Cassazione n. 22267/2026

ta e difesa dall'Avvocatura Generale Dello Stato;-ricorrente-controdel legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocatoPaola Ramadori unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] d'Arrigo;-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia n. 3381/2021 depositata il 22/09/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/06/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. La controversia ha origine dalla presentazione, in data 20 giugno2016, di una dichiarazione DOCFA da parte della FO.B.A.P. FondazioneNumero registro generale 8478/2022Numero sezionale 5130/2026Numero di raccolta generale 22267/2026Data pubblicazione 29/06/2026Bresciana [OSCURATO:PERSONA] ONLUS, proprietaria di un complessoimmobiliare sito in Brescia, via Michelangelo n. 405, adibito allo svolgimentodi servizi di assistenza sociale non residenziale per persone con disabilità.La dichiarazione, avente causale “ampliamento”, ha riguardatol’installazione di un gazebo di circa 30 mq nella corte pertinenzialedell’immobile e ha confermato il classamento catastale dell’unità nellacategoria B/1, con rendita pari a euro 11.395,96.2. A seguito di tale dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate - Territorioha emesso l’avviso di accertamento catastale n. 2017BS0149410, con ilquale ha rettificato il classamento proposto, attribuendo all’immobile lacategoria D/4 e determinando una nuova rendita catastale pari a euro40.900,00, ritenendo che le caratteristiche tipologiche, costruttive efunzionali del fabbricato lo rendessero assimilabile a una casa di cura ostruttura sanitaria.3. [OSCURATO:PERSONA] ha impugnato l’avviso dinanzi alla Commissionetributaria provinciale di Brescia, deducendone, tra l’altro, la tardività, lacarenza di motivazione e l’erroneità del nuovo classamento, sul presuppostoche l’intervento edilizio non avesse inciso sulle caratteristiche dell’immobilee che l’attività svolta fosse priva di fine di lucro e limitata a servizi diurni,senza alloggiamento degli assistiti.4. Con sentenza n. 461/3/2018, la Commissione tributaria provincialedi Brescia ha accolto il ricorso, annullando l’atto impositivo per difetto dimotivazione, ritenendo ingiustificata la variazione di categoria in presenzadi un intervento meramente accessorio e in assenza di elementi idonei adimostrare una diversa destinazione funzionale dell’immobile.5. Avverso tale decisione l’Agenzia delle Entrate ha proposto appellodinanzi alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, sostenendola sufficienza della motivazione dell’accertamento e la legittimitàdell’inquadramento dell’immobile nella categoria D/4, in base alle sueNumero registro generale 8478/2022Numero sezionale 5130/2026Numero di raccolta generale 22267/2026Data pubblicazione 29/06/2026caratteristiche oggettive e prescindendo dalla natura non lucrativa delsoggetto proprietario.6. Con sentenza n. 3381/4/2021, depositata il 22 settembre 2021, laCommissione tributaria regionale della Lombardia ha respinto l’appello e haconfermato la decisione di primo grado. La CTR ha ritenuto che l’Ufficio nonavesse dimostrato che l’immobile fosse destinato a un’attività riconducibilea una casa di riposo o a una struttura sanitaria con alloggio continuativodegli assistiti, evidenziando che i servizi resi dalla Fondazione eranoesclusivamente diurni, svolti in orari predeterminati e senza utilizzoresidenziale. Ha inoltre rilevato che l’intervento di installazione del gazebonon aveva modificato la consistenza né la struttura del fabbricato, conconseguente carenza del presupposto giustificativo della rettifica catastalee della motivazione dell’atto7. Avverso la suddetta sentenza di gravame l’Agenzia delle Entrate haproposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistitocon controricorso parte contribuente.8. Successivamente la difesa erariale ha depositato memoriaillustrativa ex art. 380.bis.1. c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 2697c.c., nonché falsa applicazione della normativa catastale, in particolare deld.P.R. n. 1142/1949, del R.D.L. n. 652/1939, convertito in L. n. 1249/1939,e del quadro generale delle categorie ad esso allegato, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3, c.p.c.1.1. L’Agenzia delle Entrate assume che la sentenza della CTR dellaLombardia abbia erroneamente interpretato e applicato la disciplinacatastale, ponendo a fondamento della decisione un criterio non conformeai principi di diritto elaborati dalla giurisprudenza di legittimità. Inparticolare, la CTR avrebbe fatto dipendere l’attribuzione della categoriacatastale dalla tipologia concreta dei servizi svolti nell’immobile (assistenzaNumero registro generale 8478/2022Numero sezionale 5130/2026Numero di raccolta generale 22267/2026Data pubblicazione 29/06/2026diurna a soggetti disabili, senza alloggio), anziché dalle caratteristicheoggettive, strutturali e tipologiche del fabbricato, che – secondo l’Ufficioerariale – lo renderebbero intrinsecamente riconducibile alle categoriespeciali.Il giudice regionale, secondo la prospettazione della ricorrente,avrebbe così introdotto un criterio soggettivo e funzionale, incentratosull’attività effettivamente esercitata e sulla mancanza di finalità di lucro, incontrasto con il principio per cui il classamento catastale deve essereeffettuato in base alla destinazione ordinaria e potenziale dell’immobile,indipendentemente dall’uso contingente e dalla natura giuridica delproprietario. L’Agenzia richiama, a sostegno della propria tesi, plurimiarresti di questa Corte, ribadendo che l’idoneità del bene a produrrericchezza va apprezzata in termini oggettivi e che l’attività concretamentesvolta può, al più, assumere valore meramente rafforzativo. Ne consegue,ad avviso della ricorrente, che la CTR avrebbe omesso ogni realevalutazione delle caratteristiche edilizie e funzionali del complessoimmobiliare, incorrendo così nella denunciata violazione di legge.1.2. A tale motivo resiste la controricorrente, la quale osserva comela CTR non abbia affatto fondato la decisione su un criterio soggettivo osull’assenza di lucro, ma abbia invece rilevato la mancata dimostrazione, daparte dell’Ufficio erariale, del presupposto oggettivo della rettifica catastale.In particolare, il giudice di merito ha accertato che l’immobile non presentale caratteristiche proprie di una casa di cura o di una struttura idoneaall’alloggio continuativo delle persone, essendo destinato esclusivamente aservizi di assistenza diurna e non essendo suscettibile di diversautilizzazione senza radicali trasformazioni.Secondo la controricorrente, la decisione impugnata si pone dunquein linea con i principi di legittimità richiamati dalla stessa Agenzia, poichéafferma che il classamento deve fondarsi sulle caratteristiche oggettive delbene; tuttavia, nel caso concreto, tali caratteristiche non risultano idonee aNumero registro generale 8478/2022Numero sezionale 5130/2026Numero di raccolta generale 22267/2026Data pubblicazione 29/06/2026giustificare l’inquadramento nella categoria D/4. La carenza di prova sulpunto si riflette, coerentemente, anche sul difetto di motivazione dell’avvisodi accertamento, sicché il motivo di ricorso deve ritenersi infondato,risolvendosi in una inammissibile richiesta di rivalutazione del merito.2. Il motivo merita accoglimento.3. La sentenza impugnata è caratterizzata da una valorizzazione deglielementi di uso concreto dell’immobile, laddove si afferma che Lecensure così sintetizzate non sono fondate. Esse non prendono posizione suun aspetto di dirimente importanza ai fini del presente giudizio, costituitodal fatto che i servizi di assistenza a soggetti disabili svolto dalla Fondazionericorrente hanno caratteristiche che impediscono di assimilare il fabbricatoin contestazione ad una casa di riposo e dunque ad attribuire allo stesso lacategoria D/4. Come infatti dedotto dalla medesima Fondazione, senza chesul punto vi siano contestazioni da parte dell’Ufficio, il fabbricato e destinatoa servizi di assistenza diurni, svolti in una fascia oraria predeterminata, 8.45- 16.00, in modo non continuativo per tutto anno (230 giorni), a soggettiche per il resto vivono presso le rispettive famiglie. Pertanto, come statuitodalla sentenza di primo grado, non è stato dimostrato che 'immobile siadestinato ad un’attività di casa di riposo, contraddistinta dall’esistenza diedifici in grado di fornire RG 826/2019 alloggio continuativo alle persone edalla conseguente dotazione di volumi, strutture ed impianti posti al relativoservizio .Viceversa, come eccepito dall’amministrazione, ciò che rileva è lanatura intrinseca dell’immobile, e non l’utilizzo che – eventualmente in uncerto lasso di tempo – possa esserne fatto: in tema di rendita catastale,nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientriin una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispettoall'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, overicorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata(Cass. 11/09/2018, n. 22103 (Rv. 650112 - 01)). Ed anche: il classamentoNumero registro generale 8478/2022Numero sezionale 5130/2026Numero di raccolta generale 22267/2026Data pubblicazione 29/06/2026catastale di un fabbricato nelle categorie D o E dipende dalla destinazionespeciale o particolare risultante dalle caratteristiche costruttive, tipologichee dimensionali, determinate, rispettivamente, dall'esigenza intrinseca diesercitare un'attività commerciale o industriale ovvero di assolvere afunzioni pubbliche o di interesse collettivo, in modo che l'immobile risultiinsuscettibile di destinazione diversa se non mediante radicalitrasformazioni incidenti sulla sua consistenza strutturale e sulla sua idoneitàfunzionale, senza che rilevino destinazioni inusuali, anormali, occasionali etemporanee, dovendosi, pertanto, guardare unicamente alle caratteristichestrutturali e funzionali oggettive del fabbricato, indipendentementedall'eventuale utilizzo di quest'ultimo per lo svolgimento di attivitàincoerenti con le stesse (Cass. 05/11/2025, n. 29310 (Rv. 677109 - 01)).3.1. In questa ottica, e secondo il consolidato orientamento dellaCorte – più volte ribadito in fattispecie omologhe a quella in trattazione – ilprovvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisceal bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettiveche connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l'idoneità dell'immobilea produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazionefunzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento allepotenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senzache rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, néle eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest'ultimo (così Cass., 30ottobre 2020, n. 24078; v., altresì, Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass.,10 giugno 2015, n. 12025).In una siffatta prospettiva, il fine di lucro – che continua ad essereconsiderato nel (pur) risalente quadro generale delle categorie (pubblicatonel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV della Direzione Generale delCatasto; v. la stessa Circolare n. 4/2006, del 16 maggio 2006) – deveessere preso in considerazione sempre in termini oggettivi, desumendonela sussistenza dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, e la stessaNumero registro generale 8478/2022Numero sezionale 5130/2026Numero di raccolta generale 22267/2026Data pubblicazione 29/06/2026meramente complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini delclassamento (v. la giurisprudenza sopra citata cui adde Cass., 11 settembre2018, n. 22103).3.2. Per di più, potendo detta destinazione funzionale (con la stessapropri anche dell’attività resa da strutture ospedaliere) il classamento vacondotto (anche) nel rispetto del criterio della cd. prevalenza, criterioapplicabile qualora un’unità immobiliare sia «costituita da parti aventidestinazioni ordinarie proprie di categorie diverse», così che, in tale ipotesi,deve attribuirsi «la categoria che ha destinazione conforme alla parte che èprevalente nella formazione del reddito» (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 63;v. Cass., 12 agosto 2021, n. 22780; Cass., 20 giugno 2007, n. 14374).3.3. Occorre dunque operare tale accertamento, che è riservato algiudice di merito, in osservanza dei parametri sopra indicati.4. In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata vacassata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondogrado della Lombardia che, in diversa composizione, provvederà anche inordine alle spese di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causaalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversacomposizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24/06/2026.Il PresidenteLiberato Paolitto