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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 29 aprile 2026

Cassazione n. 11780/2026

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esentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 3169/2022 depositatail 13/07/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Svolgimento del processoCon ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 16.12.2016, [OSCURATO:PERSONA], nella qualità di locatori dell’immobile ad usocommerciale sito in [OSCURATO:PERSONA] (Na) alla via [OSCURATO:SOCIETA], adivano il Tribunale diNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Napoli Nord al fine di richiedere nei confronti della conduttrice, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., la risoluzione per inadempimento del contratto dilocazione del 20.3.2013, con conseguente condanna al rilascio del benelocato e al risarcimento dei danni.A fondamento della domanda, deducevano: di avere concesso in locazionecon contratto del 20.3.2013 alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. il dettoimmobile; che il contratto rappresentava la prosecuzione di precedenticontratti di locazione tra i medesimi soggetti e l’immobile era stato detenutosenza soluzione di continuità dalla conduttrice dal primo contratto dilocazione per l’attività di bar-caffetteria-ritrovo; che in data 15 giugno 2016ricevevano la notifica di due ordinanze con le quali veniva ordinata dalComune la rimozione delle opere ritenute illegittime a seguito di DIA prot.n. 12877 del 31.5.2016, presentata dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.; chele violazioni della normativa edilizio-urbanistica costituivano indice di graveinadempimento da parte della conduttrice così da giustificare la risoluzionedel contratto di locazione.Si costituiva in giudizio la società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., la qualeeccepiva preliminarmente l’improcedibilità della domanda a causa delmancato esperimento del procedimento di mediazione, nonchél’inammissibilità della stessa siccome proposta a distanza di mesi dopo ladefinizione, in fase cautelare, dei procedimenti amministrativi che avevanosospeso l’ordinanza di demolizione.

Nel merito, poi, contestava lacircostanza che il contratto di locazione del 2013 potesse essere consideratoprosecuzione dei precedenti in quanto concluso tra soggetti giuridici diversi,sostenendo che i locatori, all’atto della stipula del contratto, avevanorilasciato false dichiarazioni e consegnato falsa documentazione riguardol’effettiva destinazione d’uso dell’immobile.

Inoltre, eccepivano la nullità delcontratto per impossibilità dell’oggetto, non potendo la conduttriceesercitare attività di bar-caffetteria ritrovo per la quale era stato concluso,Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026ovvero che la cosa locata presentasse vizi tali da comportare la riduzionedel canone.Spiegavano domanda riconvenzionale volta ad ottenere la riduzione dialmeno il 50% del canone pattuito, oltre che il risarcimento dei danniconseguenti al denunciato vizio della cosa locata, oltre all’ulteriorerisarcimento per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.Il Tribunale, con sentenza del 11.10.2019, dichiarava l’improcedibilità delladomanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per la mancatapresenza personale al procedimento di mediazione e rigettava le domandericonvenzionali proposte dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., concompensazione delle spese di lite.Con ricorso depositato il 12.6.2020 la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.proponeva appello avverso l’indicata sentenza.Si costituivano in giudizio i sig.ri Rinaldi e Faraone, i quali, eccependo lanullità dell’appello ex art. 342 c.p.c, contestavano i dedotti motivi digravame e la fondatezza dell’impugnazione.La Corte d’appello di Napoli con sentenza del 13 luglio 2022 rigettava ilgravame.Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. propone ricorso percassazione, affidandosi a quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] e Antonietta1 c.p.c.Motivi della decisioneCon il primo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione di norme didiritto ex art. 360 n. 3 c.p.c.

Violazione delle norme che presiedonol’interpretazione dei contratti: Art. 1362 e ss.

Codice civile.La sentenza violerebbe i principi giuridici posti a base dell’interpretazionedei contratti, non tenendo adeguatamente in considerazione l’intenzionedelle parti, i canoni ermeneutici oggettivi, i quali prescindono dal volere deicontraenti e le norme disciplinano la condotta assunta in sede di stipula delNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026contratto, nella fase precedente nonché in quella successiva relativa allaesecuzione.In tema di interpretazione del contratto il principale strumento èrappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate,con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi,quando la comune volontà delle parti emerga in modo certo ed immediatodalle espressioni adoperate e sia talmente chiara da precludere la ricerca diuna volontà diversa.Secondo la ricorrente il tenore letterale sarebbe chiaro avendo le partiprevisto all’art. 3, rubricato - [OSCURATO:PERSONA] – stabilito che il localedovrà essere adibito a bar-caffetteria-ritrovo e per l’esercizio di tutte leconosciuto ai locatori ed anche il divieto di modificazioni dell’utilizzo, chenon siano sottoposte preventivamente al vaglio dei locatori e da questiapprovate per iscritto.Secondo la ricorrente, la destinazione d’uso commerciale dell’immobilelocato non sarebbe una mera enunciazione, come asserito dalla Corte diappello, avendo i locatori riportato nella descrizione dell’immobile locatoanche la sua identificazione catastale - categoria C/1 (negozi e botteghe -locali per attività commerciali per vendita o rivendita di prodotti).Il contratto avrebbe dovuto essere interpretato avuto riguardo alla suaragione pratica, in coerenza con gli interessi che le parti hannospecificamente inteso tutelare.La Corte non avrebbe valutato unitamente al senso letterale anche laviolazione dei principi di lealtà e buona fede da parte dei locatori SalvatoreRinaldi e [OSCURATO:PERSONA] i quali avrebbero reso false dichiarazioni sindalla stipula del contratto.L’esame dei documenti depositati ed il contenuto della precedentepronuncia resa tra le medesime parti dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], IIISezione Commerciale e Fallimentare (sentenza n.1195/2019)Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026consentirebbe di rendere inconferente l’argomentazione della Corte secondocui la conduttrice aveva dichiarato, come rilevato dal primo giudice “…diaver visitato il locale e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui sitrova che imputa a sé per averlo già condotto in locazione”, cosìriconoscendo l’idoneità dell'immobile rispetto all’uso convenuto.In realtà si tratterebbe di vizi non riconoscibili dal conduttore perchél’immobile locato, al momento della stipula, risultava formalmente regolaresotto il profilo urbanistico ed era dotato delle necessarie autorizzazioniall’esercizio commerciale e quindi apparentemente idoneo all’uso.Soltanto nel 2016 la conduttrice era venuta a conoscenza, a seguito dellaverifica dell’Ente comunale e della notifica in data 28.04.2016, della notadel [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] prot. 9869 del[OSCURATO:DATA_NASCITA] di avvio del procedimento di annullamento in autotutela dellaScia commerciale, e quindi che l’immobile in cui da anni veniva esercitata,senza contestazioni di sorta, l’attività di bar/caffetteria, aveva unadestinazione urbanistica completamente diversa.La censura è inammissibile.La ricorrente contesta la decisione impugnata in termini di applicazione dellenorme di ermeneutica contrattuale.Al fine di far valere una violazione ermeneutica il ricorrente per cassazionedeve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione(artt. 1362 e segg. c.c.) mediante specifica indicazione delle normeasseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì,a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito sisia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbiaapplicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non essendoconsentito il riesame del merito in sede di legittimità (Cass. 09/10/2012, n.17168; Cass. 11/03/2014, n. 5595; Cass. 27/02/2015, n. 3980; Cass.19/07/2016, n. 14715).Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Di conseguenza, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessarioche quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliorein astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili due o piùinterpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva propostol’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fattoche ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. 22/02/2007, n. 4178; Cass.03/09/2010, n. 19044).Quest'ultima violazione deve dedursi con la specifica indicazione nel ricorsoper Cassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si sia da essediscostato, perché altrimenti la ricostruzione del contenuto della volontàdelle parti si traduce nella proposta di una diversa interpretazione,inammissibile in sede di legittimità.Orbene, rispetto all’enunciata violazione degli artt. 1362 c.c., la conduttrice,dopo aver richiamato la giurisprudenza relativa alla corretta applicazionedella norma in commento, valorizzando il primato della interpretazioneletterale e nel contempo la valutazione complessiva del comportamentodelle parti e la preordinata scelta del locatore di occultare i vizi geneticidell’immobile dal punto di vista urbanistico, finisce per criticare la decisioneimpugnata proponendo un diversa interpretazione.Ma per fare ciò, oltre ai dati documentali (contenuto specifico delle clausolecontrattuali), parte ricorrente chiede sostanzialmente una rivisitazione dellecircostanze suscettibili di differente valutazione fattuale e oggetto dicontrasto nel corso di entrambi i giudizi di merito, relative al presuntocomportamento dei locatori non ispirato ai principi di buona fede,all’occultamento del vizio da parte di quest’ultimi, ovvero alla non correttadisamina della sentenza n. 1195/2019, resa dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] edimpugnata innanzi alla Corte di appello di Napoli.Sotto tale profilo il motivo è inammissibile, richiedendo alla Corte dilegittimità di riesaminare la valenza probatoria degli elementi fattualiesaminati dal giudice di merito.Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Quanto all’interpretazione del contratto, con la decisione impugnata la Corteterritoriale ha adottato una delle possibili interpretazioni del contratto, sullabase del contenuto complessivo e del significato delle singole clausole,applicando il principio giurisprudenziale secondo cui “in sede diinterpretazione di un contratto, la comune intenzione dei contraenti deveessere ricercata avendo riguardo al senso letterale delle parole - daverificare alla luce dell'intero contesto negoziale - nonché ai criteri diinterpretazione soggettiva di cui agli artt. 1369 e 1366 c.c. e volti,rispettivamente, a consentire l'accertamento del significato dell'accordo incoerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta” (Cass., 11novembre 2022, n. 33369).Il contenuto del contratto è stato esaminato dalla Corte territorialevalorizzando il dato letterale dell’art. 3, precisando che “come, infatti,emerge dal contratto di locazione per cui è causa la destinazionedell’immobile locato a “…bar caffetteria ritrovo e per l’esercizio di tutte leconosciuto ai locatori” era stata solo enunciata in tale contratto.La Corte ha ragionevolmente ritenuto che la disposizione contrattuale incommento non integrasse quella specifica pattuizione tra le parti aventequale contenuto “l'obbligo assunto dai locatori nella garanzia di pacificogodimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto”, ma una meraenunciazione della destinazione, finalizzata a vincolare la conduttrice a taleutilizzo e a comunicare eventuali modifiche ai locatori, cioè una clausolainserita nei contratti di locazione a garanzia dei proprietari dell’immobile.Secondo la Corte territoriale detta disposizione non integrava quellaclausola espressiva dell’obbligo assunto dai locatori nei confronti dellaconduttrice di “garanzia dell’uso convenuto” per il pacifico godimento delbene, né condizione di efficacia del contratto.

Il contratto non conterrebbeuna pattuizione specifica in ordine alla conformità amministrativa e quindiopera il criterio generale dell’obbligo del conduttore di informarsi e attivarsiNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026presso la PA, rendendo irrilevante, ai fini della valutazionedell’inadempimento contrattuale, la condotta dei locatori.Sicché, poiché la conduttrice aveva affermato nel precedente art. 2 “di avervisitato il locale e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovache imputa a sé per averlo già condotto in locazione”, ovvero di riconoscerel’idoneità dell'immobile, la domanda riconvenzionale non avrebbe potutotrovare accoglimento.Infatti, rispetto all’uso convenuto, in assenza di specifica pattuizione digaranzia in suo favore su tale uso, su di essa gravava “l'onere di verificareche le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamentenecessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi,nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”.Quanto alla presunta violazione dell’art. 1366 c.c., (la Corte avrebbeinterpretato il contratto senza tenere in considerazione la condotta contrariaai principi di buona fede e correttezza tenuta dai locatori), la tesi dellaricorrente richiede di rivalutare vicende di merito, oggetto di specificacontestazione e considerate dai giudici di merito pervenendo una cd doppiaconforme.La Corte di appello non ha ignorato le circostanze fattuali, ma le ha vagliatein considerazione di tutti gli altri elementi probatori.La ricorrente deduce altresì la violazione e falsa applicazione degli articoli1575, 1576, 1577 e 1578 Codice civile.Ribadisce l’inadempimento dei proprietari-locatori per aver locatol’immobile nella consapevolezza delle difformità urbanistiche sussistentinascondendo tali criticità alla conduttrice, “addirittura, confezionando falsepratiche urbanistiche al fine di ottenere l’autorizzazione all’eserciziodell’attività commerciale di bar – caffetteria, che l’Ente revocava inautotutela allorquando si avvedeva delle stesse”.Tali fatti, secondo la ricorrente, sarebbero documentalmente provati comeemergerebbe dalla citata sentenza n.1195/2019 del Tribunale di NapoliNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Nord, la quale ha accertato che “…i proprietari locatori (Rinaldi – Faraone)hanno ingenerato nell’odierna convenuta ([OSCURATO:PERSONA] s.r.l.) illegittimo affidamento in ordine alla conformità della destinazione d’usodell’immobile a quella dell’attività commerciale da svolgersi”.La Corte territoriale non avrebbe applicato il principio secondo cui quandola mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o dacaratteristiche proprie del bene locato, così da impedire in radice il rilasciodegli atti amministrativi necessari può configurarsi l’inadempimento dellocatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l'obbligospecifico di ottenere i necessari titoli abilitativi.L’ignoranza della destinazione urbanistica da parte della società conduttricenon avrebbe potuto configurare una negligenza, a fronte di uncomportamento doloso dei locatori che avrebbero falsamente rappresentatocaratteristiche edilizio-urbanistiche di cui l’immobile non era dotato.La censura è destituita di fondamento, poiché la Corte ha considerato lavalenza processuale di quella sentenza rilevando che si trattava di unadecisione per la quale pendeva il giudizio di secondo grado dinanzi alla Cortedi Appello di Napoli (che ha anche sospeso la relativa efficacia esecutiva).Quindi, la Corte territoriale ha correttamente chiarito che quanto affermatonella pronuncia di primo grado non poteva assumere un valore decisivo, eanaloghe considerazioni vanno ribadite anche in questa sede di legittimità,non avendo parte ricorrente documentato il passaggio in giudicato di quellasentenza.Pertanto, appare corretto il principio richiamato dal giudice di secondo gradosecondo cui “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad usonon abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristichedel bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per losvolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio dellenecessarie autorizzazioni amministrative.

Pertanto, se il conduttore nonriesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcunaNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se ildiniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” (Cass, 7giugno 2018, n. 14731).Sempre nell’ambito del primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione efalsa applicazione dell’art. 1338 c.c.

La Corte non avrebbe valutato talediposizione che sancisce: la parte che, conoscendo o dovendo conoscerel’esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notiziaall’altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per averconfidato, senza sua colpa, nella validità del contratto.L’obbligo di comunicazione previsto da tale disposizione non concerne solole cause di invalidità conosciute, ma anche quelle conoscibili con la normalediligenza.Il rilievo è inammissibile perché si tratta di questione nuova non dedottadavanti al giudice di appello come emerge dal contenuto della sentenza.Con il secondo motivo si lamenta l’omesso esame di fatti decisivi per ilgiudizio ex art. 360 c.p.c., comma 1, punto 5 e l’omessa disamina delladocumentazione prodotta.La Corte di Appello di Napoli non avrebbe valutato la documentazioneacquisita a seguito di regolare istanza di accesso agli atti depositata nelmese di febbraio 2020, prima della instaurazione del giudizio di appello(12.06.2020), presso il Comune di [OSCURATO:PERSONA] il quale ha evaso tale richiesta adistanza di mesi, per le notorie le lentezze burocratiche di detto Ente.Sostiene la ricorrente che si tratterebbe di documenti rilevanti ai fini delladelibazione della causa, atti a comprovare la mala fede dei locatori sin dallastipula del contratto di locazione.Si deduce, altresì, l’omessa disamina della CTU disposta e resa nel giudizioex art. 700 c.p.c. instaurato nel corso della causa pendente innanzi alTribunale di [OSCURATO:PERSONA] recante R.G. n. 5188/2020.In particolare, la Corte avrebbe disatteso l’istanza di rinvio della discussionedella causa fissata al 05.07.2022 formulata dalla società al fine di acquisireNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026la relazione definitiva del CTU designato nel giudizio cautelare R.G. n. 5388-1/2020, incardinato nel corso della causa di risoluzione contrattuale esperitadai sig.ri Rinaldi-Faraone innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] recante R.G. n.5388/2020.Il motivo è inammissibile, poiché la mancata valutazione di elementiistruttori non è deducibile ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., che riguardal’omesso esame di un fatto storico comune alle parti.Inoltre, la questione, che si traduce in una richiesta di rivisitazione delmateriale probatorio, non è deducibile ex art. 360 n. 5 c.p.c. in presenza diuna cd doppia conforme.Il motivo è inammissibile perché si traduce di fatto in una contestazione inordine alla ricostruzione fattuale della vicenda come operata dal Tribunalee confermata dalla Corte territoriale e consiste in una censura per mancatoesame di fatti storici rilevanti ex art. 360 n. 5 c.p.c.Il ricorso è stato notificato il 31 gennaio 2023 e pertanto trova applicazioneil nuovo testo dell’art. 360 comma 4 c.p.c. relativo ai giudizi già pendentialla data del primo gennaio 2023 ai sensi dell’art. 35 comma 5 del d.lgs. n.149 del 2022.Il motivo di ricorso è inammissibile alla luce dell’art. 360, comma 4, c.p.c.Ed, infatti, il comma 4 prevede che “nel caso in cui la sentenza d’appelloconfermi la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerenti aimedesimi fatti, il ricorso per Cassazione può essere propostoesclusivamente per i motivi di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 ePertanto, a tenore dell’art. 360 c.p.c., comma 4, il vizio di motivazione nonè deducibile in caso di impugnativa di pronuncia c.d.

“doppia conforme”.La riforma Cartabia, eliminato il filtro di inammissibilità in sede di appelloprevisto dall’abrogato art. 348 ter c.p.c, ha conservato le disposizionicontenute negli ultimi due commi di questa norma, spostandone ilNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026contenuto all’interno dell’art. 360 c.p.c, che precisa quali sono le sentenzee i motivi per i quali le stesse sono impugnabili in Cassazione.Come è noto, ricorre l'ipotesi di «doppia conforme», con conseguenteinammissibilità della censura ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non soloquando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quelladi primo grado, ma anche quando le due statuizioni sono fondate sulmedesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggettodella causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiuntoargomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dalprimo giudice (Cass. n. 29715/2018, n. 7724/2022, n. 5934/2023, n.26934/2023).La ricorrente lamenta altresì l’omessa valutazione da parte del Giudice diappello della documentazione tardivamente acquisita presso l’Entecomunale a seguito di istanza di accesso agli atti e il rigetto della richiestadi rinvio della discussione della causa al fine di attendere gli esiti della CTUche si stava svolgendo nel giudizio ex art. 700 c.p.c. innanzi al Tribunale diNapoli.Le produzioni e richieste istruttorie sono state prese in esame dalla Corteche le ha ritenute superflue argomentando che “quanto detto sino ad ora aproposito dell’assenza di responsabilità degli appellati sulla scorta deiprincipi (sopra richiamati) enucleati dalla Suprema Corte, rende superfluele richieste istruttorie (ctu per l’accertamento dei danni e prove orali giàrichieste in primo grado) formulate dall’appellante”.

Opera pertanto ilprincipio secondo cui “l'omesso esame di elementi istruttori non integra, diper sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, qualora il fatto storico,rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice,ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie”.Con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dei principiche regolano il processo: error in iudicando ed error in procedendo (art. 360c.p.c., comma 1, n. 3)Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026La sentenza contrasterebbe con le statuizioni della sentenza n.1195/2019,resa dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA]III, nella causa promossa dalla societàla stessa causa petendi (responsabilità contrattuale per vizi della cosalocata), con diverso petitum, in virtù della quale [OSCURATO:PERSONA] e FaraoneAntonietta, in qualità di chiamati in garanzia nel predetto giudizio, venivanocondannati a risarcire la società conduttrice [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. deidanni da questa subiti per la mancata cessione dell’azienda alla società [OSCURATO:SOCIETA]In quella decisione si rileva che “L’effettiva conoscenza, in capo al Rinaldi ealla Faraone, della reale destinazione d’uso del bene risulta infinedimostrata dalla concessione in sanatoria n. 213/2001 rilasciata dal [OSCURATO:PERSONA] e prodotta da parte convenuta”.La Corte avrebbe dovuto applicare i principi espressi da Cass. Civ. n. 18886del 10/07/2008 secondo cui: “pacifico, da un lato, che il contratto inter-partes ha per oggetto un immobile destinato a supermercato e con divieto,per il conduttore, di qualsiasi modifica; dall’altro, che detta destinazione èal momento esclusa alla luce della disciplina urbanistica del territorio in cuiè inserito, è palese che correttamente i giudici del merito hanno ritenuto lanullità ex art. 1418 c.c. comma II del contratto stesso, e non la suarisolubilità ex art. 1453 c.c.

Come già affermato in molteplici occasioni daquesta corte regolatrice, infatti, deve ritenersi nullo, per impossibilitàgiuridica dell’oggetto, il contratto di locazione (o di affitto di azienda)relativo a beni che per essere situati in una particolare zona urbanisticapossono avere solo una certa destinazione e non altra (Cass. Civ.,12142/2002)”.Il motivo è infondato per quanto già dedotto trattandosi di questione giàpresa in esame dalla Corte territoriale che ha evidenziato che non ricorreun problema di giudicato esterno.Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Ove invece esaminata come critica alla motivazione al fine di sollecitare unadiversa e più favorevole valutazione degli elementi probatori, in linea conquanto affermato nella citata sentenza del 2019, la censura si atteggia qualeinammissibile critica all’operato dei giudici di appello e alla stessamotivazione della sentenza, sotto il profilo dell’errore processuale ovvero didiritto, chiedendo una sostanzialmente rivisitazione in virtù di una sentenzadi merito non passata in iudicato.Con il quarto motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt.li90 e 91 c.p.c. sul governo delle spese (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3).La fondatezza delle doglianze rappresentate dalla società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e, per l’effetto delle domande riconvenzionali spiegate,avrebbe dovuto comportare la condanna alle spese del primo grado digiudizio nonché di quelle di secondo grado.Il motivo è inammissibile perché non si tratta propriamente di una censura,ma della applicazione dei principi conseguenti all’eventuale accoglimentodel ricorso.La ricorrente contesta la sentenza di appello in relazione al vizio di cui all'art.360, comma 1, n. 3, c.p.c. per violazione e falsa applicazione degli artt.li90 e 91 c.p.c. in relazione al governo delle spese, il quale, per quanto dettoin premessa, non potrà trovare accoglimento.Il ricorso deve essere, pertanto, dichiarato inammissibile.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguonola soccombenza.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315).

P.Q.MNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026La Corte dichiara inammissibile il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione,che liquida in favore del controricorrente in € 12.000,00 per compensi, oltrealle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, oltre esborsi liquidati ineuro 200,00 ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloper il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13,se dovuto.Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della CorteSuprema di Cassazione in data 5 marzo 2026Il PresidenteLina Rubino

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
esentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 3169/2022 depositatail 13/07/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Svolgimento del processoCon ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 16.12.2016, [OSCURATO:PERSONA], nella qualità di locatori dell’immobile ad usocommerciale sito in [OSCURATO:PERSONA] (Na) alla via [OSCURATO:SOCIETA], adivano il Tribunale diNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Napoli Nord al fine di richiedere nei confronti della conduttrice, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., la risoluzione per inadempimento del contratto dilocazione del 20.3.2013, con conseguente condanna al rilascio del benelocato e al risarcimento dei danni.A fondamento della domanda, deducevano: di avere concesso in locazionecon contratto del 20.3.2013 alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. il dettoimmobile; che il contratto rappresentava la prosecuzione di precedenticontratti di locazione tra i medesimi soggetti e l’immobile era stato detenutosenza soluzione di continuità dalla conduttrice dal primo contratto dilocazione per l’attività di bar-caffetteria-ritrovo; che in data 15 giugno 2016ricevevano la notifica di due ordinanze con le quali veniva ordinata dalComune la rimozione delle opere ritenute illegittime a seguito di DIA prot.n. 12877 del 31.5.2016, presentata dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.; chele violazioni della normativa edilizio-urbanistica costituivano indice di graveinadempimento da parte della conduttrice così da giustificare la risoluzionedel contratto di locazione.Si costituiva in giudizio la società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., la qualeeccepiva preliminarmente l’improcedibilità della domanda a causa delmancato esperimento del procedimento di mediazione, nonchél’inammissibilità della stessa siccome proposta a distanza di mesi dopo ladefinizione, in fase cautelare, dei procedimenti amministrativi che avevanosospeso l’ordinanza di demolizione. Nel merito, poi, contestava lacircostanza che il contratto di locazione del 2013 potesse essere consideratoprosecuzione dei precedenti in quanto concluso tra soggetti giuridici diversi,sostenendo che i locatori, all’atto della stipula del contratto, avevanorilasciato false dichiarazioni e consegnato falsa documentazione riguardol’effettiva destinazione d’uso dell’immobile. Inoltre, eccepivano la nullità delcontratto per impossibilità dell’oggetto, non potendo la conduttriceesercitare attività di bar-caffetteria ritrovo per la quale era stato concluso,Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026ovvero che la cosa locata presentasse vizi tali da comportare la riduzionedel canone.Spiegavano domanda riconvenzionale volta ad ottenere la riduzione dialmeno il 50% del canone pattuito, oltre che il risarcimento dei danniconseguenti al denunciato vizio della cosa locata, oltre all’ulteriorerisarcimento per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.Il Tribunale, con sentenza del 11.10.2019, dichiarava l’improcedibilità delladomanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per la mancatapresenza personale al procedimento di mediazione e rigettava le domandericonvenzionali proposte dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., concompensazione delle spese di lite.Con ricorso depositato il 12.6.2020 la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.proponeva appello avverso l’indicata sentenza.Si costituivano in giudizio i sig.ri Rinaldi e Faraone, i quali, eccependo lanullità dell’appello ex art. 342 c.p.c, contestavano i dedotti motivi digravame e la fondatezza dell’impugnazione.La Corte d’appello di Napoli con sentenza del 13 luglio 2022 rigettava ilgravame.Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. propone ricorso percassazione, affidandosi a quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] e Antonietta1 c.p.c.Motivi della decisioneCon il primo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione di norme didiritto ex art. 360 n. 3 c.p.c. Violazione delle norme che presiedonol’interpretazione dei contratti: Art. 1362 e ss. Codice civile.La sentenza violerebbe i principi giuridici posti a base dell’interpretazionedei contratti, non tenendo adeguatamente in considerazione l’intenzionedelle parti, i canoni ermeneutici oggettivi, i quali prescindono dal volere deicontraenti e le norme disciplinano la condotta assunta in sede di stipula delNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026contratto, nella fase precedente nonché in quella successiva relativa allaesecuzione.In tema di interpretazione del contratto il principale strumento èrappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate,con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi,quando la comune volontà delle parti emerga in modo certo ed immediatodalle espressioni adoperate e sia talmente chiara da precludere la ricerca diuna volontà diversa.Secondo la ricorrente il tenore letterale sarebbe chiaro avendo le partiprevisto all’art. 3, rubricato - [OSCURATO:PERSONA] – stabilito che il localedovrà essere adibito a bar-caffetteria-ritrovo e per l’esercizio di tutte leconosciuto ai locatori ed anche il divieto di modificazioni dell’utilizzo, chenon siano sottoposte preventivamente al vaglio dei locatori e da questiapprovate per iscritto.Secondo la ricorrente, la destinazione d’uso commerciale dell’immobilelocato non sarebbe una mera enunciazione, come asserito dalla Corte diappello, avendo i locatori riportato nella descrizione dell’immobile locatoanche la sua identificazione catastale - categoria C/1 (negozi e botteghe -locali per attività commerciali per vendita o rivendita di prodotti).Il contratto avrebbe dovuto essere interpretato avuto riguardo alla suaragione pratica, in coerenza con gli interessi che le parti hannospecificamente inteso tutelare.La Corte non avrebbe valutato unitamente al senso letterale anche laviolazione dei principi di lealtà e buona fede da parte dei locatori SalvatoreRinaldi e [OSCURATO:PERSONA] i quali avrebbero reso false dichiarazioni sindalla stipula del contratto.L’esame dei documenti depositati ed il contenuto della precedentepronuncia resa tra le medesime parti dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], IIISezione Commerciale e Fallimentare (sentenza n.1195/2019)Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026consentirebbe di rendere inconferente l’argomentazione della Corte secondocui la conduttrice aveva dichiarato, come rilevato dal primo giudice “…diaver visitato il locale e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui sitrova che imputa a sé per averlo già condotto in locazione”, cosìriconoscendo l’idoneità dell'immobile rispetto all’uso convenuto.In realtà si tratterebbe di vizi non riconoscibili dal conduttore perchél’immobile locato, al momento della stipula, risultava formalmente regolaresotto il profilo urbanistico ed era dotato delle necessarie autorizzazioniall’esercizio commerciale e quindi apparentemente idoneo all’uso.Soltanto nel 2016 la conduttrice era venuta a conoscenza, a seguito dellaverifica dell’Ente comunale e della notifica in data 28.04.2016, della notadel [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] prot. 9869 del[OSCURATO:DATA_NASCITA] di avvio del procedimento di annullamento in autotutela dellaScia commerciale, e quindi che l’immobile in cui da anni veniva esercitata,senza contestazioni di sorta, l’attività di bar/caffetteria, aveva unadestinazione urbanistica completamente diversa.La censura è inammissibile.La ricorrente contesta la decisione impugnata in termini di applicazione dellenorme di ermeneutica contrattuale.Al fine di far valere una violazione ermeneutica il ricorrente per cassazionedeve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione(artt. 1362 e segg. c.c.) mediante specifica indicazione delle normeasseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì,a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito sisia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbiaapplicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non essendoconsentito il riesame del merito in sede di legittimità (Cass. 09/10/2012, n.17168; Cass. 11/03/2014, n. 5595; Cass. 27/02/2015, n. 3980; Cass.19/07/2016, n. 14715).Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Di conseguenza, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessarioche quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliorein astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili due o piùinterpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva propostol’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fattoche ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. 22/02/2007, n. 4178; Cass.03/09/2010, n. 19044).Quest'ultima violazione deve dedursi con la specifica indicazione nel ricorsoper Cassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si sia da essediscostato, perché altrimenti la ricostruzione del contenuto della volontàdelle parti si traduce nella proposta di una diversa interpretazione,inammissibile in sede di legittimità.Orbene, rispetto all’enunciata violazione degli artt. 1362 c.c., la conduttrice,dopo aver richiamato la giurisprudenza relativa alla corretta applicazionedella norma in commento, valorizzando il primato della interpretazioneletterale e nel contempo la valutazione complessiva del comportamentodelle parti e la preordinata scelta del locatore di occultare i vizi geneticidell’immobile dal punto di vista urbanistico, finisce per criticare la decisioneimpugnata proponendo un diversa interpretazione.Ma per fare ciò, oltre ai dati documentali (contenuto specifico delle clausolecontrattuali), parte ricorrente chiede sostanzialmente una rivisitazione dellecircostanze suscettibili di differente valutazione fattuale e oggetto dicontrasto nel corso di entrambi i giudizi di merito, relative al presuntocomportamento dei locatori non ispirato ai principi di buona fede,all’occultamento del vizio da parte di quest’ultimi, ovvero alla non correttadisamina della sentenza n. 1195/2019, resa dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] edimpugnata innanzi alla Corte di appello di Napoli.Sotto tale profilo il motivo è inammissibile, richiedendo alla Corte dilegittimità di riesaminare la valenza probatoria degli elementi fattualiesaminati dal giudice di merito.Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Quanto all’interpretazione del contratto, con la decisione impugnata la Corteterritoriale ha adottato una delle possibili interpretazioni del contratto, sullabase del contenuto complessivo e del significato delle singole clausole,applicando il principio giurisprudenziale secondo cui “in sede diinterpretazione di un contratto, la comune intenzione dei contraenti deveessere ricercata avendo riguardo al senso letterale delle parole - daverificare alla luce dell'intero contesto negoziale - nonché ai criteri diinterpretazione soggettiva di cui agli artt. 1369 e 1366 c.c. e volti,rispettivamente, a consentire l'accertamento del significato dell'accordo incoerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta” (Cass., 11novembre 2022, n. 33369).Il contenuto del contratto è stato esaminato dalla Corte territorialevalorizzando il dato letterale dell’art. 3, precisando che “come, infatti,emerge dal contratto di locazione per cui è causa la destinazionedell’immobile locato a “…bar caffetteria ritrovo e per l’esercizio di tutte leconosciuto ai locatori” era stata solo enunciata in tale contratto.La Corte ha ragionevolmente ritenuto che la disposizione contrattuale incommento non integrasse quella specifica pattuizione tra le parti aventequale contenuto “l'obbligo assunto dai locatori nella garanzia di pacificogodimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto”, ma una meraenunciazione della destinazione, finalizzata a vincolare la conduttrice a taleutilizzo e a comunicare eventuali modifiche ai locatori, cioè una clausolainserita nei contratti di locazione a garanzia dei proprietari dell’immobile.Secondo la Corte territoriale detta disposizione non integrava quellaclausola espressiva dell’obbligo assunto dai locatori nei confronti dellaconduttrice di “garanzia dell’uso convenuto” per il pacifico godimento delbene, né condizione di efficacia del contratto. Il contratto non conterrebbeuna pattuizione specifica in ordine alla conformità amministrativa e quindiopera il criterio generale dell’obbligo del conduttore di informarsi e attivarsiNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026presso la PA, rendendo irrilevante, ai fini della valutazionedell’inadempimento contrattuale, la condotta dei locatori.Sicché, poiché la conduttrice aveva affermato nel precedente art. 2 “di avervisitato il locale e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovache imputa a sé per averlo già condotto in locazione”, ovvero di riconoscerel’idoneità dell'immobile, la domanda riconvenzionale non avrebbe potutotrovare accoglimento.Infatti, rispetto all’uso convenuto, in assenza di specifica pattuizione digaranzia in suo favore su tale uso, su di essa gravava “l'onere di verificareche le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamentenecessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi,nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”.Quanto alla presunta violazione dell’art. 1366 c.c., (la Corte avrebbeinterpretato il contratto senza tenere in considerazione la condotta contrariaai principi di buona fede e correttezza tenuta dai locatori), la tesi dellaricorrente richiede di rivalutare vicende di merito, oggetto di specificacontestazione e considerate dai giudici di merito pervenendo una cd doppiaconforme.La Corte di appello non ha ignorato le circostanze fattuali, ma le ha vagliatein considerazione di tutti gli altri elementi probatori.La ricorrente deduce altresì la violazione e falsa applicazione degli articoli1575, 1576, 1577 e 1578 Codice civile.Ribadisce l’inadempimento dei proprietari-locatori per aver locatol’immobile nella consapevolezza delle difformità urbanistiche sussistentinascondendo tali criticità alla conduttrice, “addirittura, confezionando falsepratiche urbanistiche al fine di ottenere l’autorizzazione all’eserciziodell’attività commerciale di bar – caffetteria, che l’Ente revocava inautotutela allorquando si avvedeva delle stesse”.Tali fatti, secondo la ricorrente, sarebbero documentalmente provati comeemergerebbe dalla citata sentenza n.1195/2019 del Tribunale di NapoliNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Nord, la quale ha accertato che “…i proprietari locatori (Rinaldi – Faraone)hanno ingenerato nell’odierna convenuta ([OSCURATO:PERSONA] s.r.l.) illegittimo affidamento in ordine alla conformità della destinazione d’usodell’immobile a quella dell’attività commerciale da svolgersi”.La Corte territoriale non avrebbe applicato il principio secondo cui quandola mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o dacaratteristiche proprie del bene locato, così da impedire in radice il rilasciodegli atti amministrativi necessari può configurarsi l’inadempimento dellocatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l'obbligospecifico di ottenere i necessari titoli abilitativi.L’ignoranza della destinazione urbanistica da parte della società conduttricenon avrebbe potuto configurare una negligenza, a fronte di uncomportamento doloso dei locatori che avrebbero falsamente rappresentatocaratteristiche edilizio-urbanistiche di cui l’immobile non era dotato.La censura è destituita di fondamento, poiché la Corte ha considerato lavalenza processuale di quella sentenza rilevando che si trattava di unadecisione per la quale pendeva il giudizio di secondo grado dinanzi alla Cortedi Appello di Napoli (che ha anche sospeso la relativa efficacia esecutiva).Quindi, la Corte territoriale ha correttamente chiarito che quanto affermatonella pronuncia di primo grado non poteva assumere un valore decisivo, eanaloghe considerazioni vanno ribadite anche in questa sede di legittimità,non avendo parte ricorrente documentato il passaggio in giudicato di quellasentenza.Pertanto, appare corretto il principio richiamato dal giudice di secondo gradosecondo cui “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad usonon abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristichedel bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per losvolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio dellenecessarie autorizzazioni amministrative. Pertanto, se il conduttore nonriesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcunaNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se ildiniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” (Cass, 7giugno 2018, n. 14731).Sempre nell’ambito del primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione efalsa applicazione dell’art. 1338 c.c. La Corte non avrebbe valutato talediposizione che sancisce: la parte che, conoscendo o dovendo conoscerel’esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notiziaall’altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per averconfidato, senza sua colpa, nella validità del contratto.L’obbligo di comunicazione previsto da tale disposizione non concerne solole cause di invalidità conosciute, ma anche quelle conoscibili con la normalediligenza.Il rilievo è inammissibile perché si tratta di questione nuova non dedottadavanti al giudice di appello come emerge dal contenuto della sentenza.Con il secondo motivo si lamenta l’omesso esame di fatti decisivi per ilgiudizio ex art. 360 c.p.c., comma 1, punto 5 e l’omessa disamina delladocumentazione prodotta.La Corte di Appello di Napoli non avrebbe valutato la documentazioneacquisita a seguito di regolare istanza di accesso agli atti depositata nelmese di febbraio 2020, prima della instaurazione del giudizio di appello(12.06.2020), presso il Comune di [OSCURATO:PERSONA] il quale ha evaso tale richiesta adistanza di mesi, per le notorie le lentezze burocratiche di detto Ente.Sostiene la ricorrente che si tratterebbe di documenti rilevanti ai fini delladelibazione della causa, atti a comprovare la mala fede dei locatori sin dallastipula del contratto di locazione.Si deduce, altresì, l’omessa disamina della CTU disposta e resa nel giudizioex art. 700 c.p.c. instaurato nel corso della causa pendente innanzi alTribunale di [OSCURATO:PERSONA] recante R.G. n. 5188/2020.In particolare, la Corte avrebbe disatteso l’istanza di rinvio della discussionedella causa fissata al 05.07.2022 formulata dalla società al fine di acquisireNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026la relazione definitiva del CTU designato nel giudizio cautelare R.G. n. 5388-1/2020, incardinato nel corso della causa di risoluzione contrattuale esperitadai sig.ri Rinaldi-Faraone innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] recante R.G. n.5388/2020.Il motivo è inammissibile, poiché la mancata valutazione di elementiistruttori non è deducibile ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., che riguardal’omesso esame di un fatto storico comune alle parti.Inoltre, la questione, che si traduce in una richiesta di rivisitazione delmateriale probatorio, non è deducibile ex art. 360 n. 5 c.p.c. in presenza diuna cd doppia conforme.Il motivo è inammissibile perché si traduce di fatto in una contestazione inordine alla ricostruzione fattuale della vicenda come operata dal Tribunalee confermata dalla Corte territoriale e consiste in una censura per mancatoesame di fatti storici rilevanti ex art. 360 n. 5 c.p.c.Il ricorso è stato notificato il 31 gennaio 2023 e pertanto trova applicazioneil nuovo testo dell’art. 360 comma 4 c.p.c. relativo ai giudizi già pendentialla data del primo gennaio 2023 ai sensi dell’art. 35 comma 5 del d.lgs. n.149 del 2022.Il motivo di ricorso è inammissibile alla luce dell’art. 360, comma 4, c.p.c.Ed, infatti, il comma 4 prevede che “nel caso in cui la sentenza d’appelloconfermi la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerenti aimedesimi fatti, il ricorso per Cassazione può essere propostoesclusivamente per i motivi di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 ePertanto, a tenore dell’art. 360 c.p.c., comma 4, il vizio di motivazione nonè deducibile in caso di impugnativa di pronuncia c.d. “doppia conforme”.La riforma Cartabia, eliminato il filtro di inammissibilità in sede di appelloprevisto dall’abrogato art. 348 ter c.p.c, ha conservato le disposizionicontenute negli ultimi due commi di questa norma, spostandone ilNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026contenuto all’interno dell’art. 360 c.p.c, che precisa quali sono le sentenzee i motivi per i quali le stesse sono impugnabili in Cassazione.Come è noto, ricorre l'ipotesi di «doppia conforme», con conseguenteinammissibilità della censura ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non soloquando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quelladi primo grado, ma anche quando le due statuizioni sono fondate sulmedesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggettodella causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiuntoargomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dalprimo giudice (Cass. n. 29715/2018, n. 7724/2022, n. 5934/2023, n.26934/2023).La ricorrente lamenta altresì l’omessa valutazione da parte del Giudice diappello della documentazione tardivamente acquisita presso l’Entecomunale a seguito di istanza di accesso agli atti e il rigetto della richiestadi rinvio della discussione della causa al fine di attendere gli esiti della CTUche si stava svolgendo nel giudizio ex art. 700 c.p.c. innanzi al Tribunale diNapoli.Le produzioni e richieste istruttorie sono state prese in esame dalla Corteche le ha ritenute superflue argomentando che “quanto detto sino ad ora aproposito dell’assenza di responsabilità degli appellati sulla scorta deiprincipi (sopra richiamati) enucleati dalla Suprema Corte, rende superfluele richieste istruttorie (ctu per l’accertamento dei danni e prove orali giàrichieste in primo grado) formulate dall’appellante”. Opera pertanto ilprincipio secondo cui “l'omesso esame di elementi istruttori non integra, diper sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, qualora il fatto storico,rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice,ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie”.Con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dei principiche regolano il processo: error in iudicando ed error in procedendo (art. 360c.p.c., comma 1, n. 3)Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026La sentenza contrasterebbe con le statuizioni della sentenza n.1195/2019,resa dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA]III, nella causa promossa dalla societàla stessa causa petendi (responsabilità contrattuale per vizi della cosalocata), con diverso petitum, in virtù della quale [OSCURATO:PERSONA] e FaraoneAntonietta, in qualità di chiamati in garanzia nel predetto giudizio, venivanocondannati a risarcire la società conduttrice [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. deidanni da questa subiti per la mancata cessione dell’azienda alla società [OSCURATO:SOCIETA]In quella decisione si rileva che “L’effettiva conoscenza, in capo al Rinaldi ealla Faraone, della reale destinazione d’uso del bene risulta infinedimostrata dalla concessione in sanatoria n. 213/2001 rilasciata dal [OSCURATO:PERSONA] e prodotta da parte convenuta”.La Corte avrebbe dovuto applicare i principi espressi da Cass. Civ. n. 18886del 10/07/2008 secondo cui: “pacifico, da un lato, che il contratto inter-partes ha per oggetto un immobile destinato a supermercato e con divieto,per il conduttore, di qualsiasi modifica; dall’altro, che detta destinazione èal momento esclusa alla luce della disciplina urbanistica del territorio in cuiè inserito, è palese che correttamente i giudici del merito hanno ritenuto lanullità ex art. 1418 c.c. comma II del contratto stesso, e non la suarisolubilità ex art. 1453 c.c. Come già affermato in molteplici occasioni daquesta corte regolatrice, infatti, deve ritenersi nullo, per impossibilitàgiuridica dell’oggetto, il contratto di locazione (o di affitto di azienda)relativo a beni che per essere situati in una particolare zona urbanisticapossono avere solo una certa destinazione e non altra (Cass. Civ.,12142/2002)”.Il motivo è infondato per quanto già dedotto trattandosi di questione giàpresa in esame dalla Corte territoriale che ha evidenziato che non ricorreun problema di giudicato esterno.Numero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026Ove invece esaminata come critica alla motivazione al fine di sollecitare unadiversa e più favorevole valutazione degli elementi probatori, in linea conquanto affermato nella citata sentenza del 2019, la censura si atteggia qualeinammissibile critica all’operato dei giudici di appello e alla stessamotivazione della sentenza, sotto il profilo dell’errore processuale ovvero didiritto, chiedendo una sostanzialmente rivisitazione in virtù di una sentenzadi merito non passata in iudicato.Con il quarto motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt.li90 e 91 c.p.c. sul governo delle spese (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3).La fondatezza delle doglianze rappresentate dalla società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e, per l’effetto delle domande riconvenzionali spiegate,avrebbe dovuto comportare la condanna alle spese del primo grado digiudizio nonché di quelle di secondo grado.Il motivo è inammissibile perché non si tratta propriamente di una censura,ma della applicazione dei principi conseguenti all’eventuale accoglimentodel ricorso.La ricorrente contesta la sentenza di appello in relazione al vizio di cui all'art.360, comma 1, n. 3, c.p.c. per violazione e falsa applicazione degli artt.li90 e 91 c.p.c. in relazione al governo delle spese, il quale, per quanto dettoin premessa, non potrà trovare accoglimento.Il ricorso deve essere, pertanto, dichiarato inammissibile.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguonola soccombenza.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315). P.Q.MNumero registro generale 3666/2023Numero sezionale 868/2026Numero di raccolta generale 11780/2026Data pubblicazione 29/04/2026La Corte dichiara inammissibile il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione,che liquida in favore del controricorrente in € 12.000,00 per compensi, oltrealle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, oltre esborsi liquidati ineuro 200,00 ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloper il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13,se dovuto.Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della CorteSuprema di Cassazione in data 5 marzo 2026Il PresidenteLina Rubino
Sentenza Cassazione n. 11780/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris