Cassazione n. 27339/2022

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 18510/2017 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] 1944 s.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente clomiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 14, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CROGFR65M01H5CI1X) - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]' SCIARRIA, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in ROMA, VIA VESPASIAN0,60. - controricorrente - D avverso la sentenza n. 3523/2017 della [OSCURATO:PERSONA], depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/03/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 1944 s.r.[OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, ha proposto ricorso, sulla scorta di tre motivi, per l'annullamento della sentenza della Corte di appello di Roma che, confermando la sentenza di primo grado del Tribunale di Velletri, ha trasferito ex art. 2932 c.c. al socio della cooperativa [OSCURATO:PERSONA] un lotto terreno sito in Grottaferrata, alla via Rocca di Papa n. 16, strada 16, nei limiti della sua quota di partecipazione (lotto n. 18) salvo l'obbligo in capo all'acquirente di adeguarsi al piano di lottizzazione promosso [OSCURATO:PERSONA] 1944 [OSCURATO:SOCIETA] sig. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorsc. La causa è stata discussa nella camera di consiglio del 17 marzo 2022 Con il primo motivo di ricorso, riferito alla violazione dell'art. 30 D.P.R. 380/01, già art.18, co.4, della L.n.47/85, la ricorrente censura l'impugnata sentenza per aver trasferito il lotto oggetto di causa in violazione del divieto di lottizzazione abusiva cartolare. Il motivo è inammissibile, perché la verifica della denunciata violazione di legge, ossia la verifica che il trasferimento del terreno in questione abbia realizzato una lottizzazione abusiva cartolare, postula l'accertamento di circostanze di fatto (cfr. la seconda parte dell'articolo 30: «nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio») che non è contenuto nella sentenza impugnata e non può essere effettuato nel giudio di legittimità. Si veda, al riguardo, Cass. 29586/21, dove, appunto, si indicano tutti gli accertamenti di tatto necessari per poter ritenere violato il disposto dell'articolo 30: «Ai fini del divieto di cui all'art. 30 del Testo unico in materia edilizia, la lottizzazione "negoziale" o "indiziaria" si connota per la necessità di ricercare la volontà di eludere le prescrizioni degli strumenti urbanistici e si configura solo quando il negozio sia accompagnato da un'ulteriore attività diretta all'inveramento dello scopo elusivo; pertanto, in caso di vendita di più lotti, con caratteristiche e misure che ne consentano l'edificabilità in un lasso di tempo ragionevolmente compatibile con il progetto di lottizzazione negoziale, in presenza di previsioni contrattuali dirette a sopperire all'assenza di opere di urbanizzazione (quale, ad esempio, la costituzione di servitù), il giudice è tenuto a verificare se sussista l'ipotesi della lottizzazione negoziale sulla base del complessivo compendio indiziario (disvelato dagli elementi sintomatici individuati dettagliatamente dal cit. art. 30 e consistenti nella dimensione dello stacco alienato, in speciale relazione con la natura del terreno e con la sua destinazione urbanistica, nonché la previsione di opere di urbanizzazione), letto nella sua coesione interattiva, al fine di eventualmente coglierne il carattere univoco». Con il secondo motivo di ricorso, anch'esso riferito alla violazione dell'art. 30 D.P.R. 380/01, già art.18, co.4, della L.n.47/85, la ricorrente censura l'impugnata sentenza per aver trasferito il lotto in assenza di esibizione del certificato di destinazione urbanistica. Il motivo è fondato. La Corte capitolina ha affermato l'inammissibilità, ex articolo 345 c.p.c., del motivo di appello con cui la Cooperativa si era lamentata del trasferimento disposto dal primo giudice pur in carenza della certificazione urbanistica del terreno trasferito; tale declaratoria di inammissibilità si pone in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, alla cui stregua, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il certificato di destinazione urbanistica costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio. (Cass. 16068/19, sottolineatura nostra; conf. Cass. 21721/19). Le questioni sollevate dal controricorrente in ordine alla asserita non necessità del certificato urbanistico del terreno, in ragione della circostanza che tale terreno sarebbe stato di modeste dimensioni e pertinenziale ad un fabbricato, sono questioni che non rilevano in questa sede, potendo eventualmente essere dedotte in sede di rinvio. La ratio decidendi della Corte d'appello è che l'eccezione di mancanza del certificato urbanistico non poteva essere sollevata nel giudizio di secondo grado e tale ratio è errata. Donde l'accoglimento del motivo. Con il terzo motivo di ricorso, la [OSCURATO:PERSONA] 194 s.r.l. contesta un'erronea applicazione dell'art. 2932 c.c., in riferimento all'articolo 1375 c.c., sostenendo che il giudice di merito avrebbe errato nel trasferire il bene senza verificare la sussistenza dei presupposti dell'obbligo della stessa Cooperativa di effettuare tale trasferimento prima dell'approvazione del piano di lottizzazione che essa stessa aveva presentato. Il motivo è assorbito dall'accoglimento del precedente. In definitiva il ricorso va accolto con riferimento al secondo motivo - rigettato il primo e assorbito il terzo - e la sentenza gravata va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in altra composizione, che si atterrà al principio di diritto espresso in Cass. 16068/19 e regolerà anche per le spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbito il terzo; cassa la sentenza gravata relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d'appello di Roma, in altra composizione, anche per le spese del presente giudizio di cassazione. cic(riSo t 'f u,czyle 2022 Il