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CassazionesentenzaSezione 2

Cassazione n. 31823/2023

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a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16780/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente – [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 31, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], domiciliati ex legein ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difes i dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]' UBALDO , [OSCURATO:PERSONA] -controricorrenti - avverso la SENTENZA d ella CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 396/2018depositata il 10/04/2018 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/12/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]

1. Con atto di citazione notificato il 07.09.2004, [OSCURATO:PERSONA] adiva il Tribunale di Lecce citando in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], esponendo che: con contratto preliminare del 21.01.2003 i convenuti avevano promesso in vendita all’attore un immobile sito in località Rivabella di Gallipoli, descritto libero da gravami e ipoteche, e conforme alla normativa urbanistica, per il corrispettivo di €70.000,00; l’attore versava €65.000,00 a titolo di acconto, convenendo le parti per il saldo al rogito fissato per il 18.06.2004, previa consegna della documentazione attestante la regolarità amministrativa e contabile dell’immobile; prima della stipula dell’atto, veniva accertato dall’attore che la costruzione del porticato di pertinenza dell’immobile era abusiva, per cui le parti convenivano di posticipare la compravendita; i promittenti venditori dichiaravano di non aver mai accertato l’abusività del porticato, e che essa dovesse attribuirsi ai loro danti causa, [OSCURATO:PERSONA] o e [OSCURATO:PERSONA] rari ; i promittenti venditori si dichiaravano pronti a risolvere il contratto preliminare, mentre l’attore insisteva per la stipulazione del rogito, previa riduzione del prezzo.

2. Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 17.05.2012, in parziale accoglimento della domanda dell’attore, accertata la difformità urbanistica del porticato, disponeva la riduzione del prezzo mediante detrazione del valore dell’opera abusiva, nonché della somma necessaria alla rimozione del porticato e al ripristino dello stato dei luoghi; estrometteva dal giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ritenendo prescritta l’azione di garanzia ex art. 1495 cod. civ., risalendo l’acquisto dei convenuti in giudizio al

28.04. 1999; compensava le spese di lite tra attore e convenuti.

2.1. Per la riforma della sentenza proponevaappello [OSCURATO:PERSONA] ; avverso la medesima sentenza proponevano appello principale [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].

Le due cause civili venivano riunite.

3. La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 396/2018: -rigettava il gravame proposto da [OSCURATO:PERSONA] , condannandolo a rifondere le spese del giudizio di secondo grado a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] .

Sosteneva la Corte territoriale l’inammissibilità, in quanto domanda nuova, della richiesta di risarcimento del danno per indisponibilità giuridica dell’immobile asseritamente sofferto dall’attore nel corso del processo, nonché l’infondatezza della pretesa, non avendo il Leo dimostrato né la sussistenza né l’ammontare di tale pregiudizio.

Dichiarava , altresì , inammissibile per genericità la censura del Leo rispetto alla sentenza di prime cure nella parte in cui non aveva accolto la richiesta di condanna dei promittenti venditori alla demolizione del porticato abusivo, in quanto formulata unitamente alla richiesta dirisarcimento dell’esecuzione della demolizione a cura dell’attore stesso e accolta dal Tribunale.Riteneva equa la valutazione del CTU in merito alla riduzione del prezzo dell’immobile.

Quanto alla censura inerente al rigetto della domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. e alla mancata attivazione della sequ e nza sentenza parziale ( per la condanna dei convenuti alla demolizione del porticato) – sentenza definitiva ( di trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto del compromesso), la Corte territoriale considerava infondata la doglianzaperché sarebbe eccezionale per il giudice del merito la possibilità di pronunziare sentenza non definitiva. - accoglieva l’appello di Greco e [OSCURATO:PERSONA] e revocava l’estromissione dal giudizio di Amedeo e [OSCURATO:PERSONA] (eredi di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]), condannando questi ultimi a rifondere ai primi le somme riconosciute al Leo, in riduzione dell’atto di compravendita del 1999, oltre alle spese del giudizio, ritenendo applicabile –in conformità ad un orientamento costante di questa Corte – l’art. 1489 cod. civ. anche al caso di costruzione realizzata in difformità alla normativa urbanistica, non operando i brevi termini di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ. bensì il termine decennale di prescrizione delle obbligazioni contrattuali.

Condannava, pertanto, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a rifondere tutte le somme riconosciute nella sentenza di primo gradoa carico dei Greco-[OSCURATO:PERSONA] e a favore di Leo.

4. Avverso detta sentenza proponevano separati ricors i per cassazione:

I. [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a sei motivi , illustrato da memoria; II . [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a due motivi.

Si difendevano [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] depositando separati controricors i nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e Amedeo e [OSCURATO:PERSONA], illustrati da memoria unica depositata in prossimità dell’adunanza. [OSCURATO:PERSONA] I.R ICORSO L EO L [OSCURATO:PERSONA] G RECO C LAUDIA E D E M ARIA A NTONIO G IOVANNI .

1. Con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ.),violazione e falsa applicazione dell’art.112 cod. proc. civ.

O messa pronuncia sul primo motivo d’appello attinente alla violazione degli artt. 91 e 92 cod.proc. civ. ed all’ingiusta compensazione delle spese processuali in relazione all’esito della fase di primo grado.

Nullità della sentenza.

Lamenta il ricorrente l’assenza di pronuncia del giudice di secondo grado sulla reale soccombenza del Leo nella fase di primo grado: il giudice d’appello avrebbe, cioè, confuso il motivo di appello riguardante il primo grado di merito con l’eventuale soccombenza nel giudizio di seconde cure, trattando perciò il primo motivo per ultimo.

Nel merito, il ricorrente sottolinea che in primo grado il Leo è risultato parzialmente soccombente solo relativamente alla diversa entità della riduzione delprezzo e a l negato risarcimento del danno per indisponibilità giuridica dell’immobile: il che non giustificherebbe, ex art. 92 cod. proc. civ., l’integrale compensazione delle spese di primo grado.

1.1. Il motivo è infondato.

Nell’ipotesi di rigetto dell’appello, la pronuncia sulle spese del primo grado di giudizio non può essere modificata, se non in caso di specifica impugnazione accolta(Cass. Sez.

L, Sentenza n. 26985 del 22/12/2009, Rv. 611189 – 01; conf.: Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 14916 del 13/07/2020, Rv. 658671 – 01; Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 1775 del 24/01/2017, Rv. 642738 – 01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28718 del 30/12/2013, Rv. 628885 - 01 ) .

Correttamente, pertanto, la Corte d’Appello ha rinviato la questione della statuizionesulle spese di primo grado al termine del giudizio di seconde cure, allorché avrebbe accertato il rigetto dell’impugnazione.

Una volta decisa la soccombenza del Leo, la Corte territoriale ha implicitamente rigettato anche lacensura da questi elevata con il primo motivo d’appello in merito all’integrale compensazione sulle spese fra attore e convenuti in prime cure.A tal proposito, si fa proprio quanto affermato da Cass. Sez. 2, 18.02.2022, n. 5359: «Per giurisprudenza costante di questa Corte … il vizio di omessa pronuncia è escluso quando la sentenza abbia assunto [come nella specie] una decisione che comporti l'implicito rigetto della domanda od eccezione formulata dalla parte» (cfr. Cass. 13.08.2018, n. 20718, conf., tra le molte, da Cass. 1 civ., 11.09.2015, n. 17956).Del resto, tale (implicito) rigetto deve ritenersi fondato, atteso che anorma dell’art. 92 cod. proc. civ. (vigente ratione temporis), anche in caso di parziale soccombenza le spese possono essere compensate per intero(Cass. Sez.

U, n. 32061 del 31.10.2022).

2. Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), cod. proc. civ.),violazione e falsa applicazione degli artt.96 e 183 cod. proc. civ., anche in relazione all’art. 345 cod. proc. civ., ed agli artt. 1218, 1223, 1226 cod. civ.

Violazione dell’art. 832 cod. civ.; violazione dell’art. 132, n. 4) cod. proc. civ.

Violazione degli artt.2697 e 2729 cod. civ.

Violazione del principio del giusto processo.

Omesso esame del fatto decisivo per il giudizio circa i fatti conseguenti alla mancanza di titolo e di legittimazione dell’attore di provvedere alla modifica del manufatto mediante demolizione delle opere abusive.

Il ricorrente si duole del fatto che la pronuncia impugnata non abbia colto la ratiodel secondo motivo d’appello, con il quale Leo lamentava il fatto che, non essendo egli mai divenuto proprietario dell’immobile di cui è causa, non avrebbe potuto alienarlo, modificarlo, migliorarlo, ma neppure avrebbe egli potuto demolire quanto di esso è illecito e abusivo (il porticato); limitazione protrattasi per tutto il corso del processo di primo grado anche a causa del comportamento processuale ingiustificatamente dilatorio di Greco e [OSCURATO:PERSONA].

In tali circostanze, attinenti alla richiesta di risarcimento dei danninon apprezzabili prima della notifica dell’atto di citazione del giudizio di primo grado e neppure prima della scadenza del termine ex art. 183 cod. proc. civ. , la Corte di legittimità ha già avuto modo di chiarire che tale richiesta può essere proposta anche in appello fino alla precisazione delle conclusioni, non costituendo domanda nuova (Cass. n. 14803/2012; Cass. n. 8292/2008; Cass. n. 5678/2006; Cass. n. 16819/2003), come invece affermato dalla pronuncia impugnata.

Né può condividersi il giudizio di infondatezza del motivo d’appello pronunciato dalla corte di seconde cure, che contesta la domanda risarcitoria in quanto l’appellante era nel possesso dell’immobile, e comunque non avrebbe dimostrato il danno subìto, posto che: a) la situazione di possesso o di detenzione dell’immobile in cui l’appellante era costretto dall’inadempimento dei Greco-[OSCURATO:PERSONA] non gli consentiva di utilizzare l’unità abitativa uti dominus: b) il danno corrisponde alla perdita di chances, implicito nella mancata piena disponibilità giuridica dell’immobile per circa 15 anni (Cass.n. 12123/2020; Cass. n. 9039/1994, richiamate in memoria).

2.1. Il motivo è inammissibile.In disparte l’erroneo riferimento al n. 5) del comma 1, art. 360 cod. proc. civ. che, nell'attuale testo modificato dall'art. 2 del d.lgs. n. 40 del 2006, riguarda un vizio specifico denunciabile per cassazione relativamenteall'omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, da intendersi riferito a un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico- naturalistico, come tale non ricomprendente questioni o argomentazioni, dedotte invecedal ricorrente nel mezzo di gravame.

Sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a quest'ultimo profilo (Cass. Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019 -Rv. 655413 – 01; Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 26305 del 18/10/2018 -Rv. 651305 – 01; Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 14802 del 14/06/2017 -Rv. 644485 - 01).

2.2. Tanto premesso, il giudizio di inammissibilità e infondatezza reso dalla Corte distrettuale prende avvio dalla decisione del Tribunale di non trasferire l’immobile ex art. 2932 cod. civ.

Da ciò segue la corretta qualificazione, da parte del giudice di seconde cure, della domanda di risarcimento del danno per l’indisponibilità giuridica come domanda nuova, sotto il profilo del petitum e della causa petendi , rispetto alle richieste formulate con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, e pertanto come tale inammissibile.

Inconferente il richiamo alle pronunce di questa Corte (citate supra al punto 2) , che riferisconoil principio di diritto relativo alla richiesta di risarcimento dei danni manifestatisi successivamente al la sentenza di primo grado, ovvero - sebbene precedent i alla sentenza impugnata – tali da non potere essere rilevat i con l'uso dell'ordinaria diligenza.

Situazion i , queste,del tutto diverse da quella prospettata dall’attore, in quanto le prime tutte fondate sull’accertamento di un diritto (alla salute) dal quale erano poi derivati danni successivi; laddove, al contrario, Leo lamentavaun danno da «indisponibilità giuridica» creata si nel corso del processo e logicamente consequenziale al la non titolarità di diritti proprietari sull’immobile di cui è causa, stante ilmancato trasferimento della proprietà dell’immobile.Per le medesime ragioni è inconferente il riferimento del ricorrente (rinvenibile in memoria) a Cass. n. 12123/2020, posto che in tale pronuncia il riconoscimento del pregiudizio economico derivante dalla perdita di occasioni di alienare il cespite, oppure di venderlo a condizioni più favorevoli , è comunque correlato alla proprietà dell’immobile e all’illegittima iscrizione ipotecaria su di esso gravante, idonea a determinare difficoltà di commerciabilità del bene.Titolo proprietario, come detto, insussistente nella fattispecie in esame.

In definitiva, ai fini dell’accoglimento della domanda di risarcimento il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare – come precisa la Corte d’Appello (v. sentenza, p. 9) –l’esistenza e l’ammontare del danno da mancata disponibilità giuridica dell’immobile (p.e., allegando la volontà di alienare l’immobile compromesso).

La valutazione di detta mancata prova del danno attiene al la valutazione delle risultanze probatorie, ed è pertanto inammissibile in sede di legittimità.

3. Con il terzo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3), 4) e 5), cod. proc. civ.), violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 132, n. 4) cod. proc. civ.

Violazione degli artt. 1325, 1346, 1492, 1419 cod. civ.

Omesso esame circa il fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione, attinente all’impossibilità del trasferimento della proprietà prima che il manufatto abusivo fosse demolito o risanato.

Omesso esame circa il fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione tra le parti, attinente all’incongruità dei costi per la demolizione del porticato, che costituiva una parte delle censure contenute nel terzo motivo d’appello, sotto il profilo del risarcimento del danno.

Omessa pronuncia sulla corrispondente domanda.

Nullità della sentenza.

Violazione del principio del giusto processo.

Il ricorrente lamenta che la C orte d’Appello di Lecce avrebbe illogicamente dichiarato inammissibile il terzo motivo d’appello riguardante due diversi profili della controversia: quello sul rigetto della domanda di condanna dei convenuti alla demolizione del manufatto e l’altro attinente alla riduzione del prezzo e al risarcimento del danno per le spese necessarie alla demolizione.

Secondo il giudice di seconde cure si tratterebbe di domande alternative tra loro e la seconda non subordinata alla prima, sì che ben avrebbe scelto il giudice di prime cure la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno secondo le richieste attoree, ritenendo possibile, quindi , c he alla demolizione avrebbe potuto provvedere l’attorestesso.

Nella prospettazione del ricorrente, invece, era chiaro dall’atto di citazione di primo grado che le due domande formulate dal Leo, l’una di condanna dei convenuti alla demolizione del manufatto, l’altra alternativa di risarcimento del danno per le spese da sostenere per la demolizione fosseroin corrispondenza la prima, con l’eventuale rigetto della richiesta di trasferimento in forma specifica della proprietà (sicché il Leo non avrebbe avuto alcun titolo alla demolizione del manufatto); la seconda, per l’opposta ipotesi di pronuncia di trasferimento della proprietà con potere dell’acquirente, quale proprietario, di provvedervi.

Poiché il primo giudice aveva ritenuto di non poter accogliere la domanda di trasferimento della proprietà a causa dell’esistenza del manufatto abusivo, l’alternativa non poteva sussistere, e la condanna dei convenuti al risarcimento del danno non era logicamente coordinata con il rigetto della domanda di trasferimento dellaproprietà.

3.1. Il motivo è infondatoin quanto non attinge alla ratio decidendi.

La Corte d’Appello ha ritenuto cumulabili la richiesta di eliminazione delle difformità con quella di riduzione del prezzo (che, invece, nella normalità dei casi costituiscono richieste alternati v e), stante la particolarità della fattispecie che impo n e, per la regolarizzazione dell’edificio e quindi per il successivo trasferimento della proprietà dell’immobile, la demolizione di parte dello stesso(il porticato costruito abusivamente).

Al contempo, il promissario acquirente aveva posto - in via alternativa e non graduata -le due domande di demolizione delle opere a cura dei promittenti venditori e di risarcimento dei danni consistenti nelle spese sostenute dal promissario acquirente per la demolizione.

Sulla scorta di queste premess e , la Corte è giunta alla corretta conclusione dell’inammissibilità del la cen su ra - relativa al mancato accoglimento della domanda di condanna dei promittenti venditori all’eliminazione delle difformità - in quanto non specifica , poiché il ricorrente avrebbe dovuto spiegare perché la scelta operata dal giudice di prime cure (peraltro su espressa istanza dell’attore : demandare al Leo la demolizione addossando ai promittenti venditori la rifusione delle spese da questi sostenute) sarebbe stata non conforme a diritto.

Quanto alla pretesa omessa pronuncia sulla riduttività della valutazione del CTU in merito alla riduzione del prezzo d’acquisto (doglianza reiterata nel successivo mezzo di gravame), la Corte distrettuale si è espressa sul punto (v. sentenza p. 11, righi 18-21): ritenendo«logica ed adeguatamente motivata» la valutazione del CTU in ordine al valore immobiliare dell’area residenziale coperta e del porticato, la confermava considerandola equa.

Intale motivazione non si rinvengono vizi logico-giuridici tali da consentire il sindacato di questa Corte.

4. Con il quarto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), cod. proc. civ.),omesso esame circa il fatto decisivo per il giudizio, attinente alle carenze valutative della relazione di C.T.U. e della relazione integrativa riguardo alla riduzione del prezzo di vendita.

Violazione e falsa applicazione degli artt. 116, 132, n. 4), 196 cod. proc. civ.

Violazione dell’art. 1492 cod. civ. sui criteri di riduzione del prezzo.

Violazione del principio del giusto processo attinente all’obbligo del giudice di valutare l’attendibilità e rilevanza della relazione delCTP rispetto a quella di CTU.

Il ricorrente si duole del fatto che i giudici del merito non abbiano voluto rinnovare la C.T.U., relativamente ai criteri estimatori della riduzione del prezzo di vendita, nonostante la relazione critica del CTP e le sue ulteriori osservazioni alla relazione integrativa della CTU, senza alcuna concreta motivazione.

4.1. Il motivo èinammissibile: la consulenza tecnica di ufficio, non essendo qualificabile come mezzo di prova in senso proprio, perché volta ad aiutare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni necessitanti specifiche conoscenze, è sottratta alla disponibilità delle parti ed affidata al prudente apprezzamento del giudice di merito(Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 3717 del 08/02/2019, Rv. 652736 –01).

In definitiva, la doglianza si traduce in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione.

Come è noto, invero, in tema di procedimento civile sono riservate al giudice del merito l'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell'attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento (Cass. sez. 2, n. 19717/2022; Sez. 2, n. 21127 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]).

5. Con il quinto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ.), violazione degli artt. 187, 277 e 287 cod. proc. civ.

Violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

Omessa pronuncia sulla domanda di condanna dei convenuti a provvedere alla demolizione del porticato, oppure autorizzare l’attore a provvedervi, non potendo egli farlo non essendo egli titolare, né legittimato.

Omessa pronuncia sulla domanda di trasferimento della proprietà dell’immobile all’esito della rimozione del porticato.

Nullità della sentenza.

Violazione degli artt. 1492 e 1419 cod. civ.

Il ricorrente si duole dell’erroneo rigetto del quarto motivo d’appello con il quale era stato criticato il mancato ricorso, da parte del giudice di prime cure, all’emissione di sentenza parziale di condanna dei convenuti alla demolizione.

Accolto il motivo, la Corte d’Appello di Lecce avrebbe dovuto emettere essa stessa sentenza parziale di condanna e – una volta eseguita dagli appellati, ovvero abilitato l’attore a provvedervi – ciò avrebbe consentito allo stesso giudice di disporre la prosecuzione del processo per la pronuncia definitiva di accoglimento della domanda exart. 2932 cod. civ.

Invece, i ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello di Lecce ha rigettato il motivo argomentando sulla pretesa eccezionalità del ricorso alla sentenza parziale, poiché l’art. 277 cod. proc. civ. sancisce il principio di concentrazione della decisione.

5.1. Il motivo è infondato.

Invero, la costruzione del mezzo di gravame sulla sequenza: sentenza parziale – sentenza definitiva, non può trovare accoglimento.

Questa Corte ha già avuto modo di affermare che nell'ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell'atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente -senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta- ad opporre l'exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresì a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23162 del 2013; Cass.31.7.2006 n. 17304; Cass. 20.5.1997 n. 4459).

Né è prospettabile alcun obbligo da parte del giudice del meritodi separare i giudizi, pur in presenza di una richiesta alternativa come nel caso di specie: a tal proposito, si condivide quanto affermato dal giudice di seconde cure in merito alprincipio di concentrazione della decisione contenuto nell’art.277 cod. proc. civ.(v. sentenza p. 11, lett. d) , norma che esprime il potere decisorio del giudice già enunciato in termini generali dall’art. 112 cod. proc.civ.

Del resto, il comma 2 dell’art. 277 del codice di rito consente al giudice di deliberare solo su alcune domande e non su tutte; di certo non gli consente di frazionare la decisione oltre i limiti delle domande, rinviando parte di essa al momento in cui si verifichino le condizioni di fatto atte a consentire l’applicazione dell’art. 2932 cod. civ.

6. Con il sesto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.),violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., in relazione all’accertamento della responsabilità per inadempimento dei promittenti venditori che hanno dato causa al processo, e dell’art. 96 cod. proc. civ. per non aver offerto l’adempimento ed avere resistito in mala fede alle giuste pretese dell’attore.

6.1. Il motivo è infondato: dal giudizio di seconde cure emerge una chiara statuizione di soccombenza reciproca, poiché a fronte del rigetto dell’appello del Leo si pone la conferma del risarcimento del danno a suo favore consistente nelle spese da questi sostenute per la demolizione del porticato, nonché la conferma del riconoscimento del credito di quest’ultimo per la riduzione del prezzo di compravendita dell’immobile ( somme tutte poste a carico dei danti causa dei promittenti venditori).

Ne consegue anche l’insussistenza dei presupposti per lacondanna dei resistenti ex art. 96 cod. proc. civ.

II.R ICORSO P ICCIOLO A MEDEO ,P ICCIOLO S [OSCURATO:PERSONA] G RECO C LAUDIA E D E M ARIA A NTONIO G IOVANNI .

7. Con il primo motivo si deduce omesso esame e mancata valutazione di tutte le risultanze processuali.

Violazione dell’art. 115, comma 1, cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.).

Errata applicazione dell’art. 1489 cod. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.).

I ricorrenti lamentano il fatto che la Corte territoriale avrebbe omesso di esaminare tutte le risultanze processuali e, in particolare, quelle attinenti alla prova della conoscenza, da parte degli acquirenti, degli oneri esistenti sulla cosa venduta, in violazione dell’art. 115, comma 1, cod. proc. civ.

Altresì la Corte avrebbefatto errata applicazione dell’art. 1489 cod. civ., atteso che le azioni e i rimedi contemplati in detta norma non potevano in alcun modo attagliarsi al caso di specie: vi erano una serie di circostanze (prove documentali e testimoniali; qualità personali e professionali degli acquirenti: [OSCURATO:PERSONA] è avvocato e suo fratello, teste escusso che visionò la villetta, è geometra; [OSCURATO:PERSONA] è specialista in medicina generale) che facevano fondatamente ritenere che Greco e [OSCURATO:PERSONA] fossero a conoscenza della mancanza di conformità urbanistica.

Tanto basta ad escludere, a giudizio dei ricorrenti, la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1489 cod. civ.

7.1. Il motivo è inammissibile.

In disparte l’erroneo riferimento al n. 5) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.,per le ragioni già espresse supra, punto

2.1. L e «circostanze» cui fanno insistentemente riferimento i ricorrenti non soddisfano i parametri normativi citati: si tratta, infatti, di un «complesso probatorio acquisito al processo»(così lo stesso ricorso alla p. 9, rigo 7), rappresentato più precisamente dall’atto di vendita notarile intercorso tra i coniugi Picciolo-Ferrari e Greco-[OSCURATO:PERSONA], nonché dalla testimonianza di [OSCURATO:PERSONA] resa in giudizio– non già di circostanz e in senso storico - naturalistico .

7.2. Tanto premesso, il mezzo di gravame si risolve nel chiedere a questa Corte un’ulteriore valutazione delle risultanze istruttorie.

Neanche ha pregioquanto argomentato nello stesso mezzo di gravame per scongiurarne l’inammissibilità, laddove i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 115 e 116 del codice di rito.

La doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile, neppure attraverso il richiamo fatto all’art. 116, cod. proc. civ., in quanto, come noto, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito.

Punto di diritto, questo, che ha trovato recente conferma nei principi enunciati dalle Sezioni Unite in epoca recente (n. 20867 del 30/09/2020, conf. da Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 16016 del 09.06.2021, Rv. 661360 – 02), in virtù dei quali in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. proc. c iv ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio).

La doglianza circa la violazione dell'art. 116 è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo «prudente apprezzamento», pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione.

8. Con il secondo motivo si deduce violazione dell’art. 346 cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ.).

Lamentano i ricorrenti che la Corte d’Appello di Lecce avrebbe omesso di esaminare domande e deduzioni difensive già proposte dai terzi chiamati in causa nel primo grado del giudizio e non esaminate dal Tribunale, per avere il giudiceaccolto l’eccezione preliminare dei terzi (rigetto per decadenza dai termini di cui all’art. 1495 cod. civ.).

Domande e deduzioni difensiveconsistenti: nell’istanza di revoca delle ordinanze istruttorie e inammissibilità dei relativi mezzi istruttori ivi articolati; nella denunciata assenza di prova sufficiente posta a fondamento della domanda di manleva elevata dai Greco-[OSCURATO:PERSONA], dalla quale emerga l’imputabilità ai chiamati in causa delle irregolarità edilizie presenti nell’immobile oggetto di giudizio; nella censura di erroneità e illegittimità delle conclusioni avversarie, che non tengono conto della differenza tra il prezzo di vendita del contratto intercorso tra Picciolo-Ferrari e Greco - [OSCURATO:PERSONA] (pari a vecchi e L. 78.000,00, corrispondenti a €40.283,64) e il maggior prezzo del preliminare stipulati tra gli stessi Greco-[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], né tengono conto dell’uso e godimento della struttura dalla data del rogito notarile fino alla successiva vendita al Leo. 8.1.Il motivo è infondato.

Nel caso che ci occupa , la Corte d’Appello ha ritenuto applica bile l’art. 1489 cod. civ. facendo riferimento ai principi espressi da questa Corte, in virtù dei quali la non apparenza dell’onere gravante sul bene compravenduto si verifica allorquando la difformità si riferisca alle prescrizioni della licenza edilizia, provvedimento di carattere particolare di cui si può presumere la conoscenza da parte del proprietario ma non da parte del compratore, a differenza dei provvedimenti urbanistici con validità erga omnesche debbono presumersi nella generale conoscibilità(ex multis: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16795 del 26/06/2018, Rv. 649661 –01; Cass. Sez. 2, n. 14289del 04.06.2018, Rv. 648837 – 02; Cass. Sez. 2, n. 10947 del 28.06.2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2737 del 23/02/2012, Rv. 621590 –01; Cass. Sez. 2, n. 19812, 4.10.2004, Rv. 577503-01).

Alla luce di detti principi, sarebbe stato onere del venditore, prosegue la Corte distrettuale, provare la conoscenza della difformità da parte dell’acquirente(v. sentenza p. 12, punto 4).

Tanto basta a chiarire che la Corte territoriale, valutate tutte le difese delle parti chiamate in causa, ne ha espressamente escluso l’attendibilità sul piano delle risultanze probatorie, con argomentazione scevra da incongruenze logico-giuridiche e, pertanto, non sindacabile in sede di legittimità: ciò sia con riferimento alla fondatezza della domanda di manleva elevata dai Greco-[OSCURATO:PERSONA] confronti dei Picciolo-Ferrari, sia con riferimento alla non conoscenza della difformità urbanisticadel porticato da parte dei primi al momento dell’acquisto dell’immobile.

8.2. Né ha pregio l’argomentazione dei ricorrenti in merito alla limitazione del risarcimento del danno in misura proporzionale al più basso prezzo di vendita del l’ immobile risalente al [OSCURATO:DATA_NASCITA] .

Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che l'azione per la riduzione del prezzo, spettante al compratore a norma dell'art. 1480 cod. civ. (richiamato dall’art. 1489 cod. civ.), è rivolta a ristabilire (unitamente a quella di risarcimento) il rapporto di corrispettività fra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi.

Del resto, la diminuzione del prezzo pattuito deve corrispondere alla percentuale di disvalore della cosa derivante dall'esistenza dei vizi, mentreil danno risarcibile ex art. 1223 cod. civ. (richiamato dall’art. 1479, a sua volta richiamato dall’art. 1480 cod. civ.) va quantificato nella differenza fra gli utili rispettivamente ricavabili dalla concreta utilizzazione della medesima, nelle diverse situazioni, ottimale e deficitaria(Cass. Sez. 2, n. 10947 del 2012, cit.; Cass. 21 luglio 1984 n. 4278).

Correttamente, quindi, la Corte d’Appello ha confermato la quantifica zione – operata dal giudice di prime cure -del pregiudizio economico subíto dai Greco - [OSCURATO:PERSONA] per effetto dell’accoglimento delle domande proposte dal Leo nei loro confronti, sia a titolo di quanti minoris sia a ti tolo risarcitorio (v. sentenza pp. 12 ultimi 3 righi e p. 13 primi due righi).

9. In definitiva, il Collegio rigetta i ricorsi, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso promosso da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrent i , che liquida in €5.200,00 per compensi, oltre ad€200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%; rigetta il ricorso promosso da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in €1.800,00 per compensi,

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16780/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente – [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 31, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], domiciliati ex legein ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difes i dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]' UBALDO , [OSCURATO:PERSONA] -controricorrenti - avverso la SENTENZA d ella CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 396/2018depositata il 10/04/2018 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/12/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato il 07.09.2004, [OSCURATO:PERSONA] adiva il Tribunale di Lecce citando in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], esponendo che: con contratto preliminare del 21.01.2003 i convenuti avevano promesso in vendita all’attore un immobile sito in località Rivabella di Gallipoli, descritto libero da gravami e ipoteche, e conforme alla normativa urbanistica, per il corrispettivo di €70.000,00; l’attore versava €65.000,00 a titolo di acconto, convenendo le parti per il saldo al rogito fissato per il 18.06.2004, previa consegna della documentazione attestante la regolarità amministrativa e contabile dell’immobile; prima della stipula dell’atto, veniva accertato dall’attore che la costruzione del porticato di pertinenza dell’immobile era abusiva, per cui le parti convenivano di posticipare la compravendita; i promittenti venditori dichiaravano di non aver mai accertato l’abusività del porticato, e che essa dovesse attribuirsi ai loro danti causa, [OSCURATO:PERSONA] o e [OSCURATO:PERSONA] rari ; i promittenti venditori si dichiaravano pronti a risolvere il contratto preliminare, mentre l’attore insisteva per la stipulazione del rogito, previa riduzione del prezzo. 2. Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 17.05.2012, in parziale accoglimento della domanda dell’attore, accertata la difformità urbanistica del porticato, disponeva la riduzione del prezzo mediante detrazione del valore dell’opera abusiva, nonché della somma necessaria alla rimozione del porticato e al ripristino dello stato dei luoghi; estrometteva dal giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ritenendo prescritta l’azione di garanzia ex art. 1495 cod. civ., risalendo l’acquisto dei convenuti in giudizio al 28.04. 1999; compensava le spese di lite tra attore e convenuti. 2.1. Per la riforma della sentenza proponevaappello [OSCURATO:PERSONA] ; avverso la medesima sentenza proponevano appello principale [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Le due cause civili venivano riunite. 3. La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 396/2018: -rigettava il gravame proposto da [OSCURATO:PERSONA] , condannandolo a rifondere le spese del giudizio di secondo grado a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] . Sosteneva la Corte territoriale l’inammissibilità, in quanto domanda nuova, della richiesta di risarcimento del danno per indisponibilità giuridica dell’immobile asseritamente sofferto dall’attore nel corso del processo, nonché l’infondatezza della pretesa, non avendo il Leo dimostrato né la sussistenza né l’ammontare di tale pregiudizio. Dichiarava , altresì , inammissibile per genericità la censura del Leo rispetto alla sentenza di prime cure nella parte in cui non aveva accolto la richiesta di condanna dei promittenti venditori alla demolizione del porticato abusivo, in quanto formulata unitamente alla richiesta dirisarcimento dell’esecuzione della demolizione a cura dell’attore stesso e accolta dal Tribunale.Riteneva equa la valutazione del CTU in merito alla riduzione del prezzo dell’immobile. Quanto alla censura inerente al rigetto della domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. e alla mancata attivazione della sequ e nza sentenza parziale ( per la condanna dei convenuti alla demolizione del porticato) – sentenza definitiva ( di trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto del compromesso), la Corte territoriale considerava infondata la doglianzaperché sarebbe eccezionale per il giudice del merito la possibilità di pronunziare sentenza non definitiva. - accoglieva l’appello di Greco e [OSCURATO:PERSONA] e revocava l’estromissione dal giudizio di Amedeo e [OSCURATO:PERSONA] (eredi di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]), condannando questi ultimi a rifondere ai primi le somme riconosciute al Leo, in riduzione dell’atto di compravendita del 1999, oltre alle spese del giudizio, ritenendo applicabile –in conformità ad un orientamento costante di questa Corte – l’art. 1489 cod. civ. anche al caso di costruzione realizzata in difformità alla normativa urbanistica, non operando i brevi termini di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ. bensì il termine decennale di prescrizione delle obbligazioni contrattuali. Condannava, pertanto, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a rifondere tutte le somme riconosciute nella sentenza di primo gradoa carico dei Greco-[OSCURATO:PERSONA] e a favore di Leo. 4. Avverso detta sentenza proponevano separati ricors i per cassazione: I. [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a sei motivi , illustrato da memoria; II . [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a due motivi. Si difendevano [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] depositando separati controricors i nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e Amedeo e [OSCURATO:PERSONA], illustrati da memoria unica depositata in prossimità dell’adunanza. [OSCURATO:PERSONA] I.R ICORSO L EO L [OSCURATO:PERSONA] G RECO C LAUDIA E D E M ARIA A NTONIO G IOVANNI . 1. Con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ.),violazione e falsa applicazione dell’art.112 cod. proc. civ. O messa pronuncia sul primo motivo d’appello attinente alla violazione degli artt. 91 e 92 cod.proc. civ. ed all’ingiusta compensazione delle spese processuali in relazione all’esito della fase di primo grado. Nullità della sentenza. Lamenta il ricorrente l’assenza di pronuncia del giudice di secondo grado sulla reale soccombenza del Leo nella fase di primo grado: il giudice d’appello avrebbe, cioè, confuso il motivo di appello riguardante il primo grado di merito con l’eventuale soccombenza nel giudizio di seconde cure, trattando perciò il primo motivo per ultimo. Nel merito, il ricorrente sottolinea che in primo grado il Leo è risultato parzialmente soccombente solo relativamente alla diversa entità della riduzione delprezzo e a l negato risarcimento del danno per indisponibilità giuridica dell’immobile: il che non giustificherebbe, ex art. 92 cod. proc. civ., l’integrale compensazione delle spese di primo grado. 1.1. Il motivo è infondato. Nell’ipotesi di rigetto dell’appello, la pronuncia sulle spese del primo grado di giudizio non può essere modificata, se non in caso di specifica impugnazione accolta(Cass. Sez. L, Sentenza n. 26985 del 22/12/2009, Rv. 611189 – 01; conf.: Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 14916 del 13/07/2020, Rv. 658671 – 01; Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 1775 del 24/01/2017, Rv. 642738 – 01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28718 del 30/12/2013, Rv. 628885 - 01 ) . Correttamente, pertanto, la Corte d’Appello ha rinviato la questione della statuizionesulle spese di primo grado al termine del giudizio di seconde cure, allorché avrebbe accertato il rigetto dell’impugnazione. Una volta decisa la soccombenza del Leo, la Corte territoriale ha implicitamente rigettato anche lacensura da questi elevata con il primo motivo d’appello in merito all’integrale compensazione sulle spese fra attore e convenuti in prime cure.A tal proposito, si fa proprio quanto affermato da Cass. Sez. 2, 18.02.2022, n. 5359: «Per giurisprudenza costante di questa Corte … il vizio di omessa pronuncia è escluso quando la sentenza abbia assunto [come nella specie] una decisione che comporti l'implicito rigetto della domanda od eccezione formulata dalla parte» (cfr. Cass. 13.08.2018, n. 20718, conf., tra le molte, da Cass. 1 civ., 11.09.2015, n. 17956).Del resto, tale (implicito) rigetto deve ritenersi fondato, atteso che anorma dell’art. 92 cod. proc. civ. (vigente ratione temporis), anche in caso di parziale soccombenza le spese possono essere compensate per intero(Cass. Sez. U, n. 32061 del 31.10.2022). 2. Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), cod. proc. civ.),violazione e falsa applicazione degli artt.96 e 183 cod. proc. civ., anche in relazione all’art. 345 cod. proc. civ., ed agli artt. 1218, 1223, 1226 cod. civ. Violazione dell’art. 832 cod. civ.; violazione dell’art. 132, n. 4) cod. proc. civ. Violazione degli artt.2697 e 2729 cod. civ. Violazione del principio del giusto processo. Omesso esame del fatto decisivo per il giudizio circa i fatti conseguenti alla mancanza di titolo e di legittimazione dell’attore di provvedere alla modifica del manufatto mediante demolizione delle opere abusive. Il ricorrente si duole del fatto che la pronuncia impugnata non abbia colto la ratiodel secondo motivo d’appello, con il quale Leo lamentava il fatto che, non essendo egli mai divenuto proprietario dell’immobile di cui è causa, non avrebbe potuto alienarlo, modificarlo, migliorarlo, ma neppure avrebbe egli potuto demolire quanto di esso è illecito e abusivo (il porticato); limitazione protrattasi per tutto il corso del processo di primo grado anche a causa del comportamento processuale ingiustificatamente dilatorio di Greco e [OSCURATO:PERSONA]. In tali circostanze, attinenti alla richiesta di risarcimento dei danninon apprezzabili prima della notifica dell’atto di citazione del giudizio di primo grado e neppure prima della scadenza del termine ex art. 183 cod. proc. civ. , la Corte di legittimità ha già avuto modo di chiarire che tale richiesta può essere proposta anche in appello fino alla precisazione delle conclusioni, non costituendo domanda nuova (Cass. n. 14803/2012; Cass. n. 8292/2008; Cass. n. 5678/2006; Cass. n. 16819/2003), come invece affermato dalla pronuncia impugnata. Né può condividersi il giudizio di infondatezza del motivo d’appello pronunciato dalla corte di seconde cure, che contesta la domanda risarcitoria in quanto l’appellante era nel possesso dell’immobile, e comunque non avrebbe dimostrato il danno subìto, posto che: a) la situazione di possesso o di detenzione dell’immobile in cui l’appellante era costretto dall’inadempimento dei Greco-[OSCURATO:PERSONA] non gli consentiva di utilizzare l’unità abitativa uti dominus: b) il danno corrisponde alla perdita di chances, implicito nella mancata piena disponibilità giuridica dell’immobile per circa 15 anni (Cass.n. 12123/2020; Cass. n. 9039/1994, richiamate in memoria). 2.1. Il motivo è inammissibile.In disparte l’erroneo riferimento al n. 5) del comma 1, art. 360 cod. proc. civ. che, nell'attuale testo modificato dall'art. 2 del d.lgs. n. 40 del 2006, riguarda un vizio specifico denunciabile per cassazione relativamenteall'omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, da intendersi riferito a un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico- naturalistico, come tale non ricomprendente questioni o argomentazioni, dedotte invecedal ricorrente nel mezzo di gravame. Sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a quest'ultimo profilo (Cass. Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019 -Rv. 655413 – 01; Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 26305 del 18/10/2018 -Rv. 651305 – 01; Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 14802 del 14/06/2017 -Rv. 644485 - 01). 2.2. Tanto premesso, il giudizio di inammissibilità e infondatezza reso dalla Corte distrettuale prende avvio dalla decisione del Tribunale di non trasferire l’immobile ex art. 2932 cod. civ. Da ciò segue la corretta qualificazione, da parte del giudice di seconde cure, della domanda di risarcimento del danno per l’indisponibilità giuridica come domanda nuova, sotto il profilo del petitum e della causa petendi , rispetto alle richieste formulate con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, e pertanto come tale inammissibile. Inconferente il richiamo alle pronunce di questa Corte (citate supra al punto 2) , che riferisconoil principio di diritto relativo alla richiesta di risarcimento dei danni manifestatisi successivamente al la sentenza di primo grado, ovvero - sebbene precedent i alla sentenza impugnata – tali da non potere essere rilevat i con l'uso dell'ordinaria diligenza. Situazion i , queste,del tutto diverse da quella prospettata dall’attore, in quanto le prime tutte fondate sull’accertamento di un diritto (alla salute) dal quale erano poi derivati danni successivi; laddove, al contrario, Leo lamentavaun danno da «indisponibilità giuridica» creata si nel corso del processo e logicamente consequenziale al la non titolarità di diritti proprietari sull’immobile di cui è causa, stante ilmancato trasferimento della proprietà dell’immobile.Per le medesime ragioni è inconferente il riferimento del ricorrente (rinvenibile in memoria) a Cass. n. 12123/2020, posto che in tale pronuncia il riconoscimento del pregiudizio economico derivante dalla perdita di occasioni di alienare il cespite, oppure di venderlo a condizioni più favorevoli , è comunque correlato alla proprietà dell’immobile e all’illegittima iscrizione ipotecaria su di esso gravante, idonea a determinare difficoltà di commerciabilità del bene.Titolo proprietario, come detto, insussistente nella fattispecie in esame. In definitiva, ai fini dell’accoglimento della domanda di risarcimento il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare – come precisa la Corte d’Appello (v. sentenza, p. 9) –l’esistenza e l’ammontare del danno da mancata disponibilità giuridica dell’immobile (p.e., allegando la volontà di alienare l’immobile compromesso). La valutazione di detta mancata prova del danno attiene al la valutazione delle risultanze probatorie, ed è pertanto inammissibile in sede di legittimità. 3. Con il terzo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3), 4) e 5), cod. proc. civ.), violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 132, n. 4) cod. proc. civ. Violazione degli artt. 1325, 1346, 1492, 1419 cod. civ. Omesso esame circa il fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione, attinente all’impossibilità del trasferimento della proprietà prima che il manufatto abusivo fosse demolito o risanato. Omesso esame circa il fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione tra le parti, attinente all’incongruità dei costi per la demolizione del porticato, che costituiva una parte delle censure contenute nel terzo motivo d’appello, sotto il profilo del risarcimento del danno. Omessa pronuncia sulla corrispondente domanda. Nullità della sentenza. Violazione del principio del giusto processo. Il ricorrente lamenta che la C orte d’Appello di Lecce avrebbe illogicamente dichiarato inammissibile il terzo motivo d’appello riguardante due diversi profili della controversia: quello sul rigetto della domanda di condanna dei convenuti alla demolizione del manufatto e l’altro attinente alla riduzione del prezzo e al risarcimento del danno per le spese necessarie alla demolizione. Secondo il giudice di seconde cure si tratterebbe di domande alternative tra loro e la seconda non subordinata alla prima, sì che ben avrebbe scelto il giudice di prime cure la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno secondo le richieste attoree, ritenendo possibile, quindi , c he alla demolizione avrebbe potuto provvedere l’attorestesso. Nella prospettazione del ricorrente, invece, era chiaro dall’atto di citazione di primo grado che le due domande formulate dal Leo, l’una di condanna dei convenuti alla demolizione del manufatto, l’altra alternativa di risarcimento del danno per le spese da sostenere per la demolizione fosseroin corrispondenza la prima, con l’eventuale rigetto della richiesta di trasferimento in forma specifica della proprietà (sicché il Leo non avrebbe avuto alcun titolo alla demolizione del manufatto); la seconda, per l’opposta ipotesi di pronuncia di trasferimento della proprietà con potere dell’acquirente, quale proprietario, di provvedervi. Poiché il primo giudice aveva ritenuto di non poter accogliere la domanda di trasferimento della proprietà a causa dell’esistenza del manufatto abusivo, l’alternativa non poteva sussistere, e la condanna dei convenuti al risarcimento del danno non era logicamente coordinata con il rigetto della domanda di trasferimento dellaproprietà. 3.1. Il motivo è infondatoin quanto non attinge alla ratio decidendi. La Corte d’Appello ha ritenuto cumulabili la richiesta di eliminazione delle difformità con quella di riduzione del prezzo (che, invece, nella normalità dei casi costituiscono richieste alternati v e), stante la particolarità della fattispecie che impo n e, per la regolarizzazione dell’edificio e quindi per il successivo trasferimento della proprietà dell’immobile, la demolizione di parte dello stesso(il porticato costruito abusivamente). Al contempo, il promissario acquirente aveva posto - in via alternativa e non graduata -le due domande di demolizione delle opere a cura dei promittenti venditori e di risarcimento dei danni consistenti nelle spese sostenute dal promissario acquirente per la demolizione. Sulla scorta di queste premess e , la Corte è giunta alla corretta conclusione dell’inammissibilità del la cen su ra - relativa al mancato accoglimento della domanda di condanna dei promittenti venditori all’eliminazione delle difformità - in quanto non specifica , poiché il ricorrente avrebbe dovuto spiegare perché la scelta operata dal giudice di prime cure (peraltro su espressa istanza dell’attore : demandare al Leo la demolizione addossando ai promittenti venditori la rifusione delle spese da questi sostenute) sarebbe stata non conforme a diritto. Quanto alla pretesa omessa pronuncia sulla riduttività della valutazione del CTU in merito alla riduzione del prezzo d’acquisto (doglianza reiterata nel successivo mezzo di gravame), la Corte distrettuale si è espressa sul punto (v. sentenza p. 11, righi 18-21): ritenendo«logica ed adeguatamente motivata» la valutazione del CTU in ordine al valore immobiliare dell’area residenziale coperta e del porticato, la confermava considerandola equa. Intale motivazione non si rinvengono vizi logico-giuridici tali da consentire il sindacato di questa Corte. 4. Con il quarto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), cod. proc. civ.),omesso esame circa il fatto decisivo per il giudizio, attinente alle carenze valutative della relazione di C.T.U. e della relazione integrativa riguardo alla riduzione del prezzo di vendita. Violazione e falsa applicazione degli artt. 116, 132, n. 4), 196 cod. proc. civ. Violazione dell’art. 1492 cod. civ. sui criteri di riduzione del prezzo. Violazione del principio del giusto processo attinente all’obbligo del giudice di valutare l’attendibilità e rilevanza della relazione delCTP rispetto a quella di CTU. Il ricorrente si duole del fatto che i giudici del merito non abbiano voluto rinnovare la C.T.U., relativamente ai criteri estimatori della riduzione del prezzo di vendita, nonostante la relazione critica del CTP e le sue ulteriori osservazioni alla relazione integrativa della CTU, senza alcuna concreta motivazione. 4.1. Il motivo èinammissibile: la consulenza tecnica di ufficio, non essendo qualificabile come mezzo di prova in senso proprio, perché volta ad aiutare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni necessitanti specifiche conoscenze, è sottratta alla disponibilità delle parti ed affidata al prudente apprezzamento del giudice di merito(Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 3717 del 08/02/2019, Rv. 652736 –01). In definitiva, la doglianza si traduce in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione. Come è noto, invero, in tema di procedimento civile sono riservate al giudice del merito l'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell'attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento (Cass. sez. 2, n. 19717/2022; Sez. 2, n. 21127 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]). 5. Con il quinto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ.), violazione degli artt. 187, 277 e 287 cod. proc. civ. Violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Omessa pronuncia sulla domanda di condanna dei convenuti a provvedere alla demolizione del porticato, oppure autorizzare l’attore a provvedervi, non potendo egli farlo non essendo egli titolare, né legittimato. Omessa pronuncia sulla domanda di trasferimento della proprietà dell’immobile all’esito della rimozione del porticato. Nullità della sentenza. Violazione degli artt. 1492 e 1419 cod. civ. Il ricorrente si duole dell’erroneo rigetto del quarto motivo d’appello con il quale era stato criticato il mancato ricorso, da parte del giudice di prime cure, all’emissione di sentenza parziale di condanna dei convenuti alla demolizione. Accolto il motivo, la Corte d’Appello di Lecce avrebbe dovuto emettere essa stessa sentenza parziale di condanna e – una volta eseguita dagli appellati, ovvero abilitato l’attore a provvedervi – ciò avrebbe consentito allo stesso giudice di disporre la prosecuzione del processo per la pronuncia definitiva di accoglimento della domanda exart. 2932 cod. civ. Invece, i ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello di Lecce ha rigettato il motivo argomentando sulla pretesa eccezionalità del ricorso alla sentenza parziale, poiché l’art. 277 cod. proc. civ. sancisce il principio di concentrazione della decisione. 5.1. Il motivo è infondato. Invero, la costruzione del mezzo di gravame sulla sequenza: sentenza parziale – sentenza definitiva, non può trovare accoglimento. Questa Corte ha già avuto modo di affermare che nell'ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell'atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente -senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta- ad opporre l'exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresì a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23162 del 2013; Cass.31.7.2006 n. 17304; Cass. 20.5.1997 n. 4459). Né è prospettabile alcun obbligo da parte del giudice del meritodi separare i giudizi, pur in presenza di una richiesta alternativa come nel caso di specie: a tal proposito, si condivide quanto affermato dal giudice di seconde cure in merito alprincipio di concentrazione della decisione contenuto nell’art.277 cod. proc. civ.(v. sentenza p. 11, lett. d) , norma che esprime il potere decisorio del giudice già enunciato in termini generali dall’art. 112 cod. proc.civ. Del resto, il comma 2 dell’art. 277 del codice di rito consente al giudice di deliberare solo su alcune domande e non su tutte; di certo non gli consente di frazionare la decisione oltre i limiti delle domande, rinviando parte di essa al momento in cui si verifichino le condizioni di fatto atte a consentire l’applicazione dell’art. 2932 cod. civ. 6. Con il sesto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.),violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., in relazione all’accertamento della responsabilità per inadempimento dei promittenti venditori che hanno dato causa al processo, e dell’art. 96 cod. proc. civ. per non aver offerto l’adempimento ed avere resistito in mala fede alle giuste pretese dell’attore. 6.1. Il motivo è infondato: dal giudizio di seconde cure emerge una chiara statuizione di soccombenza reciproca, poiché a fronte del rigetto dell’appello del Leo si pone la conferma del risarcimento del danno a suo favore consistente nelle spese da questi sostenute per la demolizione del porticato, nonché la conferma del riconoscimento del credito di quest’ultimo per la riduzione del prezzo di compravendita dell’immobile ( somme tutte poste a carico dei danti causa dei promittenti venditori). Ne consegue anche l’insussistenza dei presupposti per lacondanna dei resistenti ex art. 96 cod. proc. civ. II.R ICORSO P ICCIOLO A MEDEO ,P ICCIOLO S [OSCURATO:PERSONA] G RECO C LAUDIA E D E M ARIA A NTONIO G IOVANNI . 7. Con il primo motivo si deduce omesso esame e mancata valutazione di tutte le risultanze processuali. Violazione dell’art. 115, comma 1, cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.). Errata applicazione dell’art. 1489 cod. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). I ricorrenti lamentano il fatto che la Corte territoriale avrebbe omesso di esaminare tutte le risultanze processuali e, in particolare, quelle attinenti alla prova della conoscenza, da parte degli acquirenti, degli oneri esistenti sulla cosa venduta, in violazione dell’art. 115, comma 1, cod. proc. civ. Altresì la Corte avrebbefatto errata applicazione dell’art. 1489 cod. civ., atteso che le azioni e i rimedi contemplati in detta norma non potevano in alcun modo attagliarsi al caso di specie: vi erano una serie di circostanze (prove documentali e testimoniali; qualità personali e professionali degli acquirenti: [OSCURATO:PERSONA] è avvocato e suo fratello, teste escusso che visionò la villetta, è geometra; [OSCURATO:PERSONA] è specialista in medicina generale) che facevano fondatamente ritenere che Greco e [OSCURATO:PERSONA] fossero a conoscenza della mancanza di conformità urbanistica. Tanto basta ad escludere, a giudizio dei ricorrenti, la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1489 cod. civ. 7.1. Il motivo è inammissibile. In disparte l’erroneo riferimento al n. 5) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.,per le ragioni già espresse supra, punto 2.1. L e «circostanze» cui fanno insistentemente riferimento i ricorrenti non soddisfano i parametri normativi citati: si tratta, infatti, di un «complesso probatorio acquisito al processo»(così lo stesso ricorso alla p. 9, rigo 7), rappresentato più precisamente dall’atto di vendita notarile intercorso tra i coniugi Picciolo-Ferrari e Greco-[OSCURATO:PERSONA], nonché dalla testimonianza di [OSCURATO:PERSONA] resa in giudizio– non già di circostanz e in senso storico - naturalistico . 7.2. Tanto premesso, il mezzo di gravame si risolve nel chiedere a questa Corte un’ulteriore valutazione delle risultanze istruttorie. Neanche ha pregioquanto argomentato nello stesso mezzo di gravame per scongiurarne l’inammissibilità, laddove i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 115 e 116 del codice di rito. La doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile, neppure attraverso il richiamo fatto all’art. 116, cod. proc. civ., in quanto, come noto, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito. Punto di diritto, questo, che ha trovato recente conferma nei principi enunciati dalle Sezioni Unite in epoca recente (n. 20867 del 30/09/2020, conf. da Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 16016 del 09.06.2021, Rv. 661360 – 02), in virtù dei quali in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. proc. c iv ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio). La doglianza circa la violazione dell'art. 116 è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo «prudente apprezzamento», pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione. 8. Con il secondo motivo si deduce violazione dell’art. 346 cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ.). Lamentano i ricorrenti che la Corte d’Appello di Lecce avrebbe omesso di esaminare domande e deduzioni difensive già proposte dai terzi chiamati in causa nel primo grado del giudizio e non esaminate dal Tribunale, per avere il giudiceaccolto l’eccezione preliminare dei terzi (rigetto per decadenza dai termini di cui all’art. 1495 cod. civ.). Domande e deduzioni difensiveconsistenti: nell’istanza di revoca delle ordinanze istruttorie e inammissibilità dei relativi mezzi istruttori ivi articolati; nella denunciata assenza di prova sufficiente posta a fondamento della domanda di manleva elevata dai Greco-[OSCURATO:PERSONA], dalla quale emerga l’imputabilità ai chiamati in causa delle irregolarità edilizie presenti nell’immobile oggetto di giudizio; nella censura di erroneità e illegittimità delle conclusioni avversarie, che non tengono conto della differenza tra il prezzo di vendita del contratto intercorso tra Picciolo-Ferrari e Greco - [OSCURATO:PERSONA] (pari a vecchi e L. 78.000,00, corrispondenti a €40.283,64) e il maggior prezzo del preliminare stipulati tra gli stessi Greco-[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], né tengono conto dell’uso e godimento della struttura dalla data del rogito notarile fino alla successiva vendita al Leo. 8.1.Il motivo è infondato. Nel caso che ci occupa , la Corte d’Appello ha ritenuto applica bile l’art. 1489 cod. civ. facendo riferimento ai principi espressi da questa Corte, in virtù dei quali la non apparenza dell’onere gravante sul bene compravenduto si verifica allorquando la difformità si riferisca alle prescrizioni della licenza edilizia, provvedimento di carattere particolare di cui si può presumere la conoscenza da parte del proprietario ma non da parte del compratore, a differenza dei provvedimenti urbanistici con validità erga omnesche debbono presumersi nella generale conoscibilità(ex multis: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16795 del 26/06/2018, Rv. 649661 –01; Cass. Sez. 2, n. 14289del 04.06.2018, Rv. 648837 – 02; Cass. Sez. 2, n. 10947 del 28.06.2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2737 del 23/02/2012, Rv. 621590 –01; Cass. Sez. 2, n. 19812, 4.10.2004, Rv. 577503-01). Alla luce di detti principi, sarebbe stato onere del venditore, prosegue la Corte distrettuale, provare la conoscenza della difformità da parte dell’acquirente(v. sentenza p. 12, punto 4). Tanto basta a chiarire che la Corte territoriale, valutate tutte le difese delle parti chiamate in causa, ne ha espressamente escluso l’attendibilità sul piano delle risultanze probatorie, con argomentazione scevra da incongruenze logico-giuridiche e, pertanto, non sindacabile in sede di legittimità: ciò sia con riferimento alla fondatezza della domanda di manleva elevata dai Greco-[OSCURATO:PERSONA] confronti dei Picciolo-Ferrari, sia con riferimento alla non conoscenza della difformità urbanisticadel porticato da parte dei primi al momento dell’acquisto dell’immobile. 8.2. Né ha pregio l’argomentazione dei ricorrenti in merito alla limitazione del risarcimento del danno in misura proporzionale al più basso prezzo di vendita del l’ immobile risalente al [OSCURATO:DATA_NASCITA] . Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che l'azione per la riduzione del prezzo, spettante al compratore a norma dell'art. 1480 cod. civ. (richiamato dall’art. 1489 cod. civ.), è rivolta a ristabilire (unitamente a quella di risarcimento) il rapporto di corrispettività fra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi. Del resto, la diminuzione del prezzo pattuito deve corrispondere alla percentuale di disvalore della cosa derivante dall'esistenza dei vizi, mentreil danno risarcibile ex art. 1223 cod. civ. (richiamato dall’art. 1479, a sua volta richiamato dall’art. 1480 cod. civ.) va quantificato nella differenza fra gli utili rispettivamente ricavabili dalla concreta utilizzazione della medesima, nelle diverse situazioni, ottimale e deficitaria(Cass. Sez. 2, n. 10947 del 2012, cit.; Cass. 21 luglio 1984 n. 4278). Correttamente, quindi, la Corte d’Appello ha confermato la quantifica zione – operata dal giudice di prime cure -del pregiudizio economico subíto dai Greco - [OSCURATO:PERSONA] per effetto dell’accoglimento delle domande proposte dal Leo nei loro confronti, sia a titolo di quanti minoris sia a ti tolo risarcitorio (v. sentenza pp. 12 ultimi 3 righi e p. 13 primi due righi). 9. In definitiva, il Collegio rigetta i ricorsi, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso promosso da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrent i , che liquida in €5.200,00 per compensi, oltre ad€200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%; rigetta il ricorso promosso da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in €1.800,00 per compensi,
Sentenza Cassazione n. 31823/2023 — Fons Iuris — Fons Iuris