Cassazione n. 12907/2026

o tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]Servidio unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale exlege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege;-controricorrenti-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bologna n. 2805/2020depositata il 30/11/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] agiva per ottenere larestituzione dell’importo di € 8.600,00, oggetto della fideiussione a primarichiesta, escussa da Simeone e [OSCURATO:PERSONA], stipulata dalla parte attricecon la BPER a garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni delcontratto di locazione concluso originariamente con la [OSCURATO:SOCIETA]Nello specifico, la [OSCURATO:PERSONA] Srl avevasottoscritto un contratto di locazione il 14 luglio 2015 con [OSCURATO:SOCIETA] inliquidazione avente per oggetto il godimento dell'immobile, all'epoca diproprietà di quest'ultima, stipulando la predetta fideiussione. L'immobile erastato ceduto, il 28 settembre 2017, da [OSCURATO:PERSONA] a Mattia e [OSCURATO:PERSONA].In data l’11 settembre 2017, la locataria comunicava il recesso per gravimotivi dal contratto di locazione, con cessazione degli effetti del contratto il15 marzo 2018. In suddetta data, l’immobile veniva liberato, con invio perposta delle chiavi del cespite.La società [OSCURATO:PERSONA], ritenendo non sussistenti le motivazioni per l’anticipatorecesso, il 19 maggio 2018 escuteva la fideiussione presso BPER, ricevendola somma di euro 8.600,00, con contestuale addebito nei confronti diVipaka.Si costituivano [OSCURATO:SOCIETA] in liquidazione, Mattia e [OSCURATO:PERSONA] che, non essendo il recesso giustificato da gravi motivi, secondoquanto previsto in contratto, il periodo di preavviso doveva essere di dodicimesi; proponevano, altresì, domanda riconvenzionale chiedendo ilpagamento, al netto del versamento di BPER, di euro 952,25 per canoni eoneri accessori residui in forza del contratto di locazione che aveva cessatoNumero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026i suoi effetti l'11 settembre 2018 (al netto di quanto ottenuto dalla nuovalocazione per uno dal 1° giugno 2018 e per l'altro dal 12 dicembre 2018).Si costituiva BPER [OSCURATO:PERSONA] chiedendo il rigetto della domanda o insubordine la restituzione di quanto versato, data l'inesistenza di un suoobbligo di valutare la sussistenza o meno dei gravi motivi di recesso.2. Il tribunale di Modena con la sentenza n.1609/19 del 16.10.19,ritenuto il comportamento dei locatori non conforme a buona fede, nonavendo espressamente contestato i motivi del recesso, pur da ritenersi nongravi, accoglieva la domanda attorea e condannava i sig. [OSCURATO:PERSONA] alpagamento della somma versata a titolo di fideiussione dalla BPER (euro8600,00) a favore di [OSCURATO:PERSONA] servizi [OSCURATO:PERSONA] srl oltre interessi,rigettando le ulteriori domande delle parti.3. Proponevano appello [OSCURATO:PERSONA] in liquidazione, Mattia e Simeonel’insussistenza dei gravi motivi di recesso e la conseguente prosecuzione deirapporti locatizi per la durata di un anno dal recesso come contrattualmenteprevisto - condannarsi il conduttore Vipaka al pagamento dei canoni locatizie degli oneri accessori fino all’11 settembre 2018; revocarsi la condannadell’appellante alla restituzione dell’importo di € 8600,00 percepito conl’escussione della fideiussione presso BPER e condannarsi la societàappellata a restituire le somme relative alle spese di lite poste a carico deglistessi dalla sentenza impugnata.Costituitasi la Vipaka, spiegava altresì appello incidentale rilevandol’erroneità della sentenza laddove non riconosceva i gravi motivi alla basedella disdetta anticipata del contratto di locazione e non operava lacompensazione delle spese nei confronti della società [OSCURATO:SOCIETA], di cui siignorava che non fosse più proprietaria del cespite.Sia l’appellante che l’appellata incidentale escludevano la proposizionedi domande nei confronti della banca [OSCURATO:SOCIETA], la quale si costituivarilevando il proprio corretto comportamento e chiedendo confermarsi laNumero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026sentenza di primo grado, con rigetto dell’appello principale e di quelloincidentale.4. Con sentenza n. 2805/2020 depositata il 30/11/2020, la Corted’appello di Bologna accoglieva l’appello principale, condannando l’appellataVipaka [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] srl al pagamento, a favore degli stessi,della somma di euro 9.552,25 a titolo di canoni ed accessori, oltre ad euro4.731,00 quali spese corrisposte dagli appellanti in esecuzione dellasentenza impugnata, oltre interessi e spese dei due gradi di giudizio, sulpresupposto dell’insussistenza dei gravi motivi di recesso, della richiesta deipagamento degli ulteriori canoni (fino a 12 mesi) da parte dei proprietariprima del termine semestrale, con conseguente diritto ad ottenere l’importonon corrisposto per i canoni impagati sino al dodicesimo mese dal recesso(al netto degli importi ottenuti dalla successiva locazione). Veniva rigettatol’appello incidentale.5. Ha proposto ricorso per cassazione la società [OSCURATO:PERSONA] eDomus [OSCURATO:PERSONA], sulla scorta di due motivi.Si costituivano con controricorso Simeone e [OSCURATO:PERSONA]; rimanevainvece intimata la [OSCURATO:SOCIETA]6. Fissata la trattazione in camera di consiglio, entrambe le particostituite depositavano memorie ex art.380-bis. 1.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti lamentano, ex art. 360 c.p.c. comma1, n. 3, e n. 5, c.p.c., la violazione o falsa applicazione delle seguentidisposizioni: art. 27 legge n. 392 del 1978 ed artt. 1590 e 1334 c.c.La Corte d’appello, in pratica, avrebbe dovuto ritenere ormai risolto ilcontratto di locazione, a seguito del recesso ricevuto dalla locatori e dellaliberazione, con riconsegna delle chiavi del cespite ai proprietari e pertantonon fondata la domanda di pagamento della controprestazione contrattuale,costituita dai canoni di locazione; oltre a ciò la Corte avrebbe fatto errataapplicazione dei principi in materia di recesso del contratto di locazione (inNumero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026particolare in relazione all’obbligo di contestazione immediata dell’assenzadei giusti motivi per il recesso), omettendo di valutare il contegno tenutodalla controparte.2. Con il secondo motivo si fa valere, sempre in relazione all'art. 360c.p.c., comma 1, n. 3, e n. 5, c.p.c. la violazione o falsa applicazione dell’art.27 legge n. 392 del 1978, per valutazione non conforme al dettatonormativo della norma in oggetto, relativamente ai gravi motivi posti allabase del recesso anticipato con preavviso di sei mesi, in luogo dell’ordinariodi dodici mesi, considerata la natura oggettiva delle motivazioni.Si censura, dunque, l’errata valutazione della Corte circa l’elementodecisivo per l’accoglimento della domanda, ossia esistenza dei giusti motiviaddotti dalla ricorrente a fondamento del recesso anticipato.3. La disamina delle censure impone di esaminare preliminarmente ilsecondo motivo, con cui si contesta l’errata conclusione cui è giunto ilgiudice di secondo grado circa i giusti motivi di recesso.Il motivo è infondato.L'ultimo comma dell'art. 4 (in relazione alla locazione di immobili urbaniadibiti ad uso di abitazione) e l'ultimo comma dell'art. 27 (in relazione allalocazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione)della legge 27 luglio 1978 n. 392 dispongono (con previsione avente ilmedesimo tenore letterale), che “indipendentemente dalle previsionicontrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere inqualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi dacomunicarsi con lettera raccomandata”.Come già affermato da questa Corte, la normativa richiamata è diderivazione diretta dal recesso unilaterale disciplinato dall'art. 1373 c.c. edinquadra il recesso unilaterale non convenzionalmente convenuto comederoga eccezionale al principio secondo il quale tale rapporto può esseresciolto solo per concorde volontà delle parti. Condizioni di questa derogaNumero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026sono: la presenza di gravi motivi che investano la posizione del conduttoreed il preavviso anteriore di sei mesi (Cass. 24266/2020).L'atto di recesso del conduttore, anche se condizionato da unagiustificazione obbiettiva, produce l'effetto di sciogliere il rapporto dilocazione per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domiciliodel locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte diquest'ultimo, circa l'esistenza o rilevanza dei motivi addotti, operando ilmeccanismo proprio degli atti unilaterali descritto dall'art. 1334 c. c., poichéquest'ultima norma dispone che gli atti unilaterali producono effetto dalmomento in cui pervengono a conoscenza della persona cui sono indirizzati(Cass. 7/04/2015, n. 6895 e Cass. 24266/2020, cit.).L'eventuale contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei"giusti motivi" invocati dal conduttore non introduce un'azione costitutivafinalizzata ad una sentenza, che dichiari sciolto il recedente dal contratto,ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire seesistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore(Cass. 7/04/2015, n. 6895; Cass. 9/07729009, n. 16110 e Cass.20/0271993, n. 2070, in motivazione).Posto ciò, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo direcesso del conduttore, ai sensi della normativa citata, è sufficiente che eglimanifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, allocatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione,senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto oeconomiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste(Cass. 12/11/2003, n. 17042; Cass. 20/03/2006, n.6095, Cass.17/01/2012, n. 549).La specificazione dei motivi inerisce al perfezionamento stesso delladichiarazione di recesso e risponde alla finalità di consentire al locatore laprecisa e tempestiva contestazione dei motivi sul piano fattuale o della loroNumero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026idoneità a legittimare il recesso medesimo, secondo il consolidatoorientamento giurisprudenziale sopra richiamato.Orbene, la sentenza impugnata ha esplicitamente motivato circa lavalutazione dell’insussistenza degli stessi, affermando che “va condivisal’affermazione del giudice di primo grado circa l’insussistenza dei gravimotivi sottostanti al recesso, come emerge dal fatto che la conduttriceprima dello stesso ha acquistato un immobile ed altro nell’anno successivoal fine di perseguire, in sostanza, una politica aziendale maggiormenteremunerativa rispetto al pagamento del canone, come risulta di fattoammesso nell’atto di costituzione dell’appellato e come emerge dall’analisidei bilanci del 2017 e del 2016 che vede un aumento del valore dellaproduzione nel 2017, dei ricavi ed un attivo sostanzialmente analogo tra idue anni. In sintesi, ciò che adduce l’appellata a sostegno della sua iniziativaè l’effettuazione di un investimento immobiliare più vantaggioso perl’azienda rispetto al pagamento del canone di locazione, il che è sufficienteper escludere l’esistenza dei gravi motivi addotti e conseguentemente ilriconoscimento di un termine di preavviso pari a sei mesi”.Invero, la sussistenza o meno degli elementi che rendonoparticolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, costituendouno dei presupposti necessari perché siano ravvisabili i gravi motivi chelegittimano il recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma, della leggen. 392/1978, non può che essere rimessa all'apprezzamento del giudice dimerito ed è insindacabile in sede di legittimità se, come nel caso in esame,tale apprezzamento è sorretto da congrua e coerente motivazione (Cass.,n. 10624/2012, cit.; Cass., n. 8706/2015, cit. Sez. 3, Ordinanza n. 20503del 2023).Nel caso di specie, la sentenza impugnata ha specificamente dato contodel perché il motivo alla base del recesso (come ribadito in ricorso dallaVipaka), costituito dall’impatto negativo dei costi della locazione sui bilanciaziendali, rappresentasse il frutto di unilaterale valutazione effettuata dalNumero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare ilrapporto locativo, senza assumere quel carattere oggettivo ravvisabileanche in un andamento della congiuntura economica - sia favorevole chesfavorevole all'attività dell'impresa - sopravvenuto ed oggettivamenteimprevedibile, che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della strutturaaziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza delrapporto locativo, così conformandosi all’orientamento giurisprudenziale diquesta Corte (Cass. n. 12461/2023 e n. 23639/2019).Pertanto, la conclusione motivata del giudice di secondo grado non puòcostituire oggetto di sindacato in questa sede.4. Il primo motivo, invece, oltre a sottolineare che il contratto fosse daritenersi risolto sulla base del recesso, censura la sentenza per avervalutato, in modo non conferme alla legge l’obbligo, della parte locatrice, dicontestazione immediata dell’assenza dei giusti motivi di detto recesso eper aver omesso di valutare il contegno tenuto dalla controparte, che indata 26 febbraio del 2018 si limitava a chiedere i canoni per il mese di aprilee solo con pec dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] (a fronte del recesso comunicatol’[OSCURATO:DATA_NASCITA]) disconosceva le motivazioni alla base del recesso anticipato.Anche tale motivo è infondato.La specificazione dei motivi del recesso, come già accennato, inerisce alperfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e risponde alla finalitàdi consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi.A tale necessaria indicazione, corrisponde però l'onere, della partelocatrice, di una contestazione tempestiva e specifica degli stessi, e ciòanche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessidelle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza deicomportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche (cfr. Cass.24266/20 ed in motivazione, Cass. n. 26618/22).Nel caso in esame, a fronte di espressa domanda riconvenzionale diparte locatrice in tal senso (onde ottenere il pagamento dei canoni residui),Numero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026il giudice di secondo grado così motiva: “Al riguardo non è condivisibilel’affermazione del Tribunale secondo cui la condotta dei locatori sia statasostanzialmente adesiva rispetto al recesso anticipato; è sufficiente rilevareche non solo prima della scadenza dello stesso termine semestrale era statorichiesto il pagamento dei canoni locatizi successivi (missiva 26.2.18 perl’integrazione del pagato anche per il mese di aprile all’appello B/f), maanche che non vi è stata alcuna accettazione circa la consegna anticipatadell’immobile prima della scadenza del preavviso di 12 mesi in base allaricezione delle chiavi dei due uffici (mail 1.3.18 Avv. [OSCURATO:PERSONA] all.B/q ribaditail 15.3.18 all.B/h e confermata dalla mail di consegna delle chiavi dellaconduttrice ove si fa espressamente menzione del rifiuto della consegna daparte dei locatori B/i)”.Orbene, la Corte distrettuale, ha dato conto del contegno tenuto dallaparte locatrice, ritenendo che esso non potesse considerarsi qualeacquiescenza al recesso anticipato, valorizzando le missive del 26.02.2018e le due mail dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] e del 15.03.2018, con ciò ritenendo integratala tempestiva contestazione attraverso le predette comunicazioni.A fronte di ciò, le doglianze della ricorrente sollecitano un diversoapprezzamento di questa Corte circa gli elementi probatori sussunti dallaCorte di appello a riprova dell’adempimento dell’onere della predetta precisae tempestiva contestazione dei motivi, rivisitazione che attiene allavalutazione probatoria del giudice di merito e che, pertanto, giacchémotivata sul punto, non è possibile ripercorrere in sede di legittimità (Cass.Sez. U., n. 20867 del 30/09/2020).5. Il ricorso va, dunque, rigettato.Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come dadispositivo.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art.1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo statoil ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono iNumero registro generale 15526/2021Numero sezionale 1093/2026Numero di raccolta generale 12907/2026Data pubblicazione 06/05/2026presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.Mrigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore deicontroricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in3.500,00, per compensi ed euro 200,00 per spese, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15 per cento, ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto peril ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, sedovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28/04/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa