Cassazione n. 19987/2026

ec dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, anche disgiuntamente,dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]giusta procura in atti;– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giustaprocura in atti;-controricorrente-avverso la sentenza n. 3132/2022 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA];udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/3/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];lette le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art.378, primo comma, c.p.c., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generaleNumero registro generale 8566/2023Numero sezionale 627/2026Numero di raccolta generale 19987/2026Data pubblicazione 15/06/2026dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto il rigetto del ricorso, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica;sentito, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Roccioletti per parte ricorrente e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per partecontroricorrente.[OSCURATO:SOCIETA]. convenne in giudizio [OSCURATO:PERSONA]. s.p.a. innanzial Tribunale di Milano chiedendo, ex art. 2932 cod. civ., emettersisentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto definitivo nonconcluso di vendita di tre appartamenti e dei relativi posti auto, facentiparte di un compendio immobiliare in corso di ultimazione nel Comune diPonte Carate, che la convenuta aveva promesso di acquistare per sé o perpersona da nominare per il prezzo a corpo di €. 540.000,00, di cui €500.000,00 da versare, a titolo di caparra e acconto, entro il 15/1/2016, ein realtà effettivamente corrisposto per intero (€ 540.000,00) il14/1/2016.Su indicazione di [OSCURATO:PERSONA], nel 2017, furono venduti dueappartamenti con il pertinente garage per il prezzo, ognuno dei complessiimmobiliari, di € 180.000,00.Per il terzo complesso [OSCURATO:PERSONA] non intese addivenire al contrattodefinitivo, adducendo l’esistenza di difetti e irregolarità urbanistiche ecomunicò alla controparte d’intendere risolto il negozio per inadempimentodella promittente alienante.Quest’ultima, a sua volta, dopo avere vanamente intimato allaEurocomp di addivenire alla stipula del contratto definitivo, agì in giudizioconcludendo come sopra in sintesi riportato.[OSCURATO:PERSONA] chiese il rigetto della domanda attorea e, in viariconvenzionale, accertarsi la legittimità del proprio recesso e, pertanto,condannarsi [OSCURATO:SOCIETA]. a restituirle il doppio della caparra ricevuta o, inNumero registro generale 8566/2023Numero sezionale 627/2026Numero di raccolta generale 19987/2026Data pubblicazione 15/06/2026via subordinata, a restituirle il prezzo pagato per il terzo appartamentocon garage (€ 180.000,00), precisando di avere corrisposto la somma di €166.666,67 a titolo di caparra per ciascuno dei tre complessi immobiliari eche per i due acquistati con il contratto definitivo era stato corrisposto, perciascuno di essi, l’importo di € 13.3333,33 a titolo di saldo prezzo.Il Tribunale, all’esito dell’istruttoria, rigettata la domanda dellasocietà attrice, accolta la domanda riconvenzionale, ritenne legittimo ilrecesso della [OSCURATO:PERSONA]. e, di conseguenza, condannò la [OSCURATO:SOCIETA] allacorresponsione della somma pari ad € 333.333,34 oltre interessi legali al 7agosto 2017 al saldo.La Corte d’appello di Milano respinse l’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] di secondo grado, per quel che qui ancora rileva, confermòil rigetto della domanda ex art. 2932 cod. civ., ritenendo sussistere graveinadempimento della società appellante in relazione allo stato del terzo eultimo dei complessi immobiliari promesso in vendita, a cagione delledifformità riscontrate; giudicò pertanto legittimo il recesso della Eurocompe la condanna alla restituzione di cui all’importo indicato dal Tribunale,corrispondente al doppio della somma di € 166.666,66, incassato dallaDelfin a titolo di caparra confirmatoria a riguardo del terzo appartamentoe accessorio rimasti invenduti, a fronte di un corrispettivo totale per imedesimi pari ad € 180.000,00.[OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso fondato su due motivi, ulteriormenteillustrati da memoria. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. s.r.l.,difese illustrate anche con memoria ex art. 378 c.p.c.Il P.M., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale dott. StefanoPepe, ha fatto pervenire le sue conclusioni scritte.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazionedegli artt. 1385, 1362, 1367, 1371, 1384, 1218, 1223 e 1225 cod. civ. edell’art. 2 Cost., in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, cod. proc. civ.,Numero registro generale 8566/2023Numero sezionale 627/2026Numero di raccolta generale 19987/2026Data pubblicazione 15/06/2026avendo i giudici del merito errato nel qualificare come caparra, invece checome acconto la somma di € 500.000,00, rispetto all’importo complessivoper la vendita di € 540.000,00, così condannando la [OSCURATO:SOCIETA] non al doppiodella caparra ma di fatto al doppio del prezzo, da cui sarebbe e derivatoun arricchimento sproporzionato di una parte a danno dell’altra.La censura è fondata.La caparra confirmatoria è diretta a preventivamente determinare ildanno da inadempimento, allo stesso tempo conservando la funzione diparziale pagamento del prezzo (cfr. Cass. Sez. 2, n. 17715, 25/08/2020).Di conseguenza, si ritiene che il potere del giudice di ridurre lapenale, previsto dall'art. 1384 c.c., non può essere esercitato per lacaparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della normain questione, che ne preclude l'applicazione analogica, sia per le differenzestrutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra purassolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidarepreventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione dianticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento (Cass. nn.3694/2026 e 17716/2020).L'anticipato versamento di una somma di denaro può assumerefunzione di caparra confirmatoria qualora, nelle intenzioni delle parti, siastato eseguito per conseguire gli scopi pratici di cui all'art. 1385 c.c., conriferimento anche alle ipotesi di inadempimento del contratto; cosicché,per il positivo riscontro della predetta qualificazione, il giudice di merito ètenuto ad indagare in ordine alla effettiva intenzione delle parti attraversol'esame del complessivo regolamento contrattuale da esse divisato, nonessendo sufficiente il mero elemento formale della denominazione intermini di "caparra" del detto versamento anticipato (Cass. Sez. 2, n.12472, 07/07/2004; conf., Cass. nn. 3014/1985, 6506/1990 e11946/1993).Numero registro generale 8566/2023Numero sezionale 627/2026Numero di raccolta generale 19987/2026Data pubblicazione 15/06/2026La manifesta sproporzione per eccesso della misura della caparracostituisce certamente indice altamente significativo che con essa le partinon avrebbero inteso perseguire lo scopo tipico dell’istituto, per cui in tal“territorio” il giudice è chiamato a esplorare, sulla base delle evidenze dicausa, al fine di verificare se lo schema tipico dell’istituto di cui si discuterisulti essere stato impropriamente richiamato nel contratto.Peso ermeneutico di primario rilievo assume la circostanza che, purevocato, piuttosto sbrigativamente, il nomen iuris “caparra”, nonostante e,anzi, a dispetto, dell’estrema gravosità della misura del versamento,l’enunciazione non risulta essere stata resa inequivoca dalle particontrattuali con l’espressa enunciazione delle conseguenze dipendenti dauna tal qualificazione, quali il recesso e il pagamento del doppio.La Corte distrettuale, in definitiva, non ha provveduto a quellaspecifica indagine diretta ad accertare l’effettiva volontà delle partinegoziali, solo all’esito della quale avrebbe potuto motivatamenteaffermare che esse, nonostante l’ammontare palesemente esorbitante delversamento (poco più del 92,59% del prezzo), avevano inteso pattuireuna vera e propria caparra confirmatoria. Attività ricognitiva, questa, cheavrebbe dovuto riguardare il contratto, nel suo complesso e nelle suesingole disposizioni e la condotta delle parti, anche successiva allastipulazione, nonché l’insieme della vicenda fattuale.È certamente indubbio che la parte lesa dall’altrui condotta illecita(nella specie, in ambito di rapporti obbligatori derivanti da contratto) hadiritto a vedere ripristinato il proprio patrimonio offeso, anche attraversolo strumento convenzionale della caparra confirmatoria; rimane, tuttavia,estranea alla tutela giuridica la pretesa di locupletare un guadagnoingiusto, proprio perché ingiustificato.Pur non avendo la legge stabilito una misura massima alla caparraconfirmatoria, essa, in concreto, deve conservare la propria funzione dipredeterminazione autoregolamentata del danno da inadempimento e, alloNumero registro generale 8566/2023Numero sezionale 627/2026Numero di raccolta generale 19987/2026Data pubblicazione 15/06/2026stesso tempo, di acconto (per l’ipotesi fisiologica di correttoadempimento). Natura di acconto che nell’ipotesi all’esame risultacontrastare con l’entità della dazione, di poco inferiore al prezzo intero.L’autonomia negoziale dei privati, che certamente costituisce regolanel nostro ordinamento, incontra tuttavia, come noto, limiti e deroghe. Ilgiudice deve, di conseguenza, “leggere” le clausole contrattuali alla lucedegli anzidetti limiti, che trovano, in ultimo, paradigma interpretativocardine nell’art. 1371 cod. civ.: la parte è tenuta a perseguire il propriointeresse avendo cura di non procurare una lesione non necessaria aquello dell’altra parte (equo contemperamento).A ben vedere, quanto fin qui sostenuto non si pone in contrasto conquella giurisprudenza per la quale in presenza della locuzione “caparraconfirmatoria” deve reputarsi che la volontà dei contraenti debba riportarsia un tal titolo. Poiché si è contestualmente soggiunto che la volontà delleparti, può interpretarsi diversamente in presenza di altri elementi, qualicircostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l’uso impropriodi una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva (Cass. Sez. 6, n. 12423, 21/5/2018; conf. Cass. n. 28573/2013; Cass. n.3583/2025). Quindi, sebbene “a contrario”, resta confermato il dovere delgiudice, nonostante il letterale riferimento delle parti alla caparra, diverificare, sulla base degli indici prima evocati, se le conseguenzederivanti da un tal istituto effettivamente le parti abbiano intesocondividere.Quanto fin qui sostenuto appare coerente con il dovere d’unainterpretazione costituzionalmente orientata. La Corte costituzionale,dichiarando inammissibile per difetto di motivazione questione dicostituzionalità dell’art. 1385 cod. civ., ha significativamente spiegato che(in quel caso) il remittente trascura di indagare compiutamente lareale portata dei patti conclusi dalle parti contrattuali, così da poteresprimere un necessario coerente giudizio di corrispondenza delNumero registro generale 8566/2023Numero sezionale 627/2026Numero di raccolta generale 19987/2026Data pubblicazione 15/06/2026nomen iuris rispetto all’effettiva funzione della caparra confirmatoria;per altro verso, non tiene conto dei possibili margini di interventoriconoscibili al giudice a fronte di una clausola negoziale che rifletta(come, nella specie, egli prospetta) un regolamento degli oppostiinteressi non equo e gravemente sbilanciato in danno di una parte. E ciòin ragione della rilevabilità, ex officio, della nullità (totale o parziale)ex articolo 1418 cod. civ., della clausola stessa, per contrasto con ilprecetto dell’articolo 2 Cost., (per il profilo dell’adempimento dei doveriinderogabili di solidarietà) che entra direttamente nel contratto, incombinato contesto con il canone della buona fede, cui attribuiscevis normativa, «funzionalizzando così il rapporto obbligatorioalla tutela anche dell’interesse del partner negoziale nella misura incui non collida con l’interesse proprio dell’obbligato» (Corte di cassazionen. 10511 del 1999; ma già n. 3775 del 1994 e, in prosieguo, a sezioniunite, n. 18128 del 2005e n. 20106 del 2009) (Corte Cost., ord. n.248/2013; il medesimo giudice remittente ha sollevato in altra occasioneidentica questione, definita dalla Corte costituzionale allo stesso modo conl’ordinanza n. 77/2014).Pur nella diversità dei profili giuridici affrontati, quel che qui rileva èil monito al giudice d’interpretare le clausole contrattuali in coerenza con iprincipi costituzionali fondamentali, senza arrestare la propria indaginedavanti al dogma della sacralità della volontà delle parti.2. Con il secondo motivo, il cui esame la parte ha condizionato alrigetto del primo, si censura la sentenza gravata per violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1384, 1385, 1322 co. 1, 1418 e 2744 cod. civ.nonché dell’art. 2 Cost. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ.non avendo la Corte d’appello rilevato la nullità di una pretesa caparraconfirmatoria pari al 92,5% del prezzo pattuito .Assume la società ricorrente che i Giudici di secondo gradoavrebbero dovuto ritenere trattarsi di clausola che prevedeva acconto eNumero registro generale 8566/2023Numero sezionale 627/2026Numero di raccolta generale 19987/2026Data pubblicazione 15/06/2026non caparra per tutte le ragioni funzionali, di rispetto del sistema, diconservazione e in primis anche di ricostruzione dell’effettiva volontà delleparti , o in subordine avrebbero dovuto considerarla nulla e operarnesostituzione di diritto, come secondo la stessa giurisprudenzacostituzionale, dalla norma di sistema che vieta la caparra oltre una certapercentuale del corrispettivo o rectius impone di consideraresemplicemente acconto quelle dazioni di denaro da parte del promissarioacquirente, che vadano ad accedere un limite di equilibrio e diragionevolezza, come addirittura nel caso in esame il 92,5% dellaprestazione dedotta in obbligazione .L’accoglimento del primo motivo, all’eventuale rigetto del quale èsubordinato il secondo, determina l’assorbimento in senso proprio diquest’ultimo.In conclusione, la sentenza è cassata con rinvio in relazione al primomotivo. [OSCURATO:PERSONA] del rinvio, che s’individua nella Corte d’appello diMilano, in altra composizione, riesaminerà la vicenda facendo applicazionedel principio di diritto sopra enunciato e regolerà, inoltre, le spese delgiudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito ilsecondo; cassa la sentenza impugnata in relazione all’accolto motivo erinvia, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, allaCorte d’appello di Milano, in altra composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, del 12 marzo 2026.Il Consigliere est. La PresidenteGiuseppe [OSCURATO:PERSONA]