Cassazione n. 22812/2026

[OSCURATO:PERSONA] e GIORGIOMOROTTI- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], elettivamentedomiciliate in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 55, presso l’avv.[OSCURATO:PERSONA], che le rappresenta e difende unitamente all’avv.[OSCURATO:PERSONA]– controricorrenti –Numero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026avverso la sentenza n. 968/2021 della CORTE DI APPELLO diBRESCIA, depositata in data 03/08/2021;udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dalConsigliere OlivaCon ricorso ex art. 702 bis c.p.c. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eDaniela Zerbio evocavano in giudizio [OSCURATO:SOCIETA]. innanzi il Tribunale diBrescia, allegando di essere proprietarie di un edificio sito in Brescia,piazza Paolo VI n. 27, composto di quattro piani fuori terra e sottotetto,ad eccezione del locale ad uso negozio sito al piano terreno, di proprietàdella società convenuta. Esponevano di aver raggiunto il 17.4.2013 unaccordo scritto con detta società per l’esecuzione di alcuni interventi diristrutturazione e sistemazione dell’edificio, interessato da infiltrazioni,in particolare relativi ad uno scivolo; lavori che erano poi stati eseguiti.Assumevano altresì di aver eseguito altri interventi di sistemazione deltetto e delle facciate, tra il 2012 e il 2013, per una spesa di € 98.617,20pagata per intero dalle attrici. Poiché la convenuta si era rifiutata diversare la quota corrispondente ai suoi millesimi di proprietà, pari a95/1000, ne chiedevano la condanna al pagamento di € 9.368,63 oltreinteressi. In subordine, spiegavano domanda di arricchimento senzacausa per la medesima somma.Si costituiva [OSCURATO:SOCIETA]., negando l’esistenza di alcun accordo pergli interventi diversi da quelli concernenti lo scivolo e contestandol’esistenza sia dell’urgenza, presupposto previsto dall’art. 1134 c.c., siadegli estremi per il riconoscimento dell’arricchimento senza causa.Con sentenza n. 1240/2018 il Tribunale rigettava la domanda,ritenendo non conseguita la prova di un accordo tra le parti per lasistemazione del tetto e delle facciate dello stabile.Numero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026Con la sentenza impugnata n. 968/2021, la Corte di Appello diBrescia riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domandadelle originarie attrici. Secondo la Corte territoriale, pur non potendosiritenere conseguita la prova di un accordo tra le parti per larealizzazione degli interventi diversi da quelli concernenti lo scivolo(oggetto della convenzione del 17.4.2013, regolarmente eseguita), nonpoteva escludersi l’urgenza dei detti interventi, espressamentericonosciuta da [OSCURATO:SOCIETA]. in una missiva del 23.4.2012 e confermatadai testimoni escussi in prime cure.Propone ricorso per la cassazione di detta decisione [OSCURATO:SOCIETA].,affidandosi a quattro motivi.Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e DanielaZerbio.A seguito della rinuncia degli originari difensori di [OSCURATO:SOCIETA]., sisono costituiti i nuovi procuratori di detta società.In prossimità dell’udienza camerale, ambo le parti hannodepositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo, la ricorrente lamenta la falsa applicazionedell’art. 1134 c.c. e violazione dell’art. 111 Cost., in relazione all’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbeerroneamente ravvisato, nella fattispecie, i presupposti dell’urgenza,fornendo motivazione non idonea ad integrare il cd. “minimocostituzionale”.Con il secondo motivo, invece, [OSCURATO:SOCIETA]. contesta la violazionedegli artt. 244, 253, 115, 116 c.p.c., 2697 e 2730 c.c., in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territorialeavrebbe erroneamente interpretato le risultanze della provaNumero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026testimoniale e del riconoscimento stragiudiziale operato da [OSCURATO:SOCIETA]con la comunicazione del 23.4.2012, ravvisando la prova dell’urgentenecessità sulla base di una ricostruzione dei fatti non aderente allerisultanze dell’istruttoria.Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono fondate.La Corte di Appello ha ritenuto che tra le parti fossero intercorsearticolate trattative, con proposte e controproposte, sfociate poi in unaccordo (concretato nella scrittura del 17.4.2013) soltantorelativamente alle opere da svolgere sullo scivolo. Per gli altriinterventi, invece, non era stato raggiunto alcun accordo, poiché nonvi era una convenzione scritta tra le parti e la prova testimoniale nonaveva consentito di accertare l’intervenuta conclusione di unapattuizione orale (cfr. pagg. 17 e 18 della sentenza). Secondo il giudicedel gravame, la medesima prova orale aveva confermato la sussistenzadell’urgenza, poiché tutti i testimoni avevano riferito che esistevanoinfiltrazioni d’acqua e problemi di impermeabilizzazione e la stessasocietà odierna ricorrente aveva dichiarato, nella propriacomunicazione del 23.4.2012, “Concordiamo pienamente sulla urgentenecessità di avviare più che celermente i lavori”, senza circoscrivere laportata di tale affermazione, di carattere generale, al solo interventopoi regolamentato dalla scrittura del 17.4.2013. Inoltre, sempresecondo la Corte bresciana, la prova testimoniale aveva confermatospecificamente la presenza di una crepa sul cornicione, con pericolo dicaduta di materiale, di fenomeni di distacco degli intonaci, diinfiltrazioni provenienti dal tetto dell’edificio, onde non poteva nonravvisarsi la sussistenza del presupposto dell’urgenza di cui all’art.1134 c.c. (cfr. pag. 19 della sentenza impugnata).Numero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026L’odierna ricorrente contesta tale articolata ricostruzione,sostenendo che la dichiarazione contenuta nella comunicazione del23.4.2012 si riferiva esclusivamente all’intervento poi realizzato sulloscivolo, ma non anche alla complessiva condizione dell’intero edificio;che la stessa non avrebbe potuto essere considerata comericonoscimento stragiudiziale; che le prove testimoniali non avevanoconsentito di conseguire la prova certa dell’urgenza; che i testi avevanoespresso valutazioni, circa la pericolosità degli ammaloramentiriscontrati nell’edificio, che non avrebbero potuto fare.In effetti, la Corte di Appello ha eluso i principi regolatoridell’istituto previsto dall’art. 1134 c.c., poiché l’affermazione che leparti avessero consapevolezza della necessità di eseguire i lavorioggetto di causa evidenzia l’assenza del carattere di indifferibilitàdell’intervento, intesa come impossibilità di deliberare sugli stessi insede assembleare.In proposito, va data continuità al principio secondo cui “Ilcondomino che, senza autorizzazione dell'amministratore odell'assemblea, ha anticipato spese per opere di conservazione dellacosa comune, ha diritto al loro rimborso purché ne dimostri l'urgenzaex art. 1134 c.c., la quale ricorre se esse sono state sostenute peropere da eseguirsi senza ritardo e senza possibilità di avvertiretempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini, al fine dievitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi o allacosa comune, cosicché non possono considerarsi urgenti spese giàprecedentemente ordinate dal giudice con provvedimento d'urgenza,suscettibile di attuazione ex art. 669-duodecies c.p.c..” (Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 16351 del 17/06/2025, Rv. 675297). Infatti occorretener conto che “Nella materia condominiale, il diritto al rimborso dellespese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle coseNumero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026comuni ai sensi dell'art. 1134 c.c., a differenza di quanto previstodall'art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, non insorge in caso ditrascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisitodell'urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità cheil singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in proprietà”(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27106 del 06/10/2021, Rv. 662359).Il requisito dell’urgenza, dunque, è condizione del diritto alrimborso del condomino che abbia agito individualmente, onde costuideve darne prova, dimostrando non solo l’indispensabilità delle opereper evitare danni al gestore o a terzi, ma anche l’indifferibilità della loroesecuzione, ovverosia che esse dovessero essere svolte senza ritardoe senza possibilità di avvisare preventivamente l’amministratore delcondominio o passare per una delibera assembleare. L’accertamentodella sussistenza di tali requisiti è naturalmente appannaggio delgiudice di merito (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 29336 del23/10/2023, non massimata, pag. 6; conf. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanzan. 14326 del 08/06/2017, non massimata, pag. 3), il quale tuttavianon può ravvisare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1134 c.c.in un contesto in cui sia evidente la prova che l’opportunità di eseguirei lavori e le relative modalità erano state lungamente discusse tra leparti, le quali non avevano raggiunto una intesa sulla totalità delleopere che l’odierna ricorrente riteneva necessarie. Proprio l’esistenzadi un articolato confronto tra le parti sui temi appena indicati, infatti,dimostrava chiaramente l’assenza del presupposto dell’impossibilità didiscuterne in sede assembleare. Non è infatti dovuto alcun rimborso alcondomino gestore, a fronte della semplice trascuranza degli altripartecipanti al condominio, non potendosi fare applicazione dei principifissati dall’art. 1110 c.c. in materia di comunione.Numero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026Né rileva, al riguardo, il fatto che nella specie il condominio fosseformato, nel caso concreto, da due soli partecipanti, con conseguenteimpossibilità pratica dell’assemblea di assumere una deliberazione, senon all’unanimità dei partecipanti, poiché per le ipotesi in cui l’organoassembleare non riesca ad assumere una decisione l’ordinamentoappronta il rimedio del ricorso all’autorità giudiziaria, nelle forme di cuial combinato – disposto degli artt. 1105, quarto comma, e 1139 c.c.Non è invece ammessa la gestione diretta dei beni comuni da parte diuno o più condomini, ancorché danneggiati dalla mancata esecuzionedi lavori necessari su detti beni, se non nei limiti della urgenzaqualificata di cui all’art. 1134 c.c., poiché “In tema di cd. condominiominimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spesesostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altriproprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, soloqualora, ai sensi dell'art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondoquella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità, poichéricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventiappaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se noncerto, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di meratrascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione lenorme in materia di comunione (art. 1110 c.c.)” (Cass. Sez. 2,Sentenza n. 9280 del 16/04/2018, Rv. 648087; cfr. anche Cass.Sez. 2, Sentenza n. 18759 del 23/09/2016, Rv. 641283 e Cass.Sez. 2, Sentenza n. 9743 del 23/04/2010, Rv. 612693; nonché Cass.Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006, Rv. 586561, che chiariscela differenza tra il regime normativo applicabile alla comunione e quelloconcernente il condominio, ancorché minimo; ed infine Cass.Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5465 del 18/02/2022, Rv. 664179 e Cass.Sez. 2, Sentenza n. 20652 del 09/09/2013, Rv. 627614, cheNumero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026affrontano il tema della differenza tra necessità e urgenza,rispettivamente applicabili alla comunione ed al condominio).L’accoglimento dei primi due motivi implica l’assorbimento deglialtri, con i quali la ricorrente contesta:- la violazione dell’art. 1134 c.c., in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebberitenuto superflua la preventiva convocazione dell’assembleadel condominio (terzo motivo);- la violazione degli artt. 1134, 1005 c.c., dell’art. 111 Cost. eomesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360,primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appelloavrebbe erroneamente ritenuto congrua l’intera spesasostenuta dalle odierne controricorrenti, senza scomputare gliinterventi effettivamente urgenti da quelli che tali non eranoe senza considerare che anche la D.I.A. presentata persvolgere le opere di cui si discute era relativa ad interventi dimanutenzione ordinaria (quarto motivo).In definitiva, vanno accolti i primi due motivi del ricorso, conassorbimento degli altri due, conseguente cassazione della sentenzaimpugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvio della causa allaCorte di Appello di Brescia, in differente composizione, anche per lespese del presente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione accoglie il primo e secondo motivodel ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata inrelazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello diBrescia, in differente composizione, anche per le spese del presentegiudizio di legittimità.Numero registro generale 6538/2022Numero sezionale 1709/2026Numero di raccolta generale 22812/2026Data pubblicazione 06/07/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, addì 03 luglio 2026.IL PRESIDENTEAntonio Scarpa