Cassazione n. 27795/2025

ere ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorsoiscritto al n. 164 36 /20 2 1 R.G., proposto da [OSCURATO:PERSONA]; rappresentat o e difeso da ll’Avv. [OSCURATO:PERSONA], in virtù di procurain calce al ricorso ; con domiciliazione digitale ex lege; -ricorrente- nei confronti di [OSCURATO:PERSONA];rappresentata e difes a dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] , in virtùdi procura in calce al controricorso ; con domiciliazione digitale ex lege; -controricorrente- nonché di [OSCURATO:PERSONA]; rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], in virtù di procura in calce al controricorso; con domiciliazione digitale ex lege; -controricorrente- per la cassazione della sentenzan. 517 /202 1 della CORTE d’APPELLO di BARI, pubblicata il 31 marzo 2021, notificata il 13 aprile 2021; udìta la relazione svolta nella camera di consiglio del 2 ottobre 2025 dal [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: 1. con contratto registrato il 17 ottobre 2003, [OSCURATO:PERSONA] concesse in locazione ad [OSCURATO:PERSONA] un immobile ubicato in Trani per svolgervi attività di ristorazione; dall’agosto 2004 sulla volta del locale si verificarono copiose infiltrazioni provenienti dall’appartamento sovrastante di proprietà di [OSCURATO:PERSONA]; con provvedimento dell’aprile 2005, reso all’esito di ricorso ex art.700 cod. proc. civ., il Tribunale di Trani ordinò a [OSCURATO:PERSONA] di eseguire i lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni e le loro cause; al provvedimento d’urgenza, nel maggio 2005, fece seguito una transazione tra le parti, poi eseguita, con cui [OSCURATO:PERSONA] si impegnò a svolgerei lavori prescritti e a rimborsare a [OSCURATO:PERSONA] le spese anticipate; nel febbraio 2009, poiché, non ostante l’esecuzione dei lavori oggettodella transazione, non erano cessati gli episodi di scrostamento di intonaci e di caduta di calcinacci, [OSCURATO:PERSONA] propose, dinanzi al Tribunale di Trani, nei confronti sia di [OSCURATO:PERSONA] che di [OSCURATO:PERSONA],un ricorso per ATP, che accertò l’inidoneità dei lavori svolti e indicò quelli necessari ai fini del ripristino del locale; 2. con ricorso ex art. 447 - bis cod. proc. civ. , depositato il 18 dicembre 2009,[OSCURATO:PERSONA] convenne [OSCURATO:PERSONA] dinanzi al [OSCURATO:PERSONA], chiedendo, tra l’altro, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimentodella locatrice e il risarcimento dei danni,nonché, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., la r iduzione dei canoni già pagati in misura del 70%, con restituzione dell’eccedenza, avuto riguardo ai vizi manifestati dalla cosa locata e alla necessità di riequilibrare il sinallagma contrattuale; si costituì in giudizio [OSCURATO:PERSONA], la quale resistette alla domanda invocando l’applicazione dell’art. 1585 cod. civ.; inoltre, chiese, in via riconvenzionale, la condanna dell’attore alla corresponsione dei canoni dal dicembre 2009 (di cui quegli aveva interrotto il pagamento in ragione del recesso dal contratto)e chiamò in manleva [OSCURATO:PERSONA]; con distinto ricorso, depositato il 22 gennaio 2010, [OSCURATO:PERSONA] domandò a sua volta la risoluzione del contratto di locazione, invocando lo sfratto di [OSCURATO:PERSONA] per mancato pagamento dei canoni dal dicembre 2009; il conduttore, costituitosi in giudizio , resistette alla domanda , invocòla convalida dell’offerta reale medio tempore effettuata e chi ese , in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale; riunite le cause, nellemore del giudizio decedette Pietro F abiani e il processo fu proseguito in confronto dell’erede, [OSCURATO:PERSONA] , che si costituì in giudizio resistendo, a sua volta, alla domanda di manleva; 3.con sentenza del 30 aprile 2018, il Tribunale di Trani, tra l’altro: a) dichiarò cessata la materia del contendere sulle reciproche domande di risoluzione del contratto, in ragione del rilascio dell’immobile,avvenuto il 31 marzo 2010; b) condannò [OSCURATO:PERSONA] a rimborsare a d Alberto V isentini, oltre ad una spesaeffettuata di Euro 148,00, una parte dei canoni per riduzionedegli stessi, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., quantificando la somma dovuta in Euro 11.940,07; c) condannò AlbertoVisentini a pagare a [OSCURATO:PERSONA] i canoni non corrisposti dal dicembre 2009 (epoca del recesso) al marzo 2010 (momento del rilascio), per un importo di Euro 3.818,40; d) rigettò la domanda di manl e va proposta da [OSCURATO:PERSONA] contro [OSCURATO:PERSONA] in ragione della transazionedel 2005; 4. avverso questa sentenza proposero , dinanzi alla Corte territoriale di Bari, appello principale [OSCURATO:PERSONA] e appello incidentaleMaria Montrone; il primo si dolse del rigetto della domanda risarcitoria e chiese che fosse aumentatol’importo dovutogli a titolo di restituzione dei canoni, avuto riguardo alla percentuale di ri d uzione da lui originariamente invocataai sensi dell’art. 1578 cod. civ. e in funzione del riequilibrio contrattuale; lamentò, inoltre, il mancato esame della domanda di restituzione del deposito cauzionale eil rigetto di quella di indennità di avviamento; la seconda si dolse della mancata applicazione dell’art . 1585, secondo comma, cod. civ. e chieseche la condanna di [OSCURATO:PERSONA] al pagamento dei canoni non corrisposti (indebitamente limitata al periodo dicembre 2009-marzo 2010) fosse estesa al periodo aprile - giugno 2010, ovverosia all’intero periodo di sei mesi successivo alla disdetta, da ritenersiirrituale ai sensi dell’art. 27 l. n. 392/1978; 5.con sentenza 31 marzo 2021, n. 517, la Corte d’ appello di Bari, nel contraddittorio con [OSCURATO:PERSONA], costituitasi anche in secondo grado, accolse parzialmente l’appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA] e rigettò quello principale di [OSCURATO:PERSONA], sulla base dei seguenti rilievi: I- secondo il prevalso orientamento della giurisprudenza di legittimità, le immissioni derivanti alla cosa locata da immobili vicini non sarebbero idonee ad integrare vizi della stessa , agli effetti dell’art.1578cod. civ., in quanto non attengono all’intrinseca struttura della cosa né alla sua interazione con l’ambiente circostan te ma dipendono dal fatto del terzo; essi pertanto, integrerebbero molestie di fatto, ai sensi dell’art. 1585, secondo comma, cod. civ., con l’effetto, per un verso, di escludere l’obbligo di garanzia del locatore, perl’altro di attribuire al conduttore la legittimazionead agire direttamente in via risarcitoria nei confrontidel terzo responsabile ; II-nella fattispecie, pertanto, indebitamente era stata disposta la riduzione del corrispettivodella locazione dovuto da [OSCURATO:PERSONA] a MariaMontrone con condanna della stessa alla restituzione di parte dei canoni pagati, posto che la locatrice non era tenuta a garantire il conduttore dai danni delle infiltrazioni imputabili al fatto del terzo, nei cui confronti il danneggiato avrebbe avuto l’onere diagire; III- ciò escludeva anche la sussistenza del dedotto diritto di [OSCURATO:PERSONA] ad ottenere da [OSCURATO:PERSONA] il risarcimento degli ulterioridanni ed escludeva altresì il presupposto (la soccombenza di [OSCURATO:PERSONA]) della domanda di manleva da essa proposta contro [OSCURATO:PERSONA]: entrambe le domande erano dunque assorbite; 6.avverso la sentenza della Corte barese ha proposto ricorso peer cassazioneAlberto Visentini, sulla base di due motivi; hanno risposto, con distinti controricorsi, sia [OSCURATO:PERSONA] che SantaBasile; la trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale; il Pubblico Ministero presso la Corte non ha presentato conclusioni scritte; tutte le partihanno depositato memoria. Considerato che: 1.con il primo motivo viene denunciata « Nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, n.3) e 5), c.p.c. per violazione o falsa applicazione degli artt. 1580, 1581, 1578 e 1585 c.c. per avere erroneamente ritenuto che il conduttore dovesse agire autonomamente e direttamentenei confronti del terzo»; la sentenza d’appello è censurata per avere escluso che [OSCURATO:PERSONA] fosse responsabile dei danni subìti da [OSCURATO:PERSONA] per effetto delle infiltrazioni verificatesi nell’immobile locato e per aver ritenuto che il danneggiato fosse legittimato ad agire esclusivamente nei confronti del terzo a cui era imputabile il fatto dannoso; 1.a.sotto un primo profilo, il ricorrente sostiene che la fattispecie in esame non sarebbe sussumibile in quella delle “molestie del terzo nel libero possesso del bene locato”, contemplata dall’art. 1585, secondo comma, cod. civ., bensì in quella dei “vizi” della cosa locata di cui all’art. 1578 cod. civ., in q uanto la nozione di “vizio ” comprenderebbe tutte le situazioni che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l’ integrità , impedendone o riducendone il godimento secondo la destinazione con tr attuale, ancorché eliminabili e manifestatesi successivamentealla conclusione della locazione; 1.b. sotto un secondo profilo, il ricorrente sostiene che, a prescindere dalla specifica garanzia di cui all’art. 1578 cod. civ., la legittimazione del conduttore ad agire contro il locatore troverebbe comunque la sua fonte nell’art. 1454 cod. civ., allorché venga data la prova dell’inadempimento “di non scarsa importanza” del locatore; prova che nel caso concreto sarebbe stata fornita, dato che l’immobile, a seguito delle scrostature di intonaci e delle cadutedi calc inacci, era divenutoinagibile; 1.c.sotto un terzo profilo, il ricorrente sostiene che al di là della previsione dell’art. 1585, secondo comma, cod. civ., nella specifica fattispecie, [OSCURATO:PERSONA], attraverso la transazione del 2005 stipulata con [OSCURATO:PERSONA], avrebbe«definito con il terzo la questione del risarcimento del danno in fo r ma specifica lasciando fuori dall’accordoil conduttor sig. [OSCURATO:PERSONA]» (pag.15 del ricorso) , e avrebbe quindi assunto «a proprio carico la garanzia verso il Visentini in ordine all’assenza di vizinel bene locato» (pag.14 del ricorso) ; 2.con il secondo motivo viene denunciata « Nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, n. 3) e 5), c.p.c. per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1585 cc con riferimentoall’omesso accoglimento della domanda di manleva nei confronti della sig.ra [OSCURATO:PERSONA]»; il ricorrente lamenta che la Corte d’appello , dopo avere reputato che egli avrebbe dovuto agire direttamente nei confronti del terzo responsabiledelle infiltrazioni, ai sensi dell’art. 1585, secondo comma, cod. civ., non abbia ritenuto che la domanda da lui proposta nei confrontidi [OSCURATO:PERSONA] si fosse automaticamente estesa a [OSCURATO:PERSONA], dopo che la stessa si era costituita in giudizio per effetto della domanda di manleva della convenuta,già proposta contro il suo dante causa e continuata contro dilei; 3.il merito degli illustrati motivi non può essere delibato, dovendosi dichiarare l’improcedibilità del ricorso; invero, sebbene nell’atto (pag. 1, ultimo rigo) si asseris ca che la sentenza impugnata è stata notificata il 13 aprile 202 1 , non risulta essere stato assolto, da parte dal ricorrente, l’onere di depositare la relata dell’indicata notificazione, prescritto, appunto, a pena di improcedibilità del ricorso, dall’art. 369, secondo comma, n. 2, cod. proc. civ.; la sanzione di improcedibilità non è evitata né dalla neutralizzazione del detto onere per effetto della disponibilità della relata di notifica della sentenza da parte della Corte(non essendo essa stata prodotta dalla parte controricorrente né acquisita mediante l’istanza di trasmissione del fascicolo di ufficio), né per effetto del superamento della c.d. “prova di resistenza”, avuto riguardo alla data di pubblicazione della sentenza (31 marzo 2021) e a quella di notificazione del ricorso (11 giugno 2021), tra le quali intercorre un intervallo temporale superiore al termine “breve” di sessanta giorni di cui all’art. 325 cod. proc. civ.; il ricorso, dunque, va dichiarato improcedibile, a norma dell’art.369, secondo comma , n.2, cod. proc. civ. (Cass., Sez. U n., 2/05/2017, n. 10648; Cass., Sez. Un., 6/07/2022, n. 21349; Cass.29/10/2024, n. 27883); 4. le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo; 5. sussistono inoltre i presupposti processuali di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. [OSCURATO:PERSONA] dichiara improcedibile il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare alle controricorrent i le spese del giudizio di legittimità, che liquida, per ciascuna di esse, in Euro 2.600,00, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; a norma dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo u