Cassazione n. 13956/2026

dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ed el. dom.presso il suo studio in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 16-ricorrente-controAGENZIA DELLE ENTRATE in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio-Roma n. 7848/2017 depositata il 19/12/2017.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/20261. [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., società immobiliare esercente attività locatizia,all’epoca dei fatti, era proprietaria di un fabbricato sito in Roma alla ViaCiviltà del lavoro n. 38, gravato da ipoteca iscritta a garanzia di unfinanziamento concesso da [OSCURATO:PERSONA] e concesso in locazione all’INPS.Nel vigore del comma 36 dell'art. 1 della legge 24 dicembre 2007, n.244 (legge finanziaria 2008), in qualità di consolidata, deducevadall’imponibile ai fini dell’IRES gli interessi passivi sul suddettofinanziamento, così per gli aa.ii. 2008, 2009 e 2010.In riferimento all’a.i. 2009, la D.P. I di Roma dell’Agenzia delleentrate, in esito a verifica fiscale condotta da funzionari della medesimaAgenzia, notificava alla contribuente avviso di accertamento, contestandola violazione dell’art. 96 TUIR, relativamente alla deduzione degli interessipassivi di cui innanzi, sul presupposto che “solo gli interessi passivicorrisposti per l’acquisto o la costruzione di immobili destinati allalocazione … non siano soggetti a limiti di deducibilità previsti dall’art. 96TUIR”, con conseguente recupero di maggiore IRES ed aggravio diinteressi e sanzione, nella misura del 100% del “quantum” accertato.2. Il giudice di prossimità rigettava il ricorso in condivisione della tesiagenziale.3. La contribuente proponeva appello, parimenti rigettato dalla CTR delLazio, con la sentenza in epigrafe, alla stregua, per quanto di ragione,della seguente motivazione:- preliminarmente, “deve ritenersi priva di pregio la denunzia di unapaventata incompatibilità del giudice di prime cure. Si osserva che lastessa doveva essere evidenziata con rituale istanza di ricusazione, chenella specie non sembra essere stata formulata”;- nel merito, “il comma 36 [dell’art. 1 della legge finanziaria 2008]contiene disposizioni agevolative che trovano ragione esclusivamente nellavolontà del legislatore di […] favorire lo sviluppo dell’edilizia abitativa, perNumero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/2026cui non rilevano ai fini dell’art. 96 TUIR solo gli interessi passivi connessicon un finanziamento contratto esclusivamente e[d] imprescindibilmenteda imprese immobiliari per l’acquisto e/o costruzione di immobili dadestinare alla locazione e su cui deve essere iscritta la relativa ipoteca agaranzia del finanziamento”;- “pertanto, gli interessi passivi di cui al contratto stipulato con laAAReal Bank AG – in assenza di prova contraria che dimostrasse chefossero connessi al precedente finanziamento contratto per l’acquistodell’immobile nel 1990 – devono ritenersi derivanti da una meraoperazione di finanziamento diretta a reperire liquidità”.4. Propone ricorso per cassazione la contribuente con tre motivi;resiste l’Agenzia delle entrate con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Primo motivo: “Nullità della sentenza per apparenza della relativamotivazione in ordine all’asserita mancanza ‘di pregio della denunzia diuna paventata incompatibilità del giudice di prime cure’, in violazione deln. 4 dell’art. 36 del D.Lgs. n. 546 [del 1992] e del n. 4 dell’art. 132 c.p.c.,in relazione al n. 4 dell’art. 360, primo comma, c.p.c. e dell’art. 62 D.Lgs.n. 546/92”, avendo la contribuente rappresentato, con memoriadepositata dopo la proposizione del ricorso in appello (cfr. p. 6 ric. cass.)di avere i suoi difensori casualmente appreso che un componente delCollegio giudicante di primo grado aveva prestato patrocinio in una causain allora ancora pendente in favore della sorella “contro l’appellante ericorrente [OSCURATO:PERSONA] [ndr: società consolidante della Mirto,consolidata nel regime di tassazione consolidata nazionale]. In particolaresi è trattato di una causa introdotta in data 17 giugno 2015 dalla GruppoBonifaci di opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dalla sorella delgiudice”.1.1. Il motivo è manifestamente infondato.Numero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/2026La CTR, nella sentenza impugnata, rende esplicitamente ragione delladecisione, osservando – alla stregua di motivazione (condivisibile o meno,ma comunque) effettiva sia dal punto di vista grafico che dal punto divista contenutistico (ed in diritto, di per sé, non ulteriormente censuratasotto il profilo di un’eventuale violazione di legge) – che la “paventataincompatibilità del giudice di prime cure” “doveva essere evidenziata conrituale istanza di ricusazione, che nella specie non sembra essere stataformulata”.In tal guisa, la motivazione della sentenza impugnata supera la sogliadel cd. minimo costituzionale (Cass. Sez. U n. 8053 del 2014), peraltroossequiando l’insegnamento secondo cui, in difetto di (tempestiva)ricusazione, la violazione dell'obbligo di astenersi da parte del giudice nonè deducibile in sede di impugnazione come motivo di nullità della sentenza(cfr. ad es. Cass. nn. 13935 del 2016 e 26223 del 2014, nonché, “mutatismutandis”, Cass., Sez. U, n. 1545 del 2017; cfr. anche Cass. n. 25083 del2023).dell’asserita occasionale conoscenza, in tesi maturatasi solo dopol’introduzione del giudizio d’appello in capo ai difensori della contribuente,della causa di opposizione a decreto ingiuntivo (cfr. Cass. 9460 del 2023:“In tema di ricusazione ex art. 52, comma 2, c.p.c., ove quest'ultima siapreclusa da un vizio procedurale che abbia impedito alla parte diconoscere preventivamente chi fossero i giudici chiamati a decidere, ilrimedio accordato è quello di denunciare la nullità della sentenza, maquest'ultima deve correlarsi alla specifica individuazione della causadi ricusazione che non è stato in precedenza possibile addurre e che si èpoi riverberata nella nullità della decisione assunta”).Sotto altro profilo ancora, il motivo comunque tiene in non cale cheparte dell’odierno giudizio è [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. e non un non meglioNumero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/2026identificato “[OSCURATO:PERSONA]”, unico soggetto, comunque distinto dallaprima, che avrebbe promosso la causa di opposizione a decreto ingiuntivo.2. Secondo motivo: violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art.360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., dell’art. 1, comma 36, della leggefinanziaria 2008, in combinato disposto con gli artt. 90 e 96 TUIR, avendo“in sostanza” la CTR introdotto “un presupposto oggettivo alla deducibilitàdegli interessi passivi, dando rilevanza alla motivazione del finanziamento,e quindi creando un legame funzionale tra il finanziamento e l’acquisto ocostruzione dell’immobile ipotecato a garanzia, destinato alla locazione.Legame, nesso funzionale[,] che non è nella norma”.2.1. Il motivo – che supera il vaglio di ammissibilità, in quantoindividua con precisione i profili di illegittimità affliggenti la sentenzaimpugnata, riconducendoli a coerente paradigma censorio – è fondato.2.2. V’è da premettere che l’art. 1, comma 36, della legge finanziaria2008 - dopo aver previsto l’istituzione di una Commissione di studio sullafiscalità delle imprese immobiliari al fine di proporre modifiche in funzionedella politica di sviluppo dell’edilizia abitativa - stabilisce, sinoall’applicazione delle introducende modifiche, “la non rilevanza ai finidell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decretodel Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessipassivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinatialla locazione”.Per l’effetto, medio tempore, gli interessi passivi, corrisposti per“finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”,sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità exart. 96 TUIR.Per completezza, v’è da aggiungere che l’art. 4, comma 4, del decretolegislativo 14 settembre 2015, n. 147 (“Disposizioni recanti misure per lacrescita e l'internazionalizzazione delle imprese”) ha limitatosoggettivamente la portata della suddetta previsione, in quanto, dopo leNumero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/2026parole: “immobili destinati alla locazione”, ha aggiunto le seguenti: “per lesocietà che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare» edha precisato che si considerano tali «le società il cui valore dell'attivopatrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degliimmobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati peralmeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valorecomplessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale difabbricati”. Successivamente, l’art. 14, comma 2, del decreto legislativo 29novembre 2018, n. 142, aveva disposto l’abrogazione della previsionemedesima; tuttavia, l’art. 1, comma 7, della legge 30 dicembre 2018, n.145 (legge di bilancio per il 2019) ne ha fatta salva l’applicazione “nellemore della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalitàdiretta ed indiretta delle imprese immobiliari”.Nella specie si verte dell’anno di imposta 2009, trovando pertantoapplicazione la formulazione dell’art. 1, comma 36, della legge finanziaria2008 vigente prima della modifica del 2015.2.3. Tanto premesso, ancora recentemente, questa Suprema Corte(cfr. Cass. n. 34424 del 2025, in motivazione, par. 2.3, p. 4) ha avutomodo di definire la portata, quanto ai requisiti sia soggettivi che oggettivi,della regola, contenuta nella parte finale di detto comma “rationetemporis” applicabile, dell’irrilevanza ai fini dell’art. 96 TUIR degli interessipassivi su “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati allalocazione”, sancendo che detta regola consente l'integrale deducibilitàdegli interessi passivi relativi a finanziamenti su immobili destinati allalocazione, all’esclusiva duplice condizione che l'impresa operi nel settoreimmobiliare e che il finanziamento sia garantito da ipoteca relativa adimmobili destinati alla locazione, senza ulteriori presupposti (donde, inapplicazione del principio, l’annullamento della decisione di merito cheaveva escluso l'applicabilità della disciplina di favore, non essendonecessario l’esercizio prevalente dell’attività di locazione e potendo ilNumero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/2026finanziamento garantito da ipoteca derivare anche da apertura di credito enon soltanto da mutuo).2.4. Con più particolare riferimento ai requisiti oggettivi, in altroprecedente (Cass. n. 28804 del 2024), questa Corte ha già disatteso laprospettazione dell’Agenzia, su cui fonda anche l’avviso di accertamentooggetto del presente giudizio, a termini della quale “sarebbe necessario uncollegamento diretto tra immobile da destinare alla locazione efinanziamento contratto per la sua acquisizione nel senso che il mutuoipotecario deve avere ad oggetto gli immobili effettivamente destinati allalocazione e deve essere stato contratto per finanziare l’acquisto e/o lacostruzione dell’immobile medesimo” (in motiv., par. 1, p. 3).Ha nell’occasione osservato la Corte (ivi, parr. 2.4. e 2.5., pp. 5 e 6):«Diversamente da quanto sostenuto dall’Agenzia delle entrate, deveritenersi che sia del tutto indifferente che gli immobili siano o meno giàlocati al momento della stipula del finanziamento. Non convince l’assuntodell’Ufficio secondo il quale il riferimento testuale ad immobili «destinati»alla locazione vada inteso nel senso che quest’ultima debba esseresuccessiva. La destinazione, infatti implica un rapporto causale, e nontemporale, tra finanziamento e locazione, sebbene detto nesso debbaessere provato in modo obiettivo».Ciò aggiungendo: «Ugualmente, va disatteso l’argomento secondo cuil’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessipassivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquistoo per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi dilimitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo.Del resto, questa Corte in merito all’art. 1, comma 36, se pure conriferimento a fattispecie in cui veniva in rilievo la diversa questionedell’applicabilità del beneficio in caso di rinegoziazione del mutuo, ha giàevidenziato che ‘la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla suainterpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto daNumero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/2026non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie diimmobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettividell'indebitamento. Altresì, nei lavori preparatori, si è detto che, puripotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte agarantirsi un più ampio valore di deducibilità degli interessi passivi, varimarcato che la deducibilità ha come fine anche quello di incentivare lacapitalizzazione aziendale’ (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguiteda Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. 27/07/2023, n. 22735)».2.5. In conseguenza di quanto precede, deve sinteticamenteaffermarsi che la regola – contenuta nella parte finale dell’art. 1, comma36, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, nella versione anteriore allemodifiche di cui all’art. 4, comma 4, del decreto legislativo 14 settembre2015, n. 147 – dell’irrilevanza ai fini dell’art. 96 TUIR degli interessipassivi su “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati allalocazione” non è circoscritta ai soli finanziamenti contratti per l’acquisto ola costruzione degli immobili destinati alla locazione, una tale limitazionenon trovando alcun riscontro nel testo della norma.3. Terzo motivo: violazione, ai sensi degli artt. 360, comma 1, n. 4,cod. proc. civ. e 62 D.Lgs. n. 546 del 1992, degli art. 112 e 132, comma1, n. 4, cod. proc. civ. e dell’art. 36 D.Lgs. n. 546 del 1992, avendo la CTRomesso di pronunciare sul motivo d’appello formulato in via subordinatacon cui era stata chiesta “la rideterminazione della sanzione nella misuradel 90% della maggiore imposta accertata, anziché nella misura del 100%irrogata con l’avviso di accertamento a base del presente giudizio, inragione delle modifiche apportate dalla lett. a) del comma 1 dell’art. 15del D.Lgs. n. 158/2015 al comma 2 dell’art. 1 del D.Lgs. n. 471/97, coneffetto dal 1° gennaio 2016”.3.1. Il motivo resta assorbito dall’accoglimento del precedente.4. In definitiva, in accoglimento del secondo motivo di ricorso,rigettato il primo ed assorbito il terzo, la sentenza impugnata va cassataNumero registro generale 18501/2018Numero sezionale 2993/2026Numero di raccolta generale 13956/2026Data pubblicazione 13/05/2026con rinvio, per nuovo esame e per le spese, comprese quelle del presentegrado di legittimità. P.Q.MIn accoglimento del secondo motivo di ricorso, rigettato il primo edassorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte digiustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione,per nuovo esame e per la regolazione delle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso a Roma, lì 8 aprile 2026.Il PresidenteRoberta Crucitti