Cassazione n. 22063/2023

onsigliere - Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 5756/2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante, elett.te domiciliatain ROMA , [OSCURATO:PERSONA], n. 35, presso lo studio dell’avv.to MARIO G.RIDOLA, rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e AN- TONIOLATTANZI; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante, elett.te do- miciliatapresso l’indirizzo di posta elettronica certificata dell’avv.to ANTO- [OSCURATO:PERSONA] che la rappresenta e difende; -controricorrente - e SA.GA.[OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] S.N.C.; -intimata - avversola sentenza n. 1578/2019 della CORTE D’APPELLO DI GENOVAdepositatail 2/12/2019; uditala relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal ConsigliereDott. MARCO DELL’UTRI;[OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], consentenza resa in data 2/12/2019, la Corte d’appello di Genova ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado ha rigettatola domanda proposta dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. per la di- chiarazionedi inefficacia degli atti con i quali la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e laSA.GA. di S arteschi Tullio e [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., con due distinti atti, avevano acquistato la quota pari a un sesto ciascuna della pro- prietàdell’immobile all’interno del quale la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. eser- citavala propria attività imprenditoriale sulla base di tre distinti con- tratticon i quali la stessa [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. aveva assunto in lo- cazione, da tre distinti comproprietari, tre distinte quote di compro- prietàpari a un terzo dell’immobile condotto in locazione; inparticolare, una delle tre societ à comproprietarie dell’immobile, dopo aver offerto alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. l’acquisto della propria quotapari a un terzo dell’immobile in esame (in adempimento dell’ob- bligolegale di prelazione riconosciuto in capo alla società conduttrice), avevain seguito ceduto, con due distinti atti, alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ealla SA.GA. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., la ridetta quotacomplessiva di un terzo (per un sesto in relazione a ciascun atto), sullabase di condizioni che, nel loro in sieme, la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. giudicavadiverse e più favorevoli di quelle offertele in preferenza, con laconseguente violazione della corrispondente prelazione di fonte le- gale; afondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evi- denziatocome, sulla base del l’ insegnamento della giurisprudenza della Corte di cassazione, la prelazione imposta dall’art. 38 della legge n. 392/78non trovi applicazione nei casi in cui l’oggetto della cessione corrispondaa una sola quota ideale di proprietà de l bene concesso in locazione,attesa la chiara volontà legislativa di escludere che, attra- [OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri versol’esercizio della prelazione da parte del conduttore, venga a de- terminarsi una condizione di comproprietà tra locatore e conduttore; condizioneche, nel caso di specie, si sarebbe inevitabilmente determi- nataattraverso l’eventuale esercizio, da parte della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,del diritto di prelazione invocato in questa sede; avverso la sentenza d’appello, la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. propone ricorsoper cassazi one sulla base di un unico motivo d’impugnazione; laAlf [OSCURATO:SOCIETA]. resiste con controricorso; la SA.GA. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. non ha svoltodifese in questa sede; ilProcuratore generale presso la Corte di cassazione ha c oncluso periscritto, invocando il rigetto del ricorso; latrattazione è stata fissata ai sensi dell’art. 380 - bis.1. c.p.c.; entrambele parti hanno depositato memoria; consideratoche, conl’unico motivo d’impugnazione proposto, la società ricorrente censurala sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt.38 e 39 della legge n. 392/78 (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), peravere la corte territoriale erroneame nte negato, all’odierna società ricorrente,la facoltà di esercitare il diritto di prelazione avente ad og- gettouna quota ideale di comproprietà dell’immobile concesso in loca- zione,tenuto conto che la negazione, da parte della giurisprudenza di legittimità,dell’esercizio della prelazione di cui all’art. 38 cit. in rela- zionea una quota ideale dell’immobile concesso in locazione, lungi dal manifestare una pretesa contrarietà legislativa alla risultante condi- zionedi comproprietà tra conduttore e locatore, deve piuttosto ricon- dursiall’esigenza della necessaria corrispondenza oggettiva tra quanto postoa oggetto della cessione, da parte del proprietario del bene con- cesso in locazione, e tale ultimo bene: corrispondenza, nella specie, pienamenterispettata, i ntendendo la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. esercitare [OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri il diritto di prelazione posto a oggetto dell’odierno giudizio propria- mente in corrispondenza dello specifico bene alla stessa concesso in locazionedalla comproprietaria locatrice, ossia della quota, pari a u n terzo, della proprietà dell’immobile utilizzato dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.ai fini della propria attività imprenditoriale; daquesto punto di vista, le contrarie argomentazioni richiamate dalgiudice d’appello, circa le finalità poste a fondamento del divieto di esercitarela prelazione con riguardo a una sola quota ideale della pro- prietàdel bene concesso in locazione, risulterebbero riconducibili a un indirizzodella giurisprudenza di legittimità suscettibile di essere rime- ditatoe opportunamente adeg uato alla particolarità del caso di specie; ilricorso è infondato; osservail Collegio come secondo l’orientamento fatto proprio dalla giurisprudenzadelle Sezioni Unite di questa Corte, i n tema di locazione diimmobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il dirittodi prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondola disciplina degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al co m- proprietario dell'immobile locato, la quota del bene oggetto del rap- porto di locazione (Sez. U, Sentenza n. 13886 del 14/06/2007, Rv. 597371– 01; conf. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17992 del 28/08/2020, Rv. 659011 – 02 e Sez. 3, Sentenza n. 13838 del 09/06/2 010, Rv. 613309- 01); nel giustificare sul piano argomentativo la soluzione adottata, le Sezioniunite della Corte evidenziano in primo luogo la necessità di te- nerconto di come nella materia delle prelazioni - in particolare in quelle assistitedal carat tere di realità assicurato dal diritto di riscatto - il re- lativodiritto si sovrappon ga all'autonomia contrattuale “ e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella fun- zionesociale della proprietà (art. 42 Cost.), sicch é il sacrificio imposto [OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri infunzione dell'interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevedel'inevitabile carattere della eccezionalità, con la conseguenza dellainapplicabilità della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali nonè stata inserita l'ipotesi specifica della alienazione della quota. In- serimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensa- bile,quando si consideri anche che, nel sistema complessivo della L. n. 392del 1978, la previsione dei commi 5, 6 e 7 del l'art. 38 della c.d. prelazionecongiunta (nella quale, in caso di pluralità di conduttori, il dirittopuò essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nellarinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell'unico conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell'interoimmobile e non della sola quota corrispondente alla misura giàin suo godimento) è particolarmente significativa dell'intenzione del legislatoredi evitare il formarsi di una comunione tr a locatore e con- duttoreper la evidente difficoltà che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di interessi potenzialmente contrastanti . Soccorre,poi, il principio - evincibile con carattere di generalità dalla pacificaposizione di d ottrina e giurisprudenza sull'inapplicabilità della prelazionealla c.d. vendita in blocco e dal rilievo, condiviso in dottrina, chela sussistenza dei presupposti del retratto successorio ex art. 732 c.c.esclude la stessa ipotizzabilità della prelazione urbana e non pone ilproblema di un conflitto tra diversi diritti di prelazione - che vi deve essereidentità tra l'immobile alienato e l'immobile oggetto della loca- zione,identità che manca nell'alienazione della quota astratta del bene. Èutile aggiunger e che la pretesa ‘graduale’ attuazione dello scopo della norma,realizzabile con l'acquisto della proprietà completa dell'immo- bile da parte del conduttore in momenti successivi con l'acquisizione progressivadella proprietà di tutte le altre quote, non sol o, secondo quantogià ha indicato la sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003, è del tutto eventuale (presupponendo essa sia che alla vendita della [OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri primaquota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, siache per queste il conduttore si a vvalga del diritto di preferenza, cui ben potrebbe rinunciare), ma richiederebbe che a dette vendite suc- cessive il proprietario - locatore si determini nella perdurante vigenza dellalocazione in corso, giacché altrimenti, per le alienazioni compiute dopola cessazione della locazione, al soggetto già conduttore il diritto diprelazione più non spetta. Inoltre, all'argomento per il quale la co- gentedisciplina, che limita il suo potere dispositivo dell'immobile, po- trebbeessere elusa dal proprietario - locatore con la predisposizione di successivealienazioni di quote, correttamente è stato opposto che, in tal caso, l'ordinamento offre, alternativamente, i rimedi dell'esercizio deldiritto di riscatto, questo sul presupposto della dissimulata vendita dell'intero,e del risarcimento dei danni. Infine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del conduttore nell'acquisto dellaquota non significa limitazione della tutela privilegiata che la legge riconoscealle locazioni ad uso imprenditoriale , poiché il diritto del con- duttorealla stabilità del rapporto continua ad essere garantito dal di- rittoalla indennità per l'avviamento commerciale, al cui pagamento la partelocatrice continua ad essere tenuta e dal quale, invece, è esone- rataquando il co nduttore, mediante l'acquisto in prelazione dell'intero immobile,viene a confondere in sé le due qualità di locatore e di con- duttore”; atale orientamento della giurisprudenza di legittimità - d estinato adessere adattato al caso di specie che, pur quando non esattamente corrispondente alla vicenda concreta illo tempore condotta all’esame delleSezioni unite, a quest’ultima appare in ogni caso assimilabile sul pianodei principi di diritto e dell e rationes decidendi ad esse comuni – il Collegio intende integralmente richiamarsi, condividendone l’im- piantoargomentativo, gli spunti interpretativi e le soluzion i privilegiate (acui, nel loro complesso, si rinvia) , al fine di assicurarne continuità ;[OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri inparticolare, tale continuità ( al contrario di quanto sostenuto dal la società ricor rente) si giustifica nonostante la particolarità della situa- zionevenutasi a creare attraverso la stipulazione, da parte dei com- proprietari,di tre distinti contratti di lo cazione pro quota indivisa: va considerato,infatti, come, nella situazione in esame, ognuno dei com- proprietariabbia riconosc iuto , per le due restanti quote , un’attività di gestioneindiretta del godimento da parte degli altri comproprietari (per iltramite della locazione della relativa quota) , con il conseguente so- stanziale (benché indiretto) ingresso nel rapporto locativo pro quota deimedesimi (consider and o al riguardo gli insegnamenti di cui a Sez. U,Sentenza n. 11135 del 04/07/2012 , Rv. 623019 - 01) e la derivata assimilabilità del risultato finale del collegamento negoziale a quello chesi sarebbe realizzato attraverso la stipulazione di un unico contra tto dilocazione dell’intero bene ( e tanto, a tacere della circostanza per cui, alivello gestionale, la stipulazione d e i tre distinti contratti in esame ha comportato, per la conduttrice , la realizzazione del la stessa forma di godimentosull’intero immobi le che si sarebbe determinat a attraverso lastipulazione di un unico contratto esteso all’intero bene) ; datanto il riscontro del carattere meramente apparente della di- stoniadella fattispecie in esame rispetto a quella sottoposta al giudizio delle Sezioni unite in precedenza richiamato, con la conseguente ap- plicabilità,anche in questa sede, dei principi di diritto ivi sanciti ; inforza di tali premesse, dev’essere pronunciato il rigetto del ri- corso; laparticolarità delle questioni affrontate (obiettivamente suscetti- bili di rendere ulteriormente rimeditabile , anche per l a verifica della pertinenzaal caso di specie , l’insegnamento della giurisprudenza di le- gittimitàqui confermato) vale a giustificare, ad avviso del Collegio, l’in- tegralecompensazione tra le parti delle spese del presente giudizio di legittimità;[OSCURATO:PERSONA]8 giugno 2023 - R.G. n. 5756/2020 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri dev’essere,infine, dato atto del la sussistenza dei presupposti pro- cessualiper il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore im- porto a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1 - quater , dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002; P.Q.M. Rigettail ricorso . Dichiara integralmente compensate tra le parti l