Cassazione n. 15114/2026

sini giusta procura speciale in atti e con domicilio digitale exlege-ricorrenti-controComune di Carbonia, in persona del sindaco in carica, rappresentato e di-feso dall'[OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale in atti e con domi-cilio digitale ex lege-controricorrente-avverso l'ordinanza della Corte d'Appello di Cagliari n. 53/2022 depositatail 31/01/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 7452/2022Numero sezionale 412/2026Numero di raccolta generale 15114/2026Data pubblicazione 19/05/20261.– Con decreto n. 4 del 10 gennaio 2019, il Comune di Carbonia avevaespropriato il terreno distinto in catasto al foglio n. 27, mappale n. 219, incomproprietà di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], oltre che di ErmannoMaccioni, che aveva accettato l'indennità di esproprio offerta dal Comune.Nella mancata accettazione degli altri due comproprietari dell'indennità diesproprio, originariamente determinata dal Comune resistente nella misuracomplessiva, per i due ricorrenti, di € 98.554,66, si addiveniva al procedi-mento di cui all'art. 21, D.P.R. 327/2001 per la determinazione della stima,all'esito del quale la nominata terna quantificava l'indennità nella misuracomplessiva di Euro 153.027,80, sulla base del criterio analitico-ricostrut-tivo, non avendo i tecnici potuto rinvenire il valore di mercato di beni omo-genei a quello espropriato.1.1.– Avverso l'indicata stima, i ricorrenti, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], hanno proposto opposizione ai sensi dell'art. 54 d.P.R. n. 327/2001davanti alla Corte d'appello di Cagliari.Nel contraddittorio tra gli opponenti e il Comune di Carbonia veniva esple-tata c.t.u., che operava in applicazione del criterio di stima analitico-rico-struttivo, nell'impossibilità di individuare quello sintetico-comparativo, inmancanza di un mercato immobiliare vero e proprio, e quantificava l'im-porto di stima del terreno in euro 144.000,00, ai quali aggiungeva euro1.500,00 per valore dei soprassuoli.In adesione alle valutazioni del nominato tecnico, la Corte d'appello di Ca-gliari, con l'ordinanza in epigrafe indicata, respingeva l'opposizione propo-sta.1.2.– [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ricorrono con due motivi per lacassazione dell'indicata ordinanza.2.– Resiste con controricorso il Comune di Carbonia.Il giudizio è stato avviato alla trattazione camerale.Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.Numero registro generale 7452/2022Numero sezionale 412/2026Numero di raccolta generale 15114/2026Data pubblicazione 19/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione dell'art. 132 cod.proc. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., nullitàdella sentenza ai sensi dell'132, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., viola-zione dell'art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ. e dell'art 37 d.P.R. n.327 del 2001, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.L'ordinanza impugnata sarebbe illegittima per apparenza e quindi inesi-stenza della motivazione perché la Corte d'appello, pur in presenza di pun-tuali e reiterati rilievi critici mossi all'operato peritale, si sarebbe limitata aprestare adesione alle conclusioni del c.t.u. in modo astratto e generico,privo di ogni riferimento alle specifiche questioni fatte oggetto di critica,tanto da non rendere palesi e comprensibili le ragioni poste a fondamentodella decisione, così incorrendo in error in procedendo.Tanto sarebbe avvenuto, quanto all'operato raddoppio dell'incidenza dei co-sti di urbanizzazione, per essere stati calcolati due volte; all'utilizzo dell'in-dice di edificabilità fondiaria invece dell'indice medio di edificabilità territo-riale; al mancato rispetto del principio secondo il quale tutti i terreni cheappartengono al medesimo piano p.i.p. percepiscono la stessa indennità,che viene calcolata sulla base dell'indice medio di edificabilità territoriale,scomputati gli spazi destinati alle opere di urbanizzazione (viabilità, servizi,verde, parcheggi).Il motivo è fondato per le plurime denunciate violazioni.In ordine alla dedotta nullità dell'impugnata ordinanza che, nel richiamarsigenericamente alla relazione di c.t.u., ha omesso di dare risposta ai rilievidi parte, questa Corte ha affermato che, per confutare la motivazione dellasentenza che recepisca le conclusioni di una relazione di consulenza tecnicad'ufficio di cui, come nella specie, il giudice dichiari di condividere il merito,è necessario che la parte alleghi di aver mosso critiche alla consulenza tec-nica d'ufficio già dinanzi al giudice a quo, e ne riporti, poi, per autosuffi-cienza almeno i passaggi salienti, onde consentirne la valutazione in terminiNumero registro generale 7452/2022Numero sezionale 412/2026Numero di raccolta generale 15114/2026Data pubblicazione 19/05/2026di decisività e rilevanza (Cass. 41523 del 2021; Cass. 25 ottobre 2017, n.25319; Cass. n. 10222 del 2009; n. 23530 del 2013).Il che risulta compiuto dai ricorrenti, i quali hanno riportato le critiche, suipunti di rilievo, sollevate alla relazione peritale, e la risposta in replica delconsulente d'ufficio, reiterativa delle raggiunte conclusioni.Nel merito le censure sono fondate.Questa Corte ha affermato che, ai fini della determinazione dell'indennità diespropriazione dei suoli edificatori, l'adozione del metodo analitico-rico-struttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area nonpossa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che indivi-dua la densità territoriale della zona, in quanto, solo mediante la sua appli-cazione, si include nel calcolo la percentuale degli spazi riservati ad infra-strutture e servizi a carattere generale, oltre che le spese di urbanizzazionerelative alle opere poste in essere dall'Amministrazione, le quali assicurinol'immediata utilizzazione edificatoria dell'area (Cass., Sez. 1, Ordinanza n.4711 del 28/02/2018; in termini, Sez. 1, Sentenza n. 7288 del 22/03/2013).All'interno del criterio analitico-ricostruttivo la capacità edificatoria deve es-sere accertata non sulla base della edificabilità fondiaria, riferita al singolofondo, ma in ragione dell'indice medio di edificabilità territoriale, che variferito all'intero comprensorio al lordo delle superfici destinate alle opere diurbanizzazione, viabilità, servizi, verde, parcheggi, in applicazione di un in-dice di fabbricabilità (territoriale) che sia esito del rapporto fra spazi desti-nati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibilidi edificazione per il privato (Cass. 26.2.2021 n. 5326).L'ordinanza impugnata, nel recepire le conclusioni del c.t.u., nella ricom-prensione dell'area in un PIP, è incorsa nella violazione indicata.È quindi giuridicamente errata l'affermazione contenuta in c.t.u. e, a cuil'ordinanza impugnata si richiama, secondo la quale i valori unitari dei lottiurbanizzati debbono essere applicati alle superfici dei lotti urbanizzati, eNumero registro generale 7452/2022Numero sezionale 412/2026Numero di raccolta generale 15114/2026Data pubblicazione 19/05/2026quindi alla superficie fondiaria, mentre i valori unitari delle aree vergini nonancora urbanizzate debbono essere applicati alle superfici lorde delle areevergini, con l'effetto che ogni valore deve essere applicato alle rispettivesuperfici.È fondato anche il profilo del motivo di ricorso con cui si denuncia l'evidenzache il c.t.u., le cui conclusioni sono riprese dall'impugna ordinanza, ha dap-prima decurtato (in termini fisici e reali) la superficie totale del piano P.I.P.del 32% destinato ad opere di urbanizzazione, e successivamente ha prov-veduto a decurtare (in termini monetari) il valore unitario (euro 32,70) delprezzo di mercato dei lotti già urbanizzati dei costi di urbanizzazione deter-minati in euro 9,00 mq.Il consulente tecnico d'ufficio e quindi l'impugnata ordinanza, in tal modo,hanno raddoppiato l'incidenza dei costi per le opere di urbanizzazione, in-correndo in error in iudicando nell'individuare l'esatto criterio di calcolo delvalore di mercato.2.– Con il secondo motivo, i ricorrenti fanno valere la violazione dell'art. 37,comma 2, d.P.R. n. 327 del 2001, nel testo risultante dalle modifiche ap-portate con l'art. 2, commi 89 e 90, della legge n. 244 del 2007, in relazioneall'art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.L'impugnata ordinanza sarebbe incorsa in error in iudicando laddove ha re-spinto la richiesta di riconoscimento dell'aumento del dieci per cento previ-sto dall'art. 2, commi 89 e 90, legge n. 244 del 2007 cit. perché l'indennitàprovvisoria era risultata inferiore agli otto decimi di quella definitiva, con lamotivazione che “…la cessione non sarebbe intervenuta per fatto imputabileai proprietari, i quali avrebbero deciso di non accettare l'indennità definitivaimpugnata con l'opposizione alla stima”.nella fattispecie esaminata il diniego della maggiorazione del dieci per centofosse dovuto alla mancata conclusione dell'accordo di cessione per fatto nonimputabile agli espropriati, senza avvedersi, in tal modo, che le parti non siNumero registro generale 7452/2022Numero sezionale 412/2026Numero di raccolta generale 15114/2026Data pubblicazione 19/05/2026erano trovate ad intraprendere alcuna trattativa diretta alla conclusionedell'accordo di cessione, con conseguente falsa applicazione nella discrasiatra norma astratta e caso concreto “non sussumibile nella fattispecie legaleanche perché quel fatto concreto non si è mai verificato”.Il motivo è fondato per violazione di legge determinata da difetto di sus-sunzione.L'art. 37, rubricato “Determinazione dell'indennità nel caso di esproprio diun'area edificabile”, del d.P.R. n. 321 del 2001, al comma 2, stabilisce che“[n]ei casi in cui è stato concluso l'accordo di cessione, o quando esso nonè stato concluso per fatto non imputabile all'espropriato ovvero perché aquesti è stata offerta un'indennità provvisoria che, attualizzata, risulta infe-riore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, l'indennità èaumentata del dieci per cento”.La disposizione prevede quindi tre distinte fattispecie di riconoscimentodell'aumento dell'indennità nel caso in cui: a) sia stato concluso l'accordo dicessione; b) l'accordo di cessione non sia stato concluso per fatto non im-putabile all'espropriato; c) al proprietario sia stata offerta un'indennitàprovvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli otto decimi di quella de-terminata in via definitiva.Nella specie in esame vale la terza ipotesi, quella dell'indennità provvisoriaofferta in misura inferiore agli otto decimi di quella definitiva e non già,diversamente e come invece erroneamente ritenuto dalla Corte territoriale,la mancata conclusione dell'accordo per mancata adesione del privato.I giudici di appello hanno valorizzato l'evidenza che a fronte di una disponi-bilità dell'ente espropriante a riconoscere l'importo dovuto, “la cessione nonè avvenuta per la decisione degli odierni attori di non accettarla e proporreopposizione alla stima chiedendo una somma maggiore”.Ma la mera disponibilità dell'ente a riconoscere l'importo dovuto non integrauna trattativa, al che resta fermo il principio secondo il quale l'aumentodell'indennità di espropriazione di un'area edificabile, previsto, del d.P.R. n.Numero registro generale 7452/2022Numero sezionale 412/2026Numero di raccolta generale 15114/2026Data pubblicazione 19/05/2026327 del 2001, ex art. 37, comma 2 (nel testo risultante dalle modificheapportategli dalla L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89), nella misura deldieci per cento, va riconosciuto in via automatica dal giudice, anche ove ciòcomporti il superamento del tetto del valore di mercato nella quantificazionedell'indennizzo, allorché emerga dagli atti la presenza di uno dei presuppostiprevisti dalla norma (ossia quando l'Amministrazione abbia offerto un'in-dennità provvisoria inferiore agli otto decimi di quella definitiva).Dove lo strumento mira ad incentivare la definizione del procedimentoespropriativo in via consensuale e non giudiziale, sanzionandone l'ingiusti-ficata attesa, imposta al proprietario, della sua conclusione, così stimolandocomportamenti virtuosi della P.A., la quale ha la possibilità di evitare dipagare tale maggiorazione offrendo una somma non inferiore agli otto de-cimi di cui sopra" (Cass., Sez. 1, Sez. 1, Sentenza n. 12058 del 16/05/2017).3.– In via conclusiva il ricorso va accolto e l'impugnata ordinanza va cassatain relazione ai motivi accolti; la causa va rinviata davanti alla Corte d'appellodi Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legit-timità. P.Q.Maccoglie il primo e secondo motivo di ricorso e, in relazione ai motivi accolti,cassa l'ordinanza impugnata e rinvia la causa davanti alla Corte d'appello diCagliari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legitti-mità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27/01/2026.Il PresidenteGuido Mercolino