Cassazione n. 05360/2023

ne del ricorso dagli [OSCURATO:PERSONA] amiglio , [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliat i presso lo studio del primo in Roma, corso [OSCURATO:PERSONA] II n. 326. Ricorrenti contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso per procura alle liti a llegata al controricorso dall’[OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliato presso il suo studio in Ragusa, via della Costituzione n. 71. Controricorrente avverso la sentenza n.434/2018 della Corte di appello di Catania , depositata il 26. 2. 2018. Udita la relazione della causa svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] alla camera di consiglio del 3. 2. 2023. R.G. N. 25883/2018.Fatti di causa e ragioni della decisione Con sentenza n. 434 del 26 2. 2018 la Corte di appello di Catania, in riforma della sentenza impugnata, rigettò la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita di un immobile concluso con [OSCURATO:PERSONA] in data 28. 3. 2008. In particolare, la Corte ritenne che le inadempienze ascritte dagli attori, promissari acquirenti, alla controparte, consistenti nel fatto che alla data fissata per la conclusione del contratto definitivo fossero ancora mancanti il certificato di abitabilità dell’immobile e l’autorizzazione allo scarico e risultasse iscritta sull’immobile una ipoteca, non fossero di tale gravità da legittimare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, tenuto conto che il termine di adempimento, fissato al 31. 12. 2008, non poteva considerarsi essenziale e che, a meno di due mesi dalla sua scadenza, lo Iurato aveva ottenuto la documentazione amministrativa mancante e cancellato l’iscrizione ipotecaria, aggiungendo che l’azione giudiziaria promossa dagli attori solo dopo 13 giorni dalla scadenza del predetto termine, senza che vi fossero ragioni obiettive per far ritenere il venir meno del loro interesse al contratto, non appariva improntata a correttezza. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 6. 9. 2018, hanno proposto ricorsoNicastro Damiano e [OSCURATO:PERSONA], sulla base di tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] ha notificato controricorso. La causa è stata avviata in decisione in adunanza camerale non partecipata. Le parti ricorrenti hanno depositato memoria. Il primo motivo di ricorso denunzia nullità della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione delle parti, per avere la Corte di appello omesso di valutare, pur menzionandola nella decisione, ai fini della valutazione del complessivo comportamento delle parti, la lettera raccomandata inviata dallo Iurato agli odierni ricorrenti il 12. 12. 2008, prima quindi della scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo, in cui egli comunicava di avere già consegnato al notaio incaricato della vendita la documentazione necessaria alla stipula. Assumono i ricorrenti che tale fatto è decisivo per il giudizio, in quanto con la suddetta missiva lo Iurato aveva R.G. N. 25883/2018.colpevolmente rafforzato l’affidamento del promissario acquirente in ordine al puntuale rispetto del termine fissato per la stipula, con l’effetto che del tutto ragionevolmente questi, appreso che l’incompletezza della documentazione non consentiva la stipulazione del rogito, aveva perso fiducia nel corretto ed esatto adempimento del contratto e proposto la domanda di risoluzione. Il secondo motivo di ricorso, che denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 1363 cod. civ., censura l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui il termine fissato dalle parti in sede di preliminare per lastipula dell’atto definitivo non era essenziale. Tale conclusione, si sostiene, è errata, perché non ha tenuto conto della clausola del contratto preliminare che, nello stabilire la data del rogito al 31. 12. 2008, concedeva al solo promissario acquirentedi differirla al 31. 3. 2009, previo peraltro versamento di un ulteriore consistente acconto sul prezzo. Proprio tale clausola avrebbe dovuto portare a qualificare il predetto termine come essenziale, con conseguente affermazione della responsabilità contrattuale dello Iurato, cui era addebitabile la sua mancata osservanza. La mancata considerazione della clausola suddetta forma oggetto del terzo motivo di ricorso, che, riguardo ad essa, denuncia, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione delle parti. I motivi, che si trattano congiuntamente in ragione della connessione logica e giuridica ravvisabile tra i profili della decisione censurati, sono inammissibili ed in parteinfondati. Quanto alla questione, investita dal secondo e terzo motivo, circa la essenzialità o meno del termine per la stipula del contratto definito fissato in sede di preliminare, si osserva, innanzitutto, che la Corte distrettuale ha affermato che ilpreliminare stipulato dalle parti non conteneva un termine essenziale e che “ sulpunto non v’è controversia “. Ne consegue l’inammissibilità delle censure sollevate dai ricorrenti, che avrebbero dovuto contrastare in modo specifico tale ultimo rilievo, deducendo che invece il tema era stato dibattuto dalle parti e formava oggetto di contestazione. In particolare, il ricorso avrebbe dovuto indicare, cosa che non R.G. N. 25883/2018.ha fatto,in quale atto del giudizio di merito e adducendo quali ragioni gli attori avevanodedotto l’essenzialità del termine fissato per il rogito, che invece la Corte di appello ha pacificamente escluso,reputando la questione ormai definita e nonpiù devoluta alla sua valutazione. Merita comunque osservare che, con orientamento consolidato, questa Corte ha affermato che, in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittimi la dichiarazione di scioglimento del contratto, potendo il termine di adempimento reputarsi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto delcontratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere che, decorso inutilmente il termine, l’utilità che essi intendevano conseguire dal contratto sia ormai perduta ( Cass. n. 32238 del 2019; Cass. n. 14426 del 2016; Cass. n. 3645 del 2007; Cass. n. 5797 del 2005 ).Alla luce di tali principi, ai fini della prova della essenzialità del termine, non è sufficiente l’allegazione di una clausola contrattuale che consenta ad una sola delle parti di differire il termine per la conclusione del definitivo, ma occorre l’allegazione e prova che il contraente, nella specie il promissario acquirente, una volta scaduto il termine, nonaveva più interesse all’acquisto dell’immobile compromesso. Quanto al primo motivo, la censura di omesso esame della lettera raccomandata del 12. 12. 2008, con cui lo Iurato, promittente venditore, comunicava alla controparte di avere già consegnato al notaio incaricato della vendita la documentazione necessaria per la stipula, appare inammissibile, trattandosi di circostanza non decisiva. Dal tenore della citata missiva non è dato infatti dedurre, in modo univoco, la conseguenza dedotta dai ricorrenti, in ordine alla mala fede del promittente venditore, che avrebbe consapevolmente dichiarato un fatto non corrispondente al vero, suscitando in tal modo in capo alla controparte la convinzione della sua intenzione, attesa la incompletezza della documentazione, di non voler concludere il contratto definitivo , dando l u ogo ad un inadempimento definitivo . Il controllo della completezza della R.G. N. 25883/2018.documentazione richiesta dalla legge per la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare resta infatti affidato al notaio incaricato del rogito, quale professionista cui la legge assegna la responsabilità di garantire la legittimità dell’atto pubblico . Di per sé la circostanza che la parte venditrice presenti al notaio una documentazione incompleta non integra pertanto un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del preliminare, in difetto di prova di una specifica richiesta del notaio di acquisire quel determinato documento e che ilpersistente rifiuto della parte di ottemperarvi costituisce u n impedimento insuperabile alla conclusione del definitivo. Il ricorso va pertanto respinto. Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna in solido iricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in euro 5.800,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte deiricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3 febbraio 2023. [OSCURATO:PERSONA] Virgilio