Cassazione n. 03419/2023

nciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 17741-2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in TARANTO, [OSCURATO:PERSONA]'ANGELO, 3, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 8, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la sentenza n. 385/2017 della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] -SEZ. DIS T. [OSCURATO:PERSONA], deposita ta il 27.11. 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11.01.2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA]: Ric. 2018 n. 17741 sez. S2 -ud. 11-01-2023 - 2 - 1. Il sig. [OSCURATO:PERSONA] conveniva innanzi al Tribunale di Lecce il sig. [OSCURATO:PERSONA], chiedendo dichiararsi il suo diritto a recedere dalcontratto preliminare di compravendita di un immobile sito in Taranto, stipulato con il promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA] in data 25.02.2009, nonché il suo diritto a trattenere la somma versata in due riprese dal [OSCURATO:PERSONA] (€30.000,00), a titolo di caparra confirmatoria. A sostegno della domanda proposta, il sig. [OSCURATO:PERSONA] assumeva in punto di fatto che le parti avevano concordato il differimento del termine di stipulazione del contratto definitivo previsto per il 10.06.2009 al 31.12.2009, ma che il giorno prima del rogito il promissario acquirente aveva comunicato al promittente venditore la mancata concessione del mutuo da parte dell’istituto bancario; contestualmente, lo stesso promissario chiedeva il certificato di abitabilità al sig. [OSCURATO:PERSONA]. A séguito di tale comunicazione il promittente venditore fissava inutilmente nuova data del rogito al 10.02.2010. Costituitosi in giudizio, il sig. [OSCURATO:PERSONA] interponeva domanda riconvenzionale per la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento del promittente venditore, non in grado di produrre il certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del preliminare. Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 16/2016, respingeva la domanda attorea ritenendo che l’agibilità doveva reputarsi rilasciata solo con la certificazione del Comune di Taranto del 27.07.2010, data successiva a quella fissata per il rogito, sicché giustificatamente il promissario acquirente non poteva ritenersi obbligato ad adempiere. 2. Avverso detta pronuncia interponeva appello il sig. [OSCURATO:PERSONA], dolendosi della mancata assegnazione di rilevanza giuridica al silenzio-assenso formatosi sulla domanda di certificazione di Ric. 2018 n. 17741 sez. S2 -ud. 11-01-2023 - 3 - agibilità presentata dal promittente venditore al Comune di Taranto. La Corte d’appello di Lecce, con sentenza n. 385/2017, accoglieva il gravame dichiarando sussistente il diritto del sig. [OSCURATO:PERSONA] a recedere dal contratto di preliminare di compravendita e a trattenere le somme a suo tempo versate da controparte a titolo di caparra confirmatoria, condannando il promissario acquirente alla restituzione della complessiva somma di €37,554,00, oltre alle spese di entrambi i gradi di giudizio. Per quel che ancora rileva in sede di legittimità, osservava la Corte: -dalla certificazione di abitabilità rilasciata dal Comune di Taranto in data 27.07.2010 risulta che il sig. [OSCURATO:PERSONA] aveva presentato domanda per il suo rilascio in data 03.07.2009: pertanto, in data 01.09.2009 –scaduti i 60 giorni previsti dall’art. 25, comma 4, D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380 – il certificato di abitabilità doveva reputarsi come già rilasciato dal Comune, formatosi con il silenzio-assenso al rilascio dellacertificazione; - la certificazione intervenuta in data 27.07.2010 risponde alla necessità per la P.A. di ottemperare all’obbligo gravante sulla stessa di emettere un provvedimento formale; - stante l’illegittimità del rifiuto ad adempire del promissario acquirente, si ravvisa l’inadempimento colpevole del sig. [OSCURATO:PERSONA] all’obbligazione di stipula del contratto definitivo. 3.La suddetta sentenza veniva impugnata per cassazione dal sig. [OSCURATO:PERSONA], affidando il ricorso ad un unico motivo. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. In prossimità dell’udienza il controricorrente ha presentato memoria. [OSCURATO:PERSONA]: Ric. 2018 n. 17741 sez. S2 -ud. 11-01-2023 - 4 - 1. Preliminarmente, si devono disattendere le censure di inammissibilità del ricorso sollevate dal controricorrente, che investono lamancata specificazione dei motivi di ricorso, da articolarsi ai sensi dei nn. 1)-5) del comma 1, art. 360 cod. proc. civ., nonché la mescolanza e sovrapposizione di mezzi di impugnazione eterogenei. Benché la mancata a rticolazione dei motivi renda difficile la lettura del presente ricorso, tuttavia occorre evitare un approccio eccessivamente puntiglioso: la sanzione dell’inammissibilità scatta solo allorché il deficit di chiarezza determini la violazione dei requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4 dell’art. 366 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U., n. 37552 del 30 novembre 2021). Nel ricorso è possibile distinguere i motivi delle censure, sebbene non specificati ai sensi del comma 1, art.360 cod. proc. civ. 2. Con l’unico motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 cod. civ., nonché omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Violazione e falsa applicazione dell’art. 20, legge 7 agosto 1990, n. 241, nel testo applicabile ratione temporis. Violazione e falsa applicazione dell’art. 25, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto determinante la sussistenza del certificato di abitabilità a séguito di formazione del silenzio-assenso del Comune di Taranto, e aggredisce la pronuncia sotto diversi profili:omesso esame di un fatto decisivo, ossia la circostanza che il promissario acquirente non poteva essere (e di fatto non era) al corrente della presentazione dell’istanza al Comune e dell’avvenuto decorso del termine utile per la formazione del silenzio-assenso; inoltre, l’atto amministrativo emanato dalla PA tramite silenzio- assenso non fornirebbe alcuna certezzaall’acquirente in merito alla Ric. 2018 n. 17741 sez. S2 -ud. 11-01-2023 - 5 - sua legittimità, posto che esso potrebbe essere oggetto di un provvedimento di annullamento e/o revoca in autotutela della P.A . ; infine, il giudice di seconde cure avrebbe dovuto accertare l’intero procedimento amministrativo di richiesta della certificazione di cui si discute, al fine di escludere l’eventuale esistenza di interruzioni e sospensioni del procedimento, come previste dalla l. n. 240/90 (art. 20), posto che la semplice istanza al Comune, proposta ex art. 25 D.P.R. n. 380/2001, non determina il silenzio-assenso e, quindi, non garantisce l’esistenza delcertificato di abitabilità. 2.1. Il motivo è infondato. Non può essere accolta la prima censura, poiché lo stesso ricorrente riconosce che il promittente venditore, a séguito dell’espressa richiesta effettuata dal sig. [OSCURATO:PERSONA] – da lui avanzata unitamente alla comunicazione di mancata concessione del mutuo inviata al promittente venditore in prossimità della data di stipulazione del rogito –si era premurato di rassicurare il promissario acquirente,tramite il suo tecnico di fiducia, dell’avvenuto rilascio d ella certificazione mediante silenzio-assenso del Comune. Priva di pregio è, altresì, l’argomentazione per cui l’atto amministrativo emanato dalla PA tramite silenzio-assenso non fornirebbe alcuna certezza all’acquirente, posto che anche la certificazione formale è suscettibile di essere annullatad’ufficio ex art. 21-nonieslegge n. 241/1990 . Oltre al fatto che è errata l’affermazione per cui la Corte d’Appello avrebbe attribuito valore probatorio all’istanza proposta ex art. 25 D.P.R. n. 380/2001 : chiaramen te il giudice di seconde cure –verificato il trascorrere dei 60 giorni previsti dal richiamato art. 25 D.P.R. n. 380/2001 – ha attribuito valore all’intera sequenza (presentazione dell’istanza e dell’autocertificazione sanitaria, decorso del tempo) ai fini della formazione dell’assentimento tacito al riconoscimento dell’abitabilità da parte del Comune di Taranto. Ric. 2018 n. 17741 sez. S2 -ud. 11-01-2023 - 6 - [OSCURATO:PERSONA] intende confermare quantogià affermato da questa Corte: “In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. Sez. 2, n. 29090 del 05/12/2017, conf. da Cass. Sez. 6 -2, n. 34882 del 2022, non massimata). E da tale orientamento non vi è ragione di discostarsi. 2.2. In definitiva, il ricorso deve essere rigettato, e le spese addossate al ricorrente come da dispositivo. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, in favore del controricorrente, che liquida in €6.100,00 oltre ad €200,00 di esborsi, oltre agli accessori di legge nella misura del 15%. Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12) applicabile ratione temporis(essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte Ric. 2018 n. 17741 sez. S2 -ud. 11-01-2023 - 7 - del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per i