Cassazione n. 01609/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 9936/2023 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], e per essa la sua mandataria [OSCURATO:PERSONA] , rappresentata e dife sa d a ll’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domiciliazione digitale ex lege -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA V.[OSCURATO:PERSONA], 278, presso lo studio degli avvocat i [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta no e difend ono, con domiciliazione digitale ex lege -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di NAPOLI n. 760/2023depositata il 22/02/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/10/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]: Rilevato quanto segue. Con atto di citazione notificato il 13 novembre 2014 [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva davanti al Tribunale di Napoli la notai a [OSCURATO:PERSONA] per ottenerne il risarcimento di danni sorti dal suo omesso rilievo della presenza di usi civici relativi ad un immobile – un appartamento -ipotecato quando l a notai a aveva proceduto alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario tra [OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] il 22 settembre 2006. A garanzia di un mutuo di euro 90.000 la banca aveva infatti iscritto ipoteca sul suddetto immobile della Matino sito nel Comune di [OSCURATO:PERSONA]; quando poi - non avendo la mutuataria adempiuto al suo obbligo per cui il contratto si era risolto ed ella era rimasta debitrice della somma di euro 101.926,99 oltre interessi - [OSCURATO:SOCIETA] aveva avviato la procedura esecutiva immobiliare su tale appartamento presso al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], dalla consulenza tecnica d’ufficio disposta dal G.E. era risultato che il bene era gravato appunto da usi civici e non ne poteva essere affrancato. Il G.E., quindi, con provvedimento del 9 ottobre 2014 aveva dichiarato improcedibile il giudizio esecutivo per essere il bene inalienabile ai sensi dell’articolo 21 l. 16 giugno 1927 n. 1766. [OSCURATO:PERSONA] si costituiva, resistendo. Il Tribunale, con sentenza n. 9210/2019, rigettava la domanda di [OSCURATO:SOCIETA], affermando che gli usi civici non erano stati rilevabili dalla notaia per l’assenza di elementi indiziari in tal senso nella documentazione consultata (visure catastali, certificati urbanistici, titoli di provenienza e note di trascrizione) o nella natura del bene (appartamento in un fabbricato) e dei beni confinanti (fondi privati). Proponeva appello [OSCURATO:SOCIETA]., quale successore nel credito a [OSCURATO:SOCIETA], e per essa la sua mandataria doValue S.p.A.; resisteva la Lombardi. La Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 760/2023, rigettava il gravame. [OSCURATO:SOCIETA], sempre tramite la mandataria doValue, ha presentato ricorso, composto di quattro motivi, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] quale erede della Lombardi, deceduta il 18 dicembre 2021, il quale si è difeso con controricorso. La ricorrente ha depositato anche memoria. Ritenuto quanto segue. 1. Il primo motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, secondo comma, e 1218 c.c. nonché “travisamento delle risultanze istruttorie e delle prove documentali” riguardo alla “totale e indiscussa responsabilità professionale” del notaio per omissione di “tutti gli accertamenti e attività propedeutiche all’esatta esecuzione del mandato e degli obblighi inerenti alla sua professione”, in relazione all’articolo 1374 c.c. - per cui il contratto non obbliga “solo a quanto vi è espresso ma anche a tutte le conseguenze di legge o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità” - in rapporto al principio generale di buona fede ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., “il tutto in relazione all’erronea applicazione dell’art. 2697 c.c.”, giacché i l notai o avrebbe dovuto svolgere “una prestazione diligente con riferimento al danno procurato ex art. 2043 c.c.”. 1.1 Si riporta, quale oggetto della censura, un ampio passo della sentenza impugnata (pagine 9-15 del ricorso) per dedurne che il giudice d’appellosarebbe incor so in “un doppio errore giuridico”. Dopo aver affermato che l’esistenza di usi civici “è rilevabile mediante richiesta ad apposito ufficio” della Regione Campania e “non è evincibile” dall’ufficio del Territorio (Conservatoria dei registri immobiliari) né dall’ufficio del Catasto, la ricorrente richiama una frase tratta d a lla motivazione della sentenza - “Occorre cioè affermare che non esistono archivi documentali in grado di offrire una prova assoluta (a parte le sentenze dei commissari alla liquidazione degli usi) dell’esistenza di usi civici” - per d e su m e r n e che la sentenza sarebbe contraddittoria e fuorviante, e altresì violerebbe gli articoli 1176, 1218 e 2043 c.c., anche in relazione all’articolo 2697 c.c. Ciò in quanto il giudice d’appello, contraddittoriamente, da un lato afferma che non esisterebbe una banca dati da cui il notaio potrebbe “acquisire la conoscenza della sussistenza degli usi civici”, e dall’altro che la “consultazione dell’ufficio degli Usi civici presso la Regione” si dovrebbe “compiere solo in presenza di un elemento di allerta”; e questo perché la C orte territoriale dichiara : “Non vi era alcun elemento indiziario, che deponesse per la sussistenza di un vincolo”. Quindi “o l’archivio documentale non esiste, ovvero non si può affermare contemporaneamente che il Notaio avrebbe dovuto consultarlo in presenza di determinati elementi indiziari”. Ne deriverebbe che il giudice d’appello avrebbe violato l’articolo 1176 c.c. “affievolendo … il particolare grado di diligenza qualificata richiedibile al notaio al momento della stipula di un atto”. Si presenta poi un elenco di circostanze (precisamente, cinque circostanze indicate a pagina 16 del ricorso), che sarebbero state incontestate, per asserire: “Tali elementi inducono a considerare che la prestazione del notaio non sia stata diligente”. Inoltre, il giudice d’appello - osserva la ricorrente - ha ritenuto che la verifica di una banca dati (“[OSCURATO:PERSONA]”) vada svolta “solo in presenza di un elemento indiziario”, limitazione che verrebbe a violare l’articolo 1176 c.c. Si invoca altresì giurisprudenza attinente a gli obblighi notarili (Cass. ord. 33439/2022, Cass. ord. 7185/2022 e Cass. ord.21775/2018) rilevando che il notaio “aveva rilasciato apposita relazione” alla mutuante, espressione, quest a, dell’incarico assunto dal notaiostesso quanto “alla garanzia del buon esito dell’iscrizione ipotecaria e della espropriabilità dell’immobile”; la medesima C orte territoriale avrebbe “evidenziato come il Notaio avesse garantito la commerciabilità dell’immobile”, per garantire la qua le la Lombardi “avrebbe dovuto appurare anche la sussistenza di ulteriori vincoli” come gli usi civici. Pertanto, qui si rinverrebbe “l’inadempimento contrattuale” del notaio, ed emergerebbe l’errore della Corte d’appello ove afferma che la notaia non aveva “alcun obbligo … di operare controlli ulteriori”. 1.2 In subordine, osserva la ricorrente che, se si dovesse concordare con il giudice d’appello che i l notai o avesse avuto l’obbligo di consultare l’ufficio “usi civici” solo in presenza di “determinati elementi indiziari”, rientrerebbe comunque “nella normale conoscenza e professionalità del Notaio la circostanza che la zona … fosse storicamente esposta al rischio” della loro esistenza. Si conclude sostenendo che si dovrebbe riconoscere che alla stipula di contratto di mutuo ipotecario il notaio deve svolgere “tutte le attività possibili” per assicurare gli effetti dell’atto, inclusa “la consultazione di tutte le banche dati pubbliche disponibili a ricostruire la commerciabilità dell’immobile”, tra cui “l’ufficio degli usi civici presso la Regione”. 1.3 Il motivo non corrisponde nel suo contenuto alla violazione di legge denunciata nella rubrica, essendo consistente in toto in una critica della concreta condotta del notaio per “misurare” se rientrava o meno nella dovuta diligenza professionale proprio la verifica degli usi civici. Che poi vi fossero stati – l’ipotesi della sussiste nza di “indizi” in tal senso è stata presentata in subordine - costituisce ovviamente una valutazione fattuale, e quindi inammissibile. Non viene neppure evidenziato – a prescindere da ogni rilievo in jurein tema (cfr. S.U. 5792/2024, da ultimo seguita da Cass. ord.13085/2025) - alcun reale “travisamento” nella sentenza impugnata, perché, a tacer d’altro, i fatti sono invocati nel ricorso per un accertamento diverso rispetto a quello espletato dal giudice di merito, senza tuttavia attribuirgli ipotetici errori di percezione. Il motivo,dunque, va disatteso . 2. Il secondo motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, secondo comma, 1218, 1175 e 1375 c.c., e violazione del dovere di consiglio. 2.1 Viene trascri tta una dichiarazione rilasciata dal la notaia “dopo la redazione del mutuo”, in cui ella afferma che , una volta “esaminati i titoli di provenienza presso il Catasto e la Conservatoria dei Registri immobiliari ed esperito ogni altro opportuno accertamento”, il bene risulta di proprietà della venditrice ([OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]), assumendosi la responsabilità della dichiarazione; viene altresì trascri tta un a ulteriore dichiarazione della stessa Lombardi nel senso che si trattava di un immobile libero. La Corte d’appello sarebbe incorsa in errore di diritto, in quanto il notaio, per svolgere prestazione diligente ex articolo 1176, secondo comma, c.c., “avrebbe dovuto specificamente informare la banca di non aver consultato il registro degli usi civici, abdicando … ad un’attività facilmente esperibile e accettando quindi il verificarsi degli eventi”; così, invece, avrebbe commesso il “mancato esercizio del dovere di consiglio”, violando gli obblighi di buona fede e correttezza ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c. “quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale”. 2.2 In primis, il motivo patisce inammissibilità, perché non viene indicato dove e quando si sarebbe precedentemente messa in discussione la violazione da parte della notaia dell’obbligo di rilasciare nel caso in esame il suo consiglio, il che non emerge neppure dal testo della sentenza impugnata. D’altronde, anche qualora tale inammissibilità potesse superarsi, il motivo incorrerebbe in un’ulteriore specie di inammissibilità, ovvero risulterebbe eccentrico: vi si critica il giudice d’appello perché questi, ad avviso della ricorrente, avrebbe dovuto pretendere che la notaia avesse dichiarato/informato la banca di non avere consultato il registro degli usi civici, così non esercitando l’ipotetico dovere di consiglio. 3. Il terzo motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, secondo comma, 1218, 1175 e 1375 c.c. in riferimento all’articolo 2697 c.c. Come nel primo motivo, si prendono le mosse dalla trascrizione di un ampio passo motivazionale della sentenza (ricorso, pagine 23- 26) per dedurne la violazione delle norme in rubrica, asserendo che “in particolare” il giudice d’appello, “con una motivazione apparente”, ha ritenuto che il notaio avesse assolto all’onere della prova di avere compiuto una prestazione diligente. 3.1 Si indica dove e soltanto è rilevabile l’uso civico (“presso la [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ”), per qualificare “incongruenti” i riferimenti nella motivazione a sei dati fattuali ivi elencati (ricorso, pagina 26), assumendoli “irrilevanti” per la decisione e non adempienti l’onere della prova di cui all’articolo 2697 c.c., gravante su lla notaia , di avere compiuto prestazione diligente ex articolo 1176 c.c. Si invoca la stessa giurisprudenza di questa Suprema Corte riguardo agli obblighi notarili già citata nel primo motivo, pervenendo poi ad affermare che il giudice d’appello “ha errato nella valutazione dell’assolvimento dell’onere della prova 2697 c.c. (sic) di una prestazione diligente ex art. 1176 c.c.”, violazione dell’obbligo “comprovata dal fatto che l’altro professionista (il CTU …) ha invece agevolmente rilevato l’esistenza degli usi civici”. Pertanto si sarebbe dinanzi ad “errore giuridico ex art. 1176 c.c. con una lettura affievolita” della norma, la prestazione dovendo essere sempre diligente. 3.2 Questo motivo condivide la medesima natura del primo – infatti, ictu oculi , ne scherma l’effettivo contenuto fattuale invocando la stessa giurisprudenza - , e quindi, in realtà, veicola una valutazione fattuale, che costituisce anche, a ben guardare, la vera sostanza della denuncia di motivazione inadeguata. Il motivo pertantorisulta inammissibile sotto ogni profilo . 4. Il quarto motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 325, 326, 327 e 333 c.p.c. nonché, ex articolo 360, primo comma, n.4 c.p.c., nullità della sentenza o del procedimento in relazione a tali norme. 4.1 La Corte d’appello ha ritenuto fondato l’appello incidentale contro la compensazione delle spese processuali, disponendo perciò la condanna dell’attuale ricorrente a rifondere a controparte anche le spese per il primo grado. Si oppone che l’appello suddetto ha investito un capo autonomo, per cui la parte avversaria avrebbe dovuto proporre appello principale entro sei mesi dal deposito della sentenza del Tribunale - quest’ultima fu depositata il 18 aprile 2019, mentre la Lombardi si sarebbe costituita in appello il 28 ottobre 2020 -. Sarebbe occorsa dunque una impugnazione tempestiva e autonoma effettuata dal la controparte. 4.2 Cass. sez. 3, ord. 15100/2024 insegna che l’impugnazione incidentale tardiva (da proporsi con l’atto di costituzione dell’appellato o con il controricorso in cassazione) è proponibile anche scaduto il termine per l’impugnazione principale, pur se investe un capo autonomo della sentenza impugnata e quindi se è preesistente l’interesse a impugnare, in quanto “nessuna disposizione in proposito” si rinviene negli articoli 334, 343 e 371 c.p.c. e “occorre consentire alla parte, che avrebbe … accettato la decisione, di contrastare l’iniziativa della controparte, volta a rimettere … in discussione l’assetto di interessi derivante dalla pronuncia impugnata”. A questo recente arresto si presentano conformi: Cass. sez. 3, ord. 26139/2022; Cass. sez. 5, ord.13651/2018; Cass. sez. 2, 6470/2012; Cass. sez. 3, ord.25285/2020. Che l’interesse a proporre impugnazione incidentale tardiva possa sorgere dall’impugnazione principale si evince pur e da S.U. 8486/2024; si sono collocati in una posizione di contrari età , da ultimo, S.U. 23903/2020 e Cass. sez. 3, ord. 5200/2025 tra gli arresti massimati. Va seguita sine dubio la “ linea aperta ” confermata proprio dall’ultimo intervento in tema delle Sezioni Unite, in quanto diretta alla piena tutela della controparte a fronte de ll’iniziativa impugnatoria principale. Ciò conduce alrigetto d i quest’ultimo motivo. 5. In conclusione, il ricorso va rigettato, con condanna della ricorrente a rifondere al controricorrente le spese, come liquidate in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , d.p.r. n. 115 / 2002 si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M rigetta il ricorso e c ondanna la ricorrente a rifondere al controricorrente le spese , per un totale di euro 6 . 000 oltre a euro 200 di esborsi e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , d.p.r. n. 115 / 2002 dà atto della sussistenza dei presu