Cassazione n. 25062/2025

25 ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 23719/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 18, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentat a e difes a d all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] - indirizzo PEC: ninogiordano.ruffini@ordineavvocatireggioemilia.it- -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. e prima [OSCURATO:SOCIETA].-, elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 13, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] , che lo r appresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] - indirizzi PEC: [OSCURATO:EMAIL] e carolinavalsesine@ordineavvocatiroma.org- -controricorrente- avverso SENTENZA diCORTE D'APPELLO BOLOGNA n. 454 /2020 depositata il 03/02/2020. Lette le conclusioni del Pubblico Ministero dott. [OSCURATO:PERSONA] (inammissibilità del ricorso); udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/04/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., promittente venditrice, e [OSCURATO:SOCIETA]. -poi incorporata in [OSCURATO:SOCIETA]., ed ora [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].-, promissaria acquirente, era intervenuto il 2.5.2011 un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile di pregio storico ristrutturato dalla promittente venditrice, sito in [OSCURATO:PERSONA]: il prezzo concordato era di € 850.000,00, con caparra di € 235.000,00 effettivamente versata, e la stipula del contratto definitivo era prevista entro il 31.10.2011, previo accertamento dell’ultimazione dei lavori da completare in data anteriore al rogito. Il 15.2.2012 la promittente venditrice aveva esercitato il recesso per inadempimento della controparte -che avrebbe tardato a dare le indicazioni, da fornire in base alla clausola 5 del contratto entro il 15.6.2011, necessarie per i lavori di completamento previsti entro il 31.10.2011, con un comportamento determinante la proroga automatica del termine, avrebbe preteso una verifica acustica invece non dovuta, trattandosi di immobile di interesse storico-artistico, e soprattutto non si sarebbe presentata alla stipula del definitivo fissata per il 13.12.2011-; [OSCURATO:SOCIETA]., che aveva trattenuto la caparra, aveva promesso in vendita l’immobile a terzi il 16.2.2012, con contratto trascritto il 17.2.2012 (nella stessa data in cui [OSCURATO:SOCIETA]. aveva ricevuto comunicazione del recesso). [OSCURATO:SOCIETA]., ritenuto illegittimo il recesso di [OSCURATO:SOCIETA]. -che non le avrebbe fatto verificare l’immobile sotto il profilo della adeguatezza acustica e che non le avrebbe permesso di constatare l’ultimazione degli interventi di rifinitura (a novembre 2011 ancora sarebbero mancati i battiscopa e una porta)-, aveva esercitato a propria volta il recesso venti giorni dopo, rivendicando il diritto ad ottenere il doppio della caparra, e aveva adito il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] per l’accertamento della legittimità del recesso operato e dell’illegittimità del recesso della controparte, con le pronunce conseguenti. Il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] aveva accolto la domanda di [OSCURATO:SOCIETA]., con sentenza che la Corte d’Appello di Bologna, alla quale si era rivolta [OSCURATO:SOCIETA]. in sede di impugnazione, aveva confermato. A fondamento della decisione la Corte di merito aveva evidenziato quanto segue: -è stato correttamente ritenuto esistente l’inadempimento di [OSCURATO:SOCIETA]., perché se è vero che al 31.10.2011 i lavori di ristrutturazione erano stati condotti in modo positivo, mancando i battiscopa in legno e le porte interne dell’alloggio, nonché “il lavandino del mobile da incasso, in assenza del mobile sottostante”, è altrettanto vero che lo stato dell’immobile è rimasto invariato nei mesi di novembre e dicembre 2011, come riscontrano la documentazione acquisita agli atti (fotografie, raccomandate scambiate tra le parti) e l’esito delle prove testimoniali (teste [OSCURATO:PERSONA]); -quanto all’invito alla stipula del definitivo, “la [OSCURATO:PERSONA] ha omesso di fissare (e comunicare a [OSCURATO:PERSONA]) la data di comparizione davanti al notaio, dolendosi in primo luogo del fatto che la venditrice, dopo il sopralluogo del 31 ottobre 2011 non l’avesse più posta in condizioni di verificare il completamento dei lavori”; ciò emerge dalle produzioni documentati e dalle prove testimoniali (teste [OSCURATO:PERSONA]), alla luce delle quali “non può dirsi che l’atteggiamento passivo di [OSCURATO:PERSONA] – consistito … nell’ignorare l’invito della [OSCURATO:PERSONA] a fissare la data del rogito, dolendosi di non essere stata posta in condizione di verificare l’immobile-fosse contrario a buonafede, in quanto è incontestabile che il compratore abbia diritto a svolgere un controllo finale sul bene che va ad acquistare, prima di addivenire all’atto di definitivo trasferimento”; a fronte della reazione legittima di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] reagì dapprima con il silenzio e poi con la raccomandata del 15.2.2012 con la quale, “premesso che la compratrice non era comparsa avanti al notaio Aricò all’appuntamento fissato per il 13 dicembre 2011 (in relazione al quale, peraltro, non vi è nemmeno prova della comunicazione a [OSCURATO:PERSONA])”, dichiarò di recedere e di trattenere la caparra; -“posto che [OSCURATO:PERSONA] aveva pur sempre conservato l’interesse ad acquistare l’alloggio … anche dopo il novembre 2011, sol che fosse stata posta in grado di controllare il completamento dei lavori, è evidente che l’atteggiamento passivo della acquirente, consistito nel disattendere l’invito della [OSCURATO:PERSONA] a fissare una data per il rogito (raccomandata 28 novembre 2011, doc. n.26 di [OSCURATO:PERSONA]), non era privo di ragionevole fondamento, ossia era conforme alla buona fede ex art.1375 c.c. ed al principio del “non adimplenti ecc…”, ex art.1460 c.c. , che -per l’appunto- consente alla parte non inadempiente di rifiutare l’adempimento delle proprie obbligazioni, ove la controparte non abbia eseguito le proprie”; - le stesse osservazioni valgono in relazione alla pretesa di [OSCURATO:PERSONA] di verificare la conformità dell’immobile alle norme in materia acustica, poiché si concorda con il Tribunale sul fatto che la questione dell’applicabilità delle norme acustiche al caso di specie fosse irrilevante, posto che “[OSCURATO:PERSONA] aveva comunque diritto di procedere alla verifica del bene anche in punto di isolamento acustico, salva ovviamente ogni questione sulla concreta applicabilità al caso di specie della normativa in parola”. [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. [OSCURATO:SOCIETA]., ora [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., ha depositato controricorso. Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte domandando l’ inammissibilità del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:SOCIETA]. denunzia la “violazione dell’ art.360 , n. 3 c.p.c. con riferimento al comportamento posto in essere dalla [OSCURATO:PERSONA] in ordine alla legittimità del recesso esercitato ex art.1385 c.c. , stante l’inadempimento” della controparte. La Corte avrebbe dato una valutazione dicotomica delle posizioni delle parti, senza metterle in relazione ai fini della verifica di quale fosse la parte adempiente alla data del recesso del febbraio 2012. In particolare, la Corte di merito, rigettando i primi tre motivi di appello proposti da [OSCURATO:SOCIETA]., non avrebbe considerato che [OSCURATO:PERSONA] fornì le informazioni che doveva per le finiture necessarie al completamento dei lavori gravanti sulla ricorrente con un ritardo di complessivi mesi quattro, con conseguente slittamento di mesi quattro del termine del 31.10.2011 originariamente pattuito per il completamento dei lavori. Il recesso della promittente venditrice sarebbe stato pertanto legittimo, essendo inadempiente non [OSCURATO:SOCIETA]. ma la promissaria acquirente, che non si era presentata alla stipula avanti al notaio designato. 2. Con il secondo motivo la ricorrente deducela “Violazione dell’ art.360 , n. 3 c.p.c. con riferimento al comportamento posto in essere dalla [OSCURATO:PERSONA] in ordine alla legittimità del recesso esercitato stante l’assenza di un inadempimento di non scarsa importanza da parte della [OSCURATO:SOCIETA]., ex art.1455 c.c. Secondo la ricorrente se si fossero considerati i lavori ancora non compiuti al 31.10.2011, consistenti nella posa dei battiscopa e di una porta interna, si sarebbe dovuta escludere l’importanza dell’inadempimento, peraltro solo parziale, della promittente venditrice e si sarebbe dovuto conseguentemente considerare illegittimo il comportamento di [OSCURATO:SOCIETA]., sia in ordine alla mancata presentazione alla stipula, sia in ordine all’esercitato recesso 3. Con il terzo motivo di critica [OSCURATO:SOCIETA]. lamenta la“Violazione dell’art.360 n.3 c.p.c. con riferimento al comportamento posto in essere dalla [OSCURATO:PERSONA] in ordine alla legittimità del recesso esercitato ex art.1385 c.c. stante l’assenza della [OSCURATO:SOCIETA]. alla stipula notarile costituente adempimento ex art.1455 c.c. ”. La Corte di merito- a suo dire - avrebbe dato ingiustificato rilievo al fatto che [OSCURATO:SOCIETA]. non avrebbe messo la promissaria acquirente in condizione di verificare il completamento dei lavori dopo il sopralluogo del 31.10.2011. La stipula del contratto definitivo sarebbe stata fissata ad oltre un mese dall’ultimo sopralluogo e [OSCURATO:SOCIETA]. non ne avrebbe richiesto altri nell’intervallo di tempo indicato, agendo senza diligenza e lealtà e non presentandosi davanti al notaio senza alcuna seria giustificazione -pur essendo pienamente consapevole della data della convocazione-. 4. Con il quarto motivo, infine,[OSCURATO:SOCIETA]. denunzia la “violazione dell’art.360 n.3 c.p.c. con riferimento alla normativa acustica di cui al DM 5.12.1997 , in ordine alla legittimità del recesso esercitato ex art.1385 c.c. da [OSCURATO:SOCIETA]. stante l’assenza della [OSCURATO:SOCIETA]. alla stipula notarile”. Osserva che lanormativa richiamata non avrebbe trovato applicazione nel caso di specie, essendo stato sottoposto l’immobile ad una ristrutturazione solo parziale, e sarebbe contraddittorio che la Corte di merito da una parte abbia ritenuto irrilevante la questione, dall’altra abbia riconosciuto il diritto della controparte a detta verifica: o c’era il diritto all’adeguamento o non c’era, e in tale seconda ipotesi non vi sarebbe stato motivo per l’effettuazione del sopralluogo richiesto. I quattro motivi possono essere esaminati congiuntamente, perché presentano tutti lo stesso limite di fondo: rimettono in discussione le valutazioni di merito, svolte dalla Corte d’Appello di Bologna in modo conforme al deciso del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], senza nemmeno cogliere l’essenza della ratio decidendi posta a fondamento della decisione. Essi quindi sono infondati. Come condivisibilmente rilevato dal PG, la Corte di merito fonda la valutazione del comportamento tenuto da [OSCURATO:SOCIETA]. come inadempiente sul fatto che la promittente venditrice non pose la promissaria acquirente in condizioni di svolgere il controllo finale, che poteva essere legittimamente preteso dalla stessa, sull'effettiva consistenza del bene; in conseguenza dell’impossibilità, ascrivibile alla promittente venditrice, di una verifica finale della situazione dell’alloggio, il comportamento di [OSCURATO:SOCIETA]. che -a prescindere dal rilievo “oggettivamente discutibile” delle carenze esecutive da essa riscontrate e dalla ritualità della comunicazione della convocazione avanti al notaio- disattese l'invito a stipulare il contratto definitivo, non poteva essere considerato contrario a buona fede, apparendo giustificato ex art.1460 c.c. ; [OSCURATO:SOCIETA]. esercitò quindi il recesso, in data 15.2.2012 -e promise subito dopo in vendita a terzi lo stesso immobile che avrebbe dovuto essere acquistato da [OSCURATO:SOCIETA].- pur essendo inadempiente e pur non potendo considerare inadempiente la controparte che aveva legittimamente sospeso la prestazione; la promittente venditrice esercitò, in conclusione, il recesso in violazione del disposto dell’ art.1385 c.c. correttamente utilizzato invece, in seguito, dalla promissaria acquirente. Attraverso i quattro motivi di ricorso per cassazione articolati [OSCURATO:SOCIETA]. continua ad insistere perché si riconosca importanza al ritardo con cui essa afferma che [OSCURATO:SOCIETA]. fornì le indicazioni per i lavori di rifinitura e al conseguente slittamento dei tempi di completamento dei lavori, al fatto che comunque i lavori mancanti al 31.10.2011 fossero di minima consistenza ai fini di una verifica ex art.1455 c.c. , al fatto che la promissaria acquirente volesse ingiustificatamente una verifica per le condizioni di isolamento acustico dell’alloggio e al fatto che non potesse essere giustificata la mancata presentazione avanti al notaio per la stipula del definitivo - anche perché [OSCURATO:SOCIETA]. avrebbe avuto tutto il tempo di chiedere un ulteriore sopralluogo ma non lo avrebbe fatto-. Tutte queste doglianze da una parte non colgono la ratio decidendidella sentenza impugnata che, come rilevato, individua l’inadempimento di [OSCURATO:SOCIETA]. nel non aver messo la promissaria acquirente in condizioni di effettuare una verifica finale delle condizioni dell’alloggio, legittimando conseguentemente la stessa a sospendere l’effettuazione della prestazione a suo carico;dall’altra non identificano, nonostante l’apparenterichiamo all’art. 360 n.3 c.p.c. , alcuna concreta violazione di legge ma mirano a rimettere in discussione l’impianto interpretativo-valutativo del materiale istruttorio che il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] prima e la Corte d’Appello di Bologna poi hanno costruito in modo conforme, secondo un percorso motivazionale logico e privo di contraddizioni. Sotto il secondo profilo evidenziato si richiamano ancora i principi espressi nell’ ordinanza di questa Corte n. 24054 /2017 - reiterati di recente da Cass.n.25182/2024- secondo i quali “ In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all'esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l'aspetto del vizio di motivazione: il discrimine tra l'una e l'altra ipotesi - violazione di legge in senso proprio a causa dell'erronea ricognizione dell'astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta -è segnato dal fatto che solo quest'ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa”. Quanto alla possibilità di far valere, dopo la riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, i vizi di motivazione, si richiama l’orientamento interpretativo ormai consolidato ben identificato dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 8053 /2014 , secondo cui “… è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellamotivazione in sé, purché ilvizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazioneapparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazioneperplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" dellamotivazione” - tutte ipotesi che nel caso di specie non sussistono-: i vizi del percorso motivazionale che possono ancora rilevare, al di fuori delle ipotesi appena esplicitate, sono quelli correlabili all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art.360 n.5 c.p.c. , ma la possibilità di proposizione di un tale tipo di critica è esclusa nelle ipotesi in cui vi siano state, come nel caso di specie, pronunce conformi di primo e di secondo grado -si richiama il disposto dell’art.348 ter commi 3 e 4 c.p.c. , applicabile ratione temporis-. In conclusione, il ricorso proposto deve essere integralmente respinto e le spese del giudizio di legittimità debbono essere poste a carico di [OSCURATO:SOCIETA]. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto P.Q.M La Corte respinge il ricorsoe condanna [OSCURATO:SOCIETA].