Cassazione n. 00175/2025

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al N. 6942/2023R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., quale procuratore speciale di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., mandataria di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del procuratore speciale [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e dife s a da gli avv. ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , come da procura allegata al ricorso, domicilio digitale come in atti - ricorrent e - contro [OSCURATO:PERSONA] -intimato – e nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., in persona del procuratore speciale [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 35, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e N. 6942/23R.G. difende, con l’avv. [OSCURATO:PERSONA], come da procura allegata al controricorso, domicilio digitale come in atti -ricorrente incidentale – avverso la sentenza N. 719/2023emessa dalla Corte d’appello di Roma, depositata in data31. 1.2023; udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 8.11.2024dal Consigliere r el atore dr. S alvatore S aija . [OSCURATO:PERSONA] Con atto di citazione del 19.7.2016, [OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio [OSCURATO:PERSONA] soc. coop., ora [OSCURATO:SOCIETA]., premettendo di essere divenuto assegnatario di un’unità immobiliare facente parte del complesso realizzato da Cynthia soc. coop. edilizia a r.l., a tal fine finanziata dall’allora INCE ([OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.), con la quale aveva stipulato in data 19.6.1995 un contratto di mutuo fondiario, con erogazioni a stato di avanzamento dei lavori eseguite tra il 1995 ed il 2001, garantito da ipoteca iscritta sull’intero complesso immobiliare; posizione nella quale era subentrato il [OSCURATO:PERSONA]. Esponeva l’attore di aver integralmente corrisposto alla [OSCURATO:PERSONA], prima del trasferimento dell’unità immobiliare assegnatagli, l’intero corrispettivo, senza accollarsi alcuna quota del mutuo e di avere, quindi, diritto ad ottenere la liberazione della propria unità immobiliare dal vincolo ipotecario; lamentava che la Banca aveva però eseguito in data 13.5.2015 un atto unilaterale di frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca iscritta per l’importo di € 433.080,19 a garanzia della quota di mutuo allocabile sull’unità immobiliare di € 249.157,99. Sul N. 6942/23R.G. presupposto che il frazionamento fosse stato eseguito dalla Banca in violazione del principio di diritto stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 15685/2013 (confermativa del precedente della stessa pronuncia della Suprema Corte, n. 7453/2008), l’attore chiese quindi dichiararsi la “nullità dell’atto unilaterale di frazionamento del 13.05.2013 (…) nella parte in cui nell’allegato B alla raccolta 17807 è prevista ed indicata la quota n. 68 corrispondente all’unità immobiliare di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] in virtù del quale sulla stessa grava una garanzia ipotecaria per euro 433.080,19 a copertura di una quota di mutuo fondiario pari ad euro 249.157,99”, con conseguente ordine al Conservatore dei RR.II. di Roma di provvedere alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria sull’immobile di sua proprietà. Costituitasi la Banca, che contestò le avverse domande, perché infondate, con sentenza n. 9716/2020 del 6.7.2020 il Tribunale di Roma accolse la domanda attorea e dichiarò “la nullità dell’atto unilaterale di frazionamento del 13.5.2015 (…) nella parte in cui nell’allegato B (…) è prevista ed indicata la quota n. 68 corrispondente all’unità immobiliare di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] in virtù del quale sulla stessa grava una garanzia ipotecaria per euro 433.080,19 a copertura di una quota di mutuo fondiario pari ad euro 249.157,99”, ordinando per l’effetto al Conservatore di provvedere alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria iscritta sull’unità immobiliare in questione. Infine, il Tribunale ritenne manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 39 del TUB, sollevata in via N. 6942/23R.G. subordinata dalla Banca, rinviando alle “ragioni esposte nella motivazione della citata Cass. 7453/08”. [OSCURATO:PERSONA] BPM propose quindi gravame, per l’integrale riforma della prima decisione, insistendo in subordine nella prospettata questione di legittimità costituzionale. [OSCURATO:PERSONA] si costituì, chiedendo il rigetto dell’appello avversario e la conferma della sentenza impugnata. Si costituì anche, exart. 111 c.p.c., [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], e per essa la sua mandataria [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., tramite [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., quale cessionaria dei crediti vantati da [OSCURATO:SOCIETA] nei confronti della [OSCURATO:PERSONA], facendo proprie tutte le difese della Banca. La Corte d’appello di Roma, con sentenza del 31.1.2023, rigettò però l’appello, confermando la prima decisione. Osservò la Corte capitolina che l’art. 39, commi 6 e 6-bis, TUB, deve intendersi derogatorio del principio di indivisibilità dell’ipoteca di cui all’art. 2809 c.c.; che tale norma deve essere interpretata nel senso che “ciascuna unità immobiliare frazionata garantisce soltanto la quota risultante dalla suddivisione del mutuo che è oggetto di accollo da parte degli acquirenti o assegnatari delle singole unità”; che , pertanto, “ in assenza di accollo della quota di mutuo, nessuna ipoteca può più gravare sulla sua unità immobiliare ove, come nella specie, non vi sia stata suddivisione del finanziamento e correlativo frazionamento dell’ipoteca, venendo meno la necessaria relazione tra debito e garanzia”. Ciò nel solco dell’insegnamento di Cass. n. 15685/2013, giacché il giudice d’appello ha ritenuto di non poter condividere il contrario opinamento di Cass. n. 1367/2017, in quanto N. 6942/23R.G. detta ultima pronuncia “non appare confrontarsi con la normativa di settore sin qui richiamata in modo tale da superare le affermazioni della prevalente e contraria giurisprudenza di legittimità più su riassunta”. La Corte capitolina, infine, ritenne anche manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla Banca, aderendo sul punto a quanto già affermato da Cass. n. 7453/2008. Avverso tale sentenza hanno proposto autonomi ricorsi per cassazione [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], e per essa la sua mandataria [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., tramite [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., nonchéBanco [OSCURATO:SOCIETA]., entrambi sulla scorta di un unico motivo; [OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato. Entrambe le ricorrenti hanno depositato distinta memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.1 – Con l’unico motivo di ricorso, [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. ( ut supra rappresentata) lamenta la violazione dell’art. 39 TUB e dell’art. 1372 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. per avere la sentenza impugnata erroneamente ritenuto che il creditore fondiario sia obbligato a procedere al frazionamento in proporzione alle quote di finanziamento oggetto di accollo da parte dei promissari acquirenti e a restringere l’ipoteca dagli immobili per i quali non vi sia stato accollo diuna quota del finanziamento. RICORSO INCIDENTALE 1.2 – Con l’unico motivo del ricorso incidentale, [OSCURATO:SOCIETA]. denuncia la violazione e falsa applicazione,ai sensi dell’art. 360, comma N. 6942/23R.G. 1,n. 3, c.p.c., dell’art. 39, comma 6, TUB e dell’art. 1372 c.c. per avere la sentenza - aderendo ai principi affermat i nelle sentenze Cass. n. 7453/2008 e n. 15685/2013- ritenuto che, nell’ambito del frazionamento di un mutuo fondiario, l’ipoteca sul bene del terzo acquirente o assegnatario di ciascuna unità immobiliare debba essere limitata a garantire soltanto la quota di finanziamento che il soggetto si è accollato, con conseguente obbligo del creditore ipotecario di cancellare l’ipoteca iscritta nell’ipotesi in cui il terzo acquirente o assegnatario non si sia accollato nessuna quota del debito. In subordine, si propone questione di legittimità costituzionale dell’art. 39, comma 6, TUB. 2.1 –Preliminarmente, va rilevato che il ricorso di [OSCURATO:SOCIETA], essendo stato notificato successivamente a quello di [OSCURATO:PERSONA] SPV, è da qualificare incidentale ex art. 335 c.p.c. 3.1 –Ciò posto, i due ricorsi possono esaminarsi congiuntamente perché praticamente coincidenti;essi sono evidentemente fondati. L’orientamento della giurisprudenza di legittimità richiamato dalla Corte d’appello, onde accogliere la domanda attorea , è stato del tutto condivisibilmente abbandonato dapprima per effetto di Cass. n. 1367/2017, poi della successiva Cass. n. 2661/2023, ed infine da Cass, n. 5520/2024 (non massimata); la citata Cass. n. 2661/2023 è stata così massimata: “In tema di mutuo fondiario, ex artt. 38 e ss. del d.lgs. n. 385 del 1993, l'acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca N. 6942/23R.G. sull'intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all'unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell'ipoteca predetta, ma non la cancellazione di quest'ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l'importo di tale quota, giacché, in caso contrario, l'istituto di credito pur senza essere stato soddisfatto, perderebbe la propria garanzia ipotecaria per la sola ragione che ‘ inter alios’ si è conclusa una vendita o un'assegnazione senza nessun accollo del mutuo”. Si tratta di orientamento del tutto condivisibile (cui il Collegio intende dare continuità) e pienamente in linea con il substrato normativo e con la stessa logica dell’operazione finanziariain discorso, essendo di intuitiva evidenza che la garanzia ipotecaria in favore del creditore fondiario non può certo svanire nel nulla, per effetto del frazionamento richiesto dall’acquirente della singola unità immobiliareche non si sia accollato la quota di mutuo ad essa riferibile: a tacer d’altro, se tanto dovesse avvenire per tutte le unità del complesso immobiliare, la garanzia ipotecaria resterebbe lettera mortae il creditore sarebbe priv ato di o gni tutela, nonostante il principio di indivisibilità dell’ipoteca.Non può dunque prescindersi, in ogni caso, dalconsenso alla cancellazione della formalità ipotecariada parte del creditore fondiario, evidentemente sulle base delle interlocuzioni e degli accordi con l’acquirente non accolla nte dell’unità immobiliare, e previa corresponsione, da parte sua,d i somma adeguata N. 6942/23R.G. e corrispondente al valore della quota della garanzia gravante sull’unità stessa, salva minor pretesa dello stesso creditore. 3.1 – In definitiva, i l ricors o principale e l’incidentale sono accolti . La sentenza impugnata è dunque cassata in relazione e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384, comma 2, c.p.c., col rigetto della domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA], perché infondata. Le spese di lite dell’intero giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M la Corte accoglie i ricors i, cassa in relazione e, decidendo nel merito, rigetta le domande proposte da [OSCURATO:PERSONA]. Condanna quest’ultimo alla rifusione delle spese di lite, che liquida per il giudizio di primo grado, in favore di [OSCURATO:PERSONA] BPMs.p.a., in € 6.000,00 per compensi, per il giudizio d’appello, in favore di entrambe le ricorrenti e per ciascuna, in € 7.000,00 per compensi, e per il giudizio di legittimità, in favore di entrambe le ricorrenti e per ciascuna, in € 7.500,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso fo