Cassazione n. 11065/2023

unciato la seguente ORDINANZA sul ricorso n. 2007-2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato presso lo studio in Napoli dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende come da procura in calce al ricorso, con indicazione della pec per le comunicazioni. -ricorrente - contro [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via Degli Scipioni 288, p resso l o studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] che l a rappresenta e difende come da procura in calce al controricorso, con indicazione della pec; -controricorrente - Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 2 - avverso la sentenza n. 4321/2019 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 27/06/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/09/2022 dal consigliere dr.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato in data 20/4/2009 , la Cassa italiana di previdenza ed a ssistenza d ei g eometri l iberi p rofessionisti (di seguito Cassa) convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Roma, la [OSCURATO:PERSONA] s . r . l . esponendo che era proprietaria di un immobile composto da due corpi di fabbrica contigui e tra loro collegati, siti in Roma,all’angolo tra via Giovanni da [OSCURATO:PERSONA] e via Stradivari e che l'area su cui insisteva il suo stabile confinava con il terreno di proprietà della convenuta su cui quest’ ultima aveva intrapreso lavori di edificazione di un parcheggio multipiano, costituito da un interrato e sei piani fuori terra; rappresentò quindi che , con scrittura privata del 1958, regolarmente registrata e trascritta, i loro rispettivi danti causa (l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e il conte Montesperelli) avevano convenuto una servitù reciproca negativa di distanza dal confine, stabilendolain m.5 e che il nuovo edificio era stato invece costruito in violazione di questa distanza pattuita. Tanto esposto, la Cassa chiese che, accertata l’esistenza di questa servitù negativa reciproca, fosse ordinato alla società convenuta di demolire le opere realizzate in violazione della distanza convenutadella «fascia di rispetto» e di ridurre in pristino lo stato dei luoghi; in subordine, chiese di accertare l’intervenuta usucapione del suo diritto di servitù di veduta , con conseguente ordine alla convenuta di cessare le turbative e molestie; chiese in ogni caso il risarcimento del danno. Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 3 - [OSCURATO:PERSONA], contestando la sussistenza di un accordo nel senso indicato dall’attrice, chiese in riconvenzionale la rimozione delle opere da quest’ultima realizzate nell’area cortilizia, previo accertamento della loro contrarietà all’accordo del 1958, con conseguente risarcimento deldanno. Espletata una c.t.u., con sentenza n. 8703/2013, il Tribunale di Roma rigettò la domanda principale e quella riconvenzionale, compensando le spese, perchéritenne che l’accordo, diversamente da quanto preteso dall’attrice, non contenesse alcuna costituzione convenzionale di una servitù reciproca negativa, ma avesse invece soltanto lo scopo di consentire al proprietario del fondo poi trasferito alla società convenuta di costruire in parte in aderenza e in parte a soli 5 mt dal confine, per poter realizzare un’area cortilizia più ampia possibile senza violare le prescrizioni stabilite dall’art.29 del Regolamento edilizio di Roma sui rapporti tra altezze degli edifici e ampiezza delle aree cortilizie; escluse l’usucapione del diritto di veduta per difetto della prova della data di edificazione del balcone da cui era esercitato; negò la fondatezza della domanda riconvenzionale perché parte attrice aveva già ultimato la sua costruzione prima dell’accordo, quando nessun obbligo era stato pattuito. Avverso questa decisione propose appello la Cassa, deducendo, con unico motivo, la violazione delle norme di interpretazione del contratto; con appello incidentale [OSCURATO:PERSONA] dedusse che non risultava prova, dal testo dell’accordo, che alla data della sua sottoscrizione la costruzione dell’immobile della Cassa fosse stata ultimata. Con sentenza n. 4321 / 2019 , pubblicata il 27 giugno 2019 , la Corte d’appello di Roma rigettò entrambe le impugnazioni, compensando le spese del grado. Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 4 - Per quel che qui rileva, la Corte territoriale ribadì che l’accordo era stato finalizzato a regolare l’ampiezza delle rispettive aree cortilizie e che al conte Montesperelli, dante causa di [OSCURATO:PERSONA], al fine di conseguire la «più ampia razionale utilizzazione possibile» del fondo di sua proprietà e senza alcuna costituzione di servitù a carico di quest’ultimo era stato «consentito» di avvicinarsi a cinque metri dal confine del dante causa della Cassa. In altri termini, secondo la Corte d’appello, il vincolo di destinazione a cortile di una parte di terreno del conte Montesperelli non derivava dalla convenzione in esame,ma dal regolamento edilizio vigente all’epoca, perché la presenza di un cortile sul lato A - B (di proprietà della dante causa di Cassa) imponeva un arretramento del costruendo edificio proporzionato all’altezza del fabbricato. La possibilità di costruire il parcheggio sul confine era stata in seguito consentita dal sopravvenuto Programma urbano dei parcheggi del Comune di Roma per il triennio 1989-1991. Avverso questa sentenza la Cassa ha spiegato ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo, a cui [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’unico motivo, rubricato quale violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 cod.civ. in relazione all’art. 360 comma I n.3 cod.proc.civ., il ricorrente ha sostenuto che la Corte d’appello, fondando l’interpretazione dell’accordo –come già aveva fatto il Tribunale – soltanto sull’utilizzo del termine «consentire» in riferimento alla possibilità per il dante causa della [OSCURATO:PERSONA] di erigere a soli 5 mt dal confine, abbia erroneamente ritenuto prevalente il criterio dell’interpretazione letterale di cui all’art.1362 cod.civ., senza confrontarsi con il criterio Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 5 - prescritto al successivo art.1363, secondo cui «l e clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto» e al l’art.1367, secondo cui «le clausole del contratto si interpretano nel senso in cui possono avere qualche effetto», anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno, in modo che, secondo l’art.1369, nel dubbio, debbano essere intese nel senso più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto, secondo il generale criterio della buona fede previsto all’art. 1366cod.civ.. In sintesi, il Giudice del merito avrebbe privato di scopo il contratto, utilizzando non correttamente soltanto il criterio letterale, laddove ha escluso che fosse stata pattuita una fascia di rispetto inviolabile, sul confine, di larghezza pari a mt 5e costituita perciò una servitù reciproca che da un canto consentisse il rispetto del Regolamento e dall’altro salvaguardasse il diritto di ciascuno ad edificare con l’utilizzazione più razionale possibile del fondo di proprietà. 1.1. Il motivo è fondato. La Corte d’appello, invero, ha ritenuto «alla luce del tenore della clausola» n. 1 della convenzione per cui è giudizio che le parti abbiano intesero regolare con la convenzione soltanto l’ampiezza delle rispettive aree cortilizie, in ossequio al Regolamento: in sentenza, è esplicitamente affermato che l’arretramento della costruzione del dante causa di [OSCURATO:PERSONA] era imposto dal Regolamento, non dalla convenzione del 1958, perché sul lato A - B dell’area di proprietà del dante causa era stato già realizzato un cortile; pertanto, la sopravvenienza del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Roma per il triennio 1989-1991, vincolante come variante agli strumenti urbanistici vigenti ex art. 6 della legge 24/03/1989 n. 122, Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 6 - avrebbe consentito a [OSCURATO:PERSONA] di costruire il parcheggio multipiano sul confine proprio perché era così venuto meno ogni vincolo all’arretramento. Come già aveva fatto il Tribunale, la Cort e territoriale ha dato rilievo alla formulazione letterale dell’art.1 della convenzione, secondo cui la società a r.l. [OSCURATO:PERSONA] «consentiva» che i fabbricati costruendi sul terreno di proprietà del [OSCURATO:PERSONA] (dante causa di [OSCURATO:PERSONA]) venisse ro « eretti ad una distanza di soli 5 metri dal confine con il terreno della società Fauro per quanto riflette il tratto A-B della linea di confine … di misura tale da non ledere quanto stabilito dall’art.29 del vigente regolamento edilizio per la città di Roma»: in particolare, la voce verbale utilizzata («consente») implicherebbe l’avvenuto conferimento al dante causa di [OSCURATO:PERSONA] di una «facoltà», mentre l’indicazione della misura di 5 metri quantificherebbe«il limite al vantaggio concesso in rapporto ai vincoli imposti dai regolamenti comunali»; in tal senso, la convenzione doveva intendersi come unicamente finalizzata «a regolare l’ampiezza delle rispettive aree cortilizie». Questa interpretazione, già offerta dal primo giudice e ripresa dalla Corte territoriale, non risulta tuttavia plausibile e questo suo limite ne consente il sindacato in sede di legittimità: l’interpretazione del contratto, infatti, seppure si risolve in un giudizio di accertamento della volontà dei contraenti e come tale è riservato al giudice di merito in quanto implica una valutazione di fatto, comunque è censurabile in cassazioneper violazione delle regole ermeneutiche. La Corte territoriale, invero, ha inizialmente ricostruito correttamente lo scopo dell’accordo in riferimento alla sua chiara premessa e, cioè, l’intento delle parti di «convenzionare fra di loro i cortili al fine di conseguire la più razionale utilizzazione possibile dei Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 7 - rispettivi terreni», «stante la destinazione dei suddetti loro terreni a costruzioni intensive giusta il vigente piano regolatore di Roma». Effettivamente, i due fondi confinanti si trovavano – e si trovano ancora – in zona destinata ad attività edilizia intensiva : per tali zone le regole di edificazione sono finalizzate allo scopo di scongiurare il rischio di costruzioni con altezze e densità troppo accentuate che producano inevitabilmente la drastica riduzione di standard urbanistici, l’erosione delle aree verdi residue e degli spazi aperti collettivi, con conseguente decadenza del valore del costruito come architettura civile;a llo scopo , infatti, il capo I del Titolo III del Regolamento (artt. da 29 a 35) è stato dedicato alla regolamentazione dei cortili. Nel proseguire nell’attività di interpretazione, tuttavia, la Corte territoriale non ha compiutamente letto tutto l’accordo, limitandosi a dare rilievo al solo utilizzo del termine «consente»: ne è derivata la riduttiva individuazione dello scopo della convenzione n ella sola intenzione delle parti di riconosc ere , da parte del dante causa di Cassa, al dante causa della [OSCURATO:PERSONA], la «facoltà» di avvicinarsi fino a 5mt; ciò sarebbe stato necessario «in quanto la presenza di un cortile sul lato A-B (area di proprietà della [OSCURATO:PERSONA]) imponeva relativamente al costruendo edificio un arretramento proporzionato all’altezza del fabbricato» e, prima ancora, lo stesso Regolamento edilizio «vigente all’epoca» (così in sentenza) imponeva il vincolo di destinazione a cortile. È tuttavia evidente che per ritenere oggetto e scopo dell’accordo la concessione di questa «facoltà» da parte del dante causa di Cassa alla resistente [OSCURATO:PERSONA] (e per lei al suo dante causa) di avvicinarsi fino a 5mt, si deve comunque presupporre che questo «avvicinarsi» fosse consentito dal Regolamento: costituisce infatti Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 8 - principio consolidato di questa Corte che sono invalide le deroghe convenzionali alle disposizioni regolamentari in materia di distanze, poiché dettate per l’attuazione dell'interesse generale alla realizzazione del modello urbanistico prefigurato (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 14711 del 2019, con richiami). Esclusa, dunque, l’eventualità di un accordo in deroga alle distanze stabilite dagli artt. 29 e seguenti del Regolamento perché in tal senso l’accordo risulterebbe nullo, per portare a compimento l’opera di interpretazione, il Giudice del merito avrebbe dovuto allora stabilire quale fosse il contenuto della «facoltà» di accostarsi «concessa» dal proprietario finitimo: l’accordo, infatti, risulterebbe privo di causa se la «facoltà» di accostarsi fino a 5 mt. dal confine fosse stata già assicurata dal Regolamento, perché non occorre «consenso» del proprietario finitimo per un’attività di costruzione lecita. Semplificando, il criterio soggettivo letterale non è stato correttamente utilizzato perchél’operazione ermeneutica si è limitat a ad una sol a unità lessicale di una cl ausola , estrapolat a dal contesto : ne è risultato, così, un accordo che, non potendo avere uno scopo illecito (la costruzione in violazione delle distanze imposte dal Regolamento) sarebbe privo di scopo se si limitasse a « consentire » soltanto un’attività lecita. Quel che perciò occorreva ricostruire nell’interpretazione - ma sul punto non vi è stata alcuna attività ermeneutica – era proprio quale compressione del suo diritto di proprietà (e del corrispondente ius aedificandi) il dante causa di Cassa abbia subito con l’accordo , «consentendo», al dante causa di [OSCURATO:PERSONA] , di avvi cinarsi a 5 mt dal confine; soltanto individuando i limiti di questa convenuta «compressione» è infatti possibile stabilire se la successiva Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 9 - costruzione in aderenza da parte di [OSCURATO:PERSONA] abbia ulteriormente e diversamente compresso il diritto della Cassa, in violazione dell’accordo in esame. In diritto, occorre considerare che è vero che il primo e principale strumento di interpretazione è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, come prescritto dal primo comma dell’art.1362 cod.civ., sia pure attraverso la tecnica della posposizione del precetto principale («si deve [indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e ] non limitarsi al senso letterale delle parole» equivale a prescrivere di iniziare l’attività ermeneutica proprio da quel senso). È vero altresì, però, che – a differenza d i come ha proceduto nella fattispecie la Corte di merito (e prima ancora il Tribunale) - i l rilievo del significato letterale deve comun que essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale perché comunque, per la prima parte dell’art.1362 cod.civ. deve essere indagata «quale sia stata la comune intenzione delle parti» e perché ai sensi del successivo art. 1363 cod.civ. le clausole devono essere interpretate « le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto». Per senso letterale delle parole, pertanto, va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole o, addirittura, come accaduto nella specie, una singola parola di una clausola. Questa Corte, a Sezioni unite (cfr. Sez. U, Sentenza n. 6882 del 2019, con numerosi richiami), ha di recente ribadito in motivazione come, superato il c.d. principio del gradualismo, nella ricerca della Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 10 - reale o effettiva volontà delle parti, il criterio letterale vada i nvero riguardato alla stregua degli ulteriori criteri legali d'interpretazione, e in particolare dei criteri dell'interpretazione funzionale ex art. 1369 cod. civ. e dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza ex art. 1366 cod.civ.. Entrambi questi criteri sono primari criteri d'interpretazione soggettiva, e non già oggettiva ( v. Sez. 2 , Sentenza n. 7927 del 28/03/2017) e consent ono di accertare il significato dell'accordo inteso come ragione pratica o causa concreta(cfr. Cass., 13/11/2018, n. 29016) e di escludere interpretazioni cavillose delle espressioni letterali che non risultino coerenti con quel significato. Nella sentenza impugnata, dunque, la Corte non si è confrontata con questi principi di diritto. In particolare, non ha considerato che nella clausola sub 1 della convenzione le parti hanno testualmente previsto la «facoltà» del dante causa di [OSCURATO:PERSONA] di erigere i fabbricati sul fondo di sua proprietà ad una distanza di soli cinque metri dal confine con il terreno della società dante causa della Cassa perché ne risultasse un’area di misura compatibile con quanto stabilito dall’art.29 del vigente Regolamento edilizio della Città di Roma. Il richiamo letterale ed esplicito alla norma, pertanto, rendeva necessario confrontarsi con i precetti dell’art. 29 richiamato per ricostruire i limiti del diritto ad edificare di ciascun proprietario finitimo ed individuare in conseguenza l’effettiv a portata dell’accordo in deroga come consentito dallo stesso Regolamento , nel senso di stabilire se, tenuta presente la preesistente costruzione del dante causa della Cassa e le proporzioni dettate dall’art. 29 , le parti dell’accordo per cui è giudizio abbiano o non volontariamente inteso costituire una reciproca fascia di rispetto non edificabile. Ric. 2020 n. 02007 sez. S2 -ud. 21-09-2022 - 11 - A tal fine era pure indispensabile non trascurare il contenuto dell’art.3 della Convenzione, secondo cui «tenuti presenti i reciproci vantaggi, le parti d'accordo dichiara[va]no che non vi è [ ra ] luogo per alcun conguaglio». 2. Per questi motivi, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma che provvederà, in diversa composizione, a ricostruire, in applicazione dei criteri interpretativi suindicati, la volontà delle parti nell’accordo invocato dalla Cassa a fondamento della spiegata domanda e a stabilire, quindi, se e in quali limiti sull’accordo abbia inciso la possibilità di costruire il parcheg gio sul confine come consentita dal sopravvenuto Programma urbano dei parcheggi del Comune di Roma per il triennio 1989-1991. Decidendo in rinvio, la Corte d’appello di Roma statuirà anche sulle spese di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie i