Cassazione n. 12588/2026

gi ed [OSCURATO:PERSONA], con l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], con gli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e PietroVenanzio- controricorrente-[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]- intimati-Numero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 1147/2021,depositata il 26 marzo 2021 e notificata il 7 aprile 2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15aprile 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] respinse la domanda con laquale [OSCURATO:PERSONA] aveva chiesto che fosse accertata la suacomproprietà dei sottotetti e lastrici solari di un fabbricato sito adAmalfi, del quale egli era proprietario di porzione sita al piano terra,nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nonché dei loro figliCarmine e [OSCURATO:PERSONA], proprietari delle porzioni site alpiano superiore, che l’attore assunse altresì tenuti a ripristinare lavecchia scala di accesso ai terrazzi, il comignolo demolito e la relativacanna fumaria a servizio della sua proprietà esclusiva, a chiudere unaffaccio abusivamente aperto sulla stessa, a demolire una veranda coninfissi e copertura, a ripristinare le opere di irreggimentazione delleacque pluviali e a provvedere alla manutenzione dei parapetti e dellatorre sovrastanti, oltre al risarcimento del danno.Lo stesso Tribunale accolse, inoltre, la domanda riconvenzionalespiegata dai convenuti per l’accertamento della loro proprietà esclusivadei lastrici solari in questione.2. Il successivo appello di [OSCURATO:PERSONA], all’esito del giudiziocelebratosi nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] anchequali eredi dei genitori, fu accolto con la sentenza indicata in epigrafe.La Corte d’appello di Napoli osservò, quanto alla proprietà deilastrici solari e delle soffitte, e per quanto in questa sede ancora diinteresse:- che il fabbricato, secondo quanto allegato dalle parti e accertatonel corso dell’istruttoria in primo grado, per effetto della suaNumero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026suddivisione in porzioni orizzontali di titolarità individuale, componevaa tutti gli effetti un condominio;- che, pertanto, i locali in questione, per caratteristiche strutturalie funzionali, erano soggetti alla presunzione di condominialitànecessaria ex art. 1117 c.c., in difetto di prova dell’esistenza di untitolo contrario;- che, a tale ultimo fine, non rappresentava ragione idonea il fattoche i titoli di acquisto delle porzioni da parte degli appellati recasseromenzione dell’esistenza di una soffitta sovrastante, circostanzainidonea – da sola, e senza una destinazione evidente nell’attocostitutivo del condominio – a sovvertire l’effetto traslativo-costitutivoche si produce sui locali destinati ad essere parti comuni per effettodel frazionamento della proprietà di un edificio;- che neppure potevano giovare, a tal fine, l’accorpamento dei dettivani alle proprietà esclusive in conseguenza di un successivoaccatastamento e il fatto che, al momento della divisione, i vani nonfossero censiti;- che i Chiavazzo non avevano dimostrato una relazionestrumentale di sottotetti e soffitte alle loro proprietà sottostanti, néemergeva aliunde che tali vani avessero funzione di “camera isolante”,ciò che ulteriormente deponeva per la loro natura condominiale;- che, infine, [OSCURATO:PERSONA] meritava di vedere riconosciutealcune delle domande di ripristino che aveva formulato, e in particolarequelle attinenti alla modifica e al posizionamento della scala di accessoai lastrici solari, alla rimozione del comignolo con annessa cannafumaria, alla realizzazione di una veranda e all’apertura di un affaccio,effettuate con modalità pregiudizievoli del decoro architettonico delfabbricato e della sua proprietà esclusiva.Numero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/20263. La sentenza d’appello è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA] e MariaGrazia Chiavazzo con ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso, mentre i restantiintimati, Domenico e [OSCURATO:PERSONA], non hanno svolto difese.Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo è rubricato «violazione e falsa applicazione degliartt. 1117 c.c., 1362 c.c., 817 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3), c.p.c.– errata ed illegittima applicazione della disciplina in materia dicondominio – insussistenza dei presupposti oggettivi richiesti dallalegge - mancanza delle caratteristiche strutturali e funzionali all’usocomune del bene».Secondo i ricorrenti, la Corte d’appello avrebbe errato nel riteneresussistente un condominio, sulla sola base di generici e contraddittoririferimenti operati dall’[OSCURATO:PERSONA] nell’atto introduttivo, nei quali non eracontenuto alcun riferimento all’art. 1117 c.c.L’edificio in questione, invece, per la sua struttura e la funzioneunifamiliare da sempre assolta, non poteva essere assoggettato alladisciplina di cui agli articoli 1117 e ss. c.c., come confermato dal fattoche i diversi atti negoziali con i quali, nel tempo, si era proceduto allasua divisione in favore degli aventi causa dell’unico proprietariocapostipite, non si faceva mai cenno all’esistenza di parti comuni;tant’è che lo stesso [OSCURATO:PERSONA] aveva chiesto che fosse accertata lacomproprietà dei vani in questione – in quanto estranei alle vicendenegoziali divisorie – ma non la loro natura di parti comuni.Del resto, continuano i ricorrenti, lo stesso atto di divisione con ilquale, nel 1968, era stato regolato l’assetto della proprietàdell’immobile in seguito al decesso del comune dante causa DomenicoAmitrano, unico proprietario originario, aveva visto attribuite aNumero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026ciascuno degli eredi porzioni proporzionate alle quote di spettanzadell’eredità, come comprovato dal fatto che i vani cantina, posti incorrispondenza del piano inferiore, erano stati sempre considerati diesclusiva proprietà dell’[OSCURATO:PERSONA].In altri termini, all’atto della divisione della proprietà non eranomai state previste parti necessarie per l’esistenza dell’edificio opermanentemente destinate all’uso o al godimento comune.2. Il secondo motivo denunzia violazione degli artt. 817, 1117 e1362 c.c. e 817 c.c.La sentenza impugnata è sottoposta a critica nella parte in cui haaffermato che i sottotetti del fabbricato rientrano in comproprietàcondominiale; così statuendo, ad avviso dei ricorrenti, la Corteterritoriale avrebbe infatti erroneamente interpretato l’atto di divisionee ignorato il comportamento successivamente posto in essere dalleparti, dal quale risultava con chiarezza che non era stato lasciatospazio ad alcuna condominialità.3. Il terzo motivo è rubricato «violazione e falsa applicazione degliartt. 1117, comma 1, n. 2), c.c. e 817 c.c. in relazione all’art. 360 n.3), c.p.c. – caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto cheoggettivamente escludono la condominialità».I ricorrenti svolgono considerazioni analoghe a quelle espressenelle due precedenti censure, lamentando che la Corte d’appello nonavrebbe svolto alcuna verifica della vera destinazione dei sottotetti inrelazione alle loro caratteristiche strutturali e di utilizzo.4. Infine, con il quarto motivo, deducendo nullità della sentenzaper carenza di motivazione, i ricorrenti assumono che la sentenzaimpugnata avrebbe ritenuto sussistente un pregiudizio al decoroarchitettonico del bene senza svolgere alcuna indagine sul punto.Numero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026In particolare, l’affermazione secondo cui sarebbe stato realizzatoun «inserimento di un elemento strutturale del tutto avulso – permateriale e per tecnica costruttiva – dal contesto architettonico delfabbricato» sarebbe smentito dalla consulenza tecnica esperita, cheaveva accertato la funzionalità e sicurezza della scala, oltre al fatto cheessa apportava una miglioria al fabbricato; lo stesso era poi a dirsi perl’apertura dell’affaccio e la realizzazione di una veranda, circostanze inordine alle quali l’ausiliario non aveva svolto alcuna considerazione.5. I primi tre motivi possono essere scrutinati congiuntamente perla loro connessione.Tutte e tre le censure, infatti, denunziano l’erroneità delfondamentale postulato espresso dalla sentenza impugnata circal’esistenza di un condominio, con conseguente operatività dellapresunzione di cui all’art. 1117 c.c. in relazione ai vani incontestazione.Sul punto, la Corte d’appello (sentenza impugnata, pag. 9) hapreso le mosse dalla considerazione congiunta della consulenza tecnicaesperita nel giudizio di primo grado e di alcune allegazioni svolte dalleparti nel medesimo contesto.È stato attribuito valore, in particolare, al fatto che:- il consulente aveva accertato «la natura comune alle parti» del«lastrico solare attraverso cui è raggiungibile la torre merlata checostituisce elemento di pregio architettonico del fabbricato», e talenatura non era «mai stata in contestazione» fra le parti;- lo stesso ausiliario aveva poi acclarato che la scala realizzata daiChiavazzo per accedere a tale lastrico sostituiva «un precedentemanufatto addossato alla parete esterna del fabbricato, in origineaccessibile da una vanella», che i Chiavazzo avevano riconosciutoNumero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026come condominiale «allorché ne hanno protestato l’annessione» allaproprietà dell’[OSCURATO:PERSONA];- gli stessi odierni controricorrenti avevano riconosciuto l’esistenzadi beni condominiali «nel lamentare l’annessione all’appartamento diAmitrano [OSCURATO:PERSONA] anche di una cisterna».Tali circostanze, sinergicamente considerate, hanno consentito allaCorte d’appello di ritenere che fin dall’origine – ovvero in conseguenzadel frazionamento avvenuto in seguito alla morte del capostipite unicoproprietario – si fosse costituito un condominio, mediante lavalorizzazione di elementi significativi dell’esistenza di opere destinateal godimento comune.Una tale affermazione, in diritto, si pone in continuità conl’insegnamento di questa Corte (riconducibile a Cass. sez. U,31/1/2006, n. 2046, successivamente confermata, fra le numerosealtre, da Cass. 17/2/2012, n. 2363 e da Cass. 10/12/2019, n. 32237)secondo cui per la nascita di un condominio non è necessarial’esistenza di un formale atto di costituzione, essendo di conversosufficiente la sussistenza di opere comuni, pur se distaccate,funzionalizzate al godimento e al servizio delle proprietà esclusive,anche in presenza di due soli condòmini, donde l’esistenza delcondominio deve ritenersi ipso jure et facto.È dunque l’esistenza di «un certo numero di cose, impianti e servizidi uso comune [che] sono legati alle unità abitative dalla relazione diaccessorietà» ad attribuire il diritto di condominio; e tale legame puòcaratterizzarsi sia come materiale che come funzionale, inteso nelprimo senso come «consistente nella incorporazione tra entitàinscindibili» e, nel secondo, come «destinazione all’uso o al serviziodelle unità immobiliari» (così ancora, in motivazione, la citatapronunzia delle Sezioni Unite).Numero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026Il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzionedi cui all’art. 1117 c.c., è dunque ravvisabile in tutte le tipologiecostruttive estese in senso verticale, come l’edificio di cui trattasi, oanche in senso orizzontale, purché presentino parti caratterizzate datale legame, quali sono, per l’appunto, le cose esemplificativamenteelencate nella citata norma, con la clausola di riserva «se il contrarionon risulta dal titolo» (cfr. Cass. 22/6/2022, n. 20145).Gli assunti delle ricorrenti sono pertanto errati in diritto, e dunqueinfondati, laddove pretendono di attribuire rilievo alla circostanza chenessuno degli atti negoziali che hanno interessato le vicende dominicalidell’edificio in questione menzionava la costituzione di un condominio.Per il resto – laddove volti a contestare la fattispecie ravvisata dallaCorte territoriale per assumere che l’edificio sia stato invece suddivisoin parti autonome, e conseguentemente a rimarcare la pertinenza allaloro proprietà esclusiva di alcuni dei vani in discussione – i motivisollecitano questa Corte ad una nuova valutazione delle circostanze difatto già apprezzate dai giudici di merito, estranea al perimetro delpresente giudizio.Spetta, infatti, all’accertamento del giudice di merito, nonsindacabile in Cassazione ove, come nella specie, sia statacongruamente motivata, la verifica dell’esistenza di un condominio frale proprietà di un unico edificio, sulla base della riscontrata esistenzadelle «cose di uso comune» nei termini più sopra evidenziati.Sotto tale profilo, pertanto, i motivi non superano il vaglio diammissibilità.6. Resta l’esame del quarto motivo, che va ritenuto infondato.I ricorrenti assumono, infatti, che in punto agli affermati obblighidi ripristino la sentenza impugnata non sarebbe sorretta da adeguatamotivazione.Numero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026In realtà, seppur sinteticamente, la Corte d’appello ha consentitodi individuare il percorso logico seguito per affermare la sussistenzadegli obblighi in questione.In particolare, quanto al pregiudizio al decoro architettonicoarrecato dalla realizzazione della scala, l’affermazione stigmatizzatadai ricorrenti, per la sua apoditticità e per quanto emergerebbe incontrario dalla lettura della consulenza tecnica, appare invecesufficientemente indicativa delle circostanze ritenute decisive.La sentenza impugnata, in particolare, ha evidenziato come lascala, realizzata in luogo del preesistente manufatto, abbia costituito«l’inserimento di un elemento strutturale del tutto avulso – permateriale e per tecnica costruttiva – dal contesto architettonico delfabbricato».In tal senso, non appare decisivo il fatto che il consulente tecnicoha rilevato che la stessa era «sicura» e realizzava «una miglioria»all’edificio perché consentiva l’accesso al lastrico solare, trattandosi diconsiderazioni che attengono a un piano valutativo diverso da quellodel contesto architettonico; né i ricorrenti hanno evidenziato lasussistenza di circostanze idonee ad infirmare la valutazione espressadalla Corte territoriale.Analoghe considerazioni valgono poi per l’apertura dell’affaccio ela realizzazione della veranda, circostanze in relazione alle quali laCorte d’appello ha ritenuto decisivi, rispettivamente, lo squarciooperato su una parete esterna condominiale e l’interferenza «con lafacciata di uno stabile dalle linee originarie del tutto difformi […]realizzata con materiali moderni che la rendono disomogenea dal suocontesto».Anche in questo caso, infatti, la decisione appare supportata daargomentazione sufficiente e che i contrari rilievi dei ricorrenti,Numero registro generale 16501/2021Numero sezionale 957/2026Numero di raccolta generale 12588/2026Data pubblicazione 04/05/2026supportati unicamente dal “silenzio” serbato sul punto dall’ausiliario,non valgono a contrastare.7. Il ricorso è pertanto complessivamente meritevole di rigetto.Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano indispositivo in favore dell’unico controricorrente [OSCURATO:PERSONA].In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R.n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio infavore del controricorrente, che liquida in € 3.200,00 per compenso ed€ 200,00 per esborsi, oltre al rimborso forfetario al 15% e agli oneriaccessori.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Cortedi cassazione, il 15 aprile 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa