Cassazione n. 09403/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 29495/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] 4, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (-) rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] R. [OSCURATO:PERSONA], 7, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA] -intimato- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 1080/2020 depositata il 12/02/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2025 dal Consiglieredr. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evocarono [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avanti il Tribunale di Frosinone per ottenere la declaratoria di nullità dell’atto di compravendita del 27 febbraio 200 8 , con il quale avevano acquistato dal Mancini, attraverso la mediazione dell’agente immobiliare Ghilardi, un i mmobile a Supino, rivelatosi affetto da abusi edilizi tali da determinarne l’incommerciabilità. Costituitisi i convenuti ed all’esito dell’istruzione probatoria, il giudice adito respinsela domanda. La predetta decisione fu gravata dai soccombenti Fiorini e Ruggero, ma, con sentenza n. 1080 del 12 febbraio 20 20 , la Corte d’appello di Rom a rigettò l’impugnazione. Ritenuta l’irrilevanza della nuova produzione documentale allegata dagli appellanti, igiudici di secondo grado sostennero che, in virtù dell’arresto delle Sezioni Unite (n. 8230/2019) , non ricorresse né la carenza del titolo in forza del quale era stato costruito l’immobile da alienare, né che tale titolo si fosse dimostrato inesistente o riferito ad un fabbricato diverso. L’atto valido avrebbe dunque reso commerciabile l’immobile e l’ordinanza comunale, invocata a riprova degli abusi, sarebbe stata in realtà emanata per la regolarizzazione del manufatto sotto il profilo sismico. D’altronde, le variazioni catastali non avrebbero prodotto alcun aumento del carico urbanistico, posto che lo stato dell’immobile era rimasto identico. Era altresì rimasto privo di prova l’assunto che la conclusione del contratto fosse stata indotta negli acquirenti in modo determinante dai raggiri posti in essere dall’alienante, nonché il riferimento a lesioni e vizi statici dell’immobile. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di due motivi , articolati in più doglianze . Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA], mentre è rimasto intimato [OSCURATO:PERSONA]. In prossimità della camera di consiglio, i ricorrenti ed il Mancini hanno depositato memorie ex art. 380 bisc.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con la prima doglianza, proposta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., i ricorrent i assumono la violazione di legge, in relazione all’art. 345 comma 3° c.p.c. e all’art. 356c.p.c. Censurano in particolare la declaratoria di inammissibilità per irrilevanza del deposito della documentazione sopraggiunta in grado di appello e riguardante la notizia di reato per assenza del nulla osta del genio civile circa i lavori realizzati nell’appartamento. La Corte d’appello non avrebbe considerato che la documentazione, proveniente dalla Regione Lazio, dimostrava l’assoluta e radicale abusività sostanziale dell’immobile compravenduto, privo di legittimità edilizia e di preventiva autorizzazione sismica. Si sarebbe trattato di atti definitivi ed immediatamente cogenti. Il motivo è fondato. La sentenza impugnata, dopo aver dato atto del deposito, da parte degli appellanti, dapprima di due note della Regione Lazio, ritenute irrilevanti ai fini del decidere, ha aggiunto “ In data 20.09 . 2018 l’appellante depositava telematicamente e senza autorizzazione della Corte la documentazione di seguito indicata di cui chiedeva l’acquisizione alla successiva udienza del 15.1.2019: 1) la nota della Regione Lazio, [OSCURATO:PERSONA] di Frosinone, prot. n. 636603 del 14.12.2017, quale notizia di reato per violazione edilizia in zona sismica; 2) la nota della Regione Lazio, [OSCURATO:PERSONA], Urbanistica e Mobilità, prot. n. 212670 del 12.04.2018 con allegata comunicazione di conclusione delle operazioni commissariali dell’Ing. [OSCURATO:PERSONA], nominato Commissario ad acta con D.P.G.R. del 23.07.2015, T00135.” ed ha conclusoin proposito “ I documenti in parola non costituiscono atti idonei a mutare l’assetto fattuale come accertato dal Tribunale sulla scorta della relazione del CTU. Invero, sia la nota della Regione Lazio, [OSCURATO:PERSONA] di Frosinone, prot. N. 636603 del 14.12.2017, e sia la nota della Regione Lazio, prot. N. 212670 del 12.4.2018 relativa alla conclusione delle operazioni commissariali non hanno alcuna efficacia provvedimentale idonea ad incidere sul quadro fattuale come accertato dal Tribunale. Trattasi di atti che, seppur promananti da [OSCURATO:PERSONA] di vigilanza o di sostituzione, non assumono carattere di definitività e non sono pertanto efficaci ed utili al fine dell’accertamento della commerciabilità dell’immobile in modo diverso da quanto acclarato in sede di giudizio di primo grado”. In sostanza, la valutazione circa l’inidoneità dei nuovi documenti riposa sull’asserita “non definitività” degli stessi: si tratta di un giudizio del tutto incongruoe non esaustivo anche da un punto di vista astratto, che è quello che la Corte di cassazione può valorizzare, al fine di stabilire l a decisività teorica della prova ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione dei fatti di causa(Sez. 2, n. 20525 del 29 settembre 2020). A fronte della genericità della predetta valutazione, tanto più discutibile in presenza di atti emessi da autoritàfunzionalmente dotate di poteri di vigilanza e sostituzione – come riconosce la stessa Corte distrettuale – appare quanto meno indispensabile verificare se nella sostanza i predetti atti possano condurre (come paventato dai ricorrenti) alla radicale abusività dell’immobile, con rischio di sua demolizione totale o parziale. Sotto tale profilo, i documenti in parola rivestono sicuramente un carattere potenzialmente decisivo per la risoluzione della causa e dunque devono essere non solo ammessi a far parte del panorama istruttorio, ma anche attentamente vagliati dal giudice officiato del rinvio. 2. Mediante il secondo mezzo, proposto ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., il Fiorini e la Ruggiero deduc ono un a violazione di legge, in relazione agli artt. 1453, 1458, 1476, 1483, 1484, 1488, 1489, 1493 e 1497c.c. Affermano che il quadro indiziario, come delineato dai nuovi documenti, avrebbe offerto una realtà di assoluta abusività, illiceità ed incommerciabilità dell’appartamento compravenduto, tanto più che la mancata consegna del certificato di agibilità comporterebbe ex se l’effetto risolutivo invocato, con il connesso obbligo restitutorio. In definitiva, l’immobile risulterebbe abusivo perché privo di regolare titolo edilizio quanto all’ampliamento, privo di titolo quanto al frazionamento e privo di autorizzazione sismica quanto ai lavori di rifacimento del sottotetto, nonché pericolante ed inagibile. Il motivo resta assorbito dall’accoglimento della prima censura. La sentenza va dunque cassata e la Corte d’appello di Roma, in fase di rinvio, dovrà provvedere ad un nuovo scrutinio degli elementi di fatto dell’intera vicenda. Le spese di lite del presente giudizio verranno regolate dal giudice del rinvio. P.Q.M La Corte di cassazione accoglie il primo motivo di ricorso , dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello d