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CassazionedecretoSezione 2Decisione del 27 giugno 2026

Cassazione n. 22026/2026

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ntato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Edil [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocatoRoberto Regni-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] dei Lloyd'S in persona del legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. in persona dellegale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Ancona n. 639/2024depositata il 19/04/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] aveva chiesto e ottenuto dal [OSCURATO:PERSONA] un decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio PalazzinaAlfa in Marcelli di Numana, per il pagamento di euro 82.333,77, qualeresiduo corrispettivo dovuto per lavori eseguiti su incarico dell’ingiunto.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto opposizione e all’esito del giudizio dicognizione piena, nel quale erano stati chiamati in causa [OSCURATO:PERSONA](in qualità di collaudatore), [OSCURATO:PERSONA] ( in qualità di direttore deilavori), [OSCURATO:PERSONA] (amministratore del Condominio), nonchéUnipolSAI [OSCURATO:SOCIETA]. (società assicuratrice di [OSCURATO:PERSONA])e la [OSCURATO:PERSONA] dei Llod’s (per [OSCURATO:PERSONA]), il [OSCURATO:PERSONA] aveva parzialmente accolto l’opposizione; aveva ridotto -inadesione alla consulenza tecnica d’ufficio- l’importo spettante all’impresacreditrice, condannando [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in solido, acorrispondere al Condominio la somma di euro 31.976,93 a titolo dirisarcimento dei danni, e condannando [OSCURATO:PERSONA] a restituire alCondominio l’importo indebitamente versato a [OSCURATO:PERSONA].

Inparticolare, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erano stati condannati, insolido, al pagamento indicato perché l’importo di euro 31.976,93 erarelativo ai vizi palesi che il direttore dei lavori ed il collaudatore non hannocolpevolmente apprezzato (il primo nel corso dei lavori il secondo almomento del collaudo; cfr. pp. 146, 147, 148 e 234 della relazioneperitale) : il Tribunale di Ancona aveva sottolineato, sempre in relazioneai vizi palesi, che i professionisti avevano l’obbligo di mettere a parte ilCondominio dell’inadeguatezza delle ferramenta degli infissi esterni.Quanto ai vizi qualificati come occulti, il Tribunale li aveva quantificati, inNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026adesione all’esito della relazione tecnica d’ufficio, in euro 11.797,61, cheaveva detratto dall’importo riconosciuto come ancora dovuto dalCondominio all’impresa appaltatrice - a carico della quale li aveva posti -.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto appello avverso la sentenza di primo grado,contestandola: -nella parte in cui aveva ritenuto non dovuto ilcorrispettivo di euro 26.134,23 per lavori eseguiti ma non inizialmentecontrattualizzati, né successivamente approvati dal Condominio,affermando che si sarebbe trattato di lavori comunque commissionatidall’amministratore e dal direttore dei lavori, di natura altresìassolutamente necessaria; -nella parte in cui aveva riconosciutosussistenti e posti a suo carico vizi nelle opere realizzate, comunqueaccettate dal committente.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto appello incidentale per il riconoscimentodell’inadempimento dell’impresa, per ottenere l’ulteriore riduzionedell’importo a essa dovuto, per ottenere il riconoscimento di un dannoulteriore a carico del direttore dei lavori e del collaudatore e per ottenerel’integrale risarcimento dei vizi quanto agli infissi e alle scale esterne.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevanoinstato per il rigetto delle impugnazioni, senza proposizione di appelloincidentale e con reiterazione, quanto ai primi due, delle richieste dimanleva nei confronti delle società assicuratrici, ove fossero state accoltele domande per un maggior risarcimento dei danni proposte dalCondominio nei loro confronti.La Corte d’Appello di Ancona aveva respinto l’appello incidentale delCondominio e accolto l’appello principale di [OSCURATO:PERSONA], così motivando:- non sussiste l’inadempimento di carattere generale a carico dell’impresalamentato con l’appello incidentale, perché: quanto alla mancanza dipolizza per la responsabilità civile verso i terzi, non risultano esservi statireclami da parte di terzi giustificanti una responsabilità risarcitoria a caricodel Condominio; quanto all’allaccio delle utenze di cantiere, non vi è provaNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026di quali effetti dannosi siano derivati da ciò a carico del Condominio;quanto alla mancanza di garanzia fideiussoria per le opere eseguite, varibadita l’osservazione del Tribunale secondo cui il rischio che la garanziain questione intendeva garantire si doveva ritenere venuto meno; quantoalla mancanza delle cauzioni, l’inadempimento avrebbe dovuto esserecontestato a suo tempo, non risultando più attuale dopo l’effettuazione deilavori; quanto alla mancata produzione del DURC e dell’altradocumentazione di regolarità contributiva, non se ne vede la rilevanza, inassenza di allegazione da parte del Condominio di essere stato chiamato arispondere verso i dipendenti dell’impresa;- il primo motivo di appello principale dell’appaltatore, concernente l’entitàdel suo credito residuo di euro 26.134,20, è fondato: nell’ambito delcertificato di collaudo del 25.7.2015 il collaudatore, incaricato dalCondominio, l’impresa e la committenza stessa, rappresentatadall’amministratore e dal direttore dei lavori, ebbero ad effettuare unaricognizione delle opere svolte e a quantificare, così, l’importo complessivodovuto per le stesse, determinandolo in complessivi € 82.333,77 , oltreIVA al 10%; questo negozio di accertamento non può essere posto nelnulla sulla base della semplice considerazione per cui l’amministratore diCondominio avrebbe nella specie agito senza potere , trattandosi diinterventi straordinari, anche in ragione della partecipazione pure deldirettore dei lavori, indiscutibile rappresentante , non solo tecnicodel Condominio per aver tenuto anche la contabilità dei lavori; infatti, ildirettore dei lavori aveva anche emesso nel corso dell’appalto i certificatidi esecuzione dei lavori necessari perché l’impresa ottenesse il pagamentodei SAL periodici, e aveva richiesto le lavorazioni aggiuntive nel corsodell’appalto; tutte le lavorazioni aggiuntive erano state peraltroconsiderate dal consulente d’ufficio non solo necessarie ma ancheeconomicamente utili, potendosi equiparare la situazione di specie, quantoall’amministratore, a quella della ricorrenza di una urgenza nell’adozioneNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026delle relative decisioni; l’accertamento del credito definitivo dell’impresacontenuto nel verbale di collaudo si deve ritenere pienamente valido eindiscutibile, ma nella misura riconosciuta corretta dal consulente d’ufficio;-quanto ai vizi delle opere posti a carico dell’imprenditore per euro11.797,61, si deve rilevare che non si riscontrano elementi di sorta peraffermare che i vizi in questione (concrezioni scale esterne; infiltrazioniscale; danni proprietà Donzelli; degrado infissi esterni; ristagni suipianerottoli; battiscopa non a regola d’arte; mancanza ferma anteportellone e infiltrazioni soletta proprietà Maggiolini) possano essereclassificati di carattere occulto, ovvero non percepibili all’atto delcollaudo ; la loro mancata rilevazione, al più tardi, al momento delcollaudo rende ingiustificata la sottrazione dell’importo per essiquantificato dal dovuto all’impresa;-è infondata la richiesta formulata dal Condominio per ottenere da RobertoGiacchetti il risarcimento dei danni per l’irregolarità della praticapaesaggistica, comportante il rischio di dover procedere a una sanatoria ditipo paesaggistico con esborso indicato in euro 2.000,00, non essendorisarcibile un rischio di danno;-quanto alla richiesta da parte del Condominio della quantificazione di unmaggior danno per gli infissi, il consulente d’ufficio ha ben chiarito perchédalla cifra complessiva di ripristino debba essere dedotto quanto sarebbestato comunque necessario pagare se [OSCURATO:PERSONA] avesse richiesto il prezzodi mercato per l’intervento;-non debbono essere posti a carico dell’amministratore e del direttore deilavori i maggiori costi sostenuti dal Condominio in relazione ai lavori nondirettamente commissionati, perché né l’uno né l’altro ha agito oltrel’incarico ricevuto.2. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione,affidato a quattro motivi.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Sia [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], sia [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatocontroricorso.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], UnipolSAI e gli Assicuratori deiLloyd’s sono rimasti intimati.[OSCURATO:PERSONA] ricorrente e l’impresa controricorrente hanno depositatomemorie illustrative prima dell’adunanza fissata per la discussione incamera di consiglio del ricorso, all’esito della quale la Corte ha riservato ildeposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

L’impresa controricorrente ha eccepito -ancora nella memoriaillustrativa- l’inammissibilità del ricorso per inottemperanza alle indicazioniemergenti dall’art.366 c.p.c. e per assenza di conclusioni volte a renderecomprensibile il petitumI rilievi di [OSCURATO:PERSONA] debbono essere disattesi.Il disposto dell'art. 366, comma 1, n.3, n.4 e n.6, c.p.c. - secondo cuiil ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità,l'esposizione sommaria dei fatti di causa e deve indicare chiaramente imotivi per cui si richiede la cassazione con specifica individuazione, perognuno di essi, degli atti e documenti illustrativi - non risponde aun'esigenza di mero formalismo, ma vuole consentire alla Corte dilegittimità di conoscere dal ricorso, senza attingerli aliunde, gli elementiindispensabili per una precisa cognizione dell'origine e dell'oggetto dellacontroversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni in essoassunte dalle parti, nonché dei motivi di critica e del relativo supportoargomentativo e documentale.

Per soddisfare tali requisiti è sufficiente cheil ricorso per cassazione permetta di acquisire, in modo chiaro e sinteticoma completo, le informazioni evidenziate -cfr., di recente, per tutte, Cass.n.16618/2025-, nell’ambito di motivi di ricorso rispettosi delle previsionidell’art.360 c.p.c., che non richiedono conclusioni finali di merito, noncoerenti con il giudizio di legittimità.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Nel caso di specie, l’esame del ricorso proposto alla luce delleindicazioni che precedono permette di affermare che il disposto degliart.366 e 360 c.p.c. è stato rispettato.2.

È opportuno premettere alla disamina dei motivi di ricorso chel’ambito della controversia in questa sede riguarda i rapporti tra ilCondominio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sia quanto alla determinazionedel compenso residuo ancora spettante all’impresa (nel cui contesto sipone la questione dei poteri dell’amministratore e del direttore dei lavoridi impegnare il committente anche per lavori non direttamente deliberatidall’assemblea condominiale), sia quanto al riconoscimento dei vizidell’opera a carico dell’appaltatore (riconosciuti dal primo Giudice nellamisura di euro 11.797,61 e invece esclusi dalla Corte d’appello).

I motividi ricorso si articolano sulla decisione in relazione ai temi indicati, giàoggetto del giudizio di appello.Non sono state oggetto di appello (né principale, né incidentale) lepronunce relative alle domande risarcitorie -autonome e scindibili- svoltedal Condominio nei confronti del collaudatore [OSCURATO:PERSONA] e deldirettore dei lavori [OSCURATO:PERSONA] (con le relative domande dimanleva), nonché nei confronti dell’amministratore [OSCURATO:PERSONA],accolte dal Tribunale di Ancora nei termini di cui in premessa e non attintequindi dal deciso della Corte d’Appello di Ancona.

Non sono nemmeno piùin discussione le domande rivolte dal Condominio nei confronti di SergioAmorosi e di [OSCURATO:PERSONA] per il risarcimento di danni, ulterioririspetto a quanto già riconosciuto a loro carico, perché la pronuncia dirigetto della Corte d’Appello sul punto non è stata sottoposta a critica con imotivi di ricorso che si esaminano a seguire.3.

Con il primo motivo di ricorso il Condominio lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt.1175 e 1375 c.c. in tema dicontratto, buona fede e correttezza (art.360, primo comma n.3 c.p.c.) .Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Il Condominio aveva evidenziato una serie di inadempimenti cheavrebbero dovuto essere apprezzati dalla Corte di merito per la loro insitacapacità di aver prodotto costi maggiori per il Condominio, a fronte diservizi che non furono resi: poiché gli obblighi non adempiuti erano inserititra quelli per cui era stata determinata l’entità del prezzo, la loroinottemperanza avrebbe comportato per l’impresa la percezione di unaremunerazione in concreto non dovuta.3.1.

Il motivo è infondato.[OSCURATO:PERSONA] fa riferimento alla mancata stipula di polizza per laresponsabilità civile verso i terzi, al mancato allaccio delle utenze dicantiere a spese dell’impresa, alla mancata stipula della garanziafideiussoria per le opere eseguite, alla mancanza delle cauzioni, allamancata produzione del DURC e dell’altra documentazione di regolaritàcontributiva per i dipendenti.A eccezione dell’allaccio delle utenze di cantiere, il ricorrente esponel’inottemperanza, da parte dell’impresa, a obblighi assunti sì verso ilcommittente, ma che avrebbero comportato esborsi ulteriori non per ilCondominio, ma per l’impresa stessa; tali obblighi avrebbero acquistatorilievo diretto, per il committente, ove vi fossero state situazioni tali dagiustificare l’attivazione delle garanzie, in concreto non stipulate da EdilManus, oppure ove vi fossero state richieste di pagamento, o altro, rivoltedirettamente alla committenza dai dipendenti dell’imprenditore.

Nulla ditutto ciò, sulla base delle stesse allegazioni del Condominio, risulta essereavvenuto, né in corso di rapporto né al suo esito.Quanto all’allaccio alle utenze condominiali, il rigetto della domandarisarcitoria è stato fondato sulla mancanza di prova degli effetti dannosidell’inadempimento in questione, in termini di maggiori spese che ilCondominio non aveva dimostrato di aver concretamente sopportato.[OSCURATO:PERSONA] ricorrente assume la rilevanza autonoma degliinadempimenti descritti, a prescindere dalla loro dannosità in concreto, inNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026quanto violativi delle regole di comportamento desumibili dagli artt.1175 e1375 c.c. e per ciò solo causativi di un danno risarcibile.La tesi del Condominio non ha alcun supporto normativo.E’ noto l’orientamento interpretativo di questa Corte che attribuisceautonomia al principio di correttezza e buona fede nell'esecuzione delcontratto, sottolineandone l’idoneità a costituire espressione del dovere disolidarietà fondato sull'art. 2 della Costituzione, tale da imporre a ciascunadelle parti del rapporto obbligatorio di agire in modo da preservare gliinteressi dell'altra; in quest’ottica, il principio desumibile dagli artt.1175 e1375 c.c. viene a delineare un dovere giuridico autonomo a carico dientrambe le parti, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighicontrattuali o di quanto espressamente stabilito da norme di legge; neconsegue che la violazione del principio di correttezza e buona fedenell’esecuzione del contratto, se effettivamente riscontrata, costituisce diper sé inadempimento e può comportare l'obbligo di risarcire il danno chene sia derivato -cfr., per tutte, Cass. n.1618/2009-.

Non si tratta, cioè,dell’individuazione di un interesse la cui lesione costituisce di per sé undanno: è comunque necessario che dalla violazione in tesi riscontrata undanno sia derivato in concreto e che detto danno sia in relazione causalecon la violazione stessa.

Il principio di correttezza e buona fede, neitermini esposti, opera cioè in ogni caso nell’ambitodell’inadempienza contrattuale e, per avere una rilevanza risarcitoria,presuppone che un danno vi sia e che esso sia provato, a nulla rilevandola potenziale esistenza del danno stesso.Correttamente, pertanto, i Giudici di merito hanno concordemente, neidue gradi, rilevato l’ininfluenza delle deduzioni richiamate sotto il profilorisarcitorio da inadempimento da parte di [OSCURATO:PERSONA] alle obbligazioniassunte, non essendo stato allegato o in concreto dimostrato (quantoall’allaccio delle utenze) alcun danno.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Si deve pertanto escludere l’esistenza della violazione di leggeaffermata dal ricorrente, senza necessità di approfondimenti ulteriori.4.

Con il secondo motivo di critica il ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione degli articoli 1665 c.c., anche inrelazione agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c. (art.360, primo comma n.3c.p.c.) .Il ricorrente evidenzia che né l’amministratore, né il direttore dei lavoriavevano il potere di rappresentare il Condominio per i lavori noncommissionati dall’assemblea; in particolare, non avrebbe potuto essereconsiderato negozio di accertamento il verbale di collaudo del 25.7.2015,a nulla rilevando la gestione da parte del direttore dei lavori anche delregistro di contabilità, trattandosi di attività comunque rientrantenell’ambito di competenze propriamente tecniche.

La verifica dell’opera èpropedeutica alla sua accettazione, che non si identifica con la mera presain consegna, ma ha natura di negozio unilaterale recettizio e non producepertanto effetti se non venga comunicata all’appaltatore da persona cheha il potere di compiere l’attività negoziale, né per l’operatività dellagaranzia per vizi riconosciuti o riconoscibili, né per il diritto al pagamentodel prezzo.

Nel caso di specie, l’accettazione delle opere non è maiintervenuta perché, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria,avrebbe dovuto pervenire dall’assemblea del Condominio.I maggiori lavori commissionati dall’amministratore e dal direttore deilavori non potevano essere definiti urgenti o indifferibili, al fine di superarela necessità di loro disposizione in sede assembleare, perché si inserivanoin un programma di ristrutturazione, al fine di mitigare ammaloramentidella proprietà comune e di effettuare quei ripristini che ormai l’etàdell’immobile richiedeva .4.1.

Il motivo è fondato per quanto di ragione.La Corte d’appello ha attribuito al verbale di collaudo del 25.7.2015natura di negozio di accertamento, nel cui ambito l’amministratore delNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Condominio e il Direttore dei Lavori, presenti assieme al Collaudatore,avrebbero utilmente rappresentato il Condominio, sia quantoall’accettazione dell’opera, sia quanto alla determinazione del prezzo peressa dovuto all’appaltatore.Quanto alla posizione dell’amministratore di condominio, occorrechiarire che i suoi poteri rappresentativi in relazione ai poteridell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c.,che, per quanto riguarda la manutenzione dell’immobile condominiale,limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria manutenzione, mentreriservano alla seconda le decisioni in materia di manutenzionestraordinaria.Nel caso di specie i lavori oggetto dell’appalto conferito a [OSCURATO:PERSONA] pacificamente di straordinaria manutenzione e, di conseguenza,l’amministratore poteva assumere iniziative in ordine alla loro esecuzionee allo svolgimento dell’attività contrattuale a tal fine necessaria solo previaapprovazione -o successiva ratifica- dell'assemblea.Proprio la chiara delimitazione dei poteri operata dagli artt.1130 e1135 c.c. esclude che l'iniziativa contrattuale dell'amministratore il quale,senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, dispongal'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificiocondominiale, possa determinare l'insorgenza di alcun obbligo dipagamento del relativo corrispettivo in capo ai condomini.Si deve inoltre precisare che l’appaltatore, terzo rispetto ai rapporti tracondomini e amministratore, non può invocare l'eventuale carattereurgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendotale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il dirittodell'amministratore al rimborso delle spese nell'ambito interno al rapportodi mandato con i condomini (Cass. n.20136/2017; Cass. n.27235/2017;cfr., altresì, Cass. n. 31382/2022, non massimata, punto 5.2).

Siaggiunge, in ogni caso, che gli interventi indifferibili e urgenti sono taliNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026quando rispondono a una immediata e impellente necessità di operare, alfine di evitare che una situazione di pericolo degeneri in grave pregiudizioe arrechi un maggior danno al condominio, in condizioni tali da nonpermettere di operare con i normali tempi di convocazione dell’assemblea:è escluso che la fattispecie disciplinata dall’art.1135 u.c. c.c. possa essereintegrata dalla generica necessità e dall’utilità economica di un interventoe/o dalla necessità di decidere celermente sulla sua disposizione perché, inassenza dei presupposti dell’indifferibilità e urgenza come sopra delineati,il vaglio sulla effettiva necessità, convenienza economica e urgenza diopere di straordinaria amministrazione non può essere sottrattoall’assemblea condominiale.Per quanto concerne i poteri di rappresentanza del direttore dei lavori,questi sono necessariamente correlati all’incarico professionale conferito,sia quanto ai lavori di manutenzione straordinaria in rapporto ai qualil’attività di direzione deve essere svolta, sia quanto alla capacità diimpegnare il Condominio, necessariamente limitata all’ambito tecnico nelquale è appunto inquadrato l’incarico conferito.

Si richiama Cass.n.7593/2023, per l’affermazione del principio secondo il quale, in tema diappalto, laddove l'incarico concerna la direzione di lavori, il professionista,come ausiliare del committente, ne assume la rappresentanzalimitatamente alla materia strettamente tecnica; pertanto le suedichiarazioni sono vincolanti per il committente soltanto se contenute inambito tecnico, mentre sono prive di tale valore quando invadono altricampi, come quello concernente l'accettazione del prezzo finale dell'opera(nello stesso senso, Cass. n. 7242/2001, Cass. n. 2333/1995).

L’incaricomeramente tecnici di sorveglianza dei lavori ma prevedere, su mandatospecifico, anche la verifica della contabilità e la redazione del verbale dicontabilizzazione finale del dovuto in favore dell'appaltatore - comeemerge essere avvenuto nel caso di specie dalla sentenza d’appello, qualeNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026accertamento in fatto -.

In questa ipotesi l’ambito tecnico dell’attivitàconferita al professionista riguarda anche la verifica contabile e, diconseguenza, la capacità di rappresentanza tecnica delprofessionista rispetto al committente comprende anche la valutazione dieffettività, correttezza e adeguatezza degli importi da riconoscereall’appaltatore: tutto ciò, comunque, nell’ambito dell’incarico conferito equindi nei limiti dei lavori oggetto di incarico da parte del Condominioall’appaltatore.Si aggiunge che il compito di effettuare la verifica dei lavori e ilcorrelato collaudo potrebbe essere affidato dall'appaltante anche aldirettore dei lavori, purché si tratti di incarico specificamente conferito perassolvere tale incombenza; infatti, tra le funzioni proprie del direttore deilavori non rientra quella attinente al compimento dell'ispezione e delcollaudo e si potrebbe determinare, in tal caso, una situazione di conflittodi interessi, o comunque potrebbe essere compromessa l'obiettività deltecnico, spettandogli la valutazione non solo del lavoro svoltodall'appaltatore, ma anche della correttezza della propria attività disorveglianza.Nel caso di specie quest’ultima questione non si pone, perché èdefinitivamente accertato il conferimento dell’attività di collaudo a SergioAmorosi, parte del giudizio fin dal primo grado e destinatario, in taleveste, della condanna al risarcimento dei danni subiti dal Condominio per ivizi palesi delle opere non riscontrati, appunto, al momento del collaudo -in solido con il direttore dei lavori, che non aveva evidenziato i vizi stessidurante l’esecuzione delle opere -: come sopra rilevato, detta pronuncia diaccertamento e di condanna del Tribunale non è stata oggetto diimpugnazione in appello ed è pertanto passata in giudicato.Alla luce delle considerazioni svolte e tenuto conto dei poteri dirappresentanza dell’amministratore del Condominio e del direttore deilavori da questo nominato, come sopra delineati, è erronea l’attribuzioneNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026da parte della sentenza impugnata della valenza di negozio diaccertamento al verbale di collaudo, tale da comportare ilriconoscimento delle opere eseguite oltre quelle oggetto dell’incaricooriginario e del corrispettivo complessivamente dovuto, comprensivoanche di esse: né l’amministratore, né il direttore dei lavori avevano epotevano utilmente esercitare, impegnando il Condominio versol’appaltatore, poteri rappresentativi che non erano stati loro conferitidall’assemblea condominiale, né per l’accettazione di interventi nonrientranti nell’ambito dei lavori di manutenzione straordinaria appaltati, néper il riconoscimento dell’importo complessivamente dovuto all’appaltatoreper la parte relativa a dette opere - in supero rispetto alla deliberazionedell’assemblea e all’incarico conferito su mandato di essa -.

Né tali poteripoteva avere il collaudatore, pacificamente incaricato solo delle operazionitecniche di collaudo.Occorre anche precisare, quanto al verbale del 25.7.2015, che già ilTribunale aveva riconosciuto a esso -senza che risulti sul punto laproposizione di rilievi critici in appello- valenza di accettazione dell’opera,al fine di escludere la denunciabilità successiva dei vizi palesi: è su questoassunto che è stata fondata, nei termini sopra evidenziati, la condanna alrisarcimento di detti danni a carico -non dell’impresa, ma- di SergioAmorosi in qualità di collaudatore -incaricato, appunto, della verificatecnica delle opere realizzate e legittimato di conseguenza a rappresentarevalidamente entro detti limiti il Condominio-.

Non si pone il problema divalutare se al verbale di collaudo debba o meno essere riconosciuta anchevalenza di accettazione dell’opera ai fini della preclusione della possibilitàdi far valere i vizi palesi, perché sul punto vi è già una pronuncia definitivaall’interno del processo, che ne ha disciplinato anche le conseguenzedannose derivatene al Condominio -ponendole a carico, si ripete, deldirettore dei lavori e del collaudatore-.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/20265.

Con il terzo motivo il Condominio ricorrente critica la sentenzad’appello per la violazione o falsa applicazione degli artt. 1460, 1665,1668, 1669 c.c. (art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.) – omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti articolo 115 c.p.c. (articolo 360, primo comma, n.5c.p.c.) .Lamenta il ricorrente che la Corte di merito abbia considerato palesi ivizi dell’opera, perché rilevabili quantomeno in sede di collaudo in data25.7.2015.

Secondo il ricorrente, anche se si intendessero definire dettivizi come palesi, la mancata accettazione dell’opera li avrebbe resicomunque eccepibili all’impresa: per completezza va anche evidenziatoche la prova della presenza dei vizi lamentati dal Condominio e il tenoredella domanda proposta in giudizio dal medesimo, non escludevano lapossibilità di apprezzare i medesimi sotto l’aspetto della responsabilitàextracontrattuale in capo all’appaltatore [OSCURATO:PERSONA] ex art.1669 c.p.c. .Il ricorrente evidenzia pure, quanto alla natura occulta dei vizi, chesecondo la Corte d’Appello non vi sarebbe traccia della prova relativa, mache così non sarebbe: la distinzione tra vizi palesi e vizi occulti sarebbestata operata dal consulente tecnico d’ufficio nel suo elaborato, conallegazione di documentazione fotografica, e l’affermazione che ilconsulente tecnico avrebbe considerato palesi i vizi riscontrati èaffermazione che non esisterebbe in atti, con travisamento del fattoprobatorio.5.1.

Il motivo è fondato per quanto di ragione.Si richiamano le considerazioni svolte sopra quanto alla valenza diaccettazione dell’opera, sotto il profilo tecnico, costituita dal collaudoeseguito da soggetto a tal fine incaricato dal Condominio, quale era ilcollaudatore ing. [OSCURATO:PERSONA].Si osserva peraltro che, se è vero che la valutazione della qualitàpalese o occulta dei vizi effettivamente riscontrati è questione che nonNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026fattispecie concreta, nel caso di specie la Corte territoriale richiama, peraffermarne la natura palese, vizi che sono stati considerati palesi anchedal Giudice di primo grado e che non sono stati posti a carico dell’impresa-ma del direttore dei lavori e del collaudatore- proprio per tale lorocaratteristica: si tratta dei danni degli infissi esterni e della relativaferramenta, dei danni ai battiscopa, della mancanza dei ferma ante aiportelloni, dei ristagni sui pianerottoli.

A detta tipologia di vizi, sulla cuinatura palese non vi era più questione già in appello, sono statiaccomunati dalla Corte d’appello anche i problemi delle infiltrazioni allescale A, C e D, e alla proprietà Maggiolini, le concrezioni delle scale e idanni alla proprietà Donzelli, che erano stati considerati dal Tribunale aparte e, appunto, ritenuti occulti perché non percepibili, secondol’accertamento svolto dalla consulenza tecnica d’ufficio, al momento delcollaudo.Di questa commistione non è esposto dalla sentenza impugnata ilmotivo, perché anche il riferimento al contenuto della relazione tecnicad’ufficio riguarda i vizi effettivamente palesi, come sopra individuati; latotale assenza di argomenti utili a comprendere la ragione per cui anche ivizi che, come quelli da infiltrazioni e da concrezioni, si evidenziano nelcorso del tempo, fossero nel caso di specie già riconoscibili, e quindidenunciabili, al momento del collaudo si risolve -in primo luogo e in viaassorbente- nella falsa applicazione denunciata delle disposizioni sullagaranzia, che impongono la distinzione tra i vizi palesi e i vizi occulti.6.

L’ultimo motivo di critica è rivolto alla pronuncia relativa alle speseprocessuali, in relazione alla quale si lamenta la Violazione o falsaapplicazione degli artt.91 e 92 c.p.c. e art. 13, comma 1 quater, del d.P.R.n. 115/2002 (articolo 360, primo comma, n. 3 c.p.c.) .Il ricorrente rileva la non corretta applicazione del principio dellasoccombenza, essendo state le spese di lite per tutti i gradi di merito e perNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026la fase monitoria riconosciute a favore di [OSCURATO:PERSONA], e contesta altresì ilfatto che siano stati ritenuti esistenti i presupposti per il raddoppio delcontributo unificato a proprio carico.6.1.

Il motivo non deve essere esaminato perché la pronuncia sullespese viene travolta, ex art.336 c.p.c., dall’accoglimento del secondo e delterzo motivo di ricorso; sulla base dell’esito della fase di rinvio sarannoregolamentate dal giudice del rinvio le spese dell’intero giudizio,comprensive anche delle spese del grado conclusosi con la sentenzacassata, e potranno essere esaminate anche le questioni relativeall’eventuale raddoppio del contributo unificato.7.

In conclusione, debbono essere accolti il secondo e il terzo motivodel ricorso principale, con rigetto del primo motivo e assorbimento delquarto; la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motiviaccolti, con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione,che farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà a quanto sopraesposto, provvedendo anche sulle spese del presente giudizio dilegittimità.

P.Q.MLa Corte di cassazione accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso,rigetta il primo, assorbito il quarto; cassa la sentenza impugnata inrelazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Ancona, in diversacomposizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 6 maggio 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ntato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Edil [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocatoRoberto Regni-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] dei Lloyd'S in persona del legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. in persona dellegale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Ancona n. 639/2024depositata il 19/04/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] aveva chiesto e ottenuto dal [OSCURATO:PERSONA] un decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio PalazzinaAlfa in Marcelli di Numana, per il pagamento di euro 82.333,77, qualeresiduo corrispettivo dovuto per lavori eseguiti su incarico dell’ingiunto.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto opposizione e all’esito del giudizio dicognizione piena, nel quale erano stati chiamati in causa [OSCURATO:PERSONA](in qualità di collaudatore), [OSCURATO:PERSONA] ( in qualità di direttore deilavori), [OSCURATO:PERSONA] (amministratore del Condominio), nonchéUnipolSAI [OSCURATO:SOCIETA]. (società assicuratrice di [OSCURATO:PERSONA])e la [OSCURATO:PERSONA] dei Llod’s (per [OSCURATO:PERSONA]), il [OSCURATO:PERSONA] aveva parzialmente accolto l’opposizione; aveva ridotto -inadesione alla consulenza tecnica d’ufficio- l’importo spettante all’impresacreditrice, condannando [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in solido, acorrispondere al Condominio la somma di euro 31.976,93 a titolo dirisarcimento dei danni, e condannando [OSCURATO:PERSONA] a restituire alCondominio l’importo indebitamente versato a [OSCURATO:PERSONA]. Inparticolare, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erano stati condannati, insolido, al pagamento indicato perché l’importo di euro 31.976,93 erarelativo ai vizi palesi che il direttore dei lavori ed il collaudatore non hannocolpevolmente apprezzato (il primo nel corso dei lavori il secondo almomento del collaudo; cfr. pp. 146, 147, 148 e 234 della relazioneperitale) : il Tribunale di Ancona aveva sottolineato, sempre in relazioneai vizi palesi, che i professionisti avevano l’obbligo di mettere a parte ilCondominio dell’inadeguatezza delle ferramenta degli infissi esterni.Quanto ai vizi qualificati come occulti, il Tribunale li aveva quantificati, inNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026adesione all’esito della relazione tecnica d’ufficio, in euro 11.797,61, cheaveva detratto dall’importo riconosciuto come ancora dovuto dalCondominio all’impresa appaltatrice - a carico della quale li aveva posti -.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto appello avverso la sentenza di primo grado,contestandola: -nella parte in cui aveva ritenuto non dovuto ilcorrispettivo di euro 26.134,23 per lavori eseguiti ma non inizialmentecontrattualizzati, né successivamente approvati dal Condominio,affermando che si sarebbe trattato di lavori comunque commissionatidall’amministratore e dal direttore dei lavori, di natura altresìassolutamente necessaria; -nella parte in cui aveva riconosciutosussistenti e posti a suo carico vizi nelle opere realizzate, comunqueaccettate dal committente.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto appello incidentale per il riconoscimentodell’inadempimento dell’impresa, per ottenere l’ulteriore riduzionedell’importo a essa dovuto, per ottenere il riconoscimento di un dannoulteriore a carico del direttore dei lavori e del collaudatore e per ottenerel’integrale risarcimento dei vizi quanto agli infissi e alle scale esterne.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevanoinstato per il rigetto delle impugnazioni, senza proposizione di appelloincidentale e con reiterazione, quanto ai primi due, delle richieste dimanleva nei confronti delle società assicuratrici, ove fossero state accoltele domande per un maggior risarcimento dei danni proposte dalCondominio nei loro confronti.La Corte d’Appello di Ancona aveva respinto l’appello incidentale delCondominio e accolto l’appello principale di [OSCURATO:PERSONA], così motivando:- non sussiste l’inadempimento di carattere generale a carico dell’impresalamentato con l’appello incidentale, perché: quanto alla mancanza dipolizza per la responsabilità civile verso i terzi, non risultano esservi statireclami da parte di terzi giustificanti una responsabilità risarcitoria a caricodel Condominio; quanto all’allaccio delle utenze di cantiere, non vi è provaNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026di quali effetti dannosi siano derivati da ciò a carico del Condominio;quanto alla mancanza di garanzia fideiussoria per le opere eseguite, varibadita l’osservazione del Tribunale secondo cui il rischio che la garanziain questione intendeva garantire si doveva ritenere venuto meno; quantoalla mancanza delle cauzioni, l’inadempimento avrebbe dovuto esserecontestato a suo tempo, non risultando più attuale dopo l’effettuazione deilavori; quanto alla mancata produzione del DURC e dell’altradocumentazione di regolarità contributiva, non se ne vede la rilevanza, inassenza di allegazione da parte del Condominio di essere stato chiamato arispondere verso i dipendenti dell’impresa;- il primo motivo di appello principale dell’appaltatore, concernente l’entitàdel suo credito residuo di euro 26.134,20, è fondato: nell’ambito delcertificato di collaudo del 25.7.2015 il collaudatore, incaricato dalCondominio, l’impresa e la committenza stessa, rappresentatadall’amministratore e dal direttore dei lavori, ebbero ad effettuare unaricognizione delle opere svolte e a quantificare, così, l’importo complessivodovuto per le stesse, determinandolo in complessivi € 82.333,77 , oltreIVA al 10%; questo negozio di accertamento non può essere posto nelnulla sulla base della semplice considerazione per cui l’amministratore diCondominio avrebbe nella specie agito senza potere , trattandosi diinterventi straordinari, anche in ragione della partecipazione pure deldirettore dei lavori, indiscutibile rappresentante , non solo tecnicodel Condominio per aver tenuto anche la contabilità dei lavori; infatti, ildirettore dei lavori aveva anche emesso nel corso dell’appalto i certificatidi esecuzione dei lavori necessari perché l’impresa ottenesse il pagamentodei SAL periodici, e aveva richiesto le lavorazioni aggiuntive nel corsodell’appalto; tutte le lavorazioni aggiuntive erano state peraltroconsiderate dal consulente d’ufficio non solo necessarie ma ancheeconomicamente utili, potendosi equiparare la situazione di specie, quantoall’amministratore, a quella della ricorrenza di una urgenza nell’adozioneNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026delle relative decisioni; l’accertamento del credito definitivo dell’impresacontenuto nel verbale di collaudo si deve ritenere pienamente valido eindiscutibile, ma nella misura riconosciuta corretta dal consulente d’ufficio;-quanto ai vizi delle opere posti a carico dell’imprenditore per euro11.797,61, si deve rilevare che non si riscontrano elementi di sorta peraffermare che i vizi in questione (concrezioni scale esterne; infiltrazioniscale; danni proprietà Donzelli; degrado infissi esterni; ristagni suipianerottoli; battiscopa non a regola d’arte; mancanza ferma anteportellone e infiltrazioni soletta proprietà Maggiolini) possano essereclassificati di carattere occulto, ovvero non percepibili all’atto delcollaudo ; la loro mancata rilevazione, al più tardi, al momento delcollaudo rende ingiustificata la sottrazione dell’importo per essiquantificato dal dovuto all’impresa;-è infondata la richiesta formulata dal Condominio per ottenere da RobertoGiacchetti il risarcimento dei danni per l’irregolarità della praticapaesaggistica, comportante il rischio di dover procedere a una sanatoria ditipo paesaggistico con esborso indicato in euro 2.000,00, non essendorisarcibile un rischio di danno;-quanto alla richiesta da parte del Condominio della quantificazione di unmaggior danno per gli infissi, il consulente d’ufficio ha ben chiarito perchédalla cifra complessiva di ripristino debba essere dedotto quanto sarebbestato comunque necessario pagare se [OSCURATO:PERSONA] avesse richiesto il prezzodi mercato per l’intervento;-non debbono essere posti a carico dell’amministratore e del direttore deilavori i maggiori costi sostenuti dal Condominio in relazione ai lavori nondirettamente commissionati, perché né l’uno né l’altro ha agito oltrel’incarico ricevuto.2. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione,affidato a quattro motivi.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Sia [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], sia [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatocontroricorso.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], UnipolSAI e gli Assicuratori deiLloyd’s sono rimasti intimati.[OSCURATO:PERSONA] ricorrente e l’impresa controricorrente hanno depositatomemorie illustrative prima dell’adunanza fissata per la discussione incamera di consiglio del ricorso, all’esito della quale la Corte ha riservato ildeposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. L’impresa controricorrente ha eccepito -ancora nella memoriaillustrativa- l’inammissibilità del ricorso per inottemperanza alle indicazioniemergenti dall’art.366 c.p.c. e per assenza di conclusioni volte a renderecomprensibile il petitumI rilievi di [OSCURATO:PERSONA] debbono essere disattesi.Il disposto dell'art. 366, comma 1, n.3, n.4 e n.6, c.p.c. - secondo cuiil ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità,l'esposizione sommaria dei fatti di causa e deve indicare chiaramente imotivi per cui si richiede la cassazione con specifica individuazione, perognuno di essi, degli atti e documenti illustrativi - non risponde aun'esigenza di mero formalismo, ma vuole consentire alla Corte dilegittimità di conoscere dal ricorso, senza attingerli aliunde, gli elementiindispensabili per una precisa cognizione dell'origine e dell'oggetto dellacontroversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni in essoassunte dalle parti, nonché dei motivi di critica e del relativo supportoargomentativo e documentale. Per soddisfare tali requisiti è sufficiente cheil ricorso per cassazione permetta di acquisire, in modo chiaro e sinteticoma completo, le informazioni evidenziate -cfr., di recente, per tutte, Cass.n.16618/2025-, nell’ambito di motivi di ricorso rispettosi delle previsionidell’art.360 c.p.c., che non richiedono conclusioni finali di merito, noncoerenti con il giudizio di legittimità.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Nel caso di specie, l’esame del ricorso proposto alla luce delleindicazioni che precedono permette di affermare che il disposto degliart.366 e 360 c.p.c. è stato rispettato.2. È opportuno premettere alla disamina dei motivi di ricorso chel’ambito della controversia in questa sede riguarda i rapporti tra ilCondominio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sia quanto alla determinazionedel compenso residuo ancora spettante all’impresa (nel cui contesto sipone la questione dei poteri dell’amministratore e del direttore dei lavoridi impegnare il committente anche per lavori non direttamente deliberatidall’assemblea condominiale), sia quanto al riconoscimento dei vizidell’opera a carico dell’appaltatore (riconosciuti dal primo Giudice nellamisura di euro 11.797,61 e invece esclusi dalla Corte d’appello). I motividi ricorso si articolano sulla decisione in relazione ai temi indicati, giàoggetto del giudizio di appello.Non sono state oggetto di appello (né principale, né incidentale) lepronunce relative alle domande risarcitorie -autonome e scindibili- svoltedal Condominio nei confronti del collaudatore [OSCURATO:PERSONA] e deldirettore dei lavori [OSCURATO:PERSONA] (con le relative domande dimanleva), nonché nei confronti dell’amministratore [OSCURATO:PERSONA],accolte dal Tribunale di Ancora nei termini di cui in premessa e non attintequindi dal deciso della Corte d’Appello di Ancona. Non sono nemmeno piùin discussione le domande rivolte dal Condominio nei confronti di SergioAmorosi e di [OSCURATO:PERSONA] per il risarcimento di danni, ulterioririspetto a quanto già riconosciuto a loro carico, perché la pronuncia dirigetto della Corte d’Appello sul punto non è stata sottoposta a critica con imotivi di ricorso che si esaminano a seguire.3. Con il primo motivo di ricorso il Condominio lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt.1175 e 1375 c.c. in tema dicontratto, buona fede e correttezza (art.360, primo comma n.3 c.p.c.) .Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Il Condominio aveva evidenziato una serie di inadempimenti cheavrebbero dovuto essere apprezzati dalla Corte di merito per la loro insitacapacità di aver prodotto costi maggiori per il Condominio, a fronte diservizi che non furono resi: poiché gli obblighi non adempiuti erano inserititra quelli per cui era stata determinata l’entità del prezzo, la loroinottemperanza avrebbe comportato per l’impresa la percezione di unaremunerazione in concreto non dovuta.3.1. Il motivo è infondato.[OSCURATO:PERSONA] fa riferimento alla mancata stipula di polizza per laresponsabilità civile verso i terzi, al mancato allaccio delle utenze dicantiere a spese dell’impresa, alla mancata stipula della garanziafideiussoria per le opere eseguite, alla mancanza delle cauzioni, allamancata produzione del DURC e dell’altra documentazione di regolaritàcontributiva per i dipendenti.A eccezione dell’allaccio delle utenze di cantiere, il ricorrente esponel’inottemperanza, da parte dell’impresa, a obblighi assunti sì verso ilcommittente, ma che avrebbero comportato esborsi ulteriori non per ilCondominio, ma per l’impresa stessa; tali obblighi avrebbero acquistatorilievo diretto, per il committente, ove vi fossero state situazioni tali dagiustificare l’attivazione delle garanzie, in concreto non stipulate da EdilManus, oppure ove vi fossero state richieste di pagamento, o altro, rivoltedirettamente alla committenza dai dipendenti dell’imprenditore. Nulla ditutto ciò, sulla base delle stesse allegazioni del Condominio, risulta essereavvenuto, né in corso di rapporto né al suo esito.Quanto all’allaccio alle utenze condominiali, il rigetto della domandarisarcitoria è stato fondato sulla mancanza di prova degli effetti dannosidell’inadempimento in questione, in termini di maggiori spese che ilCondominio non aveva dimostrato di aver concretamente sopportato.[OSCURATO:PERSONA] ricorrente assume la rilevanza autonoma degliinadempimenti descritti, a prescindere dalla loro dannosità in concreto, inNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026quanto violativi delle regole di comportamento desumibili dagli artt.1175 e1375 c.c. e per ciò solo causativi di un danno risarcibile.La tesi del Condominio non ha alcun supporto normativo.E’ noto l’orientamento interpretativo di questa Corte che attribuisceautonomia al principio di correttezza e buona fede nell'esecuzione delcontratto, sottolineandone l’idoneità a costituire espressione del dovere disolidarietà fondato sull'art. 2 della Costituzione, tale da imporre a ciascunadelle parti del rapporto obbligatorio di agire in modo da preservare gliinteressi dell'altra; in quest’ottica, il principio desumibile dagli artt.1175 e1375 c.c. viene a delineare un dovere giuridico autonomo a carico dientrambe le parti, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighicontrattuali o di quanto espressamente stabilito da norme di legge; neconsegue che la violazione del principio di correttezza e buona fedenell’esecuzione del contratto, se effettivamente riscontrata, costituisce diper sé inadempimento e può comportare l'obbligo di risarcire il danno chene sia derivato -cfr., per tutte, Cass. n.1618/2009-. Non si tratta, cioè,dell’individuazione di un interesse la cui lesione costituisce di per sé undanno: è comunque necessario che dalla violazione in tesi riscontrata undanno sia derivato in concreto e che detto danno sia in relazione causalecon la violazione stessa. Il principio di correttezza e buona fede, neitermini esposti, opera cioè in ogni caso nell’ambitodell’inadempienza contrattuale e, per avere una rilevanza risarcitoria,presuppone che un danno vi sia e che esso sia provato, a nulla rilevandola potenziale esistenza del danno stesso.Correttamente, pertanto, i Giudici di merito hanno concordemente, neidue gradi, rilevato l’ininfluenza delle deduzioni richiamate sotto il profilorisarcitorio da inadempimento da parte di [OSCURATO:PERSONA] alle obbligazioniassunte, non essendo stato allegato o in concreto dimostrato (quantoall’allaccio delle utenze) alcun danno.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Si deve pertanto escludere l’esistenza della violazione di leggeaffermata dal ricorrente, senza necessità di approfondimenti ulteriori.4. Con il secondo motivo di critica il ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione degli articoli 1665 c.c., anche inrelazione agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c. (art.360, primo comma n.3c.p.c.) .Il ricorrente evidenzia che né l’amministratore, né il direttore dei lavoriavevano il potere di rappresentare il Condominio per i lavori noncommissionati dall’assemblea; in particolare, non avrebbe potuto essereconsiderato negozio di accertamento il verbale di collaudo del 25.7.2015,a nulla rilevando la gestione da parte del direttore dei lavori anche delregistro di contabilità, trattandosi di attività comunque rientrantenell’ambito di competenze propriamente tecniche. La verifica dell’opera èpropedeutica alla sua accettazione, che non si identifica con la mera presain consegna, ma ha natura di negozio unilaterale recettizio e non producepertanto effetti se non venga comunicata all’appaltatore da persona cheha il potere di compiere l’attività negoziale, né per l’operatività dellagaranzia per vizi riconosciuti o riconoscibili, né per il diritto al pagamentodel prezzo. Nel caso di specie, l’accettazione delle opere non è maiintervenuta perché, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria,avrebbe dovuto pervenire dall’assemblea del Condominio.I maggiori lavori commissionati dall’amministratore e dal direttore deilavori non potevano essere definiti urgenti o indifferibili, al fine di superarela necessità di loro disposizione in sede assembleare, perché si inserivanoin un programma di ristrutturazione, al fine di mitigare ammaloramentidella proprietà comune e di effettuare quei ripristini che ormai l’etàdell’immobile richiedeva .4.1. Il motivo è fondato per quanto di ragione.La Corte d’appello ha attribuito al verbale di collaudo del 25.7.2015natura di negozio di accertamento, nel cui ambito l’amministratore delNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026Condominio e il Direttore dei Lavori, presenti assieme al Collaudatore,avrebbero utilmente rappresentato il Condominio, sia quantoall’accettazione dell’opera, sia quanto alla determinazione del prezzo peressa dovuto all’appaltatore.Quanto alla posizione dell’amministratore di condominio, occorrechiarire che i suoi poteri rappresentativi in relazione ai poteridell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c.,che, per quanto riguarda la manutenzione dell’immobile condominiale,limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria manutenzione, mentreriservano alla seconda le decisioni in materia di manutenzionestraordinaria.Nel caso di specie i lavori oggetto dell’appalto conferito a [OSCURATO:PERSONA] pacificamente di straordinaria manutenzione e, di conseguenza,l’amministratore poteva assumere iniziative in ordine alla loro esecuzionee allo svolgimento dell’attività contrattuale a tal fine necessaria solo previaapprovazione -o successiva ratifica- dell'assemblea.Proprio la chiara delimitazione dei poteri operata dagli artt.1130 e1135 c.c. esclude che l'iniziativa contrattuale dell'amministratore il quale,senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, dispongal'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificiocondominiale, possa determinare l'insorgenza di alcun obbligo dipagamento del relativo corrispettivo in capo ai condomini.Si deve inoltre precisare che l’appaltatore, terzo rispetto ai rapporti tracondomini e amministratore, non può invocare l'eventuale carattereurgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendotale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il dirittodell'amministratore al rimborso delle spese nell'ambito interno al rapportodi mandato con i condomini (Cass. n.20136/2017; Cass. n.27235/2017;cfr., altresì, Cass. n. 31382/2022, non massimata, punto 5.2). Siaggiunge, in ogni caso, che gli interventi indifferibili e urgenti sono taliNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026quando rispondono a una immediata e impellente necessità di operare, alfine di evitare che una situazione di pericolo degeneri in grave pregiudizioe arrechi un maggior danno al condominio, in condizioni tali da nonpermettere di operare con i normali tempi di convocazione dell’assemblea:è escluso che la fattispecie disciplinata dall’art.1135 u.c. c.c. possa essereintegrata dalla generica necessità e dall’utilità economica di un interventoe/o dalla necessità di decidere celermente sulla sua disposizione perché, inassenza dei presupposti dell’indifferibilità e urgenza come sopra delineati,il vaglio sulla effettiva necessità, convenienza economica e urgenza diopere di straordinaria amministrazione non può essere sottrattoall’assemblea condominiale.Per quanto concerne i poteri di rappresentanza del direttore dei lavori,questi sono necessariamente correlati all’incarico professionale conferito,sia quanto ai lavori di manutenzione straordinaria in rapporto ai qualil’attività di direzione deve essere svolta, sia quanto alla capacità diimpegnare il Condominio, necessariamente limitata all’ambito tecnico nelquale è appunto inquadrato l’incarico conferito. Si richiama Cass.n.7593/2023, per l’affermazione del principio secondo il quale, in tema diappalto, laddove l'incarico concerna la direzione di lavori, il professionista,come ausiliare del committente, ne assume la rappresentanzalimitatamente alla materia strettamente tecnica; pertanto le suedichiarazioni sono vincolanti per il committente soltanto se contenute inambito tecnico, mentre sono prive di tale valore quando invadono altricampi, come quello concernente l'accettazione del prezzo finale dell'opera(nello stesso senso, Cass. n. 7242/2001, Cass. n. 2333/1995). L’incaricomeramente tecnici di sorveglianza dei lavori ma prevedere, su mandatospecifico, anche la verifica della contabilità e la redazione del verbale dicontabilizzazione finale del dovuto in favore dell'appaltatore - comeemerge essere avvenuto nel caso di specie dalla sentenza d’appello, qualeNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026accertamento in fatto -. In questa ipotesi l’ambito tecnico dell’attivitàconferita al professionista riguarda anche la verifica contabile e, diconseguenza, la capacità di rappresentanza tecnica delprofessionista rispetto al committente comprende anche la valutazione dieffettività, correttezza e adeguatezza degli importi da riconoscereall’appaltatore: tutto ciò, comunque, nell’ambito dell’incarico conferito equindi nei limiti dei lavori oggetto di incarico da parte del Condominioall’appaltatore.Si aggiunge che il compito di effettuare la verifica dei lavori e ilcorrelato collaudo potrebbe essere affidato dall'appaltante anche aldirettore dei lavori, purché si tratti di incarico specificamente conferito perassolvere tale incombenza; infatti, tra le funzioni proprie del direttore deilavori non rientra quella attinente al compimento dell'ispezione e delcollaudo e si potrebbe determinare, in tal caso, una situazione di conflittodi interessi, o comunque potrebbe essere compromessa l'obiettività deltecnico, spettandogli la valutazione non solo del lavoro svoltodall'appaltatore, ma anche della correttezza della propria attività disorveglianza.Nel caso di specie quest’ultima questione non si pone, perché èdefinitivamente accertato il conferimento dell’attività di collaudo a SergioAmorosi, parte del giudizio fin dal primo grado e destinatario, in taleveste, della condanna al risarcimento dei danni subiti dal Condominio per ivizi palesi delle opere non riscontrati, appunto, al momento del collaudo -in solido con il direttore dei lavori, che non aveva evidenziato i vizi stessidurante l’esecuzione delle opere -: come sopra rilevato, detta pronuncia diaccertamento e di condanna del Tribunale non è stata oggetto diimpugnazione in appello ed è pertanto passata in giudicato.Alla luce delle considerazioni svolte e tenuto conto dei poteri dirappresentanza dell’amministratore del Condominio e del direttore deilavori da questo nominato, come sopra delineati, è erronea l’attribuzioneNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026da parte della sentenza impugnata della valenza di negozio diaccertamento al verbale di collaudo, tale da comportare ilriconoscimento delle opere eseguite oltre quelle oggetto dell’incaricooriginario e del corrispettivo complessivamente dovuto, comprensivoanche di esse: né l’amministratore, né il direttore dei lavori avevano epotevano utilmente esercitare, impegnando il Condominio versol’appaltatore, poteri rappresentativi che non erano stati loro conferitidall’assemblea condominiale, né per l’accettazione di interventi nonrientranti nell’ambito dei lavori di manutenzione straordinaria appaltati, néper il riconoscimento dell’importo complessivamente dovuto all’appaltatoreper la parte relativa a dette opere - in supero rispetto alla deliberazionedell’assemblea e all’incarico conferito su mandato di essa -. Né tali poteripoteva avere il collaudatore, pacificamente incaricato solo delle operazionitecniche di collaudo.Occorre anche precisare, quanto al verbale del 25.7.2015, che già ilTribunale aveva riconosciuto a esso -senza che risulti sul punto laproposizione di rilievi critici in appello- valenza di accettazione dell’opera,al fine di escludere la denunciabilità successiva dei vizi palesi: è su questoassunto che è stata fondata, nei termini sopra evidenziati, la condanna alrisarcimento di detti danni a carico -non dell’impresa, ma- di SergioAmorosi in qualità di collaudatore -incaricato, appunto, della verificatecnica delle opere realizzate e legittimato di conseguenza a rappresentarevalidamente entro detti limiti il Condominio-. Non si pone il problema divalutare se al verbale di collaudo debba o meno essere riconosciuta anchevalenza di accettazione dell’opera ai fini della preclusione della possibilitàdi far valere i vizi palesi, perché sul punto vi è già una pronuncia definitivaall’interno del processo, che ne ha disciplinato anche le conseguenzedannose derivatene al Condominio -ponendole a carico, si ripete, deldirettore dei lavori e del collaudatore-.Numero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/20265. Con il terzo motivo il Condominio ricorrente critica la sentenzad’appello per la violazione o falsa applicazione degli artt. 1460, 1665,1668, 1669 c.c. (art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.) – omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti articolo 115 c.p.c. (articolo 360, primo comma, n.5c.p.c.) .Lamenta il ricorrente che la Corte di merito abbia considerato palesi ivizi dell’opera, perché rilevabili quantomeno in sede di collaudo in data25.7.2015. Secondo il ricorrente, anche se si intendessero definire dettivizi come palesi, la mancata accettazione dell’opera li avrebbe resicomunque eccepibili all’impresa: per completezza va anche evidenziatoche la prova della presenza dei vizi lamentati dal Condominio e il tenoredella domanda proposta in giudizio dal medesimo, non escludevano lapossibilità di apprezzare i medesimi sotto l’aspetto della responsabilitàextracontrattuale in capo all’appaltatore [OSCURATO:PERSONA] ex art.1669 c.p.c. .Il ricorrente evidenzia pure, quanto alla natura occulta dei vizi, chesecondo la Corte d’Appello non vi sarebbe traccia della prova relativa, mache così non sarebbe: la distinzione tra vizi palesi e vizi occulti sarebbestata operata dal consulente tecnico d’ufficio nel suo elaborato, conallegazione di documentazione fotografica, e l’affermazione che ilconsulente tecnico avrebbe considerato palesi i vizi riscontrati èaffermazione che non esisterebbe in atti, con travisamento del fattoprobatorio.5.1. Il motivo è fondato per quanto di ragione.Si richiamano le considerazioni svolte sopra quanto alla valenza diaccettazione dell’opera, sotto il profilo tecnico, costituita dal collaudoeseguito da soggetto a tal fine incaricato dal Condominio, quale era ilcollaudatore ing. [OSCURATO:PERSONA].Si osserva peraltro che, se è vero che la valutazione della qualitàpalese o occulta dei vizi effettivamente riscontrati è questione che nonNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026fattispecie concreta, nel caso di specie la Corte territoriale richiama, peraffermarne la natura palese, vizi che sono stati considerati palesi anchedal Giudice di primo grado e che non sono stati posti a carico dell’impresa-ma del direttore dei lavori e del collaudatore- proprio per tale lorocaratteristica: si tratta dei danni degli infissi esterni e della relativaferramenta, dei danni ai battiscopa, della mancanza dei ferma ante aiportelloni, dei ristagni sui pianerottoli. A detta tipologia di vizi, sulla cuinatura palese non vi era più questione già in appello, sono statiaccomunati dalla Corte d’appello anche i problemi delle infiltrazioni allescale A, C e D, e alla proprietà Maggiolini, le concrezioni delle scale e idanni alla proprietà Donzelli, che erano stati considerati dal Tribunale aparte e, appunto, ritenuti occulti perché non percepibili, secondol’accertamento svolto dalla consulenza tecnica d’ufficio, al momento delcollaudo.Di questa commistione non è esposto dalla sentenza impugnata ilmotivo, perché anche il riferimento al contenuto della relazione tecnicad’ufficio riguarda i vizi effettivamente palesi, come sopra individuati; latotale assenza di argomenti utili a comprendere la ragione per cui anche ivizi che, come quelli da infiltrazioni e da concrezioni, si evidenziano nelcorso del tempo, fossero nel caso di specie già riconoscibili, e quindidenunciabili, al momento del collaudo si risolve -in primo luogo e in viaassorbente- nella falsa applicazione denunciata delle disposizioni sullagaranzia, che impongono la distinzione tra i vizi palesi e i vizi occulti.6. L’ultimo motivo di critica è rivolto alla pronuncia relativa alle speseprocessuali, in relazione alla quale si lamenta la Violazione o falsaapplicazione degli artt.91 e 92 c.p.c. e art. 13, comma 1 quater, del d.P.R.n. 115/2002 (articolo 360, primo comma, n. 3 c.p.c.) .Il ricorrente rileva la non corretta applicazione del principio dellasoccombenza, essendo state le spese di lite per tutti i gradi di merito e perNumero registro generale 13325/2024Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 22026/2026Data pubblicazione 27/06/2026la fase monitoria riconosciute a favore di [OSCURATO:PERSONA], e contesta altresì ilfatto che siano stati ritenuti esistenti i presupposti per il raddoppio delcontributo unificato a proprio carico.6.1. Il motivo non deve essere esaminato perché la pronuncia sullespese viene travolta, ex art.336 c.p.c., dall’accoglimento del secondo e delterzo motivo di ricorso; sulla base dell’esito della fase di rinvio sarannoregolamentate dal giudice del rinvio le spese dell’intero giudizio,comprensive anche delle spese del grado conclusosi con la sentenzacassata, e potranno essere esaminate anche le questioni relativeall’eventuale raddoppio del contributo unificato.7. In conclusione, debbono essere accolti il secondo e il terzo motivodel ricorso principale, con rigetto del primo motivo e assorbimento delquarto; la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motiviaccolti, con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione,che farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà a quanto sopraesposto, provvedendo anche sulle spese del presente giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte di cassazione accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso,rigetta il primo, assorbito il quarto; cassa la sentenza impugnata inrelazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Ancona, in diversacomposizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 6 maggio 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino