Cassazione n. 22819/2026

[OSCURATO:PERSONA], in persona dell’amministratore protempore, rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente-avverso la sentenza n. 474/2022 emessa dalla Corte d’appello di Bari,pubblicata il 23/3/2022 e notificata il 28/3/2022udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3/7/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA].Rilevato che:1. Con atto di citazione del 04/12/2014, [OSCURATO:PERSONA] impugnò ladelibera assembleare del 30/08/2014 emessa dal [OSCURATO:PERSONA] diviale Uria n. 264 in [OSCURATO:PERSONA], avente a oggetto l'approvazione delconsuntivo di gestione 2013-2014, perché venisse dichiarata nulla e quindiNumero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026annullata nella parte in cui riportava l'importo di euro 4.831,45presuntivamente da lui dovuto e indicato sotto la voce “passate gestioni”,in quanto ritenuto non dovuto o al più prescritto.Costituitosi in giudizio, il Condominio rilevò che il debito ascritto all’attoreriguardava “certi lavori di manutenzione straordinaria deliberatidall’assemblea il [OSCURATO:DATA_NASCITA]” e che il credito vantato non potesse essereprescritto in quanto la mancata impugnazione delle delibere approvativedei bilanci consuntivi riportati nelle gestioni successive al 2004 andavaconsiderata alla stregua di un riconoscimento di debito.Con sentenza n. 1828/2019 del 16/07/2019, il Tribunale di Foggia accolsela domanda e, per l'effetto, annullò la delibera in questione limitatamenteai lavori di cui alla delibera del 10/08/2004, essendo prescritto il credito dieuro 4.831,00; rigettò la domanda relativa alla “voce quota versata”;dichiarò inammissibile altra e compenso le spese di lite.Il giudizio di gravame, instaurato dal [OSCURATO:PERSONA] con atto dicitazione dal 10/2/2020, si concluse, nella resistenza di [OSCURATO:PERSONA],che chiese il rigetto dello stesso, con la sentenza n. 474/2022, pubblicatail 23/3/2022, con la quale la Corte d’appello di Bari accolse l’appello e, perl’effetto, rigettò integralmente l’impugnativa della delibera assembleare,condannando l’appellato alla rifusione delle spese del doppio grado delgiudizio.Per quanto qui rileva, i giudici di merito esclusero che il credito delcondominio si fosse prescritto, sostenendo all’uopo che, per un verso, nonpotesse applicarsi il termine di prescrizione quinquennale di cui all’art.2948 c.c., in quanto la pretesa era riferita non a oneri ordinari e periodici,ma a spese straordinarie di rifacimento delle facciate e dei balconi dellostabile condominiale, e, per altro verso, che la delibera condominiale diapprovazione del rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione,riportante tutte le somme dovute dal condomino ivi comprese le morositàrimaste insolute, potesse essere impugnata, costituendo altrimenti idoneoNumero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026titolo del credito complessivo nei confronti del singolo partecipante.Ritennero altresì che, pur non essendo stata impugnata la prima deliberadi approvazione dei lavori del 10/8/2004, lo fosse stata quella del7/8/2005, afferente ai medesimi lavori, il cui giudizio era stato definito inappello dalla sentenza del 5/3/2014, con la conseguenza che il termine diprescrizione avrebbe comunque dovuto farsi decorrere da quest’ultimapronuncia. In ragione di ciò, ritennero che le delibere fossero tutte validee che le domande andassero perciò rigettate.2. Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso percassazione affidato a due motivi, illustrati anche con memoria; resiste concontroricorso, illustrato anche con memoria, il [OSCURATO:PERSONA].Considerato che:1.Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsaapplicazione dell’art. 115 c.p.c. e l’omesso esame di più fatti decisivioggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360, comma primo,nn. 3-5, c.p.c., per avere i giudici di merito erroneamente affermato che iltermine di prescrizione applicabile fosse quello decennale, stante lastraordinarietà dei lavori deliberati il 10/8/2004, cui lo stesso si riferiva(zoccolatura, balcone e terrazzi), senza considerare la mancatadimostrazione della natura straordinaria dei lavori, non arguibile dalladelibera del 10/8/2004 fondante il credito, atteso che la stessa nonapprovava né il piano di riparto, né alcun lavoro straordinario (meramenteindicato, ma non specificato nella sua consistenza), ma si limitava arinviare l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria deiterrazzi. Il ricorrente ha inoltre evidenziato che l’importo preteso, semprediverso nel suo ammontare, non era stato richiamato nelle successivegestioni a partire dal 2004/2005; che la sentenza della Corte d’appello del5/3/2014, richiamata dai giudici, aveva a che fare con le spese diautoclave e di autospurgo, mentre i lavori sui terrazzi erano diversi daquelli descritti nel deliberato del 10/8/2014 posto a base della pretesa delNumero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026Condominio; che il consuntivo 2004/2005 riportava una sua posizionedebitoria di euro 40,49 e che, pertanto, non soltanto non poteva applicarsila prescrizione decennale, ma questa non era stata neppure interrottadalla causa richiamata.Il motivo è fondato nei sensi di cui in motivazione.Come già affermato da questa Corte, nel giudizio concernente ilpagamento di contributi condominiali, il condominio soddisfa l'onereprobatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assembleacondominiale in cui sono state approvate le spese, oltreché dei relatividocumenti (Cass., Sez. 2, 23/7/2020, n. 15696), costituendo la relativadelibera titolo sufficiente del credito del condominio atto a legittimaretanto la concessione del decreto ingiuntivo, quanto la condanna delcondòmino a pagare le somme nel processo a cognizione piena edesauriente, ove sia verificata la perdurante esistenza della deliberazioneassembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativoonere (in questi termini, Cass., Sez. 2, 19/03/2026, n. 6626; Cass., Sez.6 - 2, 15/02/2021, n. 3847; vedi anche Cass., Sez. U, n. 26629 del 2009,n. 26629 e Cass. n. 4672 del 2017, ivi richiamate).Qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto conl'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensidell'art. 1135 n. 3 c.c., l'obbligazione in base alla quale ciascuno deicondomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione emanutenzione delle parti comuni dell'edificio diviene liquida ed esigibile,per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal primocomma dell’art. 1137 c.c., dal momento dell’approvazione della deliberaassembleare di ripartizione delle spese (Cass., Sez. 2, 5/11/1992, n.11981).Anche il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nelprospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte lesomme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alleNumero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo unsaldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta didebito permanente di quel partecipante), una volta approvatodall'assemblea, costituisce esso stesso, se non impugnato ex art. 1137c.c., idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolopartecipante, pur non dando luogo a un nuovo fatto costitutivo del creditostesso (Cass., Sez. 6 - 2, 15/02/2021, n. 3847; Cass., Sez. 2, 9/6/2025,n. 15318; Cass., Sez. 2, 19/03/2026, n. 6626).Come costantemente affermato da questa Corte, le spese condominiali perla manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni hannonatura periodica, sicché il relativo credito è soggettoalla prescrizione quinquennale prevista dall’art. 2948, n. 4, c.c., condecorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato diriparto, costituente, come detto, il titolo nei confronti del singolocondomino (Cass., Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489; Cass.,Sez. 2, 05/11/1992, n. 11981).Tale principio vale però per le sole spese ordinarie rimesse all'iniziativadell'amministratore nell'esercizio delle proprie attribuzioni e vincolanti pertutti i condomini ex art. 1133 c.c., come, per esempio, quelle fisse dipulizia e di ordinaria manutenzione del fabbricato (Cass., Sez. 2,28/08/2002, n. 12596), ma non anche per le spese straordinarie,bisognose di approvazione assembleare per produrre detto effetto, salvoquanto previsto dall'art. 1135, secondo comma, c.c., dovendosi il criteriodiscretivo tra le une e le altre individuare nella "normalità" dell'atto digestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei benicomuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla miglioreutilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative,comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economicorilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass.,Sez. 2, 9/6/2025, n. 15346; Cass., Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).Numero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026L’estensione dell’art. 2948 c.c. in tema di prescrizione quinquennale allamateria degli oneri (ordinari) condominiali riposa nella locuzione «e, ingenerale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in terminipiù brevi» prevista dal n. 4 della disposizione, la quale, nell’interpretazionedi questa Corte, si riferisce alle obbligazioni periodiche e di durata,caratterizzate dal fatto che la prestazione sia suscettibile di adempimentosoltanto con il decorso del tempo, in quanto la natura periodica del creditoabbia carattere originario e non derivato (Cass., Sez. 1, 05/10/2023 , n.28060; Cass., Sez.1, 03/11/2016, n. 22276; Cass., Sez. 1, 09/10/2012,n. 17197).Criterio informatore della norma è infatti quello di liberare il debitore dalleprestazioni scadute, non richieste tempestivamente dal creditore, quandoqueste siano periodiche in relazione a un'unica causa debendi, restandofuori dalla previsione legale quella derivante da debito unico rateizzato inpiù versamenti periodici (Cass., Sez. L, 01/02/1988, n. 862; Cass.,Sez. L, 04/12/1982, n. 6615; Cass., Sez. 2, 09/04/1965, n. 621), oltrechéquelle illiquide (Cass., Sez. 6 - L, 09/02/2016, n. 2563).Orbene, pur essendo le spese dei lavori di manutenzione straordinariadelle parti comuni deliberate dall'assemblea liquidi ed esigibili, ripartendositra i condomini secondo le tabelle millesimali ex art. 1123 c.c. (sul punto,Cass., Sez. 2, 19/10/2012, n. 18072), manca per queste il requisito dellaperiodicità sancito dal ridetto art. 2948 n. 4, il quale intanto sussiste inquanto la spesa trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile (siadi fonte legale che negoziale) e la somma dovuta periodicamentecostituisca un semplice frazionamento temporale del dovuto (vedi in temadi oneri consortili Cass., Sez. 1, 20/7/2023, n. 21625). Nel caso, invece,di manutenzione straordinaria, la spesa, siccome eccedente l’ordinariaamministrazione, è indipendente dagli oneri periodici, tant’è che richiedenon soltanto un’apposita delibera assembleare, non essendo sussumibiletra i poteri lasciati ex lege all’amministratore, ma anche la creazione di unNumero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026fondo speciale di importo corrispondente, che ne sottolinea l’eccezionalitàe soprattutto l’autonomia dai restanti oneri, oltreché la sua estraneità alconcetto di “periodicità”.In definitiva, mentre per gli oneri ordinari opera il termine quinquennale diprescrizione ex art. 2948 n. 4 c.c., siccome riguardanti prestazionisuscettibili di adempimento soltanto con il decorso del tempo e dunque dicarattere periodico, per gli oneri straordinari opera quello ordinariodecennale ex art. 2946 c.c., essendo le spese di straordinariaamministrazione del tutto autonome dalla prime, siccome fondate suapposita delibera assembleare e implicanti la costituzione di un fondospeciale di importo corrispondente.Ne consegue che, sussistendo, nella specie, la necessità di unaricognizione della ricorrenza dei presupposti per il pagamento e una fasedi liquidazione specifica del credito, il termine di prescrizione non può cheessere quello ordinario, stante l’assenza dei presupposti per l’applicazionedella norma derogatoria di cui all’art. 2948 c.c.Ciò detto, occorre evidenziare che la prescrizione è interrotta, a normadell’art. 2943 c.c., «dalla notificazione dell’atto con il quale si inizia ungiudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo»,nonché «da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore», e, anorma dell’art. 2944, dal «riconoscimento del diritto da parte di coluicontro il quale il diritto può essere fatto valere».A mente dell’art. 2945 c.c., «per effetto dell'interruzione si inizia un nuovoperiodo di prescrizione», mentre «se l'interruzione è avvenuta medianteuno degli atti indicati dai primi due commi dell’art. 2943, la prescrizionenon corre fino al momento in cui passa in giudicato la sentenza chedefinisce il giudizio».Tra gli atti aventi efficacia interruttiva della prescrizione del credito per lariscossione delle spese condominiali non possono farsi rientrare né ilrendiconto consuntivo predisposto dall’amministratore ed approvatoNumero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026dall’assemblea, né l’impugnazione della delibera assembleare che necostituisce il titolo.Il primo manca, infatti, dell’elemento oggettivo prescritto dall’art. 2943,quarto comma, c.c., il quale, consistendo nell'esplicitazione di una pretesae nell’intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a manifestarel'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio dirittonei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo inmora (da ultimo, Cass., Sez. 2, 18/03/2025, n. 7188), non è ravvisabilein un atto che, quantunque contenente l’indicazione dell’entità del debitodel condòmino, assume rispetto a quest’ultimo valenza statica, perchémeramente riproduttivo dei rapporti di dare avere dei condomini.L’impugnazione della delibera assembleare ex art. 1137 c.c., a sua volta,non rientra tra i giudizi che, a mente del ridetto art. 2943 c.c.,determinano l’interruzione della prescrizione, ossia quelli afferenti aidiritti cui l’interruzione è diretta o a quelli ricollegabili con stretto nesso dicausalità al rapporto cui la prescrizione inerisce (tra le tante Cass., Sez. 1,7/6/2013, n. 14427).In definitiva, una volta affermata l’applicabilità, nella specie, dellaprescrizione ordinaria, spetta ai giudici di merito verificare se si sianoverificati fatti interruttivi diversi da quelli sopra ricordati, posto chel'eccezione di interruzione della prescrizione integra un'eccezione in sensolato e non in senso stretto e, pertanto, può essere rilevata d'ufficio dalgiudice sulla base di elementi probatori ritualmente acquisiti agli atti(Cass., Sez. 3, 05/08/2013, n. 18602).2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazionedell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.,perché, per le ragioni di cui alla precedente censura, non poteva dirsidimostrata la qualità dei lavori e la loro natura straordinaria, conconseguente applicazione del termine quinquennale di prescrizione.Il motivo è infondato.Numero registro generale 14621/2022Numero sezionale 1707/2026Numero di raccolta generale 22819/2026Data pubblicazione 06/07/2026La violazione del precetto di cui all'art. 2697 c.c. si configura, infatti,unicamente nell'ipotesi in cui il giudice di merito abbia attribuito l'oneredella prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata inapplicazione di detta norma, non anche quando il ricorrente intendalamentare che, a causa di una incongrua valutazione delle acquisizioniistruttorie, la sentenza impugnata abbia ritenuto erroneamente che laparte onerata avesse assolto tale onere (Cass., Sez. 2, 21/3/2022, n.9055; Cass., Sez. U, 30/9/2020, n. 20867).Nella specie, i giudici di merito non hanno affatto invertito l’onere dellaprova, ma hanno accertato che il debito riportato in bilancio si riferiva allequote a carico del condomino per lavori straordinari di rifacimento deibalconi e della terrazza dell’edificio condominiale, con la conseguenza chela censura, ancorché prospettata in termini di violazione di legge, sollecitauna nuova lettura della documentazione prodotta in giudizio, peraddivenire a un diverso apprezzamento della fattispecie concreta, sì daporsi fuori del perimetro delimitante il sindacato del giudice di legittimità(Cass., Sez. 1, 27/3/2024, n. 8272; Cass., Sez. 3, 4/3/2022, n. 7187).In definitiva il primo motivo del ricorso deve essere accolto, mentre ilsecondo motivo viene rigettato, e la sentenza va cassata nei limiti dellacensura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Bari, in diversacomposizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.MAccoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo motivo, cassa lasentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinvia alla Corted’appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese del giudiziodi legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3/7/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa