Cassazione n. 21394/2026

indicato indirizzo PEC;– ricorrente –controAGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata edifesa dall’Avvocatura Generale dello Stato;– controricorrente –avverso la sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado dellaSicilia, sezione 1, n. 2019/2024, depositata l’8 marzo 2024, non notificata.udita la relazione svolta nell’udienza del 22 maggio 2026 dal ConsigliereRelatore, [OSCURATO:PERSONA];1. La controversia trae origine dall’avviso di accertamento n.250TYGM000131/2019, con il quale l’Agenzia delle Entrate ha rideterminato, aifini IRPEF e delle addizionali regionale e comunale, il reddito fondiario dellacontribuente per l’anno d’imposta 2014, non riconoscendo rilievo, ai fini fiscali,alla riduzione del canone di locazione pattuita dalle parti con scrittura privata del2 dicembre 2013, ma registrata il 27 ottobre 2014.Numero registro generale 21378/2024Numero sezionale 4420/2026Numero di raccolta generale 21394/2026Data pubblicazione 23/06/2026In primo grado il ricorso della contribuente è stato accolto.2. A seguito dell’appello proposto dall’Amministrazione finanziaria, la Cortedi giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, con la sentenza quiimpugnata, ha riformato la decisione, ritenendo che, in difetto di data certaopponibile all’Amministrazione finanziaria anteriormente alla registrazione, lariduzione del canone non potesse spiegare effetti retroattivi per i primi dieci mesidel 2014, con conseguente conferma dell’accertamento.3. Avverso tale sentenza la contribuente ha proposto ricorso per cassazione,affidato a un unico motivo.L’Agenzia delle entrate resiste con controricorso.Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, ai sensidell’art. 380-bis.1 c.p.c.In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato memoria ex art. 380bis. 1, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.3, c.p.c., la contribuente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 17del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in combinato disposto con l’art. 2704 c.c.,sostenendo che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Siciliaavrebbe erroneamente ritenuto non opponibile all’Amministrazione finanziaria,per i primi dieci mesi dell’anno d’imposta 2014, l’accordo di riduzione del canonedi locazione stipulato tra le parti con scrittura privata in data 2 dicembre 2013,sul presupposto della mancata registrazione dell’atto anteriormente al 27 ottobre2014.Secondo la ricorrente, tale conclusione si porrebbe in contrasto con i principiaffermati dalla giurisprudenza di legittimità, in base ai quali l’accordo di riduzionedel canone non è soggetto ad obbligo di registrazione e la relativa efficaciapotrebbe essere provata anche con mezzi diversi dalla registrazione, qualicomportamenti concludenti o documentazione bancaria attestante il pagamentodei canoni ridotti.1.1. Il motivo non è fondato.Numero registro generale 21378/2024Numero sezionale 4420/2026Numero di raccolta generale 21394/2026Dalla lettura della sentenza impugnata emerge, in primo luogo, che il giudiceData pubblicazione 23/06/2026di appello non ha affermato l’esistenza di un obbligo legale di registrazionedell’accordo di riduzione del canone quale condizione di validità o di efficaciadello stesso, né ha ricondotto la fattispecie alle ipotesi tipiche di registrazione intermine fisso previste dall’art. 17 del d.P.R. n. 131 del 1986, concernenti lacessione, la risoluzione o la proroga del contratto di locazione.La Corte territoriale ha, piuttosto, correttamente inquadrato la questione suldiverso piano dell’opponibilità dell’atto all’Amministrazione finanziaria e, dunque,della prova della sua data certa ai sensi dell’art. 2704 c.c., avendo riguardo allanecessità di accertare se la riduzione del canone potesse spiegare effettiretroattivi ai fini fiscali per l’intero anno d’imposta oggetto di accertamento.In tale prospettiva, la Corte di giustizia tributaria ha fatto applicazione di unprincipio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cuil’Amministrazione finanziaria deve essere qualificata come terzo rispetto allascrittura privata di riduzione del canone di locazione, in quanto titolare di unautonomo diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibiledi pregiudizio per effetto dello stesso.Conseguentemente, ai sensi dell’art. 2704 c.c., la data della scrittura privatanon autenticata non è opponibile al Fisco se non dal giorno in cui essa è stataregistrata, salvo che la parte interessata fornisca la prova della sua anterioritàmediante fatti idonei a stabilire in modo egualmente certo la data di formazionedel documento. Tale principio è stato più volte ribadito da questa Corte, la qualeha chiarito che, ai fini tributari, l’Amministrazione finanziaria rientra a pieno titolonel concetto di terzo di cui all’art. 2704 c.c. (Cass., Sez. V, 3 giugno 2021, n.15352; Cass., Sez. V, 9 gennaio 2024, n. 746; Cass., Sez. V, ordinanza 24 aprile2025, n. 10870).È vero, come evidenziato anche dalla giurisprudenza richiamata dallaricorrente, che la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non èsoggetta ad obbligo fiscale di registrazione e che la registrazione dell’accordomodificativo non costituisce un adempimento imposto a pena di inefficacia,operando piuttosto sul piano probatorio quale mezzo tipico per attribuire datacerta all’atto.Numero registro generale 21378/2024Numero sezionale 4420/2026Numero di raccolta generale 21394/2026È altresì vero che la data certa dell’accordo può essere dimostrata ancheData pubblicazione 23/06/2026mediante fatti diversi dalla registrazione, purché idonei, per il loro carattereobiettivo e per la loro estraneità alla disponibilità delle parti, a provare concertezza l’anteriorità della formazione del documento, secondo una valutazionerimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito (Cass., Sez. V, 9 marzo2022, n. 7644; Cass., Sez. V, 21 luglio 2021, n. 20813; Cass., Sez. V, 22 marzo2024, n. 7753; Cass., Sez. V, 19 luglio 2023, n. 21446).1.2. Tuttavia, nel caso di specie, la Corte territoriale ha accertato in fatto chela contribuente non aveva fornito alcuna prova idonea a dimostrare la certezzadella data dell’accordo riduttivo anteriormente alla sua registrazione, limitandosia far valere l’esistenza della scrittura privata non autenticata.In tale contesto, la sentenza impugnata ha coerentemente ritenuto che lariduzione del canone potesse spiegare effetti ai fini fiscali solo a decorrere dalmomento in cui la data dell’accordo era divenuta certa e opponibileall’Amministrazione finanziaria, ossia dal 27 ottobre 2014, con conseguenteesclusione della rilevanza retroattiva della modifica per i primi dieci mesidell’anno d’imposta 2014.La censura formulata con il ricorso, dunque, pur formalmente prospettatacome violazione di legge, si risolve nella sollecitazione di una diversa valutazionedel materiale probatorio e della sufficienza degli elementi dedotti a dimostrarela data certa dell’accordo, operazione che appartiene al merito della controversiaed è preclusa al giudice di legittimità, non risultando denunciato alcuntravisamento del fatto decisivo né un errore di sussunzione della fattispecieconcreta nella norma astratta.La Corte territoriale, infatti, non ha falsamente applicato né l’art. 17 deld.P.R. n. 131 del 1986 né l’art. 2704 c.c., ma ha correttamente distinto il profilodell’assenza di un obbligo di registrazione da quello, diverso e dirimente,dell’opponibilità dell’accordo al Fisco e dell’onere, gravante sulla contribuente, diprovare con mezzi idonei la data certa dell’atto.1.3. Ne consegue che il motivo di ricorso deve essere rigettato.Al rigetto segue, secondo il principio della soccombenza, la condanna delricorrente al pagamento a favore della controricorrente delle spese del giudizioNumero registro generale 21378/2024Numero sezionale 4420/2026Numero di raccolta generale 21394/2026di legittimità che la Corte liquida in euro 1.500,00, oltre alle spese prenotate aData pubblicazione 23/06/2026debito, sussistendo altresì le condizioni di legge per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spesedel giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.500,00, oltre alle spese prenotatea debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale del 22 maggio 2026.Il PresidentePaolo [OSCURATO:PERSONA]