Cassazione n. 23468/2026

edifesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA] s.p.a., in persona del suo procuratore D’AgostinoClaudia, in virtù di procura per atto pubblico del 27 aprile 2022,rep. n. 54.179, racc. n. 25.135, rappresentata e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -[OSCURATO:SOCIETA]., in persona del suo legalerappresentante pro – tempore;- intimata -avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n.3852/2023, pubblicata il 13 settembre 2023;Numero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026udita la relazione della causa svolta nella camera diconsiglio dell’8 luglio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]Trapuzzano;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. vigente rationetemporis, depositato il 5 novembre 2018, [OSCURATO:PERSONA] e AnnaLia Buonincontro adivano il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], chiedendoche fosse dichiarata la nullità del contratto di compravenditaimmobiliare per atto pubblico del 29 giugno 2006, concluso tra laVi.[OSCURATO:SOCIETA]. – in qualità di alienante – e i ricorrenti– in qualità di acquirenti – per il prezzo di euro 185.000,00, inragione del mancato accoglimento della domanda di condonodepositata dal venditore, poiché gli immobili erano in corso dicostruzione, come verificato dalla sentenza penale di condannadel Tribunale di Nola n. 1209/2010, emessa il 16 luglio 2010, neiconfronti del legale rappresentante della Vi.Sa.Gi. DomenicoPelliccia (confermata dalla Corte d’appello di Napoli con sentenzan. 620/2018 del 9 marzo 2018).Per l’effetto, chiedevano altresì che fosse accertata l’invaliditàdel collegato contratto di mutuo per l’importo di euro 140.000,00e di costituzione di ipoteca stipulato in pari data, con la condannadella mutuante [OSCURATO:SOCIETA]., poi [OSCURATO:SOCIETA]., allarestituzione delle rate versate e delle somme incassate a mezzopignoramento presso terzi, con l’ordine di cancellazione delNumero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026nominativo dei mutuatari dalla banca dati presso la C.A.I. e laC.R.I.F.Rimanevano contumaci la [OSCURATO:SOCIETA]. e laUnicredit S.p.A.Quindi, il Tribunale adito, in parziale accoglimento delledomande proposte, dichiarava la nullità del contratto dicompravendita del 29 giugno 2006 nonché del contestuale ecollegato contratto di mutuo ipotecario e condannava la Unicreditalla restituzione, in favore di [OSCURATO:PERSONA] e Anna LiaBuonincontro, della somma di euro 46.193,00, pari alle rate dimutuo versate, oltre interessi al tasso legale, con l’ordine dicancellazione dei nominativi dei ricorrenti dalla banca dati pressola C.R.I.F. limitatamente al mutuo ipotecario di causa.2.– Con atto di citazione notificato il 21 giugno 2019, laUnicredit s.p.a. proponeva appello avverso la pronuncia di primecure, lamentando: 1) l’erronea qualificazione del contratto dimutuo dichiarato nullo quale mutuo di scopo, trattandosi, perconverso, di mutuo fondiario, poiché la destinazione della sommamutuata non aveva alcun rilievo ai fini della validità del contratto;2) l’erronea dichiarazione della nullità del mutuo sulla scorta di unpresunto collegamento con la compravendita, senza che fosserostate esplicitate le ragioni dell’estensione della nullità anche almutuo, posto che la Banca era completamente all’oscuro dellafalsità della documentazione presentata dalla società venditrice inordine alla pratica di condono edilizio e nessun funzionariobancario era stato coinvolto nel procedimento penale relativoall’abuso edilizio; 3) l’erronea desunzione del collegamento tra lavendita e il mutuo dal comportamento della Banca, come ricavatoNumero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026dalle argomentazioni della sentenza penale di condanna, stanteche i ricorrenti non avevano affatto allegato detta condotta,emergendo, per contro, dalla documentazione prodotta che laditta alienante aveva concesso ampia facoltà di scelta agliacquirenti sull’individuazione dell’istituto mutuante.Si costituivano nel giudizio di impugnazione [OSCURATO:PERSONA] eAnna [OSCURATO:PERSONA], i quali instavano per il rigetto dell’appello,con la conseguente conferma della pronuncia appellata.Rimaneva contumace, anche nel giudizio d’appello, laVi.[OSCURATO:SOCIETA]Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diNapoli, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva l’appello e,per l’effetto, in parziale riforma dell’ordinanza impugnata,rigettava le domande di accertamento della nullità del mutuocontratto e di condanna della [OSCURATO:SOCIETA] alla restituzione delle ratedi mutuo corrisposte nonché alla cancellazione dei nominativi deimutuatari dalle banche dati, restando ferma la dichiarazione dinullità della vendita.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevavaper quanto di interesse in questa sede: a) che, affinché il mutuopotesse essere qualificato come mutuo di scopo, sarebbe statanecessaria l’esistenza di un interesse anche del mutuante alladestinazione delle somme mutuate alla detta finalità; b) che, percontro, ove fosse stata prevista nel contratto di finanziamento unadestinazione di somme erogate per esclusivo interesse delmutuatario, si sarebbe realizzata semplicemente unaesteriorizzazione dei motivi del negozio, di per sé non implicanteuna modifica del tipo contrattuale, sicché, in tal caso, non avrebbeNumero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026dovuto parlarsi di mutuo di scopo, poiché la mera indicazione deimotivi, non accompagnata da un programma contrattuale tesoalla relativa realizzazione, non sarebbe stata di per sé idonea amodificare il tipo negoziale; c) che il mutuo fondiario, qual eraquello dedotto in giudizio, non era un mutuo di scopo, nonrisultando previsto per la relativa validità che la somma mutuatadovesse essere necessariamente destinata a una specifica finalitàche il mutuatario fosse tenuto a perseguire, né la banca mutuanteavrebbe dovuto controllare l’utilizzazione effettiva della sommaerogata, risultando piuttosto connotato dalla possibilità diprestazione, da parte del proprietario di immobili, della garanziaipotecaria; d) che, alla luce dei principi richiamati, dovevaescludersi che, nella specie, fosse stato stipulato un mutuo discopo, benché nella proposta del contratto di mutuo fosse statoindicato, quale scopo del mutuo, l’acquisto di abitazioni ad usoresidenziale/turistico o altro, non risultando elementi idonei aritenere che la destinazione delle somme erogate allo scopoindicato nella proposta contrattuale rispondesse ad un interesseanche della Banca mutuante e dovendo piuttosto ritenersi che lesomme fossero state erogate nell’esclusivo interesse deimutuatari e che l’indicazione, nella proposta di mutuo,dell’acquisto di abitazioni, quale scopo del mutuo, fossesemplicemente un’esteriorizzazione dei motivi del mutuo, cherestavano tali, senza entrare nella causa del contratto; e) che ilriferimento contenuto nella sentenza penale richiamata erarelativo alla Banca 24-7 e non alla Banca per la Casa.Numero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/20263.– Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso percassazione, affidato a tre motivi, [OSCURATO:PERSONA] e Anna LiaBuonincontro.Ha resistito, con controricorso, la [OSCURATO:SOCIETA]È rimasta intimata la [OSCURATO:SOCIETA]4.– In prossimità dell’adunanza camerale non partecipatafissata per l’8 luglio 2026, le parti hanno depositato memorieillustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fattidecisivi per il giudizio, in relazione agli elementi dedotti adimostrazione dell’esistenza del collegamento negoziale tra icontratti, con omessa motivazione, per avere la Corte di meritoritenuto che non sussistesse il collegamento funzionale tra lavendita e il mutuo, in quanto il finanziamento concesso nonsarebbe stato inquadrabile nella figura del mutuo di scopo, inmancanza dell’interesse dell’Istituto mutuante alla realizzazionedello scopo stesso, senza che rilevasse, a tal fine, l’indicazionenella proposta contrattuale della circostanza che lo scopo delmutuo fosse quello di consentire l’acquisto di un’abitazione aduso residenziale, conclusione, questa, rassegnata nonconsiderando gli ulteriori elementi probatori forniti dalladocumentazione in atti, depositata già nel giudizio di primogrado, da cui sarebbe stato possibile accertare fatti aventicarattere decisivo per il giudizio.Numero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026Osservano gli istanti che gli allegati denominati copia delcontratto di compravendita del 29 giugno 2006, copia dellafattura di vendita n. 1 del 29 giugno 2006, copia dell’atto diaccettazione contrattuale di mutuo e di costituzione di ipoteca,copia della lettera di comunicazione dell’accoglimento del mutuoe del prospetto di ammortamento, copia delle comunicazioni dellaBanca del 14 agosto 2006, del 29 settembre 2006 e del 31dicembre 2006 nonché degli estratti conto della BancaAntonveneta – MPS avrebbero evidenziato che il contratto dimutuo concesso era qualificabile come mutuo di scopo, collegatosul piano funzionale alla vendita, atteso che la lettera diaccettazione della proposta di mutuo indicava esplicitamente chelo scopo del mutuo richiesto era l’acquisto dell’abitazione ad usoresidenziale e così una successiva lettera della stessa Banca del30 giugno 2006, giorno successivo alla stipula dei contratti dicompravendita e mutuo, la quale indicava, quale scopo del mutuoerogato, l’acquisto di abitazione non ad uso turistico da parte difamiglie.D’altronde, ad avviso dei ricorrenti, la Corte partenopea nonavrebbe valutato che gli importi erogati a titolo di mutuo eranostati versati dalla Banca direttamente al venditore, come era datoricavare dall’atto di vendita, nel quale era specificato che ilprezzo sarebbe stato corrisposto, in parte, mediante gli assegnicircolari emessi proprio dalla [OSCURATO:SOCIETA] all’ordine della societàvenditrice.Né sarebbe stato considerato che gli atti di vendita e dimutuo erano contestuali, anche in ragione della successione deinumeri di repertorio, senza tenere conto altresì del fatto che ilNumero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026mutuo era assistito dalla garanzia ipotecaria proprio sull’immobileoggetto della vendita, che era l’unico immobile di cui i mutuatariavevano la proprietà, sicché, in mancanza della vendita, la Bancasarebbe rimasta priva di garanzia reale.Il motivo è fondato.Si premette che la causa del mutuo di scopo è più ampia diquella del normale contratto di mutuo ex art. 1813 c.c., in quantoil mutuatario non si obbliga solo a restituire la somma mutuata ea corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare lo scopoconcordato, mediante l’attuazione in concreto del programmanegoziale, sicché le parti sono avvinte dal rilievo causale che ilraggiungimento dello scopo assume nell’economia del rapporto.Dunque, sussiste il mutuo di scopo convenzionale soloallorché il contratto contenga una clausola con cui il mutuatarioabbia assunto un obbligo specifico nei confronti del mutuante, inragione dell’interesse di quest’ultimo – diretto o indiretto – aduna specifica modalità di utilizzazione delle somme per undeterminato scopo, rivelandosi insufficiente, a tal fine, la meraindicazione dei motivi per i quali il finanziamento viene erogato;conseguentemente, solo nel primo caso la clausola didestinazione della somma mutuata incide sulla causa delcontratto e la sua mancata realizzazione può dare luogo a nullitànegoziale (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 25193 del 19/09/2024;Sez. 1, Ordinanza n. 15695 del 05/06/2024; Sez. 1, Ordinanza n.15929 del 18/06/2018; Sez. 1, Ordinanza n. 24699 del19/10/2017; Sez. 1, Sentenza n. 4792 del 26/03/2012; Sez. 3,Sentenza n. 10569 del 09/05/2007; Sez. 3, Sentenza n. 9511 del20/04/2007).Numero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026In secondo luogo, si ricade nell’ambito del mutuo di scopoallorché il finanziamento richiesto sia collegato ad un contratto divendita avente ad oggetto l’acquisto di un bene da parte delmutuatario, evenienza, questa, la quale comporta che dellasomma concessa in mutuo benefici il venditore del bene (Cass.Sez. 3, Sentenza n. 12454 del 19/07/2012; Sez. 3, Sentenza n.3589 del 16/02/2010; Sez. 1, Sentenza n. 12567 del08/07/2004).Senonché, nella fattispecie, la Corte d’appello ha escluso chesi trattasse di mutuo di scopo, reputando invece che si rientrassenell’ambito di un mutuo fondiario, poiché non sarebbe statoprevisto per la relativa validità che la somma mutuata dovesseessere necessariamente destinata alla specifica finalitàdell’acquisto dell’immobile a cura dei mutuatari.Nell’addivenire a tale conclusione la sentenza impugnata nonha però considerato che i documenti prodotti e, in specie, lalettera di accettazione della proposta di mutuo e la successivalettera della stessa Banca del 30 giugno 2006, giorno successivoalla stipula dei contratti di compravendita e mutuo, indicavanoesplicitamente che lo scopo del mutuo richiesto era rappresentatodall’acquisto dell’abitazione ad uso residenziale.Né è stato ponderato il fatto che gli importi erogati a titolo dimutuo erano stati versati dalla Banca direttamente al venditore,come emergeva dall’atto di vendita, atto nel quale era specificatoche il prezzo sarebbe stato corrisposto, in parte, mediante gliassegni circolari emessi proprio dalla [OSCURATO:SOCIETA] all’ordine dellasocietà venditrice.Numero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026E tanto a fronte della contestuale stipulazione degli atti divendita e di mutuo, anche in ragione della successione deinumeri di repertorio, mutuo assistito dalla garanzia ipotecariaproprio sull’immobile oggetto della vendita.Alla luce di tali elementi dovrà essere rivalutato se il contrattodi mutuo concesso fosse qualificabile come mutuo di scopo, inquanto collegato sul piano funzionale alla vendita, verificando che– alla stregua dei documenti emarginati, la cui valutazione èstata omessa (e le cui risultanze appaiono decisive) – potessericavarsi che la somma erogata dall’istituto mutuante dovesseessere necessariamente destinata ad una specifica finalità che imutuatari erano tenuti a perseguire, ossia all’acquistoimmobiliare.E questo avendo riguardo al rilievo che, affinché possaconfigurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, non èsufficiente un nesso occasionale tra i negozi, ma è necessario cheil collegamento dipenda dalla genesi stessa del rapporto, dallacircostanza cioè che uno dei due negozi trovi la propria causa (enon il semplice motivo) nell’altro, nonché dall’intento specifico eparticolare delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tradi essi una connessione teleologica, ove la volontà dicollegamento si sia obiettivata nel contenuto dei diversi negozi,potendosi ritenere che entrambi o uno di essi, secondo la realeintenzione dei contraenti, fossero destinati a subire leripercussioni delle vicende dell’altro (in ordine alla fattispecie delmutuo utilizzato per corrispondere il prezzo dell’acquisto delbene).Numero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/20262.– Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione degli artt. 1322, 1813, 1418 e 1419 c.c. nonchédell’art. 115 c.p.c. e degli artt. 1362, 1363, 1367 e 1370 c.c., peravere la Corte territoriale erroneamente ritenuto insussistente ilcollegamento negoziale tra il contratto di compravendita e quellodi mutuo, così non estendendo la nullità del primo anche alsecondo, benché l’ipoteca iscritta in favore del mutuantericadesse proprio sull’immobile acquistato dai mutuatari con lasomma erogata a titolo di finanziamento, di talché sarebbeemerso l’interesse della Banca alla destinazione delle sommemutuate proprio al suddetto acquisto immobiliare.Obiettano gli istanti che il contratto di compravendita erastato stipulato immediatamente prima del contratto di mutuo ecostituzione di ipoteca, recando un numero cronologicoimmediatamente precedente, in modo da consentire alla Bancamutuante di iscrivere ipoteca sull’immobile acquistato a garanziadel finanziamento concesso, operazione contestuale che nonsarebbe stata necessaria ove si fosse trattato di un mero mutuofondiario; tanto più che le somme erogate a titolo di mutuo eranostate versate direttamente in favore del venditore.3.– Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenzaper violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., inordine alla motivazione affetta da irriducibile contraddittorietà,per avere la Corte distrettuale illogicamente affermato che ladichiarazione circa il fatto che il mutuo fosse destinatoall’acquisto di un immobile ad uso abitativo, rinvenienteNumero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026esclusivamente nella lettera di accettazione del 28 giugno 2006,non avrebbe inciso sulla qualificazione del contratto come mutuodi scopo, senza considerare che la detta lettera avrebbe fattoparte integrante del contratto di mutuo e che sarebbe stataconfermata dalla successiva missiva del 30 giugno 2006.Espongono gli istanti che la lettera di accettazione,contenente le condizioni generali del contratto di mutuo, sarebbestata predisposta evidentemente dalla Banca su propri moduli esu propria carta intestata, sicché sarebbe stata parte integrantedel contratto, con la conseguenza che non avrebbe potuto esserepiù considerata una mera dichiarazione unilaterale, ma avrebbedovuto costituire componente del contratto, essendo essacollegata, anche fisicamente, al contratto di finanziamentosottoscritto dalle parti e dal notaio.I due motivi che precedono sono assorbiti dall’accoglimentodel preliminare motivo sull’omesso esame di fatto decisivo,oggetto di discussione tra le parti.In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioniesposte, il primo motivo del ricorso deve essere accolto mentre irimanenti motivi sono assorbiti.La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamente almotivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello diNapoli, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi aglienunciati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti,provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio dicassazione. P.Q.MLa Corte Suprema di CassazioneNumero registro generale 7033/2024Numero sezionale 1746/2026Numero di raccolta generale 23468/2026Data pubblicazione 17/07/2026accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti irestanti;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto erinvia la causa alla Corte d’appello di Napoli, in diversacomposizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 8 luglio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso