Cassazione n. 08236/2026

cesco Padovani e [OSCURATO:PERSONA] -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]- controricorrente –avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] DELLA TOSCANA n. 729/2024, pubblicata il 4/6/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza n. 729/2024, pubblicata il 4/6/2024, la Corte di GiustiziaTributaria di secondo grado della Toscana, in accoglimento dell’appelloproposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la decisione della CTP di Firenze,che aveva rigettato ricorsi della contribuente contro gli avvisi diNumero registro generale 20926/2024Numero sezionale 1373/2026Numero di raccolta generale 8236/2026Data pubblicazione 02/04/2026accertamento n. 877/2017 e n. 1483/2019, per omesso pagamento di IMUin relazione ai periodi d’imposta - rispettivamente - 2017 e 2018,annullava gli avvisi, riconoscendo l’esenzione per abitazione principale.Contro la sentenza propone ricorso per cassazione il Comune diCalenzano, sulla base di due motivi, mentre la [OSCURATO:PERSONA] resiste mediantecontroricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Col primo motivo si deduce il vizio di violazione dell’art. 13 d.l. n.201/2011 e dell’art. 14 disp. prel. cod. civ., con riferimento all’art. 360,primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per aver la CGT-2 riconosciuto allacontribuente l’esenzione per abitazione principale, sebbene l’immobilefosse parzialmente locato a terzi. In particolare, secondo il ricorrente,l’art. 13 non consente di fruire del beneficio fiscale in caso di locazione,anche solo parziale, dell’immobile oggetto di tassazione, sia percontrarietà alla ratio legis, sia perché l’immobile locato (in tutto o in parte)non può essere assimilato a quello destinato ad “abitazione principale” inmancanza di un’esplicita indicazione normativa in tal senso.2. Col secondo motivo si denuncia la violazione dell’art. 1 disp. prel.cod. civ., dell’art. 113 cod. proc. civ. e dell’art. 10-sexies legge n.212/2000, sempre in relazione al canone censorio di cui all’art. 360, primocomma, num. 3, cod. proc. civ., per aver il giudice di appello valorizzato,quale fonte normativa, ai fini dell’interpretazione autentica dell’art. 13 d.l.n. 201/2011, la FAQ n. 12 del 20/01/2014 emessa dal Ministerodell’Economia e delle Finanze.3. Le due censure, da esaminarsi congiuntamente per via della lorostretta connessione, sono infondate e vanno, pertanto, respinte.3.1. La questione controversa attiene all’interpretazione dell’art. 13,comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, nel testo rationetemporis vigente, nella parte in cui – disponendo che “L'impostamunicipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale eNumero registro generale 20926/2024Numero sezionale 1373/2026Numero di raccolta generale 8236/2026Data pubblicazione 02/04/2026delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nellecategorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsil'aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10” - esentadal pagamento dell’IMU il possessore dell’immobile adibito ad “abitazioneprincipale”, con tale locuzione intendendosi, dopo la sentenza n. 209/2022della Corte costituzionale, "l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catastoedilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessoredimora abitualmente e risiede anagraficamente".3.2. In particolare, si discute se l’esenzione in parola permanga anchein caso di locazione parziale dell’immobile oggetto di tassazione o se,invece, la destinazione di una parte del bene alla locazione impedisca alpossessore di fruire dell’esenzione.3.3. Non è qui in discussione la natura di stretta interpretazione dellenorme agevolative (tra le molte, in tema di ICI, cfr. Cass. 23833/2017;3011/2017; 695/2015; cfr. anche Corte Cost. 20 novembre 2017, n. 242):norme di tal tipo, aventi carattere eccezionale e derogatorio, costituisconoesercizio di un potere discrezionale del legislatore, censurabile solo per laloro eventuale palese arbitrarietà o irrazionalità (Corte Cost. n. 292 del1987 e n. 174 del 2001), con la conseguenza che la Corte stessa non puòestenderne l’ambito di applicazione, se non quando lo esiga la ratio deibenefici medesimi (Corte Cost. n. 177 del 2017).3.4. Ciò perché non si tratta di applicare l’esenzione ex art. 13 d. l. n.201/2011 oltre il caso - espressamente previsto dalla norma - in cuil’immobile sia adibito ad abitazione principale, ma di stabilire se taledestinazione sia - in linea di principio - esclusa dall’essere l’immobileanche solo parzialmente locato a terzi.3.5. Si è già detto che, ai fini dell’esenzione, nell’immobile ilcontribuente deve aver fissato tanto la residenza anagrafica quanto ladimora abituale: sono questi i requisiti necessari e sufficienti affinchél’immobile possa ritenersi adibito ad abitazione principale.Numero registro generale 20926/2024Numero sezionale 1373/2026Numero di raccolta generale 8236/2026Data pubblicazione 02/04/20263.6. L’art. 13, cit., non richiede anche l’ulteriore condizione chel’immobile non sia nella totale disponibilità del possessore.3.7. La norma è chiara in tal senso, né vi sono argomenti di naturasistematica che inducano ad interpretarla nel senso che tale requisito,aggiuntivo rispetto alla residenza ed alla dimora, sia implicito nel dispostonormativo.3.8. Al contrario, quando il legislatore ha voluto escludere l’esenzionein presenza di una locazione lo ha fatto espressamente.3.8.1. E’ il caso dell’“unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà odi usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti diricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente”, per cui l’art. 13,comma 2, prevede che i Comuni possano ugualmente considerarla adibitaad abitazione principale, ma “a condizione che non risulti locata”.3.8.2. Altra previsione è contenuta – sempre nell’art. 13 - con riguardoa speciali categorie di dipendenti pubblici caratterizzate da ontologicamobilità in Italia e/o all’estero, ovvero gli appartenenti alle Forze armate,alle Forze di polizia, al Corpo nazionale dei vigili del fuoco, nonché ilpersonale appartenente alla carriera prefettizia, a favore dei quali èconsentita l’assimilazione di un unico immobile di proprietà ad abitazioneprincipale anche in assenza dei requisiti della dimora abituale e dellaresidenza anagrafica, purché “non concesso in locazione”. L’art. 13dispone, infatti, che “L'imposta municipale propria non si applica, altresì[…] d) a un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbanocome unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dalpersonale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alledi polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionaledei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 28, comma1, del decreto legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personaleNumero registro generale 20926/2024Numero sezionale 1373/2026Numero di raccolta generale 8236/2026Data pubblicazione 02/04/2026appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste lecondizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica”.3.8.3. Allo stesso modo, sempre il comma 2 dell’art. 13 prevede che“A partire dall'anno 2015 è considerata direttamente adibita ad abitazioneprincipale una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italianinon residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italianiresidenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza,a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risultilocata o data in comodato d'uso”.3.9. Si tratta di ipotesi eccezionali, accomunate dal riconoscimentodell’esenzione per abitazione principale pur in assenza dei requisiticostitutivi della residenza e della dimora abituale, e nelle quali la locazionedell’immobile è espressamente prevista come condizione escludentel’esenzione.In definitiva, l’unità immobiliare può ugualmente considerarsi “adibitaad abitazione principale”, nonostante il suo possessore non vi risieda névi dimori abitualmente (o perché [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] o sanitaria seguito di ricovero permanente o perché facente parte di specialicategorie di dipendenti pubblici o perché cittadino italiano residenteall’estero ed iscritto all'AIRE), ma “a condizione che la stessa non risultilocata”, in tal caso non ravvisandosi ragioni per esentare l’immobile daltributo.3.10. Ebbene, in tali casi, la locazione costituisce fatto impeditivodell’esenzione, ma si tratta – come già evidenziato – di ipotesi specialifondate su un’espressa previsione normativa, la quale si spiega con lanecessità di porre un limite ad un beneficio che viene riconosciuto (sullabase di una fictio iuris) a prescindere dai requisiti della residenza e delladimora abituale.Numero registro generale 20926/2024Numero sezionale 1373/2026Numero di raccolta generale 8236/2026Data pubblicazione 02/04/20263.11. La legge, cioè, in tanto richiede che l’immobile non risulti locatoa terzi in quanto il beneficio dell’esenzione viene eccezionalmentericonosciuto in deroga alla nozione generale di abitazione principale.3.12. Pertanto, al di fuori di queste previsioni tipizzate, la locazione(parziale) non costituisce - di per sé ed in generale - causa di esclusionedell’esenzione, qualora il possessore dell’immobile continui a risiederci edimorarci.3.13. D’altronde, se così non fosse, non si comprenderebbe per qualeragione il legislatore avrebbe dovuto prevedere espressamente, nei solicasi su menzionati, che la locazione esclude l’esenzione.3.14. Né si pone il rischio – manifestato dal ricorrente – che taleinterpretazione confligga con la ratio legis.3.15. In più occasioni si è detto che “l'esenzione a favoredell'abitazione principale si può ritenere rivolta a perseguire la finalità difavorire «l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione» dicui all'art. 47, secondo comma, Cost., laddove il significato di quest'ultimotermine - come reso evidente dall'uso dell'articolo determinativo - non èquello di fare riferimento a un immobile qualsiasi ma solo a quello in cuieffettivamente si abiti” (di recente, Corte Cost. n. 112/2025 e n.209/2022).3.16. Ne deriva che una corretta esplicazione del suddetto dettatocostituzionale è quella di riconoscere un beneficio per coloro chepossiedano, a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, unaabitazione adibita a propria dimora abituale: il concetto di abitazioneprincipale assume, dunque, il significato di luogo in cui il contribuentedimori abitualmente, oltre ad avervi la residenza anagrafica.3.17. Solo in tal modo - osserva la Consulta – “viene salvaguardatal'esigenza, da un lato, di attribuire il beneficio a tutti coloro che abbianoadibito l'immobile di cui siano possessori a dimora abituale e, dall'altro, diNumero registro generale 20926/2024Numero sezionale 1373/2026Numero di raccolta generale 8236/2026Data pubblicazione 02/04/2026impedire che il possessore di una abitazione, ove non vi dimori, possausufruire dell'esenzione”.3.18. Ebbene, tale esigenza sarebbe garantita anche in caso dilocazione parziale, a condizione che si richieda – ai fini dell’esenzione -che il possessore continui ad avere residenza e dimora abitualenell’immobile, solo così non venendo meno la funzione del beneficio, comegià detto costituita dall’esigenza di favorire «l'accesso del risparmiopopolare alla proprietà dell'abitazione».3.19. Peraltro, non mancano all’amministrazione gli strumenti diverifica sull’effettività della dimora, onde evitare il rischio di elusionedell’imposta, come pure i mezzi di difesa processuale in giudizio, qualoraintenda contestare il diritto all’esenzione, di modo che spetti poi alcontribuente fornire la dimostrazione di dimorare stabilmentenell’immobile in parte locato a terzi.3.20. Deve, pertanto, enunciarsi il seguente principio di diritto: Intema di IMU, al di fuori delle ipotesi speciali in cui è la legge ad escludereil beneficio dell’esenzione per l’abitazione principale ove l’unità immobiliaresia locata a terzi, la norma generale di cui all’art. 13, comma 2, deldecreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, nella parte in cui dispone che“L'imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazioneprincipale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelleclassificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuanoad applicarsi l'aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma10…..” esentando dal pagamento dell’IMU il possessore dell’immobileadibito ad “abitazione principale” - con tale locuzione intendendosi, dopola sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, "l'immobile, iscritto oiscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nelquale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente” - vainterpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione nonNumero registro generale 20926/2024Numero sezionale 1373/2026Numero di raccolta generale 8236/2026Data pubblicazione 02/04/2026impedisce la fruizione dell’esenzione, qualora il possessore mantenga lapropria residenza e dimora abituale nell’immobile .3.21. A tale principio si è attenuta la Corte regionale, non escludendoil beneficio dell’esenzione per abitazione principale per il sol fatto chel’immobile nel quale la contribuente aveva dichiarato la residenza e fissatola propria dimora abituale fosse stato parzialmente locato.4. Si impone, quindi, il rigetto del ricorso.5. In assenza di precedenti di legittimità sul tema controverso, oggettodi differenti interpretazioni da parte della giurisprudenza di merito, sigiustifica l’integrale compensazione delle spese di lite. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del presente giudizio dilegittimità.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso stesso, a norma del comma 1 bis dello stessoart. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributariadella Corte Suprema di Cassazione, in data 11 febbraio 2026.Il Presidente