Cassazione n. 11427/2022

G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], C. F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] e [OSCURATO:PERSONA], C.F [OSCURATO:CODICE_FISCALE]; tutti rappresentati e difesi dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] del Foro di Trapani con domicilio eletto in [OSCURATO:PERSONA] n. 1821/A - 00123 Roma, presso lo studio dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA], -ricorrenti- ControAGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale domiciliata per legge in Roma, via dei Portoghesi n.12 -controricorrente - Nel procedimento n. 10647/2016 avverso la sentenza n. 4531/30/15 emessa dalla CTR della Sicilia depositata in data 28/10/2015; udita la relazione della causa svolta all'udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] dal [OSCURATO:PERSONA]; sentito il Procuratore generale che conclude per il rigetto del ricorso; [OSCURATO:PERSONA] I contribuenti hanno impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione di valore per un terreno acquistato con atto del 12/04/2007, in parte a destinazione agricola e in parte a destinazione edificabile, in quanto ricadente per 415 mq in zona BR3 e per 8.679 mq in zona CS del P.R.G. del Comune di Alcamo. Il giudice di primo grado ha parzialmente accolto il ricorso, riducendo il valore del terreno edificabile da euro 121.000,00 ad euro 94.612,00 sulla base di una consulenza tecnica d'ufficio. I contribuenti hanno proposto appello, che la Commissione tributaria regionale della Sicilia ha respinto dopo avere espletato nuova consulenza d'ufficio, la quale ha accertato che trattasi di terreno zona C5 che potrà essere concretamente edificata a seguito di approvazione del PRA (piano attuativo di recupero ambientale). Il giudice d'appello richiama l'art. 36 comma 2 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 233 che nel fornire l'interpretazione autentica del DPR 131/1986 stabilisce che l'edificabilità di un'area deve essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita dal piano regolatore generale 2adottato dal Comune indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. Avverso la predetta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i contribuenti affidandosi a cinque motivi. L'Agenzia delle entrate si è costituita con controricorso. Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso. I ricorrenti hanno depositato memoria ai sensi dell'articolo 378 c.p.c. La causa è stata trattata alla udienza del 1 marzo 2022. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il primo motivo del ricorso si lamenta, a sensi dell' art. 360, n. 4), c.p.c. la nullità della sentenza o del procedimento per omessa pronuncia circa la violazione dell'art. 52, comma 2-bis, del DPR 131/1986. I ricorrenti lamentano di avere evidenziato, nei motivi di appello, che il giudice di primo grado non si era pronunciato in relazione alla violazione dell'art. 52 cit. nonché dell'art. 7 della legge 212/2000; deducono che la Commissione regionale, senza giustificare l'omissione dei primi giudici, si limita ad avallare l'operato dell'ufficio attestando la legittimità della motivazione contenuta nell'avviso, nonostante la motivazione di detto atto non sia conforme alle disposizioni legislative richiamate, contenendo frasi stereotipate e non allegando gli atti cui essa fa riferimento. 2.- Con il secondo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell'alt 360 n. 4) c.p.c. la nullità della sentenza per motivazione apparente; i ricorrenti deducono di avere contestato la legittimità del procedimento di valutazione, trasfuso nell'avviso di liquidazione, ripreso poi dal consulente nominato dai giudici di primo grado ed ancora perpetrato anche dal consulente nominato in appello, poiché tutta la procedura 3si basava sulle elaborazioni di dati presunti, ipotetici e probabili. Deducono di avere rilevato l'uso di frasi stereotipe, perché non è stato dimostrato di quali caratteristiche particolari godeva il terreno in questione; che già l' UTE aveva dichiarato l'impossibilità di adottare il criterio diretto comparativo in quanto mancavano i riferimenti di mercato nella zona; che è stata rilevata la mancata produzione attestante i rilevamenti dell'OMI e in genere l'inattendibilità dei dati su cui hanno operato i tecnici; che nonostante questi rilievi la sentenza d'appello asserisce che non sussiste alcun difetto di motivazione ritenendo esaustiva la circostanza che nell'avviso di accertamento sia stato enunciato il metodo di valutazione adottato. 3.- Con il terzo motivo del ricorso si lamenta, ai sensi dell'ad 360 n. 4 c.p.c. la nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell'art. 42, del DPR 600/ 1973, n. 600, e dell'art. 7, della legge 212/2000. I ricorrenti deducono che il Collegio di secondo grado non ha compiutamente argomentato sul difetto di motivazione dell'avviso di accertamento e in particolare sulla circostanza che l'ufficio abbia determinato l'importo del maggior valore del terreno sulla scorta di elementi ipotetici che il contribuente non può contrastare. 4.- I primi tre motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono infondati. La motivazione della sentenza di secondo grado contiene risposte adeguate alle eccezioni proposte dalla parte; in particolare si osserva che in nella motivazione dell'avviso si devono indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato e che tale obbligo deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi utilizzati per l'applicazione di essoin quanto il contribuente, conosciuto il metodo di valutazione adottato, è già in considerazione in condizione di contestare documentare l'infondatezza della pretesa erariale. Così argomentando, il giudice d'appello si è uniformato alla consolidata giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 25153 del 08/11/2013; nello stesso senso Cass. n. 22148 del 22/09/2017; Cass. n. 11270 del 09/05/2017). Inoltre il giudice d'appello osserva che la motivazione dell'avviso può essere soddisfatta per relationem e che nel caso in cui siano ivi richiamati altri atti non conosciuti dal contribuente, è sufficiente che se ne riproduca il contenuto essenziale; osserva quindi che nell'avviso di rettifica e liquidazione in oggetto l'ufficio oltre a individuare l'immobile anche con i dati catastali lo ha compiutamente descritto, ne ha specificato le caratteristiche e ha chiarito che il valore è stato determinato in armonia con le rilevazioni OMI opportunamente confrontate e comparate con i valori venali in comune commercio; osserva altresì che è stato riprodotto in seno all'atto il contenuto essenziale delle rilevazioni OMI e che tali specificazioni hanno consentito ai contribuenti di esercitare pienamente il loro diritto di difesa. Anche sotto questo profilo la Commissione regionale si è adeguata alla giurisprudenza di questa Corte di legittimità secondo la quale l'avviso di accertamento può essere motivato anche per relationem, che non è necessario allegare documenti in possesso o comunque conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente, e che è comunque sufficiente la riproduzione del contenuto essenziale degli atti utilizzati come parametro di riferimento (Cass. 32127 del12/12/2018; Cass. n. 593 del 15/01/2021; Cass. n. 381 del 10/01/2022). 5.-. Con il quarto motivo del ricorso si lamenta la nullità della sentenza ai sensi dell'art. 360 numero 3 c.p.c. per violazione e falsa applicazione dell'art. 51 comma 2 del DPR 131/ 1986 e dell'art. 36 comma 2 del D.L. 4 luglio 2006 n. 233 convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006 n. 248. I ricorrenti deducono che la Commissione tributaria regionale ha ritenuto, erroneamente, che tale ultima norma, di interpretazione autentica, concernesse la determinazione del valore venale dell'immobile trasferito; mentre essa concerneva soltanto il riconoscimento della natura edificatoria dei terreni agricoli, ai fini della non applicabilità del sistema del prezzo-valore, di cui al comma 4, del citato art. 51. Deducono altresì che la controversia non riguarda la natura agricola o edificatoria del terreno, bensì la valutazione da attribuire allo stesso tenuto conto della situazione economica reale, e che doveva quindi recepirsi la soluzione alternativa proposta dal consulente d'ufficio, ove si era tenuto conto che il valore di mercato era condizionato dalla mancata adozione del PRA (piano attuativo di recupero ambientale) e che il terreno non vale di più solo per la possibile futura edificazione. Osservano altresì che la valutazione del terreno deve tenere conto della effettiva possibilità di commercializzazione da verificarsi con riferimento al comune commercio e non a quella desumibile da una ricostruzione ipotetica, atteso che un potenziale acquirente non potrà pagare un valore superiore a quello commerciale per il solo fatto che in un ipotetico e non preventivabile futuro il terreno potrà acquistare una potenzialità (edificatoria) che al momento è solo teorica. 66.- Con il quinto motivo del ricorso si lamenta ai sensi del art 360 n. 4 c.p.c. la nullità della sentenza o del procedimento per motivazione apparente in relazione all'affermazione relativa alla determinazione del valore venale della parte di terreno ricadente in zona C5. Deduce che a supporto della conclusione secondo la quale a questa parte di terreno non può attribuirsi un valore inferiore ad euro 82.937,00 non viene articolata alcuna argomentazione né richiamata alcun elemento o dato emergente dagli atti di causa. 7.- I motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono infondati. Il valore venale in comune commercio è stato accertato facendo riferimento alle potenzialità edificatorie del fondo, anche se ancora mancante lo strumento attuativo, atteso che la inclusione nel PRG come terreno edificabile è stata ritenuta sufficiente a far lievitare il valore del terreno. [OSCURATO:PERSONA] regionale si richiama alla conclusioni della consulenza tecnica eseguita in grado d'appello, dando conto della ragione per la quale ha scartato la soluzione alternativa proposta dal consulente d'ufficio, che valorizza la mancanza di uno strumento attuativo. I criteri di valutazione sono pertanto quelli esposti nella consulenza, espletata nel contraddittorio e quindi nota alla parte, richiamati e condividisi dal giudicante. Così facendo la Commissione regionale non solo ha esposto adeguatamente le ragioni della decisione, ma si è anche uniformata ai principi di diritto enunciati da questa Corte di legittimità, sin dall'intervento nell'anno 2006 delle sezioni unite, le quali hanno affermato che in tema di imposta di registro, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, 7che ha fornito l'interpretazione autentica del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall'art. 52, comma quarto, del D.P.R. n. 131 cit., dev'essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene dev'essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo. L'impossibilità di distinguere, ai fini dell'inibizione del potere di accertamento, tra zone già urbanizzate e zone in cui l'edificabilità è condizionata all'adozione dei piani particolareggiati o dei piani di lottizzazione non impedisce peraltro di tener conto, nella determinazione del valore venale dell'immobile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione (Cass. sez. un n. 25505 del 30/11/2006; Cass. n. 11182 del 21/05/2014; Cass. n. 27077 del 19/12/2014 Cass. n. 18655 del 23/09/2016; Cass. n. 31048 del 28/12/2017) Quanto al resto, si tratta di giudizi in punto di fatto di cui in questa sede non si può sollecitare la revisione. Ne consegue il rigetto del ricorso. Le spese seguono la soccombenza dei ricorrenti e si liquidano come da dispositivo. 8 P.Q.M