Cassazione n. 05564/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.21736/2022 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA]Apuzzo, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] , -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], -intimati- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 631/2022 depositata il 15/02/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/02/2026 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Con sentenza in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] la Corte d’Appello di Napoli accoglieva l’appello interposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e con la quale egli, in qualità di conduttore di un immobile sito in Castellammare di Stabia, era stato condannato a risarcire a D’[OSCURATO:PERSONA], proprietaria di altro immobile sottostante, i danni dalla stessa subiti a causa di infiltrazioni. L’appellante aveva ivi contestato di non essere responsabile dei danni accertati poiché le infiltrazioni si erano verificate a causa della rottura delle tubazioni di scarico della doccia del bagno, la cui manutenzione faceva capo al locatore D’[OSCURATO:PERSONA]. Costui, infatti, convenuto nel giudizio di primo grado dalla danneggiata, aveva chiamato in causa il Fontanella, suo conduttore, lamentando che la responsabilità fosse allo stesso ascrivibile per mancata manutenzione ordinaria e svolgendo altresì domanda di manleva nei confronti del medesimo per aver omesso di comunicare al locatore la necessità dell’intervento di ripristino ed aver impedito le tempestive riparazioni. D’[OSCURATO:PERSONA] appellato, costituitosi, aveva chiesto il rigetto dell’appello ribadendo di non avere alcuna responsabilità per l’accaduto e di non aver avuto tempestiva segnalazione delle infiltrazioni dal conduttore e, anzi, di essere stato impedito dal medesimo all’accesso all’appartamento per il ripristino. D’[OSCURATO:PERSONA] interponeva appello incidentale chiedendo che venisse accolta la domanda di condanna del responsabile anche al risarcimento dei danni corrispondenti ai canoni non versati dal conduttore cui ella aveva locato l’immobile nel quale si erano manifestate le infiltrazioni e che a causa delle stesse era receduto dal contratto. Il giudice dell’impugnazione, ritenuta la responsabilità del solo proprietario dell’immobile sovrastante quello di D’[OSCURATO:PERSONA] ed esclusa invece la responsabilità del conduttore Fontanella, accoglieva l’appello e condannava D’[OSCURATO:PERSONA] a risarcire i danni come accertati; rigettava inoltre l’appello incidentale proposto da D’[OSCURATO:PERSONA] in assenza di adeguata prova del nesso causale tra il rilascio dell’immobile e le infiltrazioni verificatesi. Avverso tale pronuncia D’[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato in quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] e D’[OSCURATO:PERSONA] sono rimasti intimati. Fissata l’odierna adunanza camerale, parte ricorrente ha depositato memoria ex art.378 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo di ricorso D’[OSCURATO:PERSONA] censura la sentenza impugnata per «violazione o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., ex art. 360, 1 co. n. 4, c.p.c., con conseguente nullità della sentenza» per avere, la Corte d’Appello, omesso di esaminare la domanda di manleva proposta, in via subordinata, da D’[OSCURATO:PERSONA] con la comparsa di costituzione e risposta del primo grado, reiterata in grado di appello. Il motivo è inammissibile. Esso non si confronta con la ratiodecidendi della sentenza impugnata e, in particolare, con la espressa statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale dallo stesso proposta nei confronti del Fontanella (pag.12 della sentenza gravata). La Corte territoriale ha infatti accolto l’appello fondando la propria decisione sulla responsabilità del locatore cui in via esclusiva cade l’obbligo di effettuare, in pendenza del rapporto di locazione, tutte le riparazioni di carattere straordinario necessarie per mantenere il bene idoneo all’uso convenuto. All’uopo il giudice del gravame ha richiamato quanto disposto dagli artt.1576,1577 e 1609 c.c. Rilevato, inoltre, che il consulente tecnico d’ufficio nominato in sede di accertamento tecnico preventivo aveva affermato ‘ senza ombra di dubbio’ che le infiltrazioni nell'appartamento del secondo piano di proprietà della signora D'[OSCURATO:PERSONA] provenivano dallo scarico della doccia posta nel bagno di servizio dell'appartamento del terzo piano di proprietà del sig. D'[OSCURATO:PERSONA], condotto in locazione dal sig. [OSCURATO:PERSONA], e ritenuto che le relative riparazioni consistenti nello smontaggio cabina doccia, rimozione piatto doccia, sostituzione della piletta e della tubazione di scarico della doccia, riposizionamento del piatto doccia e successiva posa in posa in opera di piastrelle sul perimetro del piatto stesso, riposizionamento cabina doccia - come indicato dal medesimo c.t.u. - integrassero riparazioni di carattere straordinario non spettanti al conduttore, ha conseguentemente affermato la responsabilità dell’odierno ricorrente. La Corte territoriale ha fatto buon governo, peraltro, del principio più volte enunciato in sede di legittimità secondo cui, anche ai fini del disposto di cui all’art.2051 c.c. (richiamato dallo stesso ricorrente), ‘custodi sono anzitutto i proprietari, come tali gravati da obblighi di manutenzione e controllo della cosa custodita. Custodi sono altresì il possessore, il detentore e il concessionario. Tra i detentori, che come posto in rilievo in dottrina ritraggono il potere sulla cosa esclusivamente da un titolo, rientrano i conduttori di immobile in locazione, i quali hanno l'uso e il godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio (cfr. Cass., [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 19657; Cass., 27/7/2011, n. 16422) e conseguentemente rispondono ex art. 2051 c.c. (salvo che dalla responsabilità presunta a loro carico si liberino dando la prova del fortuito) dei danni provocati dalla cosa ai terzi’, e che ‘continua peraltro a gravare sul proprietario, la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio) derivanti dalle strutture edilizie e dagli impianti conglobati nell’immobile‘ (Cass. n.30729/2019; Cass.n.21788/2015; Cass. n.16422/2011). La domanda di manleva proposta dal D’Apuzzo nei confronti del Fontanella trovava fondamento, a dire dello stesso, (a) nella violazione da parte del conduttore dell’obbligo di custodia a lui spettante sul bene concessogli in godimento, (b) nell’omessa riparazione delle perdite verificatesi, (c) nell’illegittima esecuzione di interventi modificativi all’interno dell’appartamento nonché (d) nella violazione dell’obbligo di consentire al locatore di accedere all’immobile a seguito delle riscontrate infiltrazioni. Ed allora è evidente che le motivazioni poste a base della decisione della Corte territoriale escludono non solo l’accoglimento di una domanda riconvenzionale, ma altresì la fondatezza della domanda di manleva. Quanto all’obbligo di custodia (a), asseritamente omesso dal conduttore, infatti, il giudice del gravame ha indicato, secondo i principi sopra enunciati, che esso faceva capo al locatore con riferimento agli impianti idraulici del bagno e, pertanto (b), al medesimo locatore spettava di provvedere alle relative riparazioni. Quanto all’asserita illegittima esecuzione di interventi modificativi all’interno dell’unità locata (c), la sentenza impugnata dà atto che non è stata fornita prova di opere di ristrutturazione al bagno di servizio oltre che al resto dell’appartamento. Né peraltro è stato allegato in questa sede come l’eventuale accertamento degli assunti interventi modificativi avrebbe potuto incidere sull’affermata responsabilità del locatore (nei termini ben chiariti dalla Corte territoriale), escludendola. Analogamente, essendo stata accertata la violazione da parte del locatore dell’obbligo di custodia del bene e di riparazione degli impianti, ed avendo altresì la Corte espressamente rilevato che (d) non risultava provato ‘ alcun comportamento omissivo del conduttore nel ritardare o non comunicare al locatore/proprietario dell’appartamento al terzo piano delle infiltrazioni persistenti nell’appartamento sottostante e di cui era stato notiziato dalla proprietaria di quest’ultimo appartamento’ ( pag.11 sentenza), alcuno spazio vi era per l’accoglimento della domanda di manleva. Non ricorre dunque alcuna violazione del disposto di cui all’art.112 c.p.c.. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la «violazione o falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c., nonché la motivazione apparente, ovvero l'omesso esame di un fatto decisivo per la controversia, in relazione all'art.360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 » ravvisabile nella parte in cui ‘la Corte di Appello di Napoli, ha ritenuto non provata la mancata collaborazione di Fontanella rispetto alle sollecitazioni del proprietario dell’immobile a seguito di avvenuta ricezione di richiesta di risarcimento da parte di D’[OSCURATO:PERSONA] e quindi, ravvisabile nella parte in cui la Corte di Appello di Napoli, totalmente pretermettendo l’esame dei documenti allegati, non impugnati ne’ disconosciuti dalla controparte, ha rigettato la domanda riconvenzionale, ritenendo non provato l’inadempimento contrattuale per la esecuzione di opere eseguite all’interno dell’appartamento senza il consenso del proprietario..’ Il motivo è infondato. Si osserva in primo luogo che la censura, pur richiamando l’art.360 n.3 c.p.c., non indica alcuna norma di diritto sostanziale di cui si assume la violazione da parte della Corte territoriale, mentre la violazione del disposto di cui all’art.115 c.p.c. non è adeguatamente allegata. Ed infatti, per dedurre la violazione della citata norma occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. (Cass.n.11892/2016, Cass. S.U. n.16598/2016, Cass. S.U. n. 20867/2020). E nella specie il ricorrente si duole, peraltro in maniera confusa, proprio dell’omessa adeguata valutazione di documenti e testimonianze acquisite negli atti del giudizio di merito. Con riguardo, infatti, all’esecuzione di interventi di ristrutturazione che potevano avere concreta incidenza rispetto al fenomeno infiltrativo, si richiama quanto esposto con riferimento al precedente motivo di ricorso. Quanto all’omessa valutazione dell’impedimento all’accesso all’immobile ed alle relative valutazioni, la Corte territoriale ha indicato che ‘L’attrice, attuale appellante incidentale, D’[OSCURATO:PERSONA] denunziava il fenomeno infiltrativo alla fine del novembre 2015 e l’attuale appellante/conduttore portava a conoscenza di detta denunzia agli inizi di dicembre 2015 il proprietario, attuale appellato, tanto che in data 11.12.2015 veniva effettuato un accesso in loco con i tecnici proprio per verificare lo stato dei luoghi e le cause delle infiltrazioni’ ed ha ritenuto pertanto non provata una concreta e rilevante omissione del conduttore. Ed anche nella presente sede il D’Apuzzo non dice quali danni non sono stati apprezzati dal giudice del gravame quali conseguenza di un eventuale ritardo nel ripristino dell’immobile. Con il terzo motivo D’[OSCURATO:PERSONA] si duole della «violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., 1577 c.c., 1587 c.c. e 1218 c.c. nonché dell’art. 115 cpc in relazione all’art. 360 c.p.c. comma 1, n. 3) » ravvisabile nella parte in cui , ‘la Corte di Appello ha implicitamente ritenuto, innanzitutto, che l’onere probatorio del dedotto inadempimento contrattuale posto da D’[OSCURATO:PERSONA] a fondamento della domanda riconvenzionale cedesse a carico dell’odierno ricorrente/proprietario /creditore piuttosto che a carico del conduttore/debitore..’ Il motivo, che non si confronta ancora con la ratio decidendi della sentenza impugnata, non offre alcuno spunto utile per un nuovo vaglio, sotto diverso aspetto, della decisione. Peraltro, non è ravvisabile nella specie la violazione del precetto di cui all’art.2697 c.c., configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice ha svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità , entro i ristretti limiti del riformulato art. 360, primo comma, n.5. c.p.c.) - Cass. n. 13395/2018. Infatti, a fronte dell’obbligo di custodia degli impianti idraulici, causa delle infiltrazioni, attribuito correttamente al locatore e dell’inesistenza od irrilevanza di una tardiva comunicazione delle stesse, non vi è stata alcuna inversione degli oneri della prova da parte del giudice del gravame, ma soltanto una valutazione degli elementi istruttori diversa da quella auspicata dal ricorrente. Infine, con il quarto ed ultimo motivo si censura la sentenza impugnata per «violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2051 c.c. in relazione all’art.360 c.p.c. comma 1, n. 3 e n. 5» ravvisabile nella parte in cui ‘la Corte di Appello, sulla scorta della documentazione allegata dal D’[OSCURATO:PERSONA] non ha considerato che, dovesse ritenersi sussistente, nel caso di specie, una ipotesi di caso fortuito/forza maggiore, avallata dal giudice di primo grado’. Anche tale motivo è infondato perché la decisione impugnata ha affermato un obbligo di custodia in capo al locatore ed ha escluso rilevanza di qualsivoglia genere alla condotta del Fontanella ai fini dell’incidenza sulla causazione del danno lamentato dalla D’[OSCURATO:PERSONA]. Ciò impedisce di ritenere il comportamento del conduttore determinante della causazione del danno. Conclusivamente il motivo di impugnazione riguarda un'alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, con preclusione nel giudizio di legittimità di ogni vaglio che riporti a unnuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme. Spettando al giudice di legittimità solo il potere di ‘controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all'uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass.n.10927/24, Cass.n.32505/23). Il ricorso deve dunque essere rigettato. Nulla sulle spese in assenza di costituzione degli intimati. P.Q.M [OSCURATO:PERSONA] il ricorso. Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della m