Cassazione n. 14892/2026

azzo [OSCURATO:PERSONA], in persona del legalerappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli Avv.ti UrbanoBessegato e [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n.2826/2019 pubblicata l’8 luglio 2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5 febbraio2026 dal [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026Numero di raccolta generale 14892/2026lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del SostitutoData pubblicazione 18/05/2026Procuratore Generale Dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto diaccogliere il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, condeclaratoria di inammissibilità o di infondatezza del terzo;udito l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per parte ricorrente, che ha conclusoper l’accoglimento del ricorso.[OSCURATO:PERSONA] PROCESSODiego Casonato, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoconvenuto dinanzi al Tribunale di Treviso il Condominio “PalazzoCasonato Carlotta”, ubicato in Asolo, perché venisse accertato che ilnegozio di loro proprietà, posto nel medesimo stabile, integravaun’unità autonoma rispetto al Condominio e che, pertanto, eranoesclusi dal pagamento della polizza assicurativa del fabbricato, delcompenso dell’amministratore e delle spese amministrativecondominiali.Si è costituito in giudizio il Condominio evocato chiedendo lareiezione della domanda attrice e, in via riconvenzionale, ilpagamento degli importi arretrati.Il Tribunale di Treviso, con sentenza n. 170/2017, ha rigettato ladomanda degli attori e accolto la riconvenzionale del Condominio.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello sulla base dei seguentimotivi di impugnazione:- il primo, errata ricostruzione del fatto da parte del Tribunale;- il secondo, inefficacia del regolamento condominiale e delletabelle millesimali;- il terzo, assenza di copertura assicurativa per l’unità diproprietà dell’appellante.Si è costituito in giudizio il Condominio, eccependopreliminarmente l’inammissibilità delle nuove domande attoree edella produzione di nuovi documenti, nonché l’inammissibilitàdell’impugnazione ex art. 348 bis e ter c.p.c.; ha insistito, infine, perla reiezione dell’appello e la conferma della sentenza di primo grado.Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026Numero di raccolta generale 14892/2026La Corte di Appello di Venezia, con sentenza n. 2826/2019, haData pubblicazione 18/05/2026rigettato l’appello.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione sulla base ditre motivi.[OSCURATO:PERSONA] intimato si è difeso con controricorso.La P.G. in persona del [OSCURATO:PERSONA].l’accoglimento del primo motivo di ricorso, l’assorbimento delsecondo, con declaratoria di inammissibilità e/o di infondatezza delterzo motivo.Entrambe le parti hanno depositato memoria.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Innanzitutto, deve essere definito l’oggetto del contendere.Il ricorrente, come risulta dal suo atto impugnazione e per quelche qui interessa, premesso che gli originari attori eranocomproprietari dell’intero “[OSCURATO:PERSONA]”, trasferito con atto dicompravendita del 29.10.2002 alla [OSCURATO:SOCIETA]., conesclusione del solo negozio per cui è contestazione, ha domandatoformalmente di:«accertarsi che il condominio “[OSCURATO:PERSONA]”costituisce un c.d. “condominio parziale” e che l’immobile diproprietà degli attori integra una unità a sé stante (in quanto munitadi accesso privato ed autonomi impianti ed allacciamenti alle varieutenze);accertarsi che il [OSCURATO:PERSONA] del “PalazzoCasonato Carlotta” è di natura condominiale e non vincola in alcunmodo la proprietà degli attori, ivi comprese le tabelle millesimali maiaccettate dagli attori;dichiararsi che in capo agli attori non sussiste alcun obbligo dicorrispondere, in relazione alla relativa quota di proprietà ex art.1123 c.c., né il premio relativo alla polizza assicurativa del fabbricatosottoscritta dall’amministratore del Condominio de quo, né ilcompenso spettante all’amministratore stesso, né le spese postali,Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026non risultando le parti attrici, per tutti i motivi espressi, titolari diNumero di raccolta generale 14892/2026alcun diritto di comproprietà sui beni comuni». Data pubblicazione 18/05/2026Le esposte conclusioni palesano come, nella sostanza, il giudiziosia stato impostato chiedendo una decisione in via principale aventead oggetto gli obblighi di pagamento delle somme sopra indicate sulpresupposto dell’accertamento, in via incidentale, dell’appartenenza(o meno) al condominio in questione (in modalità “parziale”) dellaproprietà del ricorrente e dell’applicabilità (o meno) alla medesimaproprietà del regolamento condominiale e delle tabelle millesimaliapprovate per gli appartamenti realizzati nel “Palazzo CasonatoCarlotta”.Nella specie, come sopra descritta, trova applicazione l’indirizzogiurisprudenziale per il quale, nel giudizio tra il condominio,rappresentato ex art. 1131 c.c. dal suo amministratore, ed unsingolo condomino, convenuto per la condanna al pagamento di unasomma di denaro, la questione della titolarità comune o individualedi una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza delrapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto diun accertamento meramente incidentale funzionale alla decisionedella causa, privo - in assenza di esplicita domanda di una delle partiai sensi dell’art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordineall’estensione dei diritti reali dei singoli, efficacia che altrimentiimporrebbe la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti icondomini in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass., Sez.2, n. 20993 del 23 luglio 2025; Cass., Sez. 2, n. 35794 del 22novembre 2021).Oggetto principale del presente giudizio è stabilire, con unastatuizione idonea a passare in giudicato, se le spese indicate dalricorrente siano da lui dovute o meno al condominiocontroricorrente. Gli ulteriori accertamenti preliminari necessari pergiungere a questa pronuncia, invece, saranno compiuti in viaincidentale.Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026Numero di raccolta generale 14892/20262) Definito il thema decidendum nei termini esposti, occorreData pubblicazione 18/05/2026chiarire quali siano i fatti di causa rilevanti nella specie.Dal ricorso emerge che la [OSCURATO:SOCIETA]. ha acquistatoda [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], coneccezione di due unità immobiliari, l’una (appartamento al primopiano) rimasta di proprietà della famiglia Imparato e l’altra (negozioal piano terra) mantenuta dai signori Donazzan e Casonato (oggi,per successione, del solo [OSCURATO:PERSONA]).[OSCURATO:PERSONA] citata ha ristrutturato la porzione di fabbricatoacquistata, ricavandone delle unità immobiliari, poi cedute a soggettiprivati; prima di procedere alle vendite, però, aveva redatto ilregolamento di condominio, che era consegnato agli acquirenti almomento del rogito, di cui faceva parte integrante.Ne consegue che tale regolamento non aveva riguardatoespressamente la proprietà dell’attuale ricorrente.3) Premesso quanto sopra, possono essere esaminati i motivi diricorso.Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art.1138 c.c. in quanto il regolamento del Condominio in esame sarebbestato contrattuale e non assembleare, con la conseguenza che nonavrebbe potuto vincolarlo, non avendolo mai accettato formalmente.Stesso discorso sarebbe valso quanto alle tabelle allegate alregolamento.Con il secondo motivo il ricorrente contesta l’omesso esame diun fatto decisivo per il giudizio, atteso che la sentenza gravata nonprecisava la natura del regolamento condominiale.Le censure, che possono essere trattate congiuntamente, stantela stretta connessione, non sono fondate.Sulla base della precedente esposizione, deve ritenersi che ilcondominio controricorrente sia sorto il 29 ottobre 2002, con lastipulazione dell’atto di compravendita fra la Ditta M.C.M. CostruzioniNumero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026srl, da una parte, e [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e DiegoNumero di raccolta generale 14892/2026Casonato, dall’altra. Data pubblicazione 18/05/2026Infatti, il condominio negli edifici, con la correlativa proprietàcomune su determinate parti dell’edificio - salvo che dal titolo risultiil contrario - viene ad esistenza ex se, allorché si verifichi iltrasferimento di singole porzioni ad una pluralità di soggetti e noncon la deliberazione da parte dell’assemblea dei condomini dell’attocostitutivo, sicche questo, ove successivo alla alienazione dellesingole porzioni dell’edificio, ha un valore meramente dichiarativodell’esistenza del condominio (v. già Cass., Sez. L, n. 6073 del 18dicembre 1978).Una volta sorto il condominio, il regime delle spese che loriguardano è regolato, per tutti i proprietari degli immobili ricompresinel fabbricato (fra cui, attualmente, figura anche il ricorrente), dagliartt. 1123 ss. c.c.Ne consegue che per le spese condominiali pretese trovaapplicazione il principio in forza del quale l’obbligo del condomino dicontribuire alle spese necessarie per la conservazione e per ilgodimento delle parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazionedei servizi nell’interesse comune, sorge già nel momento delcompimento dell’attività di gestione (e, dunque, nei confronti di chisia condomino in tale epoca), e non, invece, nel momento successivoin cui le stesse spese siano poi approvate e ripartite in sede diconsuntivo. Quanto, invece, alle spese per l’esecuzione di lavoriconsistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione oristrutturazione delle parti comuni, esse gravano su chi siacondomino al momento dell’approvazione delle delibere che abbianoapprovato l’intervento (Cass., Sez. 2, n. 21094 del 19 luglio 2023).Le vicende concernenti il regolamento di condominio e le tabellemillesimali, invece, non assumono rilievo.Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026Numero di raccolta generale 14892/2026Ovviamente, non vogliono in questa sede criticarsi i principiData pubblicazione 18/05/2026elaborati in materia negli anni.Pertanto, deve ribadirsi che il regolamento di condominio trovauna propria disciplina normativa nell’art. 1138 c.c., in base al quale,quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,deve essere formato un regolamento, che contenga le norme circal’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i dirittie gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per latutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazionedel regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con lamaggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 ed allegatoal registro indicato dal numero 7) dell’art. 1130 c.c. Esso può essereimpugnato a norma dell’art. 1107 c.c.Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomarei diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto edalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alledisposizioni degli artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131,1132, 1136 e 1137 c.c.Il regolamento appena descritto è quello c.d. assembleare.Vi è, poi, il regolamento contrattuale, il quale, essendo, appunto,di natura negoziale, è vincolante per i condomini che lo hannoapprovato, con l’adesione al regolamento stabilito dall’originariocostruttore dell’edificio, prima della costituzione del condominio.In effetti, nella specie, la corte territoriale non ha accertato lanatura del regolamento in questione.Ove assembleare, esso sarebbe stato vincolante per il ricorrente;in caso contrario, non sarebbe stato applicabile allo stesso, salvo chenon vi avesse in qualche modo aderito.Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026Ciò, però, non incide sulla definizione della controversia.Numero di raccolta generale 14892/2026Data pubblicazione 18/05/2026Infatti, la proprietà del ricorrente fa sicuramente parte delcondominio controricorrente dal momento in cui è nato (e, dunque,da prima della redazione del regolamento de quo), con l’effetto cheil primo dovrà contribuire, ad esempio, alle spese necessarie per laconservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, perla prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazionideliberate dalla maggioranza, con la precisazione che, se si tratta dicose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sonoripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne e che,qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere oimpianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le speserelative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condominiche ne trae utilità (art. 1123 c.c.).Nessuna delle spese appena elencate è interessata direttamentedal regolamento de quo (o, almeno, sul punto nulla di specifico èstato allegato).Analoga conclusione deve essere formulata quanto alle tabellemillesimali.Infatti, in tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabellemillesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha naturanegoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvatocon il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficientela maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. (Cass.,Sez. 2, n. 27159 del 25 ottobre 2018).Questo principio, chiaramente, è valido qualora l’approvazione ola revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva deivalori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cuirisulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale diripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversaconvenzione, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la suaNumero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime deiNumero di raccolta generale 14892/2026condomini (Cass., Sez. 2, n. 6735 del 10 marzo 2020). Data pubblicazione 18/05/2026Nella presente controversia, a dire il vero, la sentenza impugnataafferma che le tabelle millesimali “sono state approvate con lamaggioranza di legge”.Ne deriva che ne è stata accertata la natura assembleare e noncontrattuale, con la conseguenza che esse ben possono avere effettonei riguardi di tutti i condomini.Peraltro, neppure la situazione concernente le tabelle millesimalipuò incidere sulla decisione della causa, essendo le modalità dellaloro approvazione irrilevanti ai fini del sorgere dell’obbligo dicontribuire alle spese condominiali nei termini di cui agli artt. 1223ss. c.c.4) Con il terzo motivo il ricorrente contesta la violazione dell’art.1123 c.c., per contraddittorietà della motivazione, che indicherebbecome il fabbricato e il negozio costituiscano un condominio parziale,ma porrebbe a suo carico le spese concernenti le porzionicondominiali che non condividevano con il resto del fabbricato,nonché dell’art. 1411 c.c., per omesso esame della polizzaassicurativa dell’edificio.Afferma che il suo immobile non farebbe parte del condominio eche la polizza in esame non avrebbe mai riguardato il civico della suaproprietà. Pertanto, l’estensione della copertura assicurativa alnumero 18 di via Dante, a partire dall’8 giugno 2017, sarebbe stataimpropria. In realtà, il contratto de quo sarebbe stato un contratto afavore di terzo, destinato ad avere effetto in suo favore, ma senzaobblighi di pagamento.La censura è infondata.A prescindere dal fatto che il ricorrente non censuraadeguatamente la parte della sentenza che accerta l’esistenza, nellaNumero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026specie, di un condominio parziale, con una motivazione completa eNumero di raccolta generale 14892/2026conforme al parametro legale, si rileva che anche questa dDoatag pliuabbnliczaazio ne 18/05/2026è priva di rilievo.Indubbiamente, vi è una giurisprudenza per la quale lafattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamentonormativo nell’art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamenteconfigurabile per legge tutte le volte in cui un bene risulti, per le sueobbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinatooggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, diuna parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, perl’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo menoil presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria ditutti i condomini su quel bene; ne discende che i partecipanti algruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblearelativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e lacomposizione del collegio e delle maggioranze si modifica inrelazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concretadelibera da adottare (Cass., Sez. 2, n. 791 del 16 gennaio 2020).Di converso, vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzioneal valore della quota di ciascuno, le spese che attengano a partidell’edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare eche adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzionedi prevenzione di eventi che potrebbero interessare l’intero edificiocondominiale; non così accade quando l’utilità riguardi la singolaproprietà esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire aduno o più condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuirealle spese relative (Cass., Sez. 2, n. 24166 dell’8 settembre 2021).La decisione della presente vicenda, però, non dipendedall’accertamento dell’applicabilità o meno dell’art. 1123, comma 3,c.c., che viene a riguardare solo il regime delle spese che attengonoa quei beni che risultino, per le loro obbiettive caratteristichestrutturali e funzionali, destinati oggettivamente al servizio e/o alNumero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio inNumero di raccolta generale 14892/2026condominio. Nella specie non viene in questione una situaDzaiota npueb bldicaezlio ne 18/05/2026genere.Per ciò che concerne la polizza assicurativa, il giudice di appelloha accertato, esaminando il contratto, che essa concerneva l’interacostruzione, compresa la parte di proprietà del ricorrente.La questione del cambiamento del numero civico è stata valutatae la tesi del ricorrente non è stata, semplicemente, condivisa dallacorte territoriale.Pertanto, la spesa de qua riguarda l’intero fabbricato.Ne deriva che l’assemblea condominiale aveva il potere dideliberare la stipula della detta polizza e che i suoi costi devonoessere sostenuti da tutti i condomini in base ai criteri stabiliti dall’art.1123 c.c., trattandosi di un esborso concernente la gestione comunedell’edificio e con una finalità generale di tutela del condominio (cfr.Cass., Sez. 2, n. 23254 del 20 agosto 2021).Detti costi, quindi, gravano anche sul ricorrente (come, siosserva incidentalmente, il compenso dell’amministratore e gliesborsi per comunicazioni postali).3) Il ricorso è rigettato, in applicazione dei seguenti principi didiritto:«Il condominio negli edifici, con la correlativa proprietà comunesu determinate parti dell’edificio – in assenza di una diversaprevisione contrattuale - viene ad esistenza ex se, allorché si verifichiil trasferimento di singole porzioni ad una pluralità di soggetti e noncon la deliberazione da parte dell’assemblea dei condomini dell’attocostitutivo, sicche questo, ove successivo alla alienazione dellesingole porzioni dell’edificio, ha un valore meramente dichiarativodell’esistenza del condominio»;Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026«il regolamento di condominio c.d. contrattuale è vincolante,Numero di raccolta generale 14892/2026stante la sua natura negoziale, per i soli condomini che loD aatab pbubibalincaozio ne 18/05/2026approvato, eventualmente con l’adesione al regolamento stabilitodall’originario costruttore dell’edificio, prima della costituzione delcondominio. I condomini che non abbiano approvato il regolamentocondominiali sono comunque tenuti a concorrere nelle spesecondominiali ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.»;«in tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabellemillesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha naturanegoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvatocon il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficientela maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., oveabbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabilitidalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che sisia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese,ovvero approvare quella diversa convenzione, di cui all’art. 1123,comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessitadell’approvazione unanime dei condomini»;«l’assemblea condominiale ha il potere di deliberare lastipulazione di una polizza assicurativa del fabbricato e le speserelative devono essere ripartite fra tutti i condomini in base ai criteristabiliti dall’art. 1123 c.c., trattandosi di un esborso concernente lagestione comune dell’edificio e con una finalità generale di tutela delcondominio».Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate comein dispositivo.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad operadel ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dellostesso art. 13, se dovuto.Numero registro generale 3533/2020Numero sezionale 264/2026 P.Q.MNumero di raccolta generale 14892/2026Data pubblicazione 18/05/2026- rigetta il ricorso;- condanna il ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquida incomplessivi € 2.500,00 per compenso ed € 200,00 per esborsi, oltreaccessori di legge e spese generali nella misura del 15%;- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, adopera del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, il giorno 5 febbraio 2026.Il giudice estensore Il PresidenteDario [OSCURATO:PERSONA]