandolo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], ConcettaCapone, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AlfredoGiordano, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], il Consorzio per l’Area di [OSCURATO:PERSONA] dellaProvincia di Avellino, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AmedeoGabrieli e [OSCURATO:PERSONA], che dichiararono di non opporsi allapredisposizione ope iudicis di nuove tabelle millesimali.

Il TribunaleNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026nominò CTU con il compito di predisporle e, all’esito del giudizio, emise lasentenza n. 724/2013, con la quale annullò la impugnata delibera edispose la ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle indicatenella relazione di CTU depositata l’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Avverso detta sentenza proposero appello i condòmini [OSCURATO:PERSONA],Garofalo, [OSCURATO:PERSONA], Iandolo, Santoro, Capone, Giordano e Negrisolicontestando la scelta del CTU di inserire, tra i beni condominiali, immobilidi proprietà esclusiva, per titolo, di [OSCURATO:PERSONA], nonché la soluzioneadottata con riguardo ai locali interrati e lamentando l’omessa pronunciasulla richiesta di condanna dello Iandolo al pagamento delle sommeanticipate dai condòmini per la manutenzione di aree di sua esclusivaproprietà.

Si costituì [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la conferma dellasentenza impugnata e proponendo appello incidentale per la condannadegli attori al risarcimento del danno per la lesione del diritto di proprietàe alla restituzione delle somme anticipate in base alle tabelle provvisorie.Con sentenza n. 1366/2020, la Corte di appello di Napoli rigettò i primidue motivi dell’appello principale, dichiarò assorbito il terzo e rigettòl’appello incidentale.Propongono ricorso per Cassazione i condòmini in epigrafe indicati sullabase di due motivi.

Resistono con controricorso, in seno al qualepropongono ricorso incidentale, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e LimoneCarmela, quali eredi beneficiati di [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a duemotivi.Hanno depositato memorie ex art. 380 bis 1 cod. proc. civ. gli avv.ti Torsi,Perretti e Garofalo.L’avv. [OSCURATO:PERSONA], costituitasi in sostituzione dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] i ricorrenti principali Festa e Lepore, ha dato atto che, in data22.9.2025, il Condominio di via Capozzi nn. 43 - 45, in persona del suoamministratore p.t., [OSCURATO:PERSONA], e Giancarlo ed [OSCURATO:PERSONA], inproprio e quali procuratori generali della madre [OSCURATO:PERSONA], nonchéNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026quali eredi beneficiati di [OSCURATO:PERSONA], giusta autorizzazione delGiudice delle successioni del Tribunale di Avellino dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], avevanosottoscritto, in sede di mediazione, richiesta congiuntamente il 10.9.2025,svoltasi dinanzi all’[OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]. di Avellino (prot. n.2288/2025), la proposta transattiva approvata con delibera condominialein data 24.7.2025, contemplante la rinuncia, da parte del Condominio divia Capozzi nn. 43 e 45 e degli eredi beneficiati di [OSCURATO:PERSONA], ai treprocedimenti pendenti dinanzi alla Corte di cassazione, tra cui rientra ilpresente giudizio, con compensazione integrale delle spese legali e conrinunzia al vincolo della solidarietà.

L’avv. [OSCURATO:PERSONA] procuratore costituitodel Condominio ha aderito all’anzidetta richiesta.

L’avv. [OSCURATO:PERSONA],procuratore costituito di [OSCURATO:PERSONA], Adelia de Pascale, AnnaGarofalo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ha depositato memoria ex art. 380 bis 1cod. proc. civ., nella quale ha eccepito l’insussistenza dei presupposti perla declaratoria di cessazione della materia del contendere, non avendo latransazione eliminato il contrasto tra le parti, per aver recepito proprio letabelle millesimali oggetto di impugnazione; inoltre, la delibera che avevaautorizzato la transazione era stata impugnata in quanto nulla perchéadottata a maggioranza, in violazione dell'art. 69 disp. att. cod. civ. e inogni caso, inopponibile ai condòmini che non vi avevano preso parte.Eccepisce, altresì, la mancata integrità del contraddittorio per non esserestati evocati in giudizio tutti i proprietari dei beni siti all’interno delcondominio.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo, i ricorrenti denunciano violazione e falsaapplicazione degli articoli 1117, 1118, 1123, cod. civ., 68 disp. att. al cod.civ., in relazione all’art. 360 comma primo, n. 3 cod. proc. civ., per averela Corte di appello incluso, tra i beni comuni, ai sensi dell’art. 1123 cod.civ., beni di proprietà esclusiva, assimilando “alle parti comuni quelle zoneNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026esterne che per quanto tuttora di proprietà individuale, fin dallaformazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà,strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (….)”.

Ladecisione, secondo l’assunto, viola il principio di proporzionalità stabilitodall'art. 1118 cod. civ., per il quale il diritto di ciascun condòmino sullecose comuni e la sua partecipazione alle relative spese (art. 1123 cod.civ.) è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gliappartiene, conducendo a due effetti aberranti e contrastanti con lepredette norme: i condòmini si dovrebbero far carico di ogni spesa relativaalla manutenzione e conservazione di detti beni di proprietà esclusivaIandolo; lo Iandolo parteciperebbe alle spese per la gestione delle coserealmente comuni in misura inferiore rispetto al valore della sua proprietàesclusiva.Con il secondo motivo, viene denunciata violazione e falsaapplicazione degli artt. 1117, 1118, 1123, 1125, 1126 cod. civ. inrelazione all’art. 360 co. 1 n. 3 e 5 cod. proc. civ., per avere la Corte diappello recepito il progetto del CTU, che aveva predisposto tre distintetabelle, in cui tutti i piani interrati sono avulsi dagli edifici in elevazione,sebbene ad essi stretti da nesso strutturale e funzionale.

In particolare, letabelle redatte violerebbero l’art. 1123 cod. civ., facendo gravare su tutti icondomini indistintamente spese di cose destinate a servire un sologruppo.Nel controricorso, contenente ricorso incidentale, [OSCURATO:PERSONA],Elvia e [OSCURATO:PERSONA] eccepiscono: a) nullità della notifica del ricorsoper violazione dell’art. 107, d.P.R. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 1229 in quanto lanotifica sarebbe stata effettuata da ufficiale giudiziario incompetente; b)difetto di integrità del contraddittorio con conseguente inammissibilità delricorso a causa dell’omessa notifica agli eredi di [OSCURATO:PERSONA], partedei giudizi di merito, nonché ad [OSCURATO:PERSONA], comproprietaria di unaunità immobiliare con i figli Grazia e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026Vincenzo [OSCURATO:PERSONA]; c) difetto di legittimazione attiva di Antonietta RitaPolcaro, la quale ha proposto ricorso per Cassazione quale successore atitolo particolare di Osvaldo e [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA]; d) lainammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 366 nn. 3 e 4 inrelazione all’art. 360 bis n. 1 cod. proc. civ.Con il ricorso incidentale denunciano omessa motivazione, falsaapplicazione dell’art. 112 e 132 cod. proc. civ. e violazione dell’art. 360nn. 3 e 5, primo comma cod. proc. civ. – contraddittorietà – carenza divalutazione di fatti decisivi della controversia – falsa applicazione di normedi diritto, in relazione all’art. 360 n. 4 primo comma cod. proc. civ. –omissione di pronuncia, con particolare riferimento alla: a. inclusione dellastrada di proprietà esclusiva e di uso esclusivo Iandolo nelle tabellemillesimali; b. omessa liquidazione delle spese di giudizio in favore delcomparente; c. omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento deldanno per la violazione del diritto di proprietà.I controricorrenti, come anticipato, eccepiscono, in via preliminare,la nullità della notifica del ricorso nei loro confronti, per essere stataeffettuata da ufficiale giudiziario territorialmente incompetente (UfficioNotifiche di Avellino in luogo di quello di Napoli).L’eccezione è infondata alla stregua del principio affermato da Cass.Sez.

U 17533/2018 per cui “in tema di notificazioni, la violazione dellenorme di cui agli artt. 106 e 107 d.P.R. n. 1229 del 1959 costituisce unasemplice irregolarità del comportamento del notificante, la quale nonproduce alcun effetto ai fini processuali e, quindi, non configura una causadi nullità della notificazione.

In particolare, detta irregolarità, nascendodalla violazione di norme di organizzazione del servizio svolto dagli ufficialigiudiziari, non incide sull'idoneità della notificazione a rispondere allapropria funzione nell'ambito del processo e può, eventualmente, rilevaresoltanto ai fini della responsabilità disciplinare o di altro tipo del singoloufficiale giudiziario che ha eseguito la notificazione”.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026In ogni caso, la avvenuta costituzione delle parti che invocano lanullità ne precludeva la relativa declaratoria (per intervenutoraggiungimento dello scopo).Eccepiscono, altresì, la inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art.331 cod. proc. civ. per la mancata notifica nei confronti degli eredi diConcetta Capone, parte appellante e di [OSCURATO:PERSONA], qualecomproprietaria di una unità immobiliare con i figli Grazia e Antonio DiLecce, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA].

L’eccezione è infondata.Giova premettere che il thema decidendum involge questioniafferenti l’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli:invero, dalla ricostruzione della vicenda processuale come dianzi riportataemerge che [OSCURATO:PERSONA] aveva proposto in primo grado, oltre alladomanda volta ad ottenere la declaratoria di nullità della deliberaassembleare del 12.9.2003, per avere l’assemblea del Condominiointerferito sul proprio diritto esclusivo di proprietà e di godimento senzaaverne previamente acquisito il consenso, quella tesa alla formazione eapprovazione giudiziale di nuove tabelle millesimali, nonché quelle direstituzione delle somme indebitamente versate a titolo di onericondominiali in forza delle tabelle provvisorie, oltre al risarcimento deidanni.Sulla nullità della delibera assembleare, pronunciata dal primogiudice, si è formato il giudicato interno (ne dà conto anche la sentenza, apag. 9 della motivazione), persistendo la lite, invece, in merito alle tabellemillesimali formate illegittimamente per l’asserita erronea inclusione didiritti di proprietà esclusiva Iandolo tra i beni condominiali.Non è revocabile in dubbio, alla stregua dell’orientamento costantedi questa Corte, che le domande incidenti sull'estensione del diritto diproprietà o comproprietà dei singoli debbano essere rivolte nei confronti ditutti i condòmini, in quanto, in tali fattispecie, viene dedotto in giudizio unrapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire laNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026richiesta pronuncia giudiziale (Cass. Sez. 2, n. 22935 del 21/10/2020; v.anche Cass. Sez.

Un., n. 25454 del 13/11/2013; di recente v. anche Cass.Sez. 2 n. 27700 del 16/10/2025).Ne deriva, di conseguenza, che tutti i proprietari di unità immobiliarisite all’interno del condominio di [OSCURATO:PERSONA] 43 – 45 Avellino sonocontraddittori necessari del presente giudizio.

In ogni caso, a quantorisulta dalla sentenza di appello (pag. 6), il giudice di primo grado, afronte della originaria evocazione da parte dell’attore del soloamministratore del condominio, dispose la chiamata in causa di tutti icondòmini, dal che deriva la sussistenza di una situazione di litisconsorzioquantomeno processuale, in dipendenza della partecipazione al giudizio dimerito, di tutti i proprietari delle unità immobiliari site all’interno delCondominio [OSCURATO:PERSONA].Ricorrono, pertanto, i presupposti per il configurarsi di una “causainscindibile”, tal che, avuto riguardo alla proposta eccezione da parte deicontroricorrenti, occorre interrogarsi sulle conseguenze della mancatanotifica della impugnazione ad opera dei ricorrenti nei confronti di unadelle parti del rapporto processuale instauratosi nel giudizio di merito.La integrità del contraddittorio deve essere accertata alla luce dellaallegazione dei controricorrenti/ricorrenti incidentali quanto alla mancataevocazione in giudizio, da parte dei ricorrenti principali, degli eredi diConcetta Capone, parte del giudizio di appello e di [OSCURATO:PERSONA], qualecomproprietaria, unitamente ai figli, di una unità immobiliare sita nelcondominio resistente.Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte“il difetto di integrità del contraddittorio per omessa citazione di alcuni deilitisconsorti necessari, non costituendo un'eccezione in senso proprio, puòessere sollevata per la prima volta anche nel giudizio di legittimità.Tuttavia, tale eccezione può essere formulata solo alla duplice condizioneche gli elementi posti a fondamento emergano, con ogni evidenza, dagliNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026necessità di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività - vietatein sede di legittimità - e che sulla questione non si sia formato il giudicato.In particolare, non è ammessa nel giudizio di cassazione la produzione diun nuovo documento per dimostrare la necessità di integrazionedel contraddittorio nei precedenti gradi del processo, poichétale documento non riguarda l'ammissibilità del ricorso o del controricorsoe neppure la nullità della sentenza impugnata” (così Cass. Sez. 1, n.20260 del 19/09/2006.

Si veda pure Cass. Sez. 5, n. 21256 del13/09/2017, per la quale “nel giudizio in cassazione, la parte cheeccepisce la non integrità del contraddittorio ha l'onere non soltanto diindicare i soggetti che devono partecipare al processo quali litisconsortinecessari, provandone l'esistenza, ma anche di dimostrare i presupposti difatto che ne impongono l'intervento, i quali devono emergere dagli atti edai documenti delle fasi di merito, essendo incompatibili con il giudizio dilegittimità l'acquisizione di nuove prove e lo svolgimento di attivitàistruttoria”.Per contro, nel presente giudizio non risultano essere stati depositatidocumenti idonei a comprovare la circostanza allegata quanto ad AnnaBonocunto, asserita comproprietaria di unità immobiliare sita all’internodel Condominio resistente; da ciò discende il rigetto della relativaeccezione.Né è stato prodotto, in sede di legittimità, certificato di morte diConcetta Capone che consenta di acclarare la corretta evocazione ingiudizio della detta parte (avvenuta, sulla scorta delle risultanze degli atti,mediante notifica in favore del procuratore costituito avv. [OSCURATO:PERSONA]):la circostanza che la data della morte della indicata parte sia rimastaignota implica, alla stregua del principio di cd. ultrattività del mandato,che debba valutarsi come legittimamente eseguita la notifica del ricorso infavore di [OSCURATO:PERSONA] presso il procuratore costituito in primo gradoNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026avv. [OSCURATO:PERSONA] (quanto al principio citato si veda, tra tutte, Cass.Sez. 3 n. 12183 del 07/05/2021 per la quale, in caso di morte o perdita dicapacità della parte costituita a mezzo di procuratore, l'omessadichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest'ultimocomporta, giusta la regola dell'ultrattività del mandato alla lite, che ildifensore continui a rappresentare la parte come se l'evento stesso non sifosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica dellaparte rappresentata rispetto alle altre parti ed al giudice nella fase attivadel rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenzaod eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell'impugnazione).

Nederiva, quindi, il rigetto della relativa eccezione.I controricorrenti–ricorrenti incidentali eccepiscono, altresì, il difettodi legittimazione attiva di [OSCURATO:PERSONA], la quale ricorre quale“successore a titolo particolare di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eTesta Eleonora”, laddove parte dei giudizi di merito erano i danti causaAlessandro Iandolo ed [OSCURATO:PERSONA], mai estromessi dal giudizio.L’eccezione non è fondata.

Questa Corte ha avuto modo di chiarireche il soggetto, che non sia stato parte nel grado precedente, cheproponga impugnazione avverso la decisione adottata al suo esitonell'asserita qualità di successore, a titolo universale o particolare, di coluiche era stato parte nel precedente grado o fase di giudizio, deve, in primoluogo, allegare la propria legitimatio ad causam per essere subentratonella medesima posizione del proprio dante causa, deducendo lecircostanze che costituiscono il presupposto di legittimazione allasua successione nel processo, e, in secondo luogo, fornire la prova di talicircostanze, dovendo, in difetto, essere dichiarata, anche d'ufficio,l'inammissibilità dell'impugnazione (ex multis, Cass.

SU n. 9692 del22/04/2013; Cass. sez. 3 n. 34373 del 7/12/2023).Risulta prodotto dagli stessi controricorrenti l’atto che comprova latitolarità, a far data dal 25.2.2009, in capo ad [OSCURATO:PERSONA] PolcaroNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026dell’unità abitativa facente parte dell’edificio condominiale, e diconseguenza la legittimazione alla impugnazione ai sensi del co. 4 dell’art.111 cod. proc. civ., non rilevando a contrario la circostanza che i danticausa non siano stati estromessi dal processo.Va, altresì, disattesa l’eccezione d’inammissibilità del ricorsoprincipale sollevata dai controricorrenti, sotto il duplice profilo dellamancata esposizione specifica dei motivi e degli argomenti che contrastinol’indirizzo giurisprudenziale adottato dai giudici di merito, in conformità aiprincipi della giurisprudenza di legittimità, nonché della mancatalocalizzazione nel fascicolo processuale dei documenti richiamati e per lamancata trascrizione del contenuto completo delle risultanze.Invero, dal contenuto complessivo del ricorso si evince chiaramentela censura che gli odierni ricorrenti intendono muovere alla motivazionedella sentenza gravata, nella parte in cui ha erroneamente interpretato ildettato normativo degli artt. 1117 e 1123 cod. civ. quanto allariconduzione di beni di proprietà esclusiva nel novero di quelli condominialiai fini della ripartizione delle spese tra i condòmini.I motivi articolati, pertanto, risultano sufficientemente dotati deicaratteri della specificità, della completezza e della riferibilità alladecisione impugnata mediante la specifica indicazione delle affermazioni indiritto contenute nella sentenza gravata, che motivatamente si assumanoin contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o conl'interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza (in tal senso v.,tra le molte, Cass. n. 5001 del 2/3/2018).Quanto al secondo profilo di inammissibilità eccepito daicontroricorrenti, la natura della censura mossa che attiene essenzialmentealla interpretazione del dato normativo (degli artt. 1117, 1123 cod. civ. e68 disp. att.) fornita da parte della Corte di appello di Napoli contribuiscea privare di fondamento l’eccezione sollevata, giacché non sussistonodocumenti richiamati nel corpo del ricorso principale dei quali non sia stataNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026individuata la collocazione nel fascicolo processuale (v. ad es. pag. 4 oveviene indicato l’atto di proprietà Iandolo con la relativa collocazione nelfascicolo di I grado, nonché i riferimenti contenuti in tutto il ricorso aipunti specifici della CTU, oggetto di recepimento da parte della sentenzagravata ed espressamente censurati).Non ricorrono, altresì, i presupposti per la declaratoria dellacessazione della materia del contendere (di cui alle memorie ex art. 380bis cod. proc. civ. dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]), sulla scorta di quantodianzi argomentato circa la natura di causa inscindibile del presentegiudizio.Al riguardo, valga il riferimento al precedente di questa Sezione, cuisi intende dare continuità, per cui “in materia di rinuncia all'impugnazionein causa inscindibile, la rinuncia al ricorso per cassazione da parte di alcunisoltanto fra più ricorrenti o nei confronti di alcuni soltanto deicontroricorrenti è senza effetto, non determinando l'estinzione delprocesso neppure limitatamente alle persone dei rinuncianti, non essendoipotizzabili, in presenza di un litisconsorzio necessario, un'estinzioneparziale del processo o una cessazione parziale della materia delcontendere” (così Cass. Sez. 2 n. 6627 del 19/03/2026).Premesso che sulla validità della delibera assembleare (dichiarata nulladal giudice di primo grado, capo della sentenza non gravato) è calato ilgiudicato interno, il thema decidendum va, così, delineato alla luce deimotivi di ricorso (principale e incidentale):1. legittimità del criterio di riparto delle spese condominiali comerisultante dalle tabelle millesimali formate giudizialmente (CTU ing.[OSCURATO:PERSONA]) con inclusione, tra le aree di uso comune, deibeni di proprietà esclusiva Iandolo (e conseguenziale esclusione daimillesimi di proprietà dello stesso);[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/20262. legittimità della formazione di tre tabelle, di cui una dei soli pianiinterrati, con le relative conseguenze in punto di ripartizione dellespese tra i condòmini;3. domanda di risarcimento danni per lesione del diritto di proprietàesclusiva Iandolo (oggetto del ricorso incidentale).Quale primo motivo del ricorso principale, viene dedotta la violazione efalsa applicazione degli articoli 1117, 1118, 1123, cod. civ., 68 disp. att. alcod. civ., in relazione all’art. 360 comma primo, n. 3, cod. proc. civ., peravere la Corte d’appello incluso, tra i beni comuni ai sensi dell’art. 1123cod. civ., beni di proprietà esclusiva, assimilando “alle parti comuni quellezone esterne che per quanto tuttora di proprietà individuale, fin dallaformazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà,strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari”.

Nelleargomentazioni della sentenza gravata, “la primazia del principio dellafunzionalità diretta rispetto a quello della proprietà formale ben puòessere sostenuta nella redazione delle tabelle millesimali perché basato suconsiderazioni di fatto esatte e sostenuto da norme di dirittocorrettamente interpretate”.Col primo profilo del ricorso incidentale viene dedotta l’omessamotivazione, falsa applicazione dell’art. 112 e 132 cod. proc. civ., inrelazione all’art. 360 nn. 3 e 5, primo comma, cod. proc. civ. –contraddittorietà – carenza di valutazione di fatti decisivi dellacontroversia – falsa applicazione di norme di diritto, in relazione all’art.360 n. 4 primo comma cod. proc. civ. – omissione di pronuncia, conparticolare riferimento alla inclusione della strada di proprietà esclusiva edi uso esclusivo Iandolo nelle tabelle millesimali.Il primo motivo del ricorso principale ed il primo profilo di quelloincidentale che, attingendo il medesimo capo della sentenza, vannoesaminati congiuntamente, si rivelano fondati.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026La Corte di appello ha rigettato il gravame proposto avverso lasentenza di primo grado dai condòmini in epigrafe identificati, con il qualeera stata sta contestata l’inclusione tra i millesimi di proprietà delle tabellegenerali, di talune aree che, ancorché di uso condominiale, risultanopacificamente in titolarità esclusiva di [OSCURATO:PERSONA].Il CTU, per quanto scrive la Corte d’appello, ha constatato la condizionefattuale, oltre che giuridica, di spazi in titolarità privata, ma d’usocomune: ognuno di detti beni è stato compreso nella tabella generale delsupercondominio, mentre sono rimasti sottratti all’uso comune i benivalutati inessenziali allo svolgimento della vita condominiale, quali ilportico, l’area compresa tra il giardino del condòmino Giordani e il portico,la strada che gira intorno alla palazzina “B”, l’area adibita a verdeadiacente al porticato; di poi, ha ripartito le spese avuto riguardoall’effettivo uso fatto da ciascuno dei condomini.La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata dagli artt. 1123ss. cod. civ., da leggersi in combinato disposto con il principio generalesancito dall’art. 1118 cod. civ.

Quest’ultima disposizione, rubricata “Dirittidei partecipanti sulle cose comuni”, al terzo comma afferma che “ilcondomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per laconservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazioned’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggispeciali”.

L’art. 1123 cod. civ. introduce tre criteri di ripartizione dellespese condominiali, in ordine gerarchico: i millesimi, l’uso e il grupporistretto.

I detti criteri, di natura legale, prevalgono sulla volontà delleparti, tal che solamente con il consenso di tutti gli aventi diritto è possibileprocedere in deroga.

Il criterio di riparto delle spese basato sui “millesimidi proprietà” è ribadito dall’art. 68 disp. att. cod. civ., il quale sancisceche, “ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118 per gli effettiindicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valoreNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi inapposita tabella allegata al regolamento di condominio”.La Corte di appello di Napoli ha ritenuto correttamente formate letabelle millesimali di cui al giudizio di primo grado, rigettando i gravamiproposti, sulla scorta dei seguenti argomenti: a. nelle tabelle millesimaliadottate dal Tribunale sono precisamente indicati sia l’uso dei servizicondominiali, sia la quota di proprietà espressa dalle tabelle di proprietà,sia le aree di proprietà esclusiva e di uso comune, sia le aree di proprietàesclusiva e di uso comune, sia le aree di proprietà esclusiva e di usoesclusivo, di tal che la ripartizione delle spese che consegue alla loroapplicazione è conforme alle disposizioni codicistiche e, in primis, all’art.1123 cod. civ.; b. nella individuazione delle aree esterne che, ancorché diproprietà individuale, assolvono ad una funzione comune, il CTU hainserito quelle che, altrimenti, in base all’art. 1117 cod. civ. sarebberoparti comuni necessarie in quanto consentono a ciascun condomino diaccedere all’edificio condominiale e, conseguentemente, al suoappartamento, ponendo dunque in comunicazione le proprietà individualicon le altre parti del fabbricato e con l’esterno; c. non viene mutato lostatuto proprietario dei beni, che non si trasformano da individuali incondominiali, atteso che le tabelle millesimali hanno solamente funzioneaccertativa e valutativa delle quote condominiali onde ripartire le relativespese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontàassembleare, ma non incidono affatto sui diritti reali spettanti a ciascuncondomino.La determinazione delle tabelle millesimali viene effettuata all'esitodell'applicazione di un parametro valutativo del patrimonio immobiliare deisingoli condòmini (sia pure ai soli effetti della distribuzione del carico dellespese condominiali e della individuazione della misura del diritto dipartecipazione di ciascun condomino alla formazione della volontàassembleare del condominio.

Inoltre, il criterio di identificazione delleNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026quote di partecipazione al condominio è costituito dal rapporto tra il valoredella proprietà singola ed il valore dell'intero edificio (al riguardo, cfr. Cass.sez. 2 n. 495 del 13/1/2006 ove, in particolare, la determinazionegiudiziale delle tabelle millesimali aveva comportato un accertamento sulleproprietà dei singoli condòmini in relazione al valore dell'intero stabilecondominiale, posto che tale valutazione patrimoniale costituisce il criteriolegislativo per la determinazione delle tabelle millesimali medesime);rilevante anche il riferimento a Cass. Sez. 2, n. 5657 del 20/03/2015, cheesclude che una delibera assembleare (quale può essere quella diapprovazione delle tabelle millesimali) possa accertare quali siano leproprietà comuni e quelle esclusive (ma v. anche Sez. 2 , n. 21896 del21/07/2023).

Nel caso di specie, il contratto di compravendita per notarGiannitti del 27.12.1985, n. 78349, alla pag. 4 recita “le parti dichiaranoche sono esclusi dalla vendita e quindi restano di esclusiva proprietà dellasocietà alienante….il piano porticato e tutti gli spazi coperti e scoperti checircondano il fabbricato, cioè terrazze strisce e zone – giardino compresala citata striscia destinata a strada la quale è gravata a favoredell’immobile innanzi venduto dalla servitù di transito a piedi e con veicoli- all. 3 fasc.

I grado).Poiché la proprietà dei beni costituiti dalla strada di penetrazione aifabbricati dal percorso pedonale sulle scale esterne scoperte a ridossodella strada, dalle aree esterne alla palazzina “A”, in corrispondenzadell’accesso al fabbricato “A”, dalle aree esterne alla palazzina “B” incorrispondenza dell’accesso al fabbricato “B”, dalle aree verdi, era statafatta oggetto di riserva in favore del costruttore ([OSCURATO:PERSONA], oggieredi [OSCURATO:PERSONA]), nella predisposizione delle tabelle detti beni nonpotevano che essere ascritti ai millesimi di proprietà Iandolo e nonandavano, invece, inclusi nella tabella generale tra i beni condominiali.Sono i titoli, in primis, a determinare la natura comune o esclusivadella proprietà di determinati beni; nel solo caso in cui non soccorrano iNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026titoli, la proprietà può presumersi comune se il bene risulti in concreto, perle sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinatoanche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio diinteresse comune (Cass. Sez. 2 , n. 4410 del 26/02/2026).Nel caso in esame, il CTU ing. [OSCURATO:PERSONA], le cui conclusionisono state recepite dalla sentenza di primo grado e, poi, dalla Corte diappello, ha fatto applicazione di quest’ultima residuale presunzione, senzatenere conto del titolo; o meglio, dando per presupposto che, per quanto isopra indicati beni fossero in proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA], larelativa destinazione all’uso comune e la mancanza di accrescimento delvalore delle proprietà esclusive Iandolo (derivante dalla circostanza che idetti beni in fatto si presentino, piuttosto, necessari, comodi o utili –questo è apprezzamento che non compete al Giudice della legittimità –alla fruizione dei fabbricati condominiali) ne giustificasse l’inclusione tra ibeni comuni.

Una tale soluzione, a parere della Corte di merito sirivelerebbe conforme alla ratio dell’art. 1123 cod. civ.Tuttavia, così motivando, i Giudici di secondo grado hanno fatto erroneaapplicazione dell’art. 1123 cod. civ., giacché i criteri di ripartizione dellespese di conservazione e godimento, come dianzi enucleati, sono destinatiad operare con riferimento alle “parti comuni”, mentre i beni di cui si trattasono pacificamente ed inequivocabilmente di proprietà esclusiva.Né può valere a capovolgere la detta conclusione la circostanza che ibeni di proprietà esclusiva Iandolo, inclusi nelle tabelle generali siano staticonsiderati dalla Corte di appello sprovvisti della connotazione di“pertinenze”, rispetto alle unità immobiliari di proprietà Iandolo,condizione questa, secondo il ragionamento della sentenza impugnata,necessaria ai fini della inclusione degli stessi nei relativi millesimi.

Nelragionamento della Corte di Appello, “la proprietà del bene principale siestende alla pertinenza solamente laddove il rapporto pertinenziale incidaNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026sulla determinazione del valore patrimoniale del primo bene.

Per questomotivo ai fini della corretta applicazione del parametro di valutazioneprevisto dall’art. 68 disp. att. c.c. per la determinazione delle tabellemillesimali, il riferimento non può essere inteso al bene in sé ma ai riflessiche la sua destinazione durevole al servizio e/o all’ornamento del beneprincipale determina nell’accrescimento del suo valore patrimoniale.

Cosìragionando è palese che le aree esterne che, per conformazione edestinazione, costituiscono un’entità diversa e distinta dal fabbricato adesse adiacente a maggior ragione perché gravate dall’uso comune, nonpossono essere ascritte al solo proprietario che da esse non trae alcunvantaggio in termini di maggior godimento se non in misura analoga aquella di qualsiasi altro condomino del suo stabile”.Invero, il riferimento al vincolo pertinenziale - al fine di stabilire se uncerto bene vada o meno preso in considerazione per determinare, nellaredazione delle tabelle millesimali, il valore di ogni piano o porzione dipiano -, nell’ottica del miglioramento che quel bene apporti al godimentodella singola unità, non è conferente ogni qualvolta il bene in questione èdi proprietà esclusiva del singolo condomino.La Corte di appello fa propria una constatazione di mero fattoeffettuata dall’ausiliare incaricato, allorché distingue tra aree di proprietàesclusiva e di uso esclusivo dello Iandolo e aree di proprietà esclusiva(sempre dello Iandolo) ma di uso comune, astenendosi del tutto dalsussumere il detto “uso”, ove ne fossero ricorsi i presupposti, “sub speciesiuris” di un diritto reale in favore del condominio.

Presupposto, questo,indispensabile (in mancanza di accertata proprietà comune), ai fini dellariconduzione dei detti beni tra le aree comuni, seppure nell’ottica delriparto delle spese da consacrare nelle tabelle millesimali di formazionegiudiziale.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026La circostanza che, nella pronuncia gravata, si faccia riferimentoall’esistenza di “servitù di transito, a piedi o con veicoli, fino alcollegamento con la via [OSCURATO:PERSONA]” sugli spazi coperti e scoperti checircondano il fabbricato, delle strisce e zone giardino e di tutto il terrenocircostante, di proprietà Iandolo, inclusi tra i beni comuni nelle tabelle incontestazione – argomento speso dalla Corte napoletana per escludereche i detti beni possano considerarsi pertinenziali rispetto ai beni inproprietà esclusiva Iandolo proprio in quanto gravati da peso e tali da nonaccrescere e valorizzare il dominio individuale – non intacca la valutazionedi fondatezza del motivo di ricorso proposto.Per vero, premesso che un’eventuale servitù a carico di proprietàesclusiva e a vantaggio delle parti comuni deve risultare dal titolocostitutivo del condominio o da titolo comunque di formazione contrattualee, dunque, unanime, e non da delibere dell’assemblea (Cass. Sez. 2, n.28336 del 4/11/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18031 del 1/7/2024), dalladisamina del fascicolo processuale risulta che l’atto di acquisto per notarGiannitti del 1985, più volte menzionato, individua la sola “strisciadestinata a strada” riservata in proprietà alla società costruttrice comegravata da servitù di transito a piedi e con veicoli a favore dell’immobilevenduto (facente parte del complesso immobiliare) e non anche le altrearee/beni riservati in proprietà e, per le ragioni sopra specificate, nonriconducibili ai beni comuni.

Inoltre, alla pag. 9 punto 7.2., la Corte diappello fa riferimento al “giudicato interno per non avere i condòminiGiordani Alfredo e [OSCURATO:PERSONA] ribadito il loro preteso diritto sull’area diproprietà esclusiva [OSCURATO:PERSONA] risultata gravata esclusivamente dallaservitù di passaggio pedonale in loro favore come risultato dalla relazioneredatta dall’ ing.

Salvatore che tale zona ha riconosciuto essere neldominio assoluto e solitario di [OSCURATO:PERSONA]”.

Pertanto, pur volendo intesi ritenere che, per il detto bene, si giustifichi l’esclusione dai millesimidi proprietà Iandolo, stante la sussistenza di un diritto reale limitato (cheNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026conforma l’uso comune dianzi indicato) a favore dei condòmini delfabbricato adiacente e a carico del proprietario esclusivo Iandolo (qualefondo servente), il criterio di ripartizione delle spese avrebbe dovutoessere individuato in quello previsto dall’art. 1069 cod. civ., in luogo degliartt. 1123 e ss. cod. civ. (al riguardo, v.

Cass. Sez. 6 - 2, n. 16953del 25/05/2022; Sez. 6 - 2, n. 6653 del 15/03/2017).

Mentre per tutti gliulteriori beni (spazi coperti e scoperti che circondano il fabbricato, lestrisce e zone giardino ed il terreno circostante, sul quale insiste la stradadi accesso, oggetto del contendere) non è neppure ipotizzata la fonte (sel’atto costitutivo del condominio, regolamento negoziale ovvero altro attosuccessivo formato col consenso del proprietario dei detti beni) da cuipromani la “servitù” di cui ragiona la Corte d’appello.

Resta, pertantoconfermato che la conclusione cui giunge la sentenza sia il frutto, come siè già detto, di una valutazione esclusivamente di fatto compiuta dal CTUall’atto della redazione delle tabelle e recepita dalla Corte d’appello (v.pag. 15 della motivazione dove si legge che il CTU è tornato una primavolta in occasione dei chiarimenti resi a novembre 2009 per precisare –anche riguardo alla contestazione che l’unica servitù gravante sulla stradaè il passaggio e non anche il parcheggio - che “le tabelle millesimali vannoelaborate tenendo conto dello stato di fatto riscontrato al momento in cuisi redigono”, affermazione sulla quale la Corte Napoletana convieneladdove evidenzia come “legare all’effettivo uso la ripartizione delle spese”si conferma essere il solo metodo razionale e coerente possibile).Il secondo motivo del ricorso principale resta assorbito in senso propriodall’accoglimento del primo motivo del ricorso principale.Gli altri profili del ricorso incidentale, con i quali gli eredi Iandolo sidolgono del mancato accoglimento della domanda di risarcimento deldanno, anche di natura non patrimoniale, per la violazione del diritto diproprietà e del riparto delle spese di lite, restano assorbiti in senso propriodall’accoglimento del primo profilo del ricorso incidentale.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026I punti posti in critica da entrambe le parti ricorrenti, potranno essereesaminati alla luce del nuovo complessivo vaglio di merito.In conclusione, accolto il primo motivo di ricorso principale e il primoprofilo del ricorso incidentale, la sentenza impugnata è cassata con rinvio.[OSCURATO:PERSONA] del rinvio, che s’individua nella medesima Corte d’appello, indiversa composizione, riesaminerà la causa facendo applicazione deiprincipi di diritto sopra richiamati; regolerà, inoltre, le spese del giudizio dilegittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale e il primo profilo delricorso incidentale; assorbe nel resto; cassa la sentenza impugnata inrelazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presentegiudizio, alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione in data 23.04.2026Il [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ELA, [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]RICORRENTI -avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]RICORRENTI-contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026CONSORZIO [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AMATUCCIMASSIMO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], PALMAMARIO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], IANDOLOALESSANDRO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SERAFINOMARIO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GUANCIPASQUALE, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], TREROTOLAGIOVANNA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], NEGRISOLILINA-INTIMATI-[OSCURATO:PERSONA] nn. 43 - 45 in Avellino in persona dellegale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoUgo Torsi-RESISTENTE-LIMONE Carmela IANDOLO Elvia e IANDOLO Giancarlorappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026-RICORRENTI [OSCURATO:PERSONA]-avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli n. 1366/2020depositata il 20/04/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], convenne innanzi al Tribunale di Avellinol’Amministratore del Condominio di via Capozzi nn. 43 e 45, Avellinoimpugnando la delibera assembleare del 12.9.2003, che aveva stabilitol’esecuzione di lavori straordinari sulle aree esterne al Condominio, cheassumeva essere di sua esclusiva proprietà, deducendone la nullitàassoluta e insanabile. Chiedeva, altresì, procedersi alla formazione eapprovazione giudiziale delle tabelle millesimali, nonché di condannare ilcondominio alla restituzione delle somme indebitamente versate a titolo dioneri condominiali, oltre al risarcimento dei danni. Nel giudizio venivaintegrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini. Si costituivanoi condòmini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CarmelaIandolo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], ConcettaCapone, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AlfredoGiordano, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], il Consorzio per l’Area di [OSCURATO:PERSONA] dellaProvincia di Avellino, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AmedeoGabrieli e [OSCURATO:PERSONA], che dichiararono di non opporsi allapredisposizione ope iudicis di nuove tabelle millesimali. Il TribunaleNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026nominò CTU con il compito di predisporle e, all’esito del giudizio, emise lasentenza n. 724/2013, con la quale annullò la impugnata delibera edispose la ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle indicatenella relazione di CTU depositata l’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Avverso detta sentenza proposero appello i condòmini [OSCURATO:PERSONA],Garofalo, [OSCURATO:PERSONA], Iandolo, Santoro, Capone, Giordano e Negrisolicontestando la scelta del CTU di inserire, tra i beni condominiali, immobilidi proprietà esclusiva, per titolo, di [OSCURATO:PERSONA], nonché la soluzioneadottata con riguardo ai locali interrati e lamentando l’omessa pronunciasulla richiesta di condanna dello Iandolo al pagamento delle sommeanticipate dai condòmini per la manutenzione di aree di sua esclusivaproprietà. Si costituì [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la conferma dellasentenza impugnata e proponendo appello incidentale per la condannadegli attori al risarcimento del danno per la lesione del diritto di proprietàe alla restituzione delle somme anticipate in base alle tabelle provvisorie.Con sentenza n. 1366/2020, la Corte di appello di Napoli rigettò i primidue motivi dell’appello principale, dichiarò assorbito il terzo e rigettòl’appello incidentale.Propongono ricorso per Cassazione i condòmini in epigrafe indicati sullabase di due motivi. Resistono con controricorso, in seno al qualepropongono ricorso incidentale, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e LimoneCarmela, quali eredi beneficiati di [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a duemotivi.Hanno depositato memorie ex art. 380 bis 1 cod. proc. civ. gli avv.ti Torsi,Perretti e Garofalo.L’avv. [OSCURATO:PERSONA], costituitasi in sostituzione dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] i ricorrenti principali Festa e Lepore, ha dato atto che, in data22.9.2025, il Condominio di via Capozzi nn. 43 - 45, in persona del suoamministratore p.t., [OSCURATO:PERSONA], e Giancarlo ed [OSCURATO:PERSONA], inproprio e quali procuratori generali della madre [OSCURATO:PERSONA], nonchéNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026quali eredi beneficiati di [OSCURATO:PERSONA], giusta autorizzazione delGiudice delle successioni del Tribunale di Avellino dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], avevanosottoscritto, in sede di mediazione, richiesta congiuntamente il 10.9.2025,svoltasi dinanzi all’[OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]. di Avellino (prot. n.2288/2025), la proposta transattiva approvata con delibera condominialein data 24.7.2025, contemplante la rinuncia, da parte del Condominio divia Capozzi nn. 43 e 45 e degli eredi beneficiati di [OSCURATO:PERSONA], ai treprocedimenti pendenti dinanzi alla Corte di cassazione, tra cui rientra ilpresente giudizio, con compensazione integrale delle spese legali e conrinunzia al vincolo della solidarietà. L’avv. [OSCURATO:PERSONA] procuratore costituitodel Condominio ha aderito all’anzidetta richiesta. L’avv. [OSCURATO:PERSONA],procuratore costituito di [OSCURATO:PERSONA], Adelia de Pascale, AnnaGarofalo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ha depositato memoria ex art. 380 bis 1cod. proc. civ., nella quale ha eccepito l’insussistenza dei presupposti perla declaratoria di cessazione della materia del contendere, non avendo latransazione eliminato il contrasto tra le parti, per aver recepito proprio letabelle millesimali oggetto di impugnazione; inoltre, la delibera che avevaautorizzato la transazione era stata impugnata in quanto nulla perchéadottata a maggioranza, in violazione dell'art. 69 disp. att. cod. civ. e inogni caso, inopponibile ai condòmini che non vi avevano preso parte.Eccepisce, altresì, la mancata integrità del contraddittorio per non esserestati evocati in giudizio tutti i proprietari dei beni siti all’interno delcondominio.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo, i ricorrenti denunciano violazione e falsaapplicazione degli articoli 1117, 1118, 1123, cod. civ., 68 disp. att. al cod.civ., in relazione all’art. 360 comma primo, n. 3 cod. proc. civ., per averela Corte di appello incluso, tra i beni comuni, ai sensi dell’art. 1123 cod.civ., beni di proprietà esclusiva, assimilando “alle parti comuni quelle zoneNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026esterne che per quanto tuttora di proprietà individuale, fin dallaformazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà,strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (….)”. Ladecisione, secondo l’assunto, viola il principio di proporzionalità stabilitodall'art. 1118 cod. civ., per il quale il diritto di ciascun condòmino sullecose comuni e la sua partecipazione alle relative spese (art. 1123 cod.civ.) è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gliappartiene, conducendo a due effetti aberranti e contrastanti con lepredette norme: i condòmini si dovrebbero far carico di ogni spesa relativaalla manutenzione e conservazione di detti beni di proprietà esclusivaIandolo; lo Iandolo parteciperebbe alle spese per la gestione delle coserealmente comuni in misura inferiore rispetto al valore della sua proprietàesclusiva.Con il secondo motivo, viene denunciata violazione e falsaapplicazione degli artt. 1117, 1118, 1123, 1125, 1126 cod. civ. inrelazione all’art. 360 co. 1 n. 3 e 5 cod. proc. civ., per avere la Corte diappello recepito il progetto del CTU, che aveva predisposto tre distintetabelle, in cui tutti i piani interrati sono avulsi dagli edifici in elevazione,sebbene ad essi stretti da nesso strutturale e funzionale. In particolare, letabelle redatte violerebbero l’art. 1123 cod. civ., facendo gravare su tutti icondomini indistintamente spese di cose destinate a servire un sologruppo.Nel controricorso, contenente ricorso incidentale, [OSCURATO:PERSONA],Elvia e [OSCURATO:PERSONA] eccepiscono: a) nullità della notifica del ricorsoper violazione dell’art. 107, d.P.R. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 1229 in quanto lanotifica sarebbe stata effettuata da ufficiale giudiziario incompetente; b)difetto di integrità del contraddittorio con conseguente inammissibilità delricorso a causa dell’omessa notifica agli eredi di [OSCURATO:PERSONA], partedei giudizi di merito, nonché ad [OSCURATO:PERSONA], comproprietaria di unaunità immobiliare con i figli Grazia e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026Vincenzo [OSCURATO:PERSONA]; c) difetto di legittimazione attiva di Antonietta RitaPolcaro, la quale ha proposto ricorso per Cassazione quale successore atitolo particolare di Osvaldo e [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA]; d) lainammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 366 nn. 3 e 4 inrelazione all’art. 360 bis n. 1 cod. proc. civ.Con il ricorso incidentale denunciano omessa motivazione, falsaapplicazione dell’art. 112 e 132 cod. proc. civ. e violazione dell’art. 360nn. 3 e 5, primo comma cod. proc. civ. – contraddittorietà – carenza divalutazione di fatti decisivi della controversia – falsa applicazione di normedi diritto, in relazione all’art. 360 n. 4 primo comma cod. proc. civ. –omissione di pronuncia, con particolare riferimento alla: a. inclusione dellastrada di proprietà esclusiva e di uso esclusivo Iandolo nelle tabellemillesimali; b. omessa liquidazione delle spese di giudizio in favore delcomparente; c. omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento deldanno per la violazione del diritto di proprietà.I controricorrenti, come anticipato, eccepiscono, in via preliminare,la nullità della notifica del ricorso nei loro confronti, per essere stataeffettuata da ufficiale giudiziario territorialmente incompetente (UfficioNotifiche di Avellino in luogo di quello di Napoli).L’eccezione è infondata alla stregua del principio affermato da Cass.Sez. U 17533/2018 per cui “in tema di notificazioni, la violazione dellenorme di cui agli artt. 106 e 107 d.P.R. n. 1229 del 1959 costituisce unasemplice irregolarità del comportamento del notificante, la quale nonproduce alcun effetto ai fini processuali e, quindi, non configura una causadi nullità della notificazione. In particolare, detta irregolarità, nascendodalla violazione di norme di organizzazione del servizio svolto dagli ufficialigiudiziari, non incide sull'idoneità della notificazione a rispondere allapropria funzione nell'ambito del processo e può, eventualmente, rilevaresoltanto ai fini della responsabilità disciplinare o di altro tipo del singoloufficiale giudiziario che ha eseguito la notificazione”.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026In ogni caso, la avvenuta costituzione delle parti che invocano lanullità ne precludeva la relativa declaratoria (per intervenutoraggiungimento dello scopo).Eccepiscono, altresì, la inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art.331 cod. proc. civ. per la mancata notifica nei confronti degli eredi diConcetta Capone, parte appellante e di [OSCURATO:PERSONA], qualecomproprietaria di una unità immobiliare con i figli Grazia e Antonio DiLecce, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]. L’eccezione è infondata.Giova premettere che il thema decidendum involge questioniafferenti l’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli:invero, dalla ricostruzione della vicenda processuale come dianzi riportataemerge che [OSCURATO:PERSONA] aveva proposto in primo grado, oltre alladomanda volta ad ottenere la declaratoria di nullità della deliberaassembleare del 12.9.2003, per avere l’assemblea del Condominiointerferito sul proprio diritto esclusivo di proprietà e di godimento senzaaverne previamente acquisito il consenso, quella tesa alla formazione eapprovazione giudiziale di nuove tabelle millesimali, nonché quelle direstituzione delle somme indebitamente versate a titolo di onericondominiali in forza delle tabelle provvisorie, oltre al risarcimento deidanni.Sulla nullità della delibera assembleare, pronunciata dal primogiudice, si è formato il giudicato interno (ne dà conto anche la sentenza, apag. 9 della motivazione), persistendo la lite, invece, in merito alle tabellemillesimali formate illegittimamente per l’asserita erronea inclusione didiritti di proprietà esclusiva Iandolo tra i beni condominiali.Non è revocabile in dubbio, alla stregua dell’orientamento costantedi questa Corte, che le domande incidenti sull'estensione del diritto diproprietà o comproprietà dei singoli debbano essere rivolte nei confronti ditutti i condòmini, in quanto, in tali fattispecie, viene dedotto in giudizio unrapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire laNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026richiesta pronuncia giudiziale (Cass. Sez. 2, n. 22935 del 21/10/2020; v.anche Cass. Sez. Un., n. 25454 del 13/11/2013; di recente v. anche Cass.Sez. 2 n. 27700 del 16/10/2025).Ne deriva, di conseguenza, che tutti i proprietari di unità immobiliarisite all’interno del condominio di [OSCURATO:PERSONA] 43 – 45 Avellino sonocontraddittori necessari del presente giudizio. In ogni caso, a quantorisulta dalla sentenza di appello (pag. 6), il giudice di primo grado, afronte della originaria evocazione da parte dell’attore del soloamministratore del condominio, dispose la chiamata in causa di tutti icondòmini, dal che deriva la sussistenza di una situazione di litisconsorzioquantomeno processuale, in dipendenza della partecipazione al giudizio dimerito, di tutti i proprietari delle unità immobiliari site all’interno delCondominio [OSCURATO:PERSONA].Ricorrono, pertanto, i presupposti per il configurarsi di una “causainscindibile”, tal che, avuto riguardo alla proposta eccezione da parte deicontroricorrenti, occorre interrogarsi sulle conseguenze della mancatanotifica della impugnazione ad opera dei ricorrenti nei confronti di unadelle parti del rapporto processuale instauratosi nel giudizio di merito.La integrità del contraddittorio deve essere accertata alla luce dellaallegazione dei controricorrenti/ricorrenti incidentali quanto alla mancataevocazione in giudizio, da parte dei ricorrenti principali, degli eredi diConcetta Capone, parte del giudizio di appello e di [OSCURATO:PERSONA], qualecomproprietaria, unitamente ai figli, di una unità immobiliare sita nelcondominio resistente.Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte“il difetto di integrità del contraddittorio per omessa citazione di alcuni deilitisconsorti necessari, non costituendo un'eccezione in senso proprio, puòessere sollevata per la prima volta anche nel giudizio di legittimità.Tuttavia, tale eccezione può essere formulata solo alla duplice condizioneche gli elementi posti a fondamento emergano, con ogni evidenza, dagliNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026necessità di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività - vietatein sede di legittimità - e che sulla questione non si sia formato il giudicato.In particolare, non è ammessa nel giudizio di cassazione la produzione diun nuovo documento per dimostrare la necessità di integrazionedel contraddittorio nei precedenti gradi del processo, poichétale documento non riguarda l'ammissibilità del ricorso o del controricorsoe neppure la nullità della sentenza impugnata” (così Cass. Sez. 1, n.20260 del 19/09/2006. Si veda pure Cass. Sez. 5, n. 21256 del13/09/2017, per la quale “nel giudizio in cassazione, la parte cheeccepisce la non integrità del contraddittorio ha l'onere non soltanto diindicare i soggetti che devono partecipare al processo quali litisconsortinecessari, provandone l'esistenza, ma anche di dimostrare i presupposti difatto che ne impongono l'intervento, i quali devono emergere dagli atti edai documenti delle fasi di merito, essendo incompatibili con il giudizio dilegittimità l'acquisizione di nuove prove e lo svolgimento di attivitàistruttoria”.Per contro, nel presente giudizio non risultano essere stati depositatidocumenti idonei a comprovare la circostanza allegata quanto ad AnnaBonocunto, asserita comproprietaria di unità immobiliare sita all’internodel Condominio resistente; da ciò discende il rigetto della relativaeccezione.Né è stato prodotto, in sede di legittimità, certificato di morte diConcetta Capone che consenta di acclarare la corretta evocazione ingiudizio della detta parte (avvenuta, sulla scorta delle risultanze degli atti,mediante notifica in favore del procuratore costituito avv. [OSCURATO:PERSONA]):la circostanza che la data della morte della indicata parte sia rimastaignota implica, alla stregua del principio di cd. ultrattività del mandato,che debba valutarsi come legittimamente eseguita la notifica del ricorso infavore di [OSCURATO:PERSONA] presso il procuratore costituito in primo gradoNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026avv. [OSCURATO:PERSONA] (quanto al principio citato si veda, tra tutte, Cass.Sez. 3 n. 12183 del 07/05/2021 per la quale, in caso di morte o perdita dicapacità della parte costituita a mezzo di procuratore, l'omessadichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest'ultimocomporta, giusta la regola dell'ultrattività del mandato alla lite, che ildifensore continui a rappresentare la parte come se l'evento stesso non sifosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica dellaparte rappresentata rispetto alle altre parti ed al giudice nella fase attivadel rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenzaod eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell'impugnazione). Nederiva, quindi, il rigetto della relativa eccezione.I controricorrenti–ricorrenti incidentali eccepiscono, altresì, il difettodi legittimazione attiva di [OSCURATO:PERSONA], la quale ricorre quale“successore a titolo particolare di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eTesta Eleonora”, laddove parte dei giudizi di merito erano i danti causaAlessandro Iandolo ed [OSCURATO:PERSONA], mai estromessi dal giudizio.L’eccezione non è fondata. Questa Corte ha avuto modo di chiarireche il soggetto, che non sia stato parte nel grado precedente, cheproponga impugnazione avverso la decisione adottata al suo esitonell'asserita qualità di successore, a titolo universale o particolare, di coluiche era stato parte nel precedente grado o fase di giudizio, deve, in primoluogo, allegare la propria legitimatio ad causam per essere subentratonella medesima posizione del proprio dante causa, deducendo lecircostanze che costituiscono il presupposto di legittimazione allasua successione nel processo, e, in secondo luogo, fornire la prova di talicircostanze, dovendo, in difetto, essere dichiarata, anche d'ufficio,l'inammissibilità dell'impugnazione (ex multis, Cass. SU n. 9692 del22/04/2013; Cass. sez. 3 n. 34373 del 7/12/2023).Risulta prodotto dagli stessi controricorrenti l’atto che comprova latitolarità, a far data dal 25.2.2009, in capo ad [OSCURATO:PERSONA] PolcaroNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026dell’unità abitativa facente parte dell’edificio condominiale, e diconseguenza la legittimazione alla impugnazione ai sensi del co. 4 dell’art.111 cod. proc. civ., non rilevando a contrario la circostanza che i danticausa non siano stati estromessi dal processo.Va, altresì, disattesa l’eccezione d’inammissibilità del ricorsoprincipale sollevata dai controricorrenti, sotto il duplice profilo dellamancata esposizione specifica dei motivi e degli argomenti che contrastinol’indirizzo giurisprudenziale adottato dai giudici di merito, in conformità aiprincipi della giurisprudenza di legittimità, nonché della mancatalocalizzazione nel fascicolo processuale dei documenti richiamati e per lamancata trascrizione del contenuto completo delle risultanze.Invero, dal contenuto complessivo del ricorso si evince chiaramentela censura che gli odierni ricorrenti intendono muovere alla motivazionedella sentenza gravata, nella parte in cui ha erroneamente interpretato ildettato normativo degli artt. 1117 e 1123 cod. civ. quanto allariconduzione di beni di proprietà esclusiva nel novero di quelli condominialiai fini della ripartizione delle spese tra i condòmini.I motivi articolati, pertanto, risultano sufficientemente dotati deicaratteri della specificità, della completezza e della riferibilità alladecisione impugnata mediante la specifica indicazione delle affermazioni indiritto contenute nella sentenza gravata, che motivatamente si assumanoin contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o conl'interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza (in tal senso v.,tra le molte, Cass. n. 5001 del 2/3/2018).Quanto al secondo profilo di inammissibilità eccepito daicontroricorrenti, la natura della censura mossa che attiene essenzialmentealla interpretazione del dato normativo (degli artt. 1117, 1123 cod. civ. e68 disp. att.) fornita da parte della Corte di appello di Napoli contribuiscea privare di fondamento l’eccezione sollevata, giacché non sussistonodocumenti richiamati nel corpo del ricorso principale dei quali non sia stataNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026individuata la collocazione nel fascicolo processuale (v. ad es. pag. 4 oveviene indicato l’atto di proprietà Iandolo con la relativa collocazione nelfascicolo di I grado, nonché i riferimenti contenuti in tutto il ricorso aipunti specifici della CTU, oggetto di recepimento da parte della sentenzagravata ed espressamente censurati).Non ricorrono, altresì, i presupposti per la declaratoria dellacessazione della materia del contendere (di cui alle memorie ex art. 380bis cod. proc. civ. dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]), sulla scorta di quantodianzi argomentato circa la natura di causa inscindibile del presentegiudizio.Al riguardo, valga il riferimento al precedente di questa Sezione, cuisi intende dare continuità, per cui “in materia di rinuncia all'impugnazionein causa inscindibile, la rinuncia al ricorso per cassazione da parte di alcunisoltanto fra più ricorrenti o nei confronti di alcuni soltanto deicontroricorrenti è senza effetto, non determinando l'estinzione delprocesso neppure limitatamente alle persone dei rinuncianti, non essendoipotizzabili, in presenza di un litisconsorzio necessario, un'estinzioneparziale del processo o una cessazione parziale della materia delcontendere” (così Cass. Sez. 2 n. 6627 del 19/03/2026).Premesso che sulla validità della delibera assembleare (dichiarata nulladal giudice di primo grado, capo della sentenza non gravato) è calato ilgiudicato interno, il thema decidendum va, così, delineato alla luce deimotivi di ricorso (principale e incidentale):1. legittimità del criterio di riparto delle spese condominiali comerisultante dalle tabelle millesimali formate giudizialmente (CTU ing.[OSCURATO:PERSONA]) con inclusione, tra le aree di uso comune, deibeni di proprietà esclusiva Iandolo (e conseguenziale esclusione daimillesimi di proprietà dello stesso);[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/20262. legittimità della formazione di tre tabelle, di cui una dei soli pianiinterrati, con le relative conseguenze in punto di ripartizione dellespese tra i condòmini;3. domanda di risarcimento danni per lesione del diritto di proprietàesclusiva Iandolo (oggetto del ricorso incidentale).Quale primo motivo del ricorso principale, viene dedotta la violazione efalsa applicazione degli articoli 1117, 1118, 1123, cod. civ., 68 disp. att. alcod. civ., in relazione all’art. 360 comma primo, n. 3, cod. proc. civ., peravere la Corte d’appello incluso, tra i beni comuni ai sensi dell’art. 1123cod. civ., beni di proprietà esclusiva, assimilando “alle parti comuni quellezone esterne che per quanto tuttora di proprietà individuale, fin dallaformazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà,strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari”. Nelleargomentazioni della sentenza gravata, “la primazia del principio dellafunzionalità diretta rispetto a quello della proprietà formale ben puòessere sostenuta nella redazione delle tabelle millesimali perché basato suconsiderazioni di fatto esatte e sostenuto da norme di dirittocorrettamente interpretate”.Col primo profilo del ricorso incidentale viene dedotta l’omessamotivazione, falsa applicazione dell’art. 112 e 132 cod. proc. civ., inrelazione all’art. 360 nn. 3 e 5, primo comma, cod. proc. civ. –contraddittorietà – carenza di valutazione di fatti decisivi dellacontroversia – falsa applicazione di norme di diritto, in relazione all’art.360 n. 4 primo comma cod. proc. civ. – omissione di pronuncia, conparticolare riferimento alla inclusione della strada di proprietà esclusiva edi uso esclusivo Iandolo nelle tabelle millesimali.Il primo motivo del ricorso principale ed il primo profilo di quelloincidentale che, attingendo il medesimo capo della sentenza, vannoesaminati congiuntamente, si rivelano fondati.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026La Corte di appello ha rigettato il gravame proposto avverso lasentenza di primo grado dai condòmini in epigrafe identificati, con il qualeera stata sta contestata l’inclusione tra i millesimi di proprietà delle tabellegenerali, di talune aree che, ancorché di uso condominiale, risultanopacificamente in titolarità esclusiva di [OSCURATO:PERSONA].Il CTU, per quanto scrive la Corte d’appello, ha constatato la condizionefattuale, oltre che giuridica, di spazi in titolarità privata, ma d’usocomune: ognuno di detti beni è stato compreso nella tabella generale delsupercondominio, mentre sono rimasti sottratti all’uso comune i benivalutati inessenziali allo svolgimento della vita condominiale, quali ilportico, l’area compresa tra il giardino del condòmino Giordani e il portico,la strada che gira intorno alla palazzina “B”, l’area adibita a verdeadiacente al porticato; di poi, ha ripartito le spese avuto riguardoall’effettivo uso fatto da ciascuno dei condomini.La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata dagli artt. 1123ss. cod. civ., da leggersi in combinato disposto con il principio generalesancito dall’art. 1118 cod. civ. Quest’ultima disposizione, rubricata “Dirittidei partecipanti sulle cose comuni”, al terzo comma afferma che “ilcondomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per laconservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazioned’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggispeciali”. L’art. 1123 cod. civ. introduce tre criteri di ripartizione dellespese condominiali, in ordine gerarchico: i millesimi, l’uso e il grupporistretto. I detti criteri, di natura legale, prevalgono sulla volontà delleparti, tal che solamente con il consenso di tutti gli aventi diritto è possibileprocedere in deroga. Il criterio di riparto delle spese basato sui “millesimidi proprietà” è ribadito dall’art. 68 disp. att. cod. civ., il quale sancisceche, “ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118 per gli effettiindicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valoreNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi inapposita tabella allegata al regolamento di condominio”.La Corte di appello di Napoli ha ritenuto correttamente formate letabelle millesimali di cui al giudizio di primo grado, rigettando i gravamiproposti, sulla scorta dei seguenti argomenti: a. nelle tabelle millesimaliadottate dal Tribunale sono precisamente indicati sia l’uso dei servizicondominiali, sia la quota di proprietà espressa dalle tabelle di proprietà,sia le aree di proprietà esclusiva e di uso comune, sia le aree di proprietàesclusiva e di uso comune, sia le aree di proprietà esclusiva e di usoesclusivo, di tal che la ripartizione delle spese che consegue alla loroapplicazione è conforme alle disposizioni codicistiche e, in primis, all’art.1123 cod. civ.; b. nella individuazione delle aree esterne che, ancorché diproprietà individuale, assolvono ad una funzione comune, il CTU hainserito quelle che, altrimenti, in base all’art. 1117 cod. civ. sarebberoparti comuni necessarie in quanto consentono a ciascun condomino diaccedere all’edificio condominiale e, conseguentemente, al suoappartamento, ponendo dunque in comunicazione le proprietà individualicon le altre parti del fabbricato e con l’esterno; c. non viene mutato lostatuto proprietario dei beni, che non si trasformano da individuali incondominiali, atteso che le tabelle millesimali hanno solamente funzioneaccertativa e valutativa delle quote condominiali onde ripartire le relativespese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontàassembleare, ma non incidono affatto sui diritti reali spettanti a ciascuncondomino.La determinazione delle tabelle millesimali viene effettuata all'esitodell'applicazione di un parametro valutativo del patrimonio immobiliare deisingoli condòmini (sia pure ai soli effetti della distribuzione del carico dellespese condominiali e della individuazione della misura del diritto dipartecipazione di ciascun condomino alla formazione della volontàassembleare del condominio. Inoltre, il criterio di identificazione delleNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026quote di partecipazione al condominio è costituito dal rapporto tra il valoredella proprietà singola ed il valore dell'intero edificio (al riguardo, cfr. Cass.sez. 2 n. 495 del 13/1/2006 ove, in particolare, la determinazionegiudiziale delle tabelle millesimali aveva comportato un accertamento sulleproprietà dei singoli condòmini in relazione al valore dell'intero stabilecondominiale, posto che tale valutazione patrimoniale costituisce il criteriolegislativo per la determinazione delle tabelle millesimali medesime);rilevante anche il riferimento a Cass. Sez. 2, n. 5657 del 20/03/2015, cheesclude che una delibera assembleare (quale può essere quella diapprovazione delle tabelle millesimali) possa accertare quali siano leproprietà comuni e quelle esclusive (ma v. anche Sez. 2 , n. 21896 del21/07/2023). Nel caso di specie, il contratto di compravendita per notarGiannitti del 27.12.1985, n. 78349, alla pag. 4 recita “le parti dichiaranoche sono esclusi dalla vendita e quindi restano di esclusiva proprietà dellasocietà alienante….il piano porticato e tutti gli spazi coperti e scoperti checircondano il fabbricato, cioè terrazze strisce e zone – giardino compresala citata striscia destinata a strada la quale è gravata a favoredell’immobile innanzi venduto dalla servitù di transito a piedi e con veicoli- all. 3 fasc. I grado).Poiché la proprietà dei beni costituiti dalla strada di penetrazione aifabbricati dal percorso pedonale sulle scale esterne scoperte a ridossodella strada, dalle aree esterne alla palazzina “A”, in corrispondenzadell’accesso al fabbricato “A”, dalle aree esterne alla palazzina “B” incorrispondenza dell’accesso al fabbricato “B”, dalle aree verdi, era statafatta oggetto di riserva in favore del costruttore ([OSCURATO:PERSONA], oggieredi [OSCURATO:PERSONA]), nella predisposizione delle tabelle detti beni nonpotevano che essere ascritti ai millesimi di proprietà Iandolo e nonandavano, invece, inclusi nella tabella generale tra i beni condominiali.Sono i titoli, in primis, a determinare la natura comune o esclusivadella proprietà di determinati beni; nel solo caso in cui non soccorrano iNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026titoli, la proprietà può presumersi comune se il bene risulti in concreto, perle sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinatoanche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio diinteresse comune (Cass. Sez. 2 , n. 4410 del 26/02/2026).Nel caso in esame, il CTU ing. [OSCURATO:PERSONA], le cui conclusionisono state recepite dalla sentenza di primo grado e, poi, dalla Corte diappello, ha fatto applicazione di quest’ultima residuale presunzione, senzatenere conto del titolo; o meglio, dando per presupposto che, per quanto isopra indicati beni fossero in proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA], larelativa destinazione all’uso comune e la mancanza di accrescimento delvalore delle proprietà esclusive Iandolo (derivante dalla circostanza che idetti beni in fatto si presentino, piuttosto, necessari, comodi o utili –questo è apprezzamento che non compete al Giudice della legittimità –alla fruizione dei fabbricati condominiali) ne giustificasse l’inclusione tra ibeni comuni. Una tale soluzione, a parere della Corte di merito sirivelerebbe conforme alla ratio dell’art. 1123 cod. civ.Tuttavia, così motivando, i Giudici di secondo grado hanno fatto erroneaapplicazione dell’art. 1123 cod. civ., giacché i criteri di ripartizione dellespese di conservazione e godimento, come dianzi enucleati, sono destinatiad operare con riferimento alle “parti comuni”, mentre i beni di cui si trattasono pacificamente ed inequivocabilmente di proprietà esclusiva.Né può valere a capovolgere la detta conclusione la circostanza che ibeni di proprietà esclusiva Iandolo, inclusi nelle tabelle generali siano staticonsiderati dalla Corte di appello sprovvisti della connotazione di“pertinenze”, rispetto alle unità immobiliari di proprietà Iandolo,condizione questa, secondo il ragionamento della sentenza impugnata,necessaria ai fini della inclusione degli stessi nei relativi millesimi. Nelragionamento della Corte di Appello, “la proprietà del bene principale siestende alla pertinenza solamente laddove il rapporto pertinenziale incidaNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026sulla determinazione del valore patrimoniale del primo bene. Per questomotivo ai fini della corretta applicazione del parametro di valutazioneprevisto dall’art. 68 disp. att. c.c. per la determinazione delle tabellemillesimali, il riferimento non può essere inteso al bene in sé ma ai riflessiche la sua destinazione durevole al servizio e/o all’ornamento del beneprincipale determina nell’accrescimento del suo valore patrimoniale. Cosìragionando è palese che le aree esterne che, per conformazione edestinazione, costituiscono un’entità diversa e distinta dal fabbricato adesse adiacente a maggior ragione perché gravate dall’uso comune, nonpossono essere ascritte al solo proprietario che da esse non trae alcunvantaggio in termini di maggior godimento se non in misura analoga aquella di qualsiasi altro condomino del suo stabile”.Invero, il riferimento al vincolo pertinenziale - al fine di stabilire se uncerto bene vada o meno preso in considerazione per determinare, nellaredazione delle tabelle millesimali, il valore di ogni piano o porzione dipiano -, nell’ottica del miglioramento che quel bene apporti al godimentodella singola unità, non è conferente ogni qualvolta il bene in questione èdi proprietà esclusiva del singolo condomino.La Corte di appello fa propria una constatazione di mero fattoeffettuata dall’ausiliare incaricato, allorché distingue tra aree di proprietàesclusiva e di uso esclusivo dello Iandolo e aree di proprietà esclusiva(sempre dello Iandolo) ma di uso comune, astenendosi del tutto dalsussumere il detto “uso”, ove ne fossero ricorsi i presupposti, “sub speciesiuris” di un diritto reale in favore del condominio. Presupposto, questo,indispensabile (in mancanza di accertata proprietà comune), ai fini dellariconduzione dei detti beni tra le aree comuni, seppure nell’ottica delriparto delle spese da consacrare nelle tabelle millesimali di formazionegiudiziale.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026La circostanza che, nella pronuncia gravata, si faccia riferimentoall’esistenza di “servitù di transito, a piedi o con veicoli, fino alcollegamento con la via [OSCURATO:PERSONA]” sugli spazi coperti e scoperti checircondano il fabbricato, delle strisce e zone giardino e di tutto il terrenocircostante, di proprietà Iandolo, inclusi tra i beni comuni nelle tabelle incontestazione – argomento speso dalla Corte napoletana per escludereche i detti beni possano considerarsi pertinenziali rispetto ai beni inproprietà esclusiva Iandolo proprio in quanto gravati da peso e tali da nonaccrescere e valorizzare il dominio individuale – non intacca la valutazionedi fondatezza del motivo di ricorso proposto.Per vero, premesso che un’eventuale servitù a carico di proprietàesclusiva e a vantaggio delle parti comuni deve risultare dal titolocostitutivo del condominio o da titolo comunque di formazione contrattualee, dunque, unanime, e non da delibere dell’assemblea (Cass. Sez. 2, n.28336 del 4/11/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18031 del 1/7/2024), dalladisamina del fascicolo processuale risulta che l’atto di acquisto per notarGiannitti del 1985, più volte menzionato, individua la sola “strisciadestinata a strada” riservata in proprietà alla società costruttrice comegravata da servitù di transito a piedi e con veicoli a favore dell’immobilevenduto (facente parte del complesso immobiliare) e non anche le altrearee/beni riservati in proprietà e, per le ragioni sopra specificate, nonriconducibili ai beni comuni. Inoltre, alla pag. 9 punto 7.2., la Corte diappello fa riferimento al “giudicato interno per non avere i condòminiGiordani Alfredo e [OSCURATO:PERSONA] ribadito il loro preteso diritto sull’area diproprietà esclusiva [OSCURATO:PERSONA] risultata gravata esclusivamente dallaservitù di passaggio pedonale in loro favore come risultato dalla relazioneredatta dall’ ing. Salvatore che tale zona ha riconosciuto essere neldominio assoluto e solitario di [OSCURATO:PERSONA]”. Pertanto, pur volendo intesi ritenere che, per il detto bene, si giustifichi l’esclusione dai millesimidi proprietà Iandolo, stante la sussistenza di un diritto reale limitato (cheNumero registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026conforma l’uso comune dianzi indicato) a favore dei condòmini delfabbricato adiacente e a carico del proprietario esclusivo Iandolo (qualefondo servente), il criterio di ripartizione delle spese avrebbe dovutoessere individuato in quello previsto dall’art. 1069 cod. civ., in luogo degliartt. 1123 e ss. cod. civ. (al riguardo, v. Cass. Sez. 6 - 2, n. 16953del 25/05/2022; Sez. 6 - 2, n. 6653 del 15/03/2017). Mentre per tutti gliulteriori beni (spazi coperti e scoperti che circondano il fabbricato, lestrisce e zone giardino ed il terreno circostante, sul quale insiste la stradadi accesso, oggetto del contendere) non è neppure ipotizzata la fonte (sel’atto costitutivo del condominio, regolamento negoziale ovvero altro attosuccessivo formato col consenso del proprietario dei detti beni) da cuipromani la “servitù” di cui ragiona la Corte d’appello. Resta, pertantoconfermato che la conclusione cui giunge la sentenza sia il frutto, come siè già detto, di una valutazione esclusivamente di fatto compiuta dal CTUall’atto della redazione delle tabelle e recepita dalla Corte d’appello (v.pag. 15 della motivazione dove si legge che il CTU è tornato una primavolta in occasione dei chiarimenti resi a novembre 2009 per precisare –anche riguardo alla contestazione che l’unica servitù gravante sulla stradaè il passaggio e non anche il parcheggio - che “le tabelle millesimali vannoelaborate tenendo conto dello stato di fatto riscontrato al momento in cuisi redigono”, affermazione sulla quale la Corte Napoletana convieneladdove evidenzia come “legare all’effettivo uso la ripartizione delle spese”si conferma essere il solo metodo razionale e coerente possibile).Il secondo motivo del ricorso principale resta assorbito in senso propriodall’accoglimento del primo motivo del ricorso principale.Gli altri profili del ricorso incidentale, con i quali gli eredi Iandolo sidolgono del mancato accoglimento della domanda di risarcimento deldanno, anche di natura non patrimoniale, per la violazione del diritto diproprietà e del riparto delle spese di lite, restano assorbiti in senso propriodall’accoglimento del primo profilo del ricorso incidentale.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 18725/2020Numero sezionale 1051/2026Numero di raccolta generale 13235/2026Data pubblicazione 07/05/2026I punti posti in critica da entrambe le parti ricorrenti, potranno essereesaminati alla luce del nuovo complessivo vaglio di merito.In conclusione, accolto il primo motivo di ricorso principale e il primoprofilo del ricorso incidentale, la sentenza impugnata è cassata con rinvio.[OSCURATO:PERSONA] del rinvio, che s’individua nella medesima Corte d’appello, indiversa composizione, riesaminerà la causa facendo applicazione deiprincipi di diritto sopra richiamati; regolerà, inoltre, le spese del giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale e il primo profilo delricorso incidentale; assorbe nel resto; cassa la sentenza impugnata inrelazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presentegiudizio, alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione in data 23.04.2026Il [OSCURATO:PERSONA]