Cassazione n. 22035/2026

–contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA];-intimato-avverso la sentenza n. 188/2024 della Corte d’appello di Cagliari-Sezionedistaccata di Sassari, pubblicata il 4/6/2024 e non notificata;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del23/6/2026 dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA];Rilevato che:1. [OSCURATO:PERSONA], premesso di essere proprietario di unappartamento facente parte del condominio Belvedere prospiciente la viaNumero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/2026Nuoro, [OSCURATO:PERSONA], esponendo che quest’ultimo, proprietario dellasottostante unità immobiliare, dotata di terrazza a livello prospiciente ilproprio appartamento, aveva demolito nel 2017 un manufatto costruitoabusivamente negli anni ‘70/’80 dal suo dante causa e tollerato daicondomini e ne aveva realizzato un altro differente per volume e altezza,dotato di nuova copertura a falda sormontata da pannelli fotovoltaici, sì dacreare una macroscopica disarmonia con le linee architettoniche delfabbricato e in contrasto con il regolamento condominiale, che vietaval’esecuzione di opere idonee a compromettere stabilità ed estetica delpalazzo, oltre che con la disciplina codicistica in tema di vedute.Costituitosi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] dedusse l’inopponibilità a lui delleprescrizioni contenute nel regolamento condominiale, siccome nontrascritto, contestò la lamentata violazione delle distanze e proposedomanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione dellarelativa servitù.Il Tribunale accolse la domanda di riduzione in pristino in ragione delladifformità del manufatto realizzato rispetto alle linee architettoniche delpalazzo e omise di pronunciarsi sulle distanze e sulla domandariconvenzionale di usucapione.Il giudizio di gravame, instaurato da [OSCURATO:PERSONA] anche con riguardoalla decisione sulle spese, si concluse, nella resistenza di FrancescoTomaso [OSCURATO:PERSONA], con la sentenza n. 188/2024, pubblicata il 4/6/2024, con laquale la Corte d’appello di Cagliari-Sezione distaccata di Sassari riformòparzialmente la sentenza impugnata, compensando le spese di entrambi igradi del giudizio e quelle di c.t.u.Per quanto qui rileva, i giudici di merito, accertata l’insussistenza dellalamentata lesione al decoro architettonico dell’edificio e della violazionedel regolamento condominiale, avendo questo un contenutosovrapponibile al disposto di cui all’art. 1120, ultimo comma, c.c.,Numero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/2026ritennero che fosse stata, invece, violata la norma sulle distanze dallevedute di cui all’art. 907 c.c., essendo stato il manufatto realizzato a mt.1.5 dalla terrazza dell’appellato, mentre esclusero il dedotto acquisto dellaservitù per usucapione in quanto la costruzione realizzata divergeva pervolume e altezza da quella preesistente e risalente agli anni ‘70.2. Contro la predetta sentenza, [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso percassazione, affidandolo a due motivi, richiamati nella memoria depositata.Considerato che:1. Con il primo motivo, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione degliartt. 112 e 346 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.,perché i giudici di merito avrebbero valutato la fondatezza della domandadi violazione del diritto di veduta ex art. 907 c.c., avanzata dall’appellatoin primo grado e non riproposta in appello, e condannato l’appellante allariduzione in pristino stato dei luoghi, benché il Tribunale di Nuoro non sifosse pronunciato sul punto in quanto aveva reputato la questioneassorbita dall’accoglimento della domanda ripristinatoria per lesione deldecoro architettonico del fabbricato ex art. 1120 c.c., con conseguentesussistenza del vizio di ultrapetizione.Il motivo è infondato.In ipotesi di gravame formulato dal soccombente, la parte pienamentevittoriosa nel merito in primo grado, a differenza di quanto deve fare perle domande esaminate e rigettate, anche implicitamente, dal primogiudice, per le quali è necessario proporre appello incidentale ex art. 343c.p.c. (Sez. U, 12/05/2017, n. 11799; Sez. 6-3, 19/10/2017, n. 24658;Sez. 3, 27/09/2024, n. 25876), non ha l’onere di proporre appelloincidentale per richiamare in discussione le domande o le eccezionisuperate o non esaminate perché assorbite (o anche quelle esplicitamenterespinte qualora l'eccezione mirasse a paralizzare una domanda comunqueNumero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/2026respinta per altre ragioni), difettando di interesse al riguardo. Epperò ètenuta a riproporle espressamente nel giudizio di appello, in modo tale damanifestare la sua volontà di chiederne il riesame, al fine di evitare lapresunzione di rinunzia derivante da un comportamento omissivo ai sensidell'art. 346 c.p.c. (Sez. U, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 13195; Cass. 28/11/2016, n.24021; Cass., 26/11/2010, n. 24021; Sez. Un., Sez. Un., 16/10/2008, n.25246, e, da ultimo, Sez. U., 19/4/2016, n. 7700; Sez. Un., 12/5/2017, n.11799).Tra l’altro, la medesima parte, nel rispetto dell'autoresponsabilità edell'affidamento processuale, è tenuta, per sottrarsi alla presunzione dirinuncia, a provvedere in tal senso con il primo atto difensivo e comunquenon oltre la prima udienza, trattandosi di fatti rientranti già nel themaprobandum e nel thema decidendum del giudizio di primo grado (Sez. U,21/3/2019, n. 7940).La riproposizione ai sensi dell’art. 346 c.p.c. può essere realizzata, inassenza di una norma specifica sul punto, in qualsiasi forma idonea aevidenziare la volontà di riaprire la discussione e sollecitare la decisione sudi essa, purché ciò avvenga in modo specifico, non essendo al riguardosufficiente un generico richiamo alle difese svolte e alle conclusioni presedavanti al primo giudice (Sez. 2, 11/5/2009, n. 10796; Sez. 6-3,15/10/2020, n. 22311; Sez. 2, 31/3/2026, n. 7952).Orbene, costituisce orientamento assolutamente consolidato nellagiurisprudenza di legittimità quello per cui, allorquando venga dedotto unerror in procedendo, questa Corte è chiamata a operare come giudiceanche del “fatto processuale”, provvedendo al riscontro del viziolamentato attraverso l'esame diretto degli atti di causa,indipendentemente dalla correttezza giuridica e dalla coerenza e logicitàdella motivazione adottata dal giudice di merito (cfr., ex aliis, anche nellerispettive motivazioni, Sez. U, n. 34851 del 2023; Cass. n. 24258 del2020; Cass. n. 20924 del 2019; Sez. U, n. 20181 del 2019; Cass. n.Numero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/202620716 del 2018): la stessa, cioè, deve procedere direttamente all'esame eall'interpretazione degli atti processuali di cui si discute, sicché, nei casi inquestione, il suo scrutinio verte sul modo in cui il processo si è svolto,ossia sui "fatti processuali" che possono aver provocato quel vizio (Sez.1,25/3/2024, n. 7933).Andando ad analizzare, in applicazione del su esposto principio, lacomparsa di costituzione in appello dell’originario attore, risulta chequest’ultimo aveva preso posizione sulla domanda di usucapione dellaservitù di veduta avanzata dalla sua controparte, evidenziando la diversitàdella violazione della prescrizione di cui all’art. 907 c.c. rispetto a quelladel decoro del fabbricato condominiale parimenti proposta, per poiconfermare le conclusioni formulate nel grado anteriore, secondo quantoriportato nella stessa sentenza impugnata. In ragione di ciò, deve ritenersiche le argomentazioni svolte in merito all’avversa domanda di usucapionedella servitù di veduta, che si correla evidentemente al vantato diritto diveduta ex art. 907 c.c., andassero a supportare le deduzioni poste afondamento della violazione delle distanze dalle vedute richiamate nelleconclusioni.Da ciò consegue l’infondatezza della censura.2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione e/o falsa applicazionedegli artt. 2697 e 907 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3,c.p.c., per avere i giudici di merito condannato l’appellante alla riduzionein pristino stato dei luoghi in ragione dell’accertata violazione delledistanze ai sensi dell’art. 907 c.c., nonostante l’appellato non avessededotto, né dimostrato il titolo in base al quale vantava un diritto diveduta, e tale questione, sulla quale il tribunale non si era pronunciato,fosse stata evidenziata dal convenuto allorché aveva lamentato lagenericità, sotto questo profilo, della domanda.Il motivo è infondato.Numero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/2026Va innanzitutto ribadito che il diritto di veduta sancito dall’art. 907 c.c.intende assicurare, attraverso l'esercizio della inspectio e della prospectio,la piena e completa visione del fondo servente in ogni direzione, sia inorizzontale, che in verticale, che, eventualmente, in maniera obliqua, eimpone, pertanto, che la distanza della nuova costruzione dallapreesistente veduta sia misurata in maniera radiale, non rilevando insenso contrario che la conformazione fisica dei luoghi impedisca la vedutacd. "in appiombo" (Sez. 2, 20/6/2017, n. 15244).Ai fini della sussistenza di una veduta è, dunque, necessario che l'aperturaabbia una normale e permanente destinazione alla vista e all'affaccio sulfondo altrui, "veduta che non deve subire limitazioni nemmeno a piombosicché la visione, a carico del vicino, sia mobile e globale" (Sez. 2,09/12/1999, n. 13751; Cass. 19.02.1999, n. 1409; Cass. 1.12.2000, n.15371; Cass. 17.1.2002, n. 480; Cass., 16.10.2002, n. 14693; Cass.,25/10/2006, n. 22844).Orbene, è vero che, come affermato nella censura, la titolarità del dirittoreale di veduta costituisce condizione dell'azione volta a ottenerel'osservanza, da parte del vicino, delle distanze di cui all'art. 907 c.c. eche pertanto la sua sussistenza - salva ammissione esplicita o implicita delconvenuto, purché inequivoca - deve essere accertata anche d'ufficio dalgiudice (Sez. 2, n. 11287 del 10/05/2018; Sez. 2, n. 4192 del16/02/2017; Sez. 2, n. 18030 del 03/08/2010) e prima ancora dimostratada chi agisce in giudizio per il riconoscimento del proprio diritto (Sez. 2,9/9/1978, n. 4080). Infatti, il diritto di proprietà di un immobilefronteggiante il fondo altrui non può attribuire per sé solo e in assenza dititoli specifici (negoziali o originari, come l'usucapione), anche l'acquistodella servitù di veduta, sicché una situazione di mero fatto - che si siaconcretizzata nell'esistenza, a distanza inferiore di quella prescrittadall'art. 905 c.c., di aperture che consentano la inspectio e la prospectionel fondo confinante - non è di per sé suscettibile di tutela in via petitoria,Numero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/2026al fine di pretendere, da parte del vicino che edifichi sul proprio fondo,l'osservanza delle distanze previste dall'art. 907 c.c. (in questi terminiSez. 2, 2/8/2024, n. 21798; Sez. 2, 22/05/2009, n. 11956).Ciononostante, tali principi si declinano diversamente nell’ambito delcondominio, stante la specificità della relativa disciplina.A tal riguardo, occorre infatti distinguere i casi in cui le opere da cui vieneesercitato il diritto di veduta preesistano al condominio da quelle che sianostate realizzate successivamente.Nella prima ipotesi, opera il principio secondo cui la disciplina sulledistanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epocaanteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'interoedificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nelsuo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anchein vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano. Talioperazioni determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulleparti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altrolato, la costituzione, in deroga (o in contrasto) al regime legale delledistanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unitàimmobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo unoschema assimilabile alla servitù per destinazione del padre di famiglia (cfr.Sez. 2, 18/8/2020, n. 17216; Sez. 2, 10/5/2018, n. 11287; Sez. 2,07/04/2015 , n. 6923; Sez. 2, n. 139 del 1985).Nella seconda ipotesi, invece, la costituzione del condominio per effettodella vendita delle singole proprietà esclusive fa sì che queste sianodisciplinate dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue oasservite (Sez. 2, 23/2/2024, n. 4816; Sez. 2, 18/8/2020, n. 17216, cit.;Cass. 21/10/2019 n. 26807; Cass. 4/7/2018 n. 17480; Cass. 21/5/2008n. 12989; Cass. 20/6/2000 n. 8397; Cass. 25/8/1994 n. 7511; Cass.28/5/1979 n. 3092), con la conseguenza che la realizzazione di unacostruzione all’interno della proprietà esclusiva successivamente allaNumero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/2026costituzione del condominio resta soggetta anche alla disciplina delledistanze prevista dall’art. 907 c.c., non essendo detta norma derogatadall’art. 1102 c.c., sì da essere applicabile ai rapporti tra condomini (Sez.2, 2/10/2000, n. 13012).Ne deriva che, nell’ambito del condominio, il proprietario del singolo pianodi un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture,quando preesistenti al condominio, la veduta in appiombo fino alla basedell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione - realizzatasuccessivamente alla costituzione del condominio da altro condomino inviolazione delle distanze dettate dall’art. 907 c.c. - che, direttamente oindirettamente, pregiudichi tale suo diritto (Sez. 2, 16/1/2013, n. 955;Sez. 2, 27/02/2019, n. 5732; Sez. 2, 06/06/2024, n. 15906).Pertanto, il condòmino che agisca per la tutela del proprio diritto di goderedella veduta d’affaccio dalla terrazza di proprietà esclusiva realizzatadall’originario unico proprietario non è tenuto a dimostrare un titolodiverso da quello attributivo della proprietà, così come, correlativamente,il condòmino convenuto che, successivamente alla costituzione delcondominio, realizzi un fabbricato a distanza inferiore a quella prescrittadall’art. 907 c.c., non può pretendere dall’attore l’esibizione di un titolodiverso da quello proprietario, senza contestare, al contempo, laposteriorità, rispetto alla costituzione del condominio, della porzioneimmobiliare da cui la veduta viene esercitata, essendo la servitù costituitaper destinazione del padre di famiglia dall’originario unico proprietario eimplicata dallo stato di fatto del fabbricato prima della vendita delleproprietà esclusive.Ciò comporta che, quantunque i giudici di merito non abbiano presoposizione sul titolo vantato dall’appellato, neppure per affermarne lacoincidenza con il suo diritto di proprietà, la doglianza non possacomunque trovare accoglimento, non essendo stato contestato né il titoloproprietario in capo all’intimato-originario attore, né la preesistenza delNumero registro generale 1881/2025Numero sezionale 1617/2026Numero di raccolta generale 22035/2026Data pubblicazione 27/06/2026balcone ubicato nel suo appartamento alla creazione del condominio edovendosi, perciò, considerare la servitù di veduta costituita perdestinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 e dimostrata dallamera esistenza delle opere.In definitiva, il ricorso va rigettato. Nulla deve disporsi sulle spese, nonavendo l’intimato spiegato difesa.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto perla proposizione dell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MRigetta il ricorso.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente delcontributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23/6/2026.Il PresidenteMauro Mocci