Cassazione n. 04931/2026

ciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 6083- 20 24 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv.[OSCURATO:PERSONA] dalla quale è rappresentato e difeso giusta procura in calce al ricorso, con indicazione dell’indirizzopec; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, c .so [OSCURATO:PERSONA] II\154, presso lo studio dell'avv . [OSCURATO:PERSONA] dal quale è rappresentat o e difes o giusta procura allegata al controricorso, con indicazione dell’indirizzopec; -controricorrente - Ric. 2024n.6083 sez. S2 - a d. 21 - 5 - 20 2 5 - 2 - avverso la sentenza n. 360 / 2024 del TRIBUNALE di GENOVA , pubblicatail 5/2/2024; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/5/2025dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]; lette le memorie delle parti. [OSCURATO:PERSONA] 1. In accoglimento del ricorso di [OSCURATO:PERSONA], con ordinanza n. 9551/2023, la Seconda sezione di questa Corte cassò con rinvio la sentenza n. 634/2018 del Tribunale di Genova. Con la sentenza cassata, il Tribunale, riformando la sentenza n. 862/17 del Giudice di pace di Genova, in accoglimento dell’appello del [OSCURATO:PERSONA] di Genova, aveva rigettato l’opposizione di [OSCURATO:PERSONA] avverso il decreto n.97/2017 con cui gli era stato ingiunto, quale condomino, il pagamento di una quota delle spese condominiali afferenti al la manutenzione dell’intero percorso di una strada; con l’opposizione, Calcagno aveva invece sostenuto di dover contribuire soltanto per il tratto utile al raggiungimento delle sue proprietà (una casa e due box), perché su tale percorso egliesercitava, a suo dire, una mera servitù di passaggio , senza essere comproprietariodella strada. 2. Questa Corte cassò la sentenza del Tribunale sul punto dell’accertamento della qualità di bene comunedella strada, in quanto appartenente al Supercondominio; puntualizzò, in premessa, che l’accertamento era ammissibile soltanto in via meramente incidentale, in quanto effettuato in un giudizio di impugnazione di delibera assembleare, in contraddittorio con il solo amministratore del condominio e funzionale , perciò, alla sola decisione de lla validità dell'atto collegialepresupposto dell’ingiunzione, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singolicondomini. Ric. 2024n.6083 sez. S2 - a d. 21 - 5 - 20 2 5 - 3 - 2.1. In particolare, questa Corte rimarcò che il Tribunale aveva dato per assodato che il solo utilizzo comune della strada privata fosse motivo sufficiente per ritenere integrata la previsione di cui all’art.1117 cod. civ., senza considerare che nell’elenco contenuto nell’art.1117 cod.civ. non sono contemplate le strade e omettendo del tutto di accertare come l’asserito (super)condominio si fosse costituito e di esaminare, perciò, l’atto che ne avevadeterminato l’insorgenza. 3. Il Tribunale di Genova, in rinvio, ha rigettato l’opposizione perché ha confermato che Calcagno è tenuto al pagamento degli oneri di manutenzione in quanto comproprietario della strada condominiale per cui è giudizio: ha ritenuto , infatti, che con l’atto di acquisto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], Calcagno abbia acquistato una porzione della strada privata oggetto di giudizio, acquisendo così la qualità di condomino del Supercondominio già costituito con precedente delibera del 12/4/2006. 4. Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un motivo, a cui il Condominio ha resistito con controricorso. 4.1. In data 27/7/2024, il Consigliere delegato ha formulato proposta di decisione accelerata del ricorso ex art. 380 bis cod. proc. civ., comunicata il successivo 29/7; in data 9/9/2024 il ricorrente ha chiesto la decisione. Entrambe le parti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’unico motivo, articolato in riferimento al n. 3del comma primo dell’art. 360 cod. proc. civ., [OSCURATO:PERSONA] ha lamentato , con un primo profilo, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., per avere il Tribunale applicato la presunzione di condominialità senza esaminare l’atto costitutivo del Condominio; con un secondo profilo, ha lamentato che il Tribunale abbia erroneamente Ric. 2024n.6083 sez. S2 - a d. 21 - 5 - 20 2 5 - 4 - identificato la strada di cui sarebbe intervenuto l’ acquisto in comproprietà. 1.1. Il motivo è fondatonel primo profilo. Nell’ordinanza n.9551 del 2023, questa Corte aveva innanzitutto rimarcato che la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch'essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in (super)condominio -diversamente dal bene in comunione - suscettibile di godimento autonomo (in questi termini, Cass., Sez. 2, 10/12/2019, n. 32237). Ha quindi precisato che, al fine di affermare la natura condominiale di un bene,queste condizioni di accessorietà necessaria devono esseresussistenti nel momento in cui il soggetto acquisti beni in proprietà esclusiva, atteso che la proprietà condominiale costituisce una particolare declinazione della comunione, che si caratterizza per il collegamento funzionale del bene con le proprietà esclusive, senza prescindere dalla comproprietà di esso. Ciò ulteriormente significa che, in sede di accertamento di tali condizioni, non può trascurarsi lo stato di fatto dei luoghi esistente al momento della formazione del titolo, perché l’operatività dell’art. 1117 cod. civ. ben potrebbe essere esclusa se a tale data manc asse addirittura il fabbricato (o i fabbricati,in caso di supercondominio), sul quale potesserovenire a coesistere, anche potenzialmente, proprietà esclusive e proprietà accessorie e complementari ad esse, destinate a rimanere in comunione pro indiviso per necessità pratiche derivanti dall’uso o dall’utilità o dal godimento per tutti (Cass., Sez. 3, 16/7/1962, n. 1887): in conseguenza, in tali casi, è soltanto l’atto costitutivo del condominio ad assumereefficacia dirimente. In altri termini, la prova della comproprietà non è necessaria , laddove si tratti di cose che per loro natura costituiscono parti comuni Ric. 2024n.6083 sez. S2 - a d. 21 - 5 - 20 2 5 - 5 - del condominio o del supercondominio, come espressamente stabilito dall’art. 1117 cod. civ., ma è, invece, indispensabile quando, al momento della costituzione del collegamento funzionale , manchino i presupposti della nascita del condominio (Cass., Sez. 2, 25/6/2019, n. 17022), ossia l’unitaria conformazione del compendio (Cass., Sez. 2, 23/9/2011, n. 19490) e, dunque, il collegamento tra opere comuni funzionalmente asservite alle proprietà individuali e, nella specie, tra strada asseritamente comune e fabbricati di proprietà esclusiva; non è, infatti,determinante il collegamento sorto successivamente. Su queste premesse, questa Corte ha perciò demandato, al Giudice del rinvio, di accertare come l’asserito supercondominio si fosse costituito e di esaminare, dunque, l’atto che ne avrebbe determinato l’insorgenza, cioèil primo atto con cui l’originario proprietario dei beni asserviti all’uso comune (nel caso di specie la strada) e degli immobili destinati a utilizzare tali beni aveva trasferito la proprietà esclusiva di uno o più manufatti: in rinvio, dunque, avrebbe dovuto essere stabilito se l’originario proprietario avesse riservato la proprietà del bene asservito oppure se, in assenza di tale riserva, si fosse costituito il supercondominiocon la cessione a più comproprietari. Il Tribunale di Genova, invece , ha rovesciato l’ordine delle valutazioni da compiersi, partendo dalla verifica dell’acquisto, da parte di Calcagno, della porzione di strada asseritamente comune; quindi, ritenuto che il Supercondominio si fosse costituito per delibera del 12/4/2006, ha ritenuto che dopo l’atto d’acquisto della strada «ogni delibera del supercondominio fosse a lui opponibile». È evidente che questo ragionamento non si conforma a quanto stabilito da questa Corte, in consolidata applicazione dell’art. 1117 cod. civ., nell’ordinanza di rinvio. Unadelibera assembleare, infatti, non può integrare , per sé sola , l’atto costitutivo del supercondominio ma al più potrebbe contenere la Ric. 2024n.6083 sez. S2 - a d. 21 - 5 - 20 2 5 - 6 - presa d’atto dell’intervenuta costituzione del Condominio in conseguenza dell’intervenuta cessione pro quota , da parte dell’originario proprietarioai singoli , di beni al servizio comune. Per altro verso, la clausola, contenuta in atti successivi al primo, stipulati dagli aventi causa dell’originario costruttore (nel caso di specie, il venditore dei box diCalcagno che risulta aver acquistato gli immobili nel 2004), seppure preveda espressamente la cessione di quote dei beni al servizio comune, sarebbeinefficace qualora risultasse chel’originario costruttore, nel primo atto di vendita, si era riservato la proprietà di questi beni. Il tal senso l’analisi dell’atto di acquisto di Calcagno non è utile alla decisione dell’opposizione prima dell’interpretazione del primo titolo con cui l’originario costruttore ha ceduto in proprietà individuale gli immobili: soltanto dall’interpretazione di tale titolo è, infatti, possibile verificare se vi sia stata o non riserva di beni a servizio comune. Evidentemente, come già precisato da questa Corte nella prima ordinanza di cassazione, il presente giudizio investe la fondatezza dell’opposizione di Calcagno al decreto ingiuntivo per il pagamento di una quota delle spese condominiali afferenti la manutenzione dell’intero percorso di una strada;in conseguenza, l’accertamento sul titolo ha valore meramente incidentale e, come tale, può essere compiuto in contraddittorio con il solo Condominio e non con tutti i condomini e deve essere effettuato sulla base e nei limiti delle acquisizioni già agli atti(Cass. Sez. 2, n. 20993 del 23/07/2025). 2. Dall’accoglimento del primo profilo consegue l’assorbimento del secondo profilo di censura, concernente l’interpretazione dell’atto di acquisto di Calcagno. 3. Il ricorso è, perciò, accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio al Tribunale di Genova in persona di diverso Ric. 2024n.6083 sez. S2 - a d. 21 - 5 - 20 2 5 - 7 - magistrato perché provveda al riesame dell’opposizione in riferimento ai rilievi svolti e in applicazione dei principi suesposti. Statuendo in rinvio, il Tribunale regolerà anche le spese di legittimità. P.Q.M La Corte accoglieil ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Genova in persona di diverso magistr