Cassazione n. 23131/2026

GELIZZAZIONE E [OSCURATO:PERSONA] (detta anche SECONDA SEZIONE, giàCONGREGAZIONE PER L’[OSCURATO:PERSONA] e meglio nota come [OSCURATO:PERSONA]), inpersona del legale rappresentante pro tempore, rappresentatoe difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], come in atti domiciliato,RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA], in persona del legalerappresentante pro tempore,INTIMAT[OSCURATO:PERSONA] la sentenza n. 3433/23 della Corte di GiustiziaTributaria di [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, pubblicata in data 8giugno 2023.Numero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, dott.1. Con sentenza n. 3433/23, pubblicata in data 8 giugno2023, la Corte di Giustizia Tributaria di [OSCURATO:PERSONA] delLazio ha accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate avverso lasentenza n. 4545/21 della [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva accolto il ricorso del Dicastero perl’Evangelizzazione-Sezione per la Prima Evangelizzazione e leNuove [OSCURATO:PERSONA] avverso l’avviso di accertamento n.2013RM0739790, con il quale era stato rideterminato ilclassamento e, conseguentemente, la rendita catastale peralcune unità immobiliari ubicate in Roma, ricadenti nellaMicrozona 8-Monti.2. [OSCURATO:PERSONA] per l’Evangelizzazione-Sezione per la PrimaEvangelizzazione e le [OSCURATO:PERSONA] ha propostoricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza,affidandone l’accoglimento -dopo avere richiamato i principigiuridici applicabili in tema di motivazione degli atti impositiviin materia catastale- a tre motivi di impugnazione, nonmancando di illustrare ulteriormente le sue difese conmemoria.3. L’Agenzia delle Entrate non si è costituita in giudizio,rimanendo intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo parte ricorrente, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., ha denunciato la violazione o falsaapplicazione dell’art. 7 legge n. 212 del 2000, dell’art. 3 leggen. 241 del 1990, dell’art. 1, commi 335 e 339, legge n. 311 del2004 e delle relative linee guida, nonché degli artt. 8 e 9 d.P.R.Numero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026n. 138 del 1998 e dell’art. 3, comma 154, lett. e), legge n. 662del 1996, ed, ancora, “eccesso di potere in tutte le sue figuresintomatiche ed, in particolare, per difetto di istruttoria emotivazione, sviamento, disparità di trattamento,contraddittorietà”. La corte regionale laziale, infatti, avevareputato adeguata la motivazione dell’avviso di accertamento,nonostante non indicasse gli elementi che avevano in concretoinciso, in relazione alla specifica microzona in cui si trovavanogli immobili, sul diverso classamento, che sarebbero statiindispensabili al duplice fine, da un lato, di consentire alcontribuente di individuare agevolmente il presupposto dellariclassificazione ed approntare le conseguenziali difese e,dall’altro, di delimitare, in riferimento alle suddette ragioni,l’oggetto di un eventuale successivo contenzioso. Peraltro, erastato dato rilievo, nella sentenza impugnata, ad “informazioni”che l’ufficio aveva “prodotto soltanto in grado di appello”, chenon potevano di certo integrare la motivazione dell’attoimpugnato.2. Con il secondo motivo parte ricorrente, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c., ha prospettato la violazione ofalsa applicazione dell’art. 1, commi 335 e 339, legge n. 311del 2004, “nonché dei principi generali in ordine allamotivazione in materia catastale e dell’art. 2697 c.c. in tema diriparto dell’onere della prova”, in quanto “la scheda delfabbricato”, della quale era fatta menzione nella sentenzaimpugnata, non poteva essere utilizzata, anche per la suagenericità, ai fini dell’integrazione della motivazione dell’avvisodi accertamento, avendo, per di più, natura meramentedescrittiva e non permettendo, in ogni caso, di evincere -anchesul piano probatorio- “quegli elementi dell’immobile, intrinseciNumero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026ed estrinseci, utili a far comprendere le ragioni del nuovoclassamento”.3. I motivi -esaminabili congiuntamente per la correlazionedelle questioni sulle quali poggiano, inerenti al contestatodifetto di motivazione dell’avviso di accertamento- sonofondati.3.1. Il classamento adottato, ai sensi dell’art. 1, comma 335,legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione deiparametri catastali della microzona nella quale un immobile èsituato, giustificata dal significativo scostamento del rapportotra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogorapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali,deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementiche, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento del bene(da individuarsi tra quelli indicati dall’art. 8 d.P.R. n. 138 del1998, in cui sono valorizzati, tra l’altro, il “fattore edilizio” equello “posizionale”, come la qualità urbana del contesto nelquale l’immobile è inserito e quella ambientale della zona dimercato, nonché le caratteristiche edilizie e costruttive delfabbricato e della singola unità immobiliare), affinché ilcontribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante leragioni che ne hanno ispirato l’adozione (cfr. Cass. n. 3156/15,Cass. n. 16378/18, Cass. n. 23129/18, Cass. n. 9770/19,Cass. n. 19810/19, Cass. n. 6867/20, Cass. n. 2200/21, Cass.n. 9095/21, Cass. n. 9303/21, Cass. n. 36217/21, Cass. n.25201/22, Cass. n. 9035/24, Cass. n. 16869/24, Cass. n.30448/24 e Cass. n. 8121/26).Ed, invero, la questione su quale debba essere il contenutomotivazionale minimo necessario per rendere adeguata aparametri di tutela del contribuente e di trasparenzaNumero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026amministrativa la revisione del classamento delle unitàimmobiliari site in microzone comunali, ai sensi dell’art. 1,comma 335, della legge n. 311 del 2004, è stata più volteaffrontata da questa Corte, la quale ha ribadito il principio -oramai consolidato- secondo il quale è necessaria unamotivazione rigorosa e, cioè, completa, specifica e razionale,non bastando l’evocazione di nozioni o concetti astratti, quali,ad esempio, l’evoluzione del mercato immobiliare o lavariazione di valore degli immobili presenti in una determinatamicrozona.Ne consegue la necessità che nell’avviso di accertamentosiano precisate le ragioni che hanno indotto l’amministrazionea modificare il classamento originario, non essendo sufficienteil richiamo agli astratti presupposti normativi ispiratoridell’avvio della procedura, dovendosi esplicitare, in modopreciso e dettagliato, gli elementi concreti emersi e valutati,quali, tra gli altri, gli interventi e le trasformazioni urbane cheabbiano portato l’area alla riqualificazione, risultando inidonei iriferimenti ad espressioni di stile del tutto avulse dallasituazione concreta (cfr. Cass. n. 3156/15, Cass. n. 27180/19e Cass. n. 9603/20).L’obbligo di motivazione, in questi casi, proprio inconsiderazione del carattere “diffuso” dell’operazione direvisione catastale, deve essere assolto -secondo quantorammentato anche dalla Consulta (cfr. Corte cost. n. 249/17,che ha convalidato la legittimità del peculiare strumentointrodotto con la legge finanziaria del 2005, in quanto esenteda profili di irragionevolezza)- in maniera rigorosa, tanto daporre il contribuente in condizione di conoscere le concreteNumero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026ragioni, riferibili alla specifica situazione di fatto, sottese alprovvedimento assunto dall’amministrazione.Nella procedura contemplata dall’art. 1, comma 335,legge n. 311 del 2004, infatti, dovendosi tenere conto, nelmedesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici diciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona incui l’unità immobiliare è sita, siccome tutti incidenticomparativamente e complessivamente sulla qualificazionedella stessa, è indispensabile che al contribuente, assoggettatoall’iniziativa dell’amministrazione, rivolta a modificare unquadro già stabilizzato di definizione della capacitàcontributiva, siano ostesi tutti i dati e gli elementi utili acontrollare -e, se del caso, contestare- sul piano giuridico, oltreche su quello fattuale, la sussistenza dei presupposti per larevisione del classamento (cfr. Cass. n. 16768/26).3.2. In questa prospettiva, non può ritenersi congruamentemotivato il provvedimento di riclassamento che facciaesclusivamente riferimento, in termini sintetici e, quindi,generici, al rapporto tra il valore di mercato ed il valorecatastale della microzona considerata rispetto all’analogorapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali edal relativo scostamento, nonché agli atti ed ai provvedimentiamministrativi posti a fondamento della revisione catastale,senza specificare le fonti, i modi ed i criteri in virtù dei quali idati presi in esame siano stati ricavati ed elaborati, dovendol’avviso di accertamento contenere l’indicazione degli elementiche abbiano in concreto interessato una determinata microzonae di come abbiano inciso sul diverso classamento di ciascunaunità immobiliare (cfr., in questo senso, Cass. n. 23051/19,Cass. n. 22671/19, Cass. n. 25201/22 e Cass. n. 15350/24).Numero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026Per quanto riguarda, a titolo esemplificativo, il parametrocostituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliaricomprese in una determinata microzona, è necessario chel’amministrazione specifichi e documenti con precisione qualidati siano stati utilizzati ed in quale modo ne sia stataeffettuata la rilevazione e l’elaborazione per individuare, inconcreto, il valore medio di mercato dei beni sottoposti arevisione.L’atto attributivo della nuova rendita catastale, in definitiva,deve indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medidi mercato e catastale (recte, del loro rapporto), nel contestodelle microzone comunali previamente individuate, abbia avutouna ricaduta sul singolo immobile (sulla sua categoria, classe erendita catastale), così incidendo sul diverso classamento dellasingola unità immobiliare, ed, a tal proposito, non è sufficiente-oltre che il mero richiamo alle espressioni generiche impiegatedalla norma- la semplice indicazione in termini numerici deirisultati, essendo necessario dare conto, in modo chiaro especifico, dei metodi attraverso i quali siano stati ricavati, oltreche dei criteri impiegati e delle tecniche statistiche adoperatee, non di meno, della attendibilità degli elementi di fatto sottesiall’elaborazione ed all’applicazione di quei criteri e di quelletecniche.Il riferimento ad espressioni di stile del tutto avulse dallasituazione concreta, quindi, non soddisfa -come si è avuto giàmodo di accennare in precedenza- l’obbligo motivazionaledell’avviso di accertamento, laddove si tratti di formulazioni deltutto prive di specificità e determinatezza ed in ordine alle qualisarebbe impossibile qualsivoglia opera di trasposizione, inmaniera puntuale e precisa, delle ragioni della revisione sullaNumero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026singola unità immobiliare, giacché inidonee ad indicare i criteried i modi attraverso i quali sono stati identificati, calcolati,rilevati ed elaborati i parametri prescritti dall’art. 1, comma335, legge n. 311 del 2004 (cfr. Cass. n. 9770/19, Cass. n.13390/20, Cass. n. 16869/24 e Cass. n. 16768/26).3.3. Nella vicenda in esame, come è possibile evincere daltenore dell’avviso di accertamento (cfr., allegato in copia alfascicolo del ricorrente, l’avviso de quo), nonché dalleargomentazioni enucleabili dall’ordito motivazionale chesorregge la decisione (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 3e 4), l’atto di revisione catastale non è assistito da unamotivazione adeguata, conforme ai canoni testé indicati, nondelucidando in maniera adeguata sulle ragioni sottese, inconcreto, al mutamento del classamento osteggiato dalcontribuente, che avrebbe necessitato dell’enunciazione -nonessendo configurabile nemmeno una integrazione o modificadella motivazione nel corso del giudizio (cfr., tra le tante, Cass.n. 6103/16, Cass. n. 2382/18, Cass. n. 14570/18, Cass. n.14185/19, Cass. n. 4070/20, Cass. n. 26892/21, Cass. n.39685/21, Cass. n. 29992/22, Cass. n. 4339/24 e Cass. n.9816/26)- di tutti i dati e gli elementi influenti sulle modificheapportate, al fine di permetterne una reale comprensione everificabilità.Esso poggia, oltre tutto, su -non meglio specificate- “indaginitecniche”, che sarebbero state svolte “al fine di verificare iclassamenti e le conseguenti rendite catastali delle unitàimmobiliari urbane ubicate nelle microzone”, e su riferimenti -per lo più standardizzati ed, in ogni caso, generici, se nonaddirittura apodittici- alla “consistente rivalutazione delpatrimonio immobiliare e della connessa redditività,Numero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana ededilizia”, alla “progressiva trasformazione urbana e socio-economica”, che avrebbe inciso sulle “effettive redditività” deicespiti immobiliari, che avrebbero subito “un incrementonotevolmente superiore a quello riscontrato in altre microzonedella città”, alla “posizione dell’unità immobiliare all’internodella zona censuaria della microzona” ed alla “migliorataqualità di tale contesto urbano”, che ne avrebbe determinato“un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare”, nonchéalla “incrementata vocazione commerciale della via diubicazione”, assolutamente insufficienti -anche tenendo contodelle “unità di riferimento” indicate a raffronto, ai sensi dell’art.11 d.l. n. 70 del 1988- ad illustrare le ragioni incidenti, inconcreto, sulle determinazioni assunte dall’amministrazione,con riferimento alla situazione delle specifiche unità immobiliarioggetto di revisione.4. In conclusione, il primo ed il secondo motivo sono fondatie devono essere accolti, assorbito il terzo (con il quale ilricorrente ha dedotto, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., la violazione, nella regolamentazione delle spese dilite, del principio di soccombenza), e, per l’effetto, la sentenzaimpugnata deve essere cassata e, non occorrendo ulterioriaccertamenti di fatto, la causa, ai sensi dell’art. 384, secondocomma, c.p.c., può essere decisa nel merito, conl’accoglimento dell’originario ricorso proposto dal contribuente.5. Le spese di lite, tenuto conto del consolidamento degliorientamenti giurisprudenziali menzionati successivamenteall’insorgere del contenzioso, possono essere integralmentecompensate, con riferimento ai gradi di merito ed al giudizio dilegittimità.Numero registro generale 440/2024Numero sezionale 5070/2026Numero di raccolta generale 23131/2026Data pubblicazione 13/07/2026 P.Q.MLa Corte accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso,assorbito il terzo; cassa la sentenza impugnata e decidendo nelmerito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c., accogliel’originario ricorso proposto da parte contribuente; compensaintegralmente tra le parti le spese di lite.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23 giugno2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]