Cassazione n. 19992/2026

re, rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giustaprocura in atti;-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-intimati-avverso la sentenza n. 37/2019 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA];udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/03/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026lette le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art.378, primo comma, c.p.c., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generaledott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto il rigetto del ricorso, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica.[OSCURATO:PERSONA] PROCESSOGiampaolo [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], premettendo di essereproprietari di unità abitative e di pertinenze, acquistate siccome giàedificate da [OSCURATO:SOCIETA]., facenti parte del Condominio “ComunioneLa Pineta”, costituito da 198 unità abitative e accessori in zona marina,suddivise in quindici schiere, impugnarono innanzi al Tribunale di Cagliarila delibera dell’assemblea condominiale del 10/08/2010, lamentando ildifetto di regolare costituzione, chiedendo, inoltre, che venisserocomunque dichiarate nulle le determinazioni assunte in merito ai punti 1,2, 4 e 6 dell’ordine del giorno, perché riguardanti lavori su beni che nonappartenevano alla comunione condominiale. In particolare, il punto 1concerneva l’installazione di due “pali illuminanti”, su area estranea alCondominio o, comunque, interessanti solo alcuni condomini; i punti 2 e4, bilancio preventivo e consuntivo, con relativo riparto della spesa,afferenti a beni non appartenenti al Condominio o, comunque, voci nonimputabili agli attori; infine, il punto 6, non era chiaro se riguardasse ilcollocamento di una nuova telecamera o il riposizionamento di telecameragià collocata.Costituitosi, il Condominio “[OSCURATO:PERSONA]” contestò lepretese dei ricorrenti.Secondo l’assunto difensivo avendo gli attori acquistato i loroimmobili da [OSCURATO:SOCIETA]., che, a sua volta, aveva acquistato i terrenidalla lottizzante [OSCURATO:SOCIETA]., quando ancora non era intervenuto iltrasferimento al Comune di Pula, a cagione del mancato collaudo delleopere di urbanizzazione, erano subentrati nell’obbligo di completamentoNumero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026delle opere di urbanizzazione e di manutenzione di strade aperte alpubblico transito, anche in considerazione del fatto che [OSCURATO:SOCIETA]. avevadestinato talune aree all’uso comune, così gravandole di servitù prediali.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] successivamente rinunciarono alricorso e chiesero di essere estromessi dal giudizio.Istruita la causa, il Tribunale accolse la domanda proposta dadelibera impugnata, rilevando, altresì, la cessazione della materia delcontendere, con riguardo alla domanda proposta dal [OSCURATO:PERSONA] e dalla Aresu,che condannò alla rifusione delle spese di lite sostenute dal resistente[OSCURATO:PERSONA].A seguito di procedimento di correzione di errore materiale, attivatodal Murru, il Tribunale condannò il Condominio alla rifusione delle spese dilite in favore di costui.Proposero impugnazione il [OSCURATO:PERSONA] e l’Aresu al fine di contestare lastatuizione sulle spese. Altra impugnazione propose il Condominio.Per quel che qui rileva, la Corte d’appello di Cagliari, in accoglimentodell’appello proposto dal Condominio “[OSCURATO:PERSONA]”, dichiarò laparziale nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 c.p.c.e rigettò le domande di [OSCURATO:PERSONA].La Corte locale, riscontrato che il Murru aveva nel corso del giudiziodi primo grado espressamente rinunciato alla domanda di annullamentodella delibera condominiale per difetto di costituzione, accolse lapertinente censura dell’appellante, la quale aveva lamentato la violazionedell’art. 112 cod. proc. civ.Di conseguenza, passò a esaminare la domanda di nullità, che erarimasta assorbita con la decisione del Tribunale.Di una tale domanda andavano scrutinati solo i punti 2 e 4 delladecisione assembleare (spese bilancio consuntivo 2009/2010 per pulizia eilluminazione delle strade aperte al pubblico, rifacimento passerella, speseNumero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026ingiunte al Condominio; nonché spese bilancio preventivo 2010/2011 perpulizia e illuminazione strade “comunali”, spese legali per cause delCondominio con terzi), avendo il Murru dimostrato nel corso di entrambi igiudizi di merito di aver perso interesse all’esame degli altri puntideliberati e in origine contestati (1 e 6).La pretesa dell’appellato secondo la quale le aree, in relazione allequali era stata deliberata la spesa, erano divenute di proprietà comunalein virtù della convenzione di lottizzazione del 1977, per cui venivadisattesa dalla Corte di Cagliari.La sentenza, dopo avere evidenziato che in atti non si rinvenivano idocumenti richiamati dall’appellato (in particolare, le delibere impugnate,il regolamento condominiale, l’atto di acquisto, le mappe catastali,indicanti il tracciato delle strade comunali), senza che fosse stato allegatoincolpevole smarrimento, conclude nel senso che ciò non è d’impedimentoalla decisione, potendosi trarre dalla statuizione di primo grado glielementi di conoscenza necessari.Indi, per giungere al rigetto della pretesa del Murru, evidenziaquanto appresso.(1) Era pacifico che le strade aperte al pubblico transito e l’impiantod’illuminazione delle stesse non erano di proprietà comunale, poichérimaste in capo a [OSCURATO:SOCIETA]., subentrata a [OSCURATO:SOCIETA]. nella titolarità deifondi oggetto della lottizzazione. La convenzione, invero, stabiliva che lamanutenzione di esse sarebbe stata assunta dal Comune solo dopo ilpositivo collaudo, da effettuarsi entro un anno dall’ultimazione dei lavori.(2) Una tale condizione sospensiva non si era avverata, tanto che ilComune di Pula con ordinanza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva ingiunto alCondominio di eliminare la situazione di pericolo causato dal pessimo statomanutentivo delle strade.(3) [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato con la casa d’abitazione, lacorrispondente quota millesimale della rete stradale interna e quant’altroNumero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026in comunione previsto dall’allegato regolamento (il mancato reperimentosia dell’atto che del regolamento viene dalla Corte locale supplito conquanto spiegato nella sentenza di primo grado).(4) Gli obblighi d’urbanizzazione gravano su tutti i proprietari deilotti, che restano obbligati in solido ai sensi dell’art. 1294 cod. civ. qualora l’atto di acquisto della proprietà richiami espressamente gliobblighi gravanti sul lottizzante in forza della convenzione stipulata conl’amministrazione pubblica . Per contro, restano esclusi i soggettisuccessivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base dellaconcessione, con la conseguenza che qualora quest’ultimo abbia ancherealizzato le opere di urbanizzazione potrà rivalersi con i successiviacquirenti della spesa sostenuta solo in virtù di espressa pattuizionenegoziale, nella quale non viene più in rilievo il carattere “reale”dell’obbligazione (la sentenza cita in questi termini Cass. n.16999/2015).Proprio un tale espresso obbligo, soggiunge la decisione, si eraassunto il Murru con il contratto di acquisto del 1985, siccome riportatodalla sentenza di primo grado a pag. 9. Ciò con speciale riguardo alregolamento di comunione del 17/6/1981 allegato all’anzidetto atto(sentenza primo grado pag. 10).Avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari, [OSCURATO:PERSONA] ricorso fondato su cinque motivi. [OSCURATO:PERSONA] “Comunione LaPineta” resiste con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nonsvolgono difese.Il P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA] depositato conclusioni scritte.Sono state depositate memorie illustrative da parte ricorrente.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione o falsaapplicazione dell’art. 28 della l. n. 1150 del 17/08/1942, in relazioneNumero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026all’art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ., assumendo di non esseresubentrato, quale acquirente dell’appartamento edificato dalla societàcostruttrice [OSCURATO:SOCIETA]., che aveva realizzato anche le opere diurbanizzazione, nelle obbligazioni assunte da [OSCURATO:SOCIETA]. con la convenzionedi cui si discute, non avendo egli richiesto alcuna concessione edilizia e,pertanto, non essendosi verificata alcuna sua successione nell’obbligazione“propter rem” sulle opere di urbanizzazione gravante sulla societàlottizzante e sul costruttore [OSCURATO:SOCIETA].2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione o falsaapplicazione dell’art. 1294 cod. civ., in relazione all’art. 1292 cod. civ. edell’art. 28 della l. n. 1150 del 17/08/1942, in relazione all’art. 360, co. 1,n. 3 cod. proc. civ., avendo la Corte erroneamente introdotto il principiodella solidarietà passiva tra debitori, nonostante nessun rapportoobbligatorio intercorresse tra il Comune di Pula e il Murru, o tra la [OSCURATO:SOCIETA].e il Murru.Il ricorrente nega, in particolare, che il richiamo operato dall’articolo2 del contratto d’acquisto dell’unità immobiliare alla convenzioneintercorsa tra la [OSCURATO:SOCIETA]. e il Comune possa costituire presupposto di unasua obbligazione, poiché nessun rapporto obbligatorio intercorre tra laM.I.T.A. e il Murru, bensì solo tra la prima e il Comune, stante che lalottizzante si era impegnata nei confronti del Comune anche per i suoisuccessori ed aventi causa dell’intero piano di lottizzazione , avendoanche costituito una fideiussione in favore dell’ente territoriale. Uniciobbligati, pertanto, erano [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:SOCIETA].3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360,co. 1, n. 3 cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione dell’art. 1294cod. civ., in relazione all’art. 1292 cod. civ. e dell’art. 28 della l. n. 1150del 17/08/1942, per avere la Corte di merito ritenuto il Murru obbligato asopportare le spese contestate per effetto del contratto con cui lo stessoaveva acquistato il singolo lotto e del regolamento ivi richiamato.Numero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026Secondo l’assunto la Corte di merito sarebbe incorsa nella falsainterpretazione dell’art. 1173 c.c. adottando il principio dell’ambulatorietàpassiva, per la quale vi sarebbe stata una traslazione dell’obbligazione difacere della MITA alla CITOS ed infine al Murru, acquirente dell’immobileacquistato edificato ; nonché, in falsa applicazione dell’art. 1372 cod.civ. per avere accollato al ricorrente l’obbligazione propter rem,gravante invece esclusivamente sulla MITA e sulla CITOS, né l’autonomiacontrattuale può legittimare l’invasione della sfera giuridica del terzo, nelcaso concreto del Murru . Da questo punto di vista il Murru denuncia la inadeguata motivazione dell’interpretazione delle intenzioni delle partidel contratto di compravendita (…), con particolare riferimento all’art. 2,in cui si precisa che “l’unità immobiliare, oggetto del presente contrattodel 10 ottobre 1985, è stata edificata su parte di una più vasta arearicompresa nel piano di lottizzazione di cui alla convenzione stipulata con ilComune di Pula il 28 luglio 1977 (…) che la parte acquirente dichiara diconoscere integralmente e si obbliga, per se e per i suoi aventi causa, aosservare integralmente” .4. Con il quarto motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360,co. 1, n. 3 cod. proc. civ., della violazione e falsa applicazione degli artt.1100 e 1108 cod. civ., in relazione all’art. 1292 e 1294 cod. civ. e inrelazione all’art. 28 della l. n. 1150 del 17/08/1942, insistendo negliargomenti già prima esposti. Soggiunge inoltre che le strade dilottizzazione e l’impianto d’illuminazione ivi esistente non rientravano tra ibeni di uso comune, né il ricorrente era tenuto a sostenerne lamanutenzione in forza del regolamento di Condominio.Sotto altro profilo, evidenzia che la tesi secondo la quale leobbligazioni “propter rem” relative alle opere di urbanizzazione venganotrasferite agli acquirenti degli immobili edificati renderebbe inutile laprescrizione di cui all’art. 28, co. 5 della l. n. 1150/1942, il quale prevedeNumero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026autonome obbligazioni gravanti sul concessionario e non trasmissibili aterzi.Il regolamento condominiale, infine, contemplava esclusivamentebeni e impianti condominiali connessi alle proprietà individuali e non già lamanutenzione di aree destinate alla viabilità, che non potrebbero ritenersid’uso comune.I primi quattro motivi, tra loro osmotici (si tratta della medesimacritica, sia pure diversamente articolata), esaminati unitariamente,risultano infondati, per il concorrere di più ragioni.(a) La critica all’interpretazione dell’atto di acquisto, ricavabile daltenore delle doglianze, peraltro neppure appuntata a taluno dei parametrinormativi regolanti l’ermeneutica del negozio giuridico, risulta priva dispecifica attitudine censoria. Potrebbe dirsi che il ricorrente “se ne duoleperché se ne duole” e basta. Nella sostanza manifesta la propriainsoddisfazione in ordine all’approdo interpretativo cui giunge la Corte dimerito, senza offrire, con sufficiente specificità, un percorsoargomentativo alternativo agganciato alla regola iuris.Peraltro, la denuncia di violazione o falsa applicazione delle normesull’ermeneutica negoziale la vicenda resta confinata negli apprezzamentidi merito, non bastando, come più volte chiarito in questa sede, laenunciazione della pretesa violazione di legge in relazione al risultatointerpretativo favorevole, disatteso dal giudice del merito, occorrendoindividuare, con puntualità, il canone ermeneutico violato correlato almateriale probatorio acquisito, in quanto, L'opera dell'interprete,mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontàdelle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fattoistituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede dilegittimità soltanto per violazione dei canoni legali d'ermeneuticacontrattuale posti dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazionenell'applicazione di essi: pertanto, onde far valere una violazione sottoNumero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026entrambi i due cennati profili [il secondo, ovviamente, sotto il regime delvecchio testo del n. 5 dell’art. 360, cod. proc. civ.], il ricorrente percassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legalid'interpretazione mediante specifica indicazione delle normeasseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì,a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del meritosiasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbiaapplicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti; diconseguenza, ai fini dell'ammissibilità del motivo di ricorso sotto taleprofilo prospettato, non può essere considerata idonea - anche ammessoma non concesso lo si possa fare implicitamente - la mera critica delconvincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie,mediante la mera ed apodittica contrapposizione d'una difformeinterpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenzaimpugnata, trattandosi d'argomentazioni che riportano semplicemente almerito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede dilegittimità (ex pluribus, Cass. nn. 15381/2004, 13839/2004,13579/2004, 5359/2004, 753/2004, 18587/2012; si veda inoltre, per laricchezza di richiami, Cass. n. 2988/2013; da ultimo, Cass. n.2050/2024).(b) L’insieme censorio risulta privo, nel suo complesso, diapprezzabile specificità, per difetto di autosufficienza: già davanti allaCorte d’appello non erano stati prodotti plurimi documenti aventi indubbiovalore decisivo, quali la convenzione urbanistica di lottizzazione, l’attod’acquisto e il regolamento condominiale.(c) Non viene puntualmente attinta la ricostruzione di cui insentenza, secondo la quale le aree di cui si discute erano, poiché nontrasferite al Comune e, pertanto, rimaste in proprietà del lottizzante,divenute di proprietà condominiale.Numero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026(d) A prescindere da ogni altra considerazione, l’essersi il Murruobbligato con il contratto d’acquisto a partecipare alle spese dimanutenzione delle aree di cui si discute, secondo quota millesimale rendevano la contestazione riguardante la titolarità delle stesse.5. Con il quinto motivo il ricorrente lamenta violazione degli artt. 81e 100 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ.,per difetto di “legittimatio ad causam” del Condominio o del suoamministratore. In particolare, il Murru deduce che la “Comunione LaPineta” o il suo amministratore, non essendo parte della convenzione dilottizzazione in oggetto, non avevano dimostrato in giudizio di avere titoloalcuno o legittimazione per chiedere al ricorrente l’adempimento diobblighi derivati dalla convenzione.Il motivo è manifestamente destituito di giuridico fondamento.La causa nasce dall’opposizione dell’odierno ricorrente a una deliberacondominiale e, perciò, non può dubitarsi della legittimazione delCondominio, per lo meno da intendersi qual contraddittore processualeindubbio. Quanto poi, alla natura di soggetto avente giuridico interessealla causa, il Condominio, essendo chiamato a rispondere dellamanutenzione delle aree di cui si discute, non v’è dubbio essere investitodella corrispondente posizione giuridica nei confronti di uno dei condomini(fra l’altro tenuto alla partecipazione agli oneri di manutenzione pertitolo).Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spesesegue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valoree della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome indispositivo, in favore del controricorrente.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inseritodall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile “ratione temporis”(essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013),sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte delNumero registro generale 2230/2021Numero sezionale 629/2026Numero di raccolta generale 19992/2026Data pubblicazione 15/06/2026ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, infavore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, cheliquida in euro 1.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nellamisura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agliaccessori di legge.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inseritodall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, il giorno 12 marzo 2026.Il Consigliere est. La PresidenteGiuseppe [OSCURATO:PERSONA]