Cassazione n. 32264/2023

ciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 9113 –2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in Roma, viaGiosuè Borsi 4, presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] , rappresentato e difeso dall'avv. [OSCURATO:PERSONA] , giusta procura allegata al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] e BECCO D’OCA di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliate in Roma, piazza Gentile da Fabriano 3, presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] che le rappresenta e difende con l'avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procura allegata al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec; -controricorrenti – Ric. 2018 n. 9113 sez. S2 -ud. 28-4-2023 - 2 - e contro [OSCURATO:PERSONA] -intimata - avverso la sentenza n. 4138 / 2017 della CORTE D'APPELLO di MILANO, pubblicatail 28/9/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/4/2023dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con citazione del [OSCURATO:DATA_NASCITA], [OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio, dinanzi alla sezione di Vigevano del Tribunale di Pavia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e la Becco d’oca di [OSCURATO:PERSONA] c. s.n.c.,esponendo che aveva acquistato dalla immobiliare [OSCURATO:SOCIETA]. un appartamento al primo piano del complesso residenziale in Bestazzo di Cisliano alla piazza Cavour, con annesso locale al piano secondo sottotetto e due box, oltre al diritto di comproprietà sulle parti comuni condominiali, che nell'atto era precisato che la società venditrice aveva frazionato e venduto alle convenut e, quali aree pertinenziali delle loro singole unità immobiliari, frazioni dell’unica area cortilizia identificata nel catasto terreni con il mappale 36 del fgl 15, distinte con un nuovo mappale ; aggiunse che egli aveva , invece , accertato che quest’area era comune e che pertanto le convenut e Quarto, Giovinazzo e la Becco d’oca s.n.c. non avevano mai acquistato la proprietà esclusiva delle singole particelle in cui il cortile condominiale era stato frazionat o perché il loro dante causa , a sua volta, non ne era titolare esclusivo. Pertanto, Palma rivendicò la proprietà condominiale dell’intera area distinta con l’ex mappale 36, chiedendo, altresì , che fosse ordinato alleconvenute di lasciare libere le porzioni occupate ad uso esclusivo, per adibirle a cortile comune e fosse pronunciata , nei loro Ric. 2018 n. 9113 sez. S2 -ud. 28-4-2023 - 3 - confronti, condanna al pagamento di un’ indennità dovuta per l'occupazione senza titolo e alla rimozione delle opere abusivamente realizzate. Il Tribunale di Pavia, con sentenza 373/2015, dichiarò inammissibile la domanda per «difetto di legittimazione ad agire». 2. La Corte d’appello di Milano, adita da Palma, con la sentenza n. 4138/2017, depositata il 20/9/2017, confermò la sentenza del Tribunale di Pavia di rigetto della domanda, rilevando che l’attore non aveva dato prova del suo titolo di proprietà o comunque di comproprietà dell’intera area identificata dal mappale 36 e che, al contrario, dagli atti risultava che egli ave sse , con l’atto di compravendita del 18/3/2004, unicamente acquistato la quota di comproprietà degli anditi distinti al fgl 15 mapp. 33 sub 1, mapp. 36 sub 704 e mapp. 37 sub 701 e che la società dante causa de lle convenuteappellate fosse proprietaria di tutt a la particella 36. 3. Avverso questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, a cui [OSCURATO:PERSONA] e la Becco d’oca di [OSCURATO:PERSONA] c. s.n.c. hanno resistito con controricorso; [OSCURATO:PERSONA] non ha svolto difese. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo, articolato in relazione all’art. 360 comma I n. 4 cod. proc. civ., [OSCURATO:PERSONA] ha prospettato la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la Corte sollevato d’ufficio la questione della titolarità del diritto di comproprietà, pur in mancanza di eccezione sul punto: i convenuti, infatti, secondo il ricorrente, avrebbero unicamente contestato il suo difetto di legittimazione attiva poi dichiarato dal Tribunale; la statuizione sulla titolarità in concreto del diritto sarebbe stata pronunciata in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Ric. 2018 n. 9113 sez. S2 -ud. 28-4-2023 - 4 - 1.1. Il motivo è infondato. Chi agisce per rivendicare la proprietà o la comproprietà di un bene o anche soltanto per eliminare uno stato di incertezza sulla legittimità del potere di fatto esercitato sullo stesso, è tenuto alla probatio diabolicadella titolarità del proprio diritto, trattandosi di onere da assolvere ogni volta che sia proposta un'azione, inclusa quella di accertamento, che fonda sul diritto di proprietà tutelato erga omnes (Cass. Sez. 2 , n. 24050 del 03/08/2022). Costituisce, quindi, principio consolidato (Sez. U, Sentenza n. 2951 del 16/02/2016) che la titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto: nella specie , deve escludersi che ciò sia accaduto poiché, come risulta dalla stessa esposizione dei fatti contenuta in ricorso, i convenuti hanno esplicitamente negato che Palma avesse titolo per rivendicare le particelle risultate dal frazionamento del mappale 36. 2. Con il secondo motivo, articolato in relazione al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., Palma ha lamentato la violazione degli artt. 922, 1146, 1159, 1117 cod. civ.: la Corte territoriale avrebbe erroneamente attribuito efficacia traslativa di un diritto reale ad una scrittura privata registrata dopo tre anni dalla effettiva sottoscrizione e mai tradotta in atto pubblico, senza considerare che l’area identificata con il mappale 36 , per la sua natura originaria di «parte comune» ex art. 1117 cod. civ., non poteva essere stata ceduta in proprietà esclusiva ad [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e la Becco d’oca di [OSCURATO:PERSONA] c. s.n.c. dalla immobiliare [OSCURATO:SOCIETA]. perché mai acquistata da questa società a tale titolo. Ric. 2018 n. 9113 sez. S2 -ud. 28-4-2023 - 5 - 2.1.Il motivo è fondato. Il ricorrente aveva rappresentato alla Corte d’appello che gli appellati attuali resistenti non avevano un titolo opponibile di proprietà esclusiva sulla corte comune identificata al mappale 36, perché la dante causa [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. non l’ aveva mai acquistata. La Corte d’appello, tuttavia, pur dando atto che la porzione di fondo identificata con il mappale 36 del foglio 15 costituiva corte comune, ha ritenuto che Palma ne avesse acquistato soltanto i diritti sulla porzione identificata con il sub 704, laddove a gli appellati, attuali controricorrenti, era stata invece trasferita la proprietà esclusiva sulle porzioni identificate con i sub. 701, 702 e 703 ed ha fondato questo giudizio sull’esame dei soli titoli dell’attuale ricorrente e dei controricorrenti, prescindendo dal titolo con cui, in origine, si era addivenuti al frazionamento dell'iniziale unica proprietà e da cui si era generata la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 cod. civ.. Così decidendo, dunque, la Corte d’appello non ha correttamente applicato il principio consolidato, nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui l'individuazione delle parti comuni, emergente dall'art. 1117 cod. civ. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. In particolare, è necessario che questo primo titolo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel Ric. 2018 n. 9113 sez. S2 -ud. 28-4-2023 - 6 - regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni( Sez. 2, n. 21440 del 06/07/2022). L’art. 1117 cod. civ., infatti, prevede che sia no « oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio», «se non risulta il contrario dal titolo», tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come, tra le altre, i cortili : pertanto, p er affermare o negare la condominialità dell’intera corte identificata con il mappale 36, la Corte territoriale avrebbe dovuto verificare sele porzioni contese non costituissero «cortili», sì da poter essere escluse dalla presunzione di condominialità per le loro caratteristiche strutturali, in quanto destinate originariamente e oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari o, in caso negativo,se sussist esse un titolo contrario alla presunzione di condominialità nelprimo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Invero, tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, sono destinate , all’atto di costituzione del condominio, ex art. 1117 cod. civ.,all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, possono essere riservate esclusivamente ad una unità immobiliare soltanto se questa volontà risulti chiaramente e univocamente da quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali; altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 cod. civ., per effetto della trascrizione dei singoli atti di Ric. 2018 n. 9113 sez. S2 -ud. 28-4-2023 - 7 - acquisto di proprietà esclusiva, la situazione condominiale è opponibile ai terzi, perché ciascun atto di acquisto comprende pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, pure il trasferimento delle parti comuni come individuate dall’articolo (Cass. Sez. 2 , n. 21440 del 6/07/2022, Sez. 2, n. 3852 del 17/02/2020; Sez. 2, n. 4119del 9/12/1974) e la presunzione di comune appartenenza non è vincibile da qualsiasi prova contraria, ma soltanto dalle opposte risultanze del titolo costitutivo del condominio. 3. Il ricorso è perciò accolto limitatamente al secondo motivo , con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione perché provveda al riesame dei titoli secondo i principi suesposti. Decidendo in rinvio, la Corte d’appello statuirà anche sulle spese di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglieil secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Milano in diversa com