Cassazione n. 25496/2026

o Comparto 8 Nucleo F, [OSCURATO:PERSONA] 1 Nord,[OSCURATO:PERSONA] 1 Sud e [OSCURATO:PERSONA] 1 Est, rappresentatie difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]., rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Cagliari, Sezione distaccata diSassari, n. 100/2024 depositata il 27 marzo 2024;Numero registro generale 13630/2024Numero sezionale 2419/2026Numero di raccolta generale 25496/2026Data pubblicazione 17/09/2026udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15 settembre 2026dal [OSCURATO:PERSONA]:Con sentenza n.100/2024 la Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccatadi Sassari, accoglieva parzialmente l’appello di [OSCURATO:SOCIETA]. avverso lasentenza n. 906/2021 pronunciata dal Tribunale di Sassari e con la qualeera stata rigettata la domanda proposta da una pluralità di condomìni sitiin [OSCURATO:PERSONA], in epigrafe meglio identificati, e diretta all’accertamentodi inadempienze di [OSCURATO:SOCIETA] agli obblighi assunti, al momento delsubentro a precedente contraente, con la convenzione di lottizzazioneintercorsa con il Comune di Stintino e di cui al Regolamentocomprensoriale richiamato negli atti di vendita dei singoli condomìni, noncompletando le opere di urbanizzazione dovute e impedendonel’assunzione da parte dell’amministrazione comunale; i condomìni avevanoaltresì rilevato che l’originaria convenzione era ormai scaduta e cheneppure poteva ritenersi più sussistente un mandato alla società per lagestione di beni e servizi comuni ed avevano comunque richiesto lacondanna della società al completamento delle predette opere. Turisardasi era costituita innanzi al Tribunale di Sassari contestando l’assuntoinadempimento e chiedendo in via riconvenzionale la condanna deicondomìni al pagamento delle somme dovute per consumi idrici e onericomprensoriali. Il Tribunale di Sassari aveva appunto rigettato le domandedei condomìni ed aveva parzialmente accolto le domande di [OSCURATO:SOCIETA] conriferimento alle sole somme richieste per consumi idrici, escludendo inveceulteriori rimborsi per diverse spese comprensoriali. [OSCURATO:SOCIETA] avevainterposto appello insistendo nell’accoglimento della domanda di rimborsodi tutti i costi esposti ritenuti non contestati ed adeguatamente provati edi condomìni avevano insistito, con appello incidentale, nell’accoglimentodelle domande come originariamente proposte. La Corte territoriale, perquanto di interesse in questa sede, ritenuto ormai il giudicato in ordineNumero registro generale 13630/2024Numero sezionale 2419/2026Numero di raccolta generale 25496/2026Data pubblicazione 17/09/2026all’esistenza di un rapporto contrattuale tra [OSCURATO:SOCIETA] ed i condomìni cheabilitava la società a gestire i servizi comprensoriali e a richiedere ilrimborso dei relativi costi e rilevato, altresì, che i condomìni avevanoeffettivamente fruito dei servizi stessi i cui costi risultavano documentatidalle fatture prodotte in atti, condannava i condomìni a pagare tutte lespese richieste dalla società.I condomìni in epigrafe indicati hanno proposto ricorso, articolato incinque motivi. [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso. Entrambe leparti hanno depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo denuncia «violazione e/o falsa applicazionedell’art.1375 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c.».La corte territoriale avrebbe erroneamente disconosciuto l’obbligo in capoa [OSCURATO:SOCIETA] di completare le opere di urbanizzazione negando l’efficaciaintegrativa del contratto (regolamento comprensoriale) rispetto alcontratto di acquisto originario.2. Il secondo motivo denuncia «violazione e/o falsa applicazionedell’art.1366 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c.».Il giudice del gravame avrebbe erroneamente interpretato le clausole delregolamento comprensoriale consentendo la protrazione della gestione daparte della società dei servizi ben oltre il periodo di assolvimento degliobblighi relativi alle opere di urbanizzazione.3. Il terzo motivo prospetta «violazione e/o falsa applicazione degliartt.1358 e 1359 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c.».La Corte d’appello avrebbe errato nel considerare il trasferimento delleopere di urbanizzazione al Comune di Stintino come dies ad quem delmandato gestorio non rilevando la natura di condizione risolutiva mistaNumero registro generale 13630/2024Numero sezionale 2419/2026Numero di raccolta generale 25496/2026Data pubblicazione 17/09/2026della relativa clausola e conseguentemente non applicandovi la pertinentedisciplina.4. I motivi possono essere congiuntamente esaminati e sono ictu oculiinammissibili.Ed infatti parte ricorrente non argomenta in alcun modo l’assuntaviolazione del disposto dell’art.1375 c.c., ma si limita a richiamare leproprie deduzioni in merito ai contenuti derivanti dal RegolamentoComprensoriale e dalla Convenzione di Lottizzazione, a suo dire, nonadeguatamente valutati dal giudice del gravame.La stessa parte in alcun modo esplicita una condotta della società inviolazione del dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto,violazione peraltro mai espressamente denunciata, per quanto indicato inanche del disposto di cui all’art. 366 n.6 c.p.c.Analogamente il secondo motivo omette completamente di riportare, inviolazione del già citato art. 366 n.6 c.p.c., le clausole del regolamentoche pone a fondamento di una diversa interpretazione degli obblighifacenti capo alla società anche in merito alla tempestiva esecuzione delleopere di urbanizzazione al fine della relativa consegna al Comune diStintino; tantomeno riproduce l’interpretazione delle clausole delregolamento come proposta nei precedenti gradi di giudizio ovvero indicacon precisione ove essa è stata esposta negli atti.Né si lamenta specificatamente che non sia dato rinvenire il criterioermeneutico che ha indirizzato l'opera del giudice di merito, in presenzad'emergenze semantiche obiettivamente non del tutto corroborantil'interpretazione proposta o abbia fornito un'esegesi svincolata da regoleconoscibili, nel senso di verificabili attraverso il vaglio probatorio, e nonNumero registro generale 13630/2024Numero sezionale 2419/2026Numero di raccolta generale 25496/2026Data pubblicazione 17/09/2026giustificata dal contenuto letterale dello strumento negoziale (Cass.n.5052/2025; Cass. n.30686/2019).Pure il terzo motivo inammissibilmente non indica in alcun modo ove laquestione interpretativa della clausola nel senso citato in ricorso sia maistata sottoposta all’esame dei giudici di merito e della controparte.A ben vedere, i condomìni con i tre motivi lamentano in realtà lavalutazione svolta dai giudici di merito relativa all’adempimento degliobblighi facenti capo a [OSCURATO:SOCIETA] e che, inammissibilmente, sottopongononuovamente all’attenzione del giudice di legittimità. Ma nel ricorso percassazione ‘deve ritenersi inammissibile il motivo di impugnazione con cuila parte ricorrente sostenga un'alternativa ricostruzione della vicendafattuale, pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali sui qualifonda la propria diversa interpretazione, essendo precluso nel giudizio dilegittimità un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complessoistruttorio nel suo insieme.’ (Cass.n.10927/2024; Cass. n.32505/23).Peraltro, la censura di cui al secondo motivo neppure tiene conto diquanto evidenziato dal giudice del gravame con riferimento al giudicatoformatosi in punto di esclusione della responsabilità della società per ilmancato completamento delle opere di urbanizzazione al fine dellamancata presa in carico da parte del Comune (pag.6, secondo capoversodella sentenza impugnata); giudicato non contestato neppure in questasede.Queste prime tre censure, in conclusione, sono del tutto prive di sostanza.5. Il quarto motivo lamenta «violazione e/o falsa applicazione degli artt.1460 e 2697 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c.».5.1 La corte territoriale, a fronte delle contestazioni di inadempimentoposte nei gradi di merito, non avrebbe valutato l’assenza di provadell’avvenuta esatta realizzazione delle attività dovute dalla società,Numero registro generale 13630/2024Numero sezionale 2419/2026Numero di raccolta generale 25496/2026Data pubblicazione 17/09/2026limitandosi a darle per diligentemente eseguite in presenza di speseripetitive.5.2 Il motivo è chiaramente fondato.Parte ricorrente ha contestato fin dagli atti del giudizio di primo grado(memoria n.1 ex art.183 c.p.c., atto di costituzione in appello) che dellespese esposte dalla società e di cui la stessa chiedeva il rimborso non viera adeguata prova né della relativa corretta esecuzione, né dellacongruità dei costi, né della riferibilità a parti comuni ai condomìni, chéanzi esse riguardavano anche aree fruite dall’intera collettività comunale.Si legge in particolare nei predetti atti: ’Si chiede pertanto il rigorosorispetto dell’onere probatorio. Per ciascuna fattura [OSCURATO:SOCIETA]. dovràdimostrare che l’intervento riportato: a) -era effettivamente necessario;b) -è stato effettivamente svolto; c) -è stato risolutivo del problema percui è stato effettuato; d) -corrisponda al prezzo in fattura e che ilmedesimo sia congruo ed effettivamente versato; e) -corrisponda (ai finianche della prescrizione) al periodo indicato in fattura. Per i motivi sopraesposti si eccepisce fin da ora l’inadempimento di [OSCURATO:SOCIETA]. in ordinea tutti gli interventi di manutenzione elencati e descritti in ciascuna delle246 fatture prodotte.’A fronte di tale contestazione la corte territoriale ha così motivato: “Gliappellati vorrebbero gravare [OSCURATO:SOCIETA] dell’onere di provare: la necessitàdella spesa, il suo effettivo svolgimento, la soluzione del problema, lacongruità e tempestività, dimenticando che si tratta di spese ripetitivesostenute da [OSCURATO:SOCIETA] per la manutenzione e gestione di benipacificamente comuni a tutti i proprietari di unità immobiliare nelcomprensorio …. peraltro, sostenute e ripartite tra i condomìni (e daquesti tra i singoli condomini) con le medesime modalità (i criteridecimillesimali) da oltre cinquant’anni…si tratta di spese amministrative …nessuna delle spese rendicontate può considerarsi prima facie voluttuariaNumero registro generale 13630/2024Numero sezionale 2419/2026Numero di raccolta generale 25496/2026Data pubblicazione 17/09/2026o estranea al concetto di manutenzione ordinaria straordinaria dei beni inquanto innegabilmente destinata a garantirne conservazione, efficienza edunque miglior uso e godimento comuni’.In tal modo il giudice del gravame, a fronte della specifica contestazionesvolta dagli appellati, ha apoditticamente affermato la spettanza dei costi,la congruità e la necessità degli stessi sottraendosi al doveremotivazionale in forza della documentazione in atti e di adeguataistruttoria svolta eventualmente sul punto (nei limiti della effettivariproposizione delle istanze istruttorie), “svuotando” l’applicazione dellenorme che regolano il riparto probatorio invocate nel presente motivo, chedeve dunque essere accolto.6. Il quinto motivo censura, infine, la sentenza impugnata per «violazionee/o falsa applicazione degli artt. 2041 e 2042 c.c. in relazione all’art. 360n.3 c.p.c.».6.1 La corte territoriale, avendo erroneamente ritenuto la sussistenza diun mandato gestorio, non avrebbe applicato le norme in materia diindebito arricchimento che avrebbero condotto a rimborsare solo la minorsomma tra quanto speso dalla società e l’effettivo vantaggio derivato aicondomìni.6.2 La censura è inammissibile.I ricorrenti, infatti, non tengono in dovuta considerazione il passaggiomotivazionale nel senso che ‘è ormai in giudicato l’esistenza del rapportocontrattuale in forza del quale [OSCURATO:SOCIETA] ha gestito, anche negli anniinteressanti la presente controversia, i beni e i servizi comprensoriali diCapo Falcone non ancora presi in carico dal Comune di Stintino’.L’esame della questione, dunque, della sussistenza di un mandato gestoriorimane preclusa alla luce di tale affermazione, il cui fondamento non èstato in questa sede contestato.Numero registro generale 13630/2024Numero sezionale 2419/2026Numero di raccolta generale 25496/2026Data pubblicazione 17/09/20267. In conclusione, va accolto il quarto motivo del ricorso, disattesi gli altri,con conseguente cassazione della sentenza impugnata per quanto diragione e rinvio alla centrale Corte d’Appello di Cagliari, in diversacomposizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MAccoglie per quanto di ragione il ricorso, cassa e rinvia alla Corte d’[OSCURATO:PERSONA].Così deciso in Roma il 15 settembre 2026Il PresidenteChiara Graziosi