Cassazione n. 20568/2024

/4/2024 ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorso4952/2019 proposto da [OSCURATO:PERSONA] 2 s.p.a., difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] é ; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] F.Caltagirone 3, 7 , 11 , 13 , difes o dall'avvo- catoFerdinando Della Corte; -controricorrente- avversola sentenza della Corte di appello di Roma n. 4386/2018 del 27/6/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18aprile 2024 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Fatti di causa Nel 2007 il Condominio ottiene dal Tribunale di Roma nei confronti della società costruttrice e condomina (Ical 2) un decreto ingiuntivo di pagamento di circa € 15.537 per spese condominiali. In sede di opposizione, la società ingiunta domanda in riconvenzionale l’accer- tamento della nullità della correlativa delibera (del 24/7/2006) per contrasto con l’art. 49 del regolamento condominiale (di natura 2di 6 – 4952/2019 – 2 – 18 / 4 /202 4 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. contrattuale). In relazione agli immobili rimasti invenduti, tale arti- colo esclude che le spese condominiali possano imputarsi a costei, quale società costruttrice. Il Tribunale rigetta la domanda riconven- zionale (e l’opposizione al decreto ingiuntivo), poiché ritiene che si faccia valere l’erroneità della ripartizione delle spese condominiali, quindi una causa di annullabilità e non di nullità della delibera; per- tanto, l’impugnazione è tardiva per violazione dei termini ex art.1137 c.c. La Corte di appello conferma. Ricorre in cassazione la società costruttrice con due motivi, illu- strati da memoria. Resiste il Condominiocon controricorso. Ragioni della decisione 1. - Il primo motivo (p. 6) denuncia che la Corte di appello ha applicatola disciplina della annullabilità delle delibere condominiali, invece di quella corretta della nullità, al caso in cui le spese siano imputate ad un condomino esonerato da ciò in forza del regolamento condominiale di natura contrattuale. Si fa valere che:tra i debitori è stato inserito un condomino cui le spese secondo il regolamento con- dominiale (art. 49) non sono da imputare ; quindi, non si tratta di una semplice imputazione erronea nella deliberazione del consun- tivo, del preventivo e del riparto ex art. 1135 n. 2 e n. 3 c.c., bensì di una delibera su materia estranea alle attribuzioni dell’assemblea condominiale, quindi nulla. Si deduce violazione degli artt. 1123, 1130, 1135, 1137 e 1418 c.c. (in relazione al carattere contrattuale del regolamento e la nullità della delibera assembleare); degli artt.104, 121, 132, 189 c.p.c.( violazione dei principi processuali gene- rali); dell’art. 112 c.p.c.( violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato); dell’art. 113 c.p.c.(pronuncia secondo diritto); dell’art. 115 c.p.c. (principio della disponibilità delle prove). Il secondo motivo (p. 14) denuncia che la Corte di appello ha rite- nuto corretta la qualificazione di annullabilità della delibera, sul 3di 6 – 4952/2019 – 2 – 18 / 4 /202 4 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. presupposto che essa non abbia modificato il regolamento condomi- niale, bensì semplicemente ripartito erroneamente gli oneri condo- miniali in modo difforme dal regolamento. Si citano poi (p. 15) altre delibere sulla stessa linea che attestano la determinazione del Con- dominio di inaugurare un nuovo indirizzo applicativo, di abrogazione tacita dell’art. 49 reg. condominiale. Si fa valere l'omessa motiva- zione, la violazione dell'art. 2697 c.c. e degli artt. 163, 164 e 167 c.p.c. 2.1.– I due motivi sono da esaminare congiuntamente per con- nessione. Essi non sono fondati, come si può desumere da una rilettura di passi -selezionati in vista della pronuncia sul caso di specie - di Cass. SU 9839/2021 (che ha de lineato nel periodo più recente il quadro ricostruttivo della distinzione tra annullabilità e nullità delle delibere condominiali). Tra le questioni su cui le Sezioni Unite si sono pro- nunciate vi era appunto quella se le deliberecondominiali di riparti- zione delle spese di gestione delle cose comuni , emanate in viola- zione dei criteristabiliti per legge oppure per accordo unanime dei condomini siano affette da nullità unicamente nel caso in cui l'as- semblea(a maggioranza) abbia inteso modificare tali criteri stabil- mente ( in via programmatic o - normativa ) , mentre siano affette da annullabilità( secondo il regime dell'art. 1137 c.c. ) nel caso in cui i criterilegali o negoziali di ripartizione delle spese siano disattesi solo episodicamente (cioè: senzaespressione di intendimento program- matico di modifica). Le Sezioni Unite (Cass. SU 9839/2021, nn. 6.3.e 6.4.)rispo ndono al quesito affermativamente , cioè : le delibere condominiali di ripartizione delle spese di gestione, emanate in violazione dei criteri legali o negoziali, so no null e solo se l'assemblea (a maggioranza) abbia manifestato l’intendimento di modificar li 4di 6 – 4952/2019 – 2 – 18 / 4 /202 4 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. programmaticamente. Il massimo consesso di questa Corte premette che , in materia di invalidità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini,riveste carattere generale il regime di annullabilità ex art. 1137 c.c., mentreresiduale è l ’applic a zione della categoria della nullità. Statuiscono poi, in continuità con Cass. SU 4806 del 2005, che le delibere di ripartizione delle spese condominiali sono nulle ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni di potere (esercitando un potere che non le spetta) , modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o dall’accordo di tutti i condomini, con effetto non solo per il caso concreto oggetto della delibera, ma anche per il futuro(esprimendosi così una volontà normativa). Viceversa,sono meramente annullabili le delibere che violano i criteri suddetti nel caso concreto che esse hanno ad oggetto, cosicché l’operato assembleare si qualifichi come applicazione erroneadi quei criteri, frutto di un cattivo esercizio del potere spettante all’assemblea secondo l’art. 1135 nn. 2 e 3 c.c. Si tratta appunto di un potere diretto esclusivamente ad applicare con- cretamente i criteri stabiliti dall'art. 1123c.c., mentre la modific a di talicriteri con determinazione normativa per il futuro è ammissibile solo per via della «diversa convenzione» stipulata tra tutti i condo- mini, cui fa rinvio l’art. 1123 co. 1 c.c. Esprimendo lo stesso concetto con parole diverse, l'assemblea che deliberaa maggioranza di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dall’accordo unanime dei condomini opera in difetto assoluto di attribuzioni, mentrenon esorbita dal le attribuzioni l'as- semblea che si limiti a ripartire le spese condominialiper il caso og- getto della delibera, anche se la ripartizione venga effettuata (con- sapevolmente) in violazione dei criteri legali o negoziali. Una delibera di quest’ultimo tipo non ha carattere normativo( cioè, non incide su tali criteri generali, valevoli per il futuro ), né è contraria a norme 5di 6 – 4952/2019 – 2 – 18 / 4 /202 4 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. imperative; pertanto, taledelibera è semplicemente annullabile e ha da essere impugnata, a pena di decadenza, entro il termine peren- torio di trenta giorniex art. 1137 co. 2 c.c. 2.2. –Se si applicano al caso di specie i principi desunti da Cass. SU 9839/2021e riassunti nel paragrafo precedente, ne deriva che la delibera oggetto di impugnazionenon è affetta da nullità, ma è sem- plicementeannullabile. Peraltro, l’atteggiarsi di una circostanza del caso consente di pre- cisare che la qualificazione del vizio in termini di annullabilità non mutaal cospetto di una serie di delibere emanate - nei casi concreti che esse hanno ad oggetto- in violazione dei criteri legali o negoziali , quand’anche si tratti della ripetizione di una violazione identica (o simile) equindi si esponga ad essere interpretata come frutto della determinazione del Condominio di inaugurare un indirizzo modifica- tivo dei criteri di ripartizione delle spese. È quello che è accaduto nel caso di specie secondo la prospettazione della ricorrente, ove si narra di altre delibere sulla stessa linea,che attesterebbero la determina- zione del Condominio di inaugurare un nuovo indirizzo di abroga- zione tacita dell’art. 49 reg. condominiale (il quale corrisponde ad una convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c. fra tutti i condomini). Infatti, tale situazione non dà luogo a nullità delle delibere, poiché non vi si ravvisano gli estremi di una manifestazione espressa di una volontà di carattere programmatico-normativo intesa a modificare i criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese. In altre parole, una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri,nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di di- versoe ulteriore rispetto alla somma delle singole volizioni lesive dei criteri: in particolare nontrasforma tale somma ne lla manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri ( ne mmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzion e ex 6di 6 – 4952/2019 – 2 – 18 / 4 /202 4 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. art. 1123 co. 1 c.c.: cfr. Cass.24808/2022). Pertanto, incombe alla parte interessatal’onere di impugnare ciascuna singola delibera en- tro il termine perentorio ex art. 1137 co. 1 c.c. I due motivi sono rigettati. 3. - Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rim- borso delle spese del presente giudizio in favore della parte contro- ricorrente, che liquida in € 2.200, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della par