Cassazione n. 14520/2022

o la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16203/2017 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, Prof. Fabrizio Quarta, con sede legale in Pula (CA), rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], come da procura in calce al ricorso, con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in Roma, via [OSCURATO:PERSONA], n. 39; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] S.P.A., quale società incorporante per fusione [OSCURATO:SOCIETA]., ora [OSCURATO:SOCIETA].. di G. Bianchi e C., con sede in Milano via Senato 26, rappresentata e difesa in giudizio dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]„ con domicilio eletto presso il loro studio, in Roma in via delle [OSCURATO:PERSONA], n. 161 -Controricorrente- [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. (incorporante per fusione [OSCURATO:PERSONA] S.R.L.), in fallimento, in persona del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], con sede in Milano in via [OSCURATO:PERSONA], 4, -[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in [OSCURATO:PERSONA] n. 3; — Intimata — avverso la sentenza della Corte d'appello di Brescia del 19.5.2016; udita la relazione svolta nell'adunanza camerale del 20 gennaio 2022 dal [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA] S.p.a., Avalon immobiliare s.r.I., [OSCURATO:SOCIETA] e IH Bologna convennero dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. esponendo di aver stipulato il 24 luglio 2007 un contratto preliminare di vendita tra [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. (promittente venditrice) e [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., Avalon immobiliare S.R.L., e [OSCURATO:SOCIETA]. (promittenti acquirenti pro quota) avente ad oggetto un complesso immobiliare (nella specie 50 appartamenti) sito in Pula (CA) nella località 1s Molas avente uso residenziale. 2.11 prezzo fu convenuto in Euro 9.090.000,00 e una parte dello stesso (euro 1.000.000,00) venne versato al momento della stipula del preliminare. Le parti stabilirono che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato entro e non oltre il 28 dicembre 2007 ed al contempo la società venditrice rilasciò dichiarazioni e garanzie attestanti, tra le altre cose, la conformità del complesso immobiliare alla "vigente normativa in materia edilizia, urbanistica ed ambientale e la sua regolarità e conformità all'uso cui era destinato".3.Le promittenti acquirenti lamentarono di aver verificato, prima della stipula del contratto definitivo, l'incompletezza della documentazione fornita dal venditore tramite l'ausilio di un tecnico all'uopo incaricato e, soprattutto per quel che rileva in questa sede, l'assenza di certezza circa la destinazione urbanistica (nella specie residenziale) del complesso. Sicché le predette società chiesero la consegna della documentazione necessaria a verificare la conformità dell'immobile alle normative edilizie ed urbanistiche ma lamentarono che anche quella successivamente trasmessa non consentisse di dissipare le incertezze esistenti. Al contempo, neanche il tecnico, incaricato dalle stesse promittenti acquirenti, riuscì a chiarire i dubbi in merito alla destinazione edilizia. 5.Le promissarie acquirenti evidenziarono, inoltre, di aver verificato la presenza di difformità rispetto a quanto dichiarato nella asseverazione del tecnico di [OSCURATO:PERSONA] ai fini del rilascio di agibilità della rampa di accesso al piano superiore di uno dei due corpi di fabbrica, nonché la presenza di diffusi ammaloramenti. Venne quindi concordato di prorogare la stipula del contratto definitivo per risolvere le problematiche emerse. Tuttavia al riguardo il venditore dichiarò che la proroga alla data del 28 febbraio 2008 potesse essere concessa purché le promissarie acquirenti convenissero che ogni equivoco era stato chiarito e le contestazioni erano venute meno. 6.Sicché le società promittenti acquirenti il 28 dicembre comunicarono, evidenziando la permanenza dei dubbi e le contestazioni già espresse con precedente lettera del 13 dicembre 2007, il recesso dal contratto preliminare. Le società intimate chiesero quindi al giudice di prime cure di accertare la legittimità del recesso e per l'effetto di condannare la società convenuta al pagamento di euro 2.000.000,00 pari al doppio della caparra alle attrici o in subordine in via solidale.7.Nel giudizio di primo grado si costituì [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. contestando la fondatezza delle difese di controparte e chiedendo che si accertasse il suo diritto a recedere dal contratto preliminare trattenendo la caparra confirmatoria. Con sentenza del 2 gennaio 2012 H Tribunale di Mantova dichiarò la legittimità del recesso comunicato dallle odierne controricorrenti il 28 dicembre 2007 e condannò [OSCURATO:SOCIETA]. a pagare il doppio della caparra versata dalle predette oltre interessi legali dal 29 dicembre 2007 fino al saldo, riconoscendo la sussistenza del grave inadempimento da parte dell'odierna ricorrente. Il giudice di prime cure ritenne che la destinazione urbanistica rivestisse una fondamentale importanza per l'utilizzo dell'immobile e giunse ad accertare che IS Molas non avesse provato di aver adempiuto agli obblighi che si era assunta con il preliminare, "non avendo garantito la destinazione urbanistica pattuita e non avendo prodotto entro il termine previsto per la stipula del definitivo documentazione sufficiente alla relativa prova". La sentenza venne impugnata da [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. e confermata dalla Corte d'appello di Brescia. 8.La Corte d'appello nel dettaglio, confermando l'iter logico- giuridico del giudice di prime cure, riconobbe che [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. fosse tenuta a garantire la destinazione d'uso del complesso immobiliare e di consegnare idonea documentazione alle promittenti venditrici e che tali obblighi non fossero stati adempiuti. Avverso tale decisione ricorre [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. con 9 motivi e [OSCURATO:PERSONA] S.p.a, resiste con controricorso mentre [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. e [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. sono rimaste intimate. In prossimità della camera di consiglio le parti hanno depositato memorie. RAGIONI DELLA DECISIONE1.11 ricorso è in parte infondato ed in parte inammissibile e, pertanto, deve essere rigettato. 2.Con il primo motivo il ricorrente censura la sentenza della Corte d'appello di Brescia, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1176, 1218, 1383, 1477 e 2697 c.c. nella misura in cui la predetta sentenza ha affermato che incombesse su [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. non solo l'obbligo di adempiere alle proprie obbligazioni ma anche quello ulteriore di fornire alla controparte, "entro la data di stipula del contratto definitivo, la prova "chiara ed univoca" dell'infondatezza dei dubbi sollevati al riguardo dalla promissaria acquirente, nella specie, "la corretta interpretazione della normativa urbanistica applicabile, senza che al riguardo rilevi la prova che, in effetti, l'esponente fosse pienamente adempiente ai propri obblighi". 2.1. Il motivo così come formulato è infondato in quanto non coglie la ratio della decisione dalla quale si evince che nessun obbligo ulteriore era stato posto a carico del ricorrente ma solo quelli derivanti dal contratto stipulato. Il passo motivazionale censurato inerisce alla risposta data dalla Corte d'appello in merito ad altra doglianza. In tale passo la Corte muove, condividendola, dalla motivazione del giudice di primo grado evidenziando come [OSCURATO:PERSONA] non avesse provato di aver adempiuto agli obblighi che aveva assunto con il preliminare non garantendo la destinazione urbanistica pattuita ed inoltre omettendo di produrre nel termine previsto per la stipula del definitivo una documentazione sufficiente alla prova della stessa. La Corte, in seguito, ricostruisce gli eventi che avevano preceduto l'esercizio del recesso da parte del controricorrente evidenziando come a fronte delle "gravissime perplessità manifestate dai promissari acquirenti", era obbligo del promittente venditore dimostrare di aver messo a disposizione dei promissari acquirenti i documenti atti a superare la situazione di incertezza.2.2. La Corte ha quindi correttamente, in applicazione dei principi che regolano l'interpretazione del contratto secondo buona fede e di quelli di cui all'art. 1477 c.c., che il promittente venditore fosse obbligato, in considerazione degli obblighi assunti con la stipulazione del contratto preliminare, ad adempiere le proprie obbligazioni tra le quali vi è la consegna di idonea documentazione atta a consentire la fruizione del bene. 3.Con il secondo motivo di ricorso, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. impugna la sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2699 c.c., 2700 c.c., ,art. 5 della I. n. 2248 del 1864 e 116 c.p.c. per aver la Corte d'appello operato una valutazione discrezionale delle prove legali e degli att amministrativi prodotti in giudizio, con conseguente disapplicazione degli stessi. Il motivo è infondato. 3.1.La Corte ha in primo luogo considerato la stessa prospettazione difensiva della promittente venditrice la quale "per affermare che l'immobile aveva destinazione residenziale è dovuta ricorrere anche ad atti amministrativi emanati in epoca successiva alla data in cui il rogito doveva essere concluso (in particolare l'attestazione di destinazione d'uso datata 22 gennaio 2009)"; il che "conferma che all'epoca la situazione non era chiara". [OSCURATO:PERSONA] di seconde cure ha in particolare affermato:" Non può non evidenziarsi la formulazione poco chiara, quasi sibillina del certificato di destinazione urbanistica del 28 maggio 2007 che afferma che il complesso edilizio distinto al catasto al Foglio 30 m.n. 544 è classificato zona turistica e ricade nel complesso residenziale "CI". Ma la situazione non può ritenersi chiarita alla luce degli altri documenti in atti che riportano qualificazioni non univoche, come si desume dalla analitica disamina operata dal CTU.., risulta per i':abulas che la documentazione relativa alle concessioni ed alla posizione edilizia non presentava una terminologia chiara ed univoca: infatti in alcuni casi si faceva riferimento ad una destinazione turistico residenziale.....; in altri si faceva riferimento a "Residence"... in altri a unità residenziali." 3.2. Il giudice di merito ha, quindi, esaminato la documentazione in atti ed ha preso atto del contenuto, senza disapplicarlo e senza violare le disposizioni in tema di prove legali, evidenziando semplicemente la non univocità delle qualificazioni in essa riportate, con un ragionamento immune da vizi logici. 3.Con il terzo motivo si censura la sentenza ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. per nullità della stessa o del procedimento per violazione degli artt. 112 c.p.c., 324 c.p.c. e 2909 c. nella misura in cui la pronuncia ha rilevato il passaggio in giudicato della statuizione del tribunale circa la mancata consegna della documentazione richiesta dalle resistenti entro il termine per la stipula del definitivo. Il motivo è inammissibile atteso che con esso di contesta un giudicato di cui la Corte d'appello non dà atto. 3.1.La Corte di merito infatti ha, diversamente da quanto ritenuto dal ricorrente, affermato "va poi sottolineato che l'appellante non ha mosso specifiche contestazione in merito alla statuizione con cui il Giudice di primo grado ha ritenuto che non era stata prodotta nel termine previsto per la stipula del definitivo la necessaria documentazione. E la mancata proposizione di un mo1:ivo di gravame sul punto comporta che l'accertamento sia divenuto definitivo. E solo per completezza di motivazione deve ribadirsi che tale incompletezza appare inequivocabilmente confermata proprio dal fati:o che la difesa dell'appellante ha invocato come decisivo ed atto a dirimere ogni dubbio proprio l'attestazione di destinazione residenziale del gennaio 2009", documentazione comunque successiva alla data in cui la stessa, in ipotesi, avrebbe dovuto essere consegnata. 3.2.11 motivo è inammissibile altresì perché irrilevante ai fini della decisione atteso che la Corte d'appello, dopo aver affermato quanto innanzi, non solo individua al pari di quella di primo grado, la sussistenza di due obbligazioni a carico del ricorrente, ossia la consegna della documentazione necessaria "a chiarire non solo la destinazione residenziale degli immobili, di cui si è trattato, ma anche la conformità degli immobili alle autorizzazioni essendo profili che potevano incidere sulla validità dell'atto di compravendita o comunque sul valore degli immobili.." e l'aver garantito la destinazione urbanistica del bene ma ne accerta anche il mancato adempimento alla data in cui tale documentazione avrebbe dovuto essere consegnata (28 dicembre 2007, la data stabilita per la stipulazione del definitivo). 4.Con il quarto motivo del ricorso, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] censura la nullità del procedimento e/o della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c. nella misura in cui la Corte d'appello di Brescia non si è pronunciata sul motivo di impugnazione di [OSCURATO:PERSONA] concernente la mancata considerazione da parte del giudice di prime cure, dell'eccezione del difetto di qualsiasi elemento soggettivo del preteso inadempimento della ricorrente. 5.Con il quinto motivo di ricorso ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. si censura la nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione dell'art. 112 c.p.c. nella misura in cui la Corte d'appello di Brescia non si è pronunciata sul motivo di impugnazione concernente la mancata considerazione da parte del giudice di prime cure, dell'eccezione del difetto di buona fede delle odierne controricorrenti nell'esecuzione del contratto. 5.1.1 due motivi, strettamente connessi, possono essere trattati congiuntamente e devono essere disattesi secondo quanto emerge plasticamente dall'apparato motivazionale, che mostra di considerare appieno le due eccezioni. [OSCURATO:PERSONA] di merito difatti individua l'onere probatorio gravante su entrambe le parti e, in particolare, come già innanzi evidenziato, l'obbligazione gravante sul ricorrente: garantire la destinazione d'uso e consegnare idonea documentazione. Sicché alla luce delle emergenze probatorie il giudice di seconde cure ha riconosciuto l'odierno ricorrente inadempiente ai propri obblighi, ossia garantire la destinazione urbanistica promessa e consegnare la documentazione all'uopo necessaria (individuando nella produzione dall'attestazione di destinazione d'uso del 22 gennaio 2009, successiva alla stipula del preliminare un ulteriore elemento probatorio) ed, in conseguenza legittimo il recesso della controricorrente (pag. 22,23). 5.2.Giova infatti al riguardo ricordare che "ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un'espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l'impostazione logico-giuridica della pronuncia" (ex multis Cass. n. 20311/2011; Cass. n. 24155/2017). Nella specie proprio dalla impostazione logico-giuridica della pronuncia risulta che lo stato soggettivo appare considerato. La Corte di Brescia ha infatti evidenziato che la complessità della operazione immobiliare, che aveva ad oggetto un compendio articolato che era stato assoggettato a numerosi interventi nel corso del tempo, imponeva che il promittente venditore mettesse a disposizione della controparte, che ne aveva fatto espressamente richiesta, la documentazione necessaria a chiarire non solo la destinazione urbanistica degli immobili ma anche la conformità degli stessi alle autorizzazioni. 6.Con il sesto motivo di ricorso, ex art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] censura la nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione e/o falsa applicazione delll'art. 61 c.p.c. nella misura in cui l'analisi giuridica degli atti amministrativi da cui ricavare la destinazione d'uso dell'immobile sarebbe stata rimessa al CTU. Il motivo è infondato e deve essere rigettato. Il giudice non ha delegato il ctu di effettuare l'analisi giuridica ma di ricostruire l'iter amministrativo che aveva interessato gli immobili e si era articolato in una pluralità di provvedimenti autorizzativi rilasciati nel corso di decenni al fine quindi di pervenire alla effettiva destinazione dell'immobile. Ciò risulta all'evidenza dal contenuto della motivazione. La Corte d'appello muove dagli esiti della consulenza ma non vi aderisce in modo acritico e lo fa proprio anche valutandoli unitamente e anche alla luce delle ulteriori emergenze, tra le quali la documentazione prodotta dallo stesso ricorrente. Difatti, come innanzi evidenziato, la Corte d'appello ha valutato la documentazione in atti e, convenendo con il giudice di prime cure ha ritenuto che risultasse per tabulas "che la documentazione relativa alle concessioni ed alla posizione edilizia non presentava una terminologia chiara ed univoca: infatti in alcuni casi si faceva riferimento ad una destinazione turistico residenziale" in altre si faceva riferimento a "Residence" ed in altri ad "unità residenziali". Con ciò, quindi, la Corte, come auspicato dallo stesso ricorrente a pag. 36 del ricorso, ha svolto "in via autonoma ed esclusiva l'analisi giuridica della documentazione oggetto di controversia e, in particolare, dei certificati che riportavano la destinazione dell'immobile in base alla normativa vigente". 7. Con il settimo motivo di ricorso, ex art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c, [OSCURATO:PERSONA] censura la nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 C.p.C., 194 c.p.c. 213 c.p.c. nella misura in cui la sentenza non ha rilevato la nullità della CTU, in conseguenza dell'acquisizione da parte del perii:o di documenti nuovi, in assenza di un consenso delle parti.Il motivo è infondato e, pertanto, deve essere rigettato. La Corte d'appello ha correttamente evidenziato che la consulenza tecnica disposta dal giudice di prime cure aveva la finalità di ricostruire il completo iter amministrativo che aveva interessato di immobili e "si era articolato in una pluralità di provvedimenti rilasciati nel corso di plurimi decenni", sia sulla base della documentazione in atti sia avvalendosi di informazioni acquisite presso la pubblica amministrazione. Tale potere, legittimo, trova fondamento, così come correttamente affermato dal giudice di seconde cure, nell'art. 194 c.p.c. nonché nell'art. 213 c.p.c. Quest'ultima disposizione consente al giudice di chiedere alla pa informazioni scritte su atti e documenti dell'amministrazione stessa (Cass. n. 3409/1968). Tale potere spetta altresì al perito che, quale ausiliario del giudice, può essere autorizzato ex art. 194 c.p.c. a richiedere alla P.A. le informazioni relative ad atti e documenti della stessa che sia necessario acquisire al processo. Nella specie, inoltre, i documenti sono stati acquisiti durante le operazioni peritali e, pertanto, durante le quali essi 'possono essere visionati e contestati, tramite il consulente di parte, nonché trattasi di documenti che integrano quelli versati in atti dalle parti consentendo di meglio leggerli ed interpretarli. 8.Con il motivo rubricato sotto il n. otto-nove viene impugnata la sentenza ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4 e 5 [OSCURATO:PERSONA] censura rispettivamente la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 111 Cost., art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c. e dell'art. 118, primo comma, n. 2. disp.att.c.p.c. nella misura in cui la sentenza, non motivando sul punto, ha ritenuto sussistenti i restanti profili di inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] distinti dalla destinazione d'uso.Il nono motivo, in particolare, censura la sentenza per l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti nonché violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. I motivi sono inammissibili per difetto di interesse. Deve evidenziarsi in primis che trattasi di questioni esaminate ad abundatiam dal giudice di seconde cure. La Corte ha, infatti, accertato la sussistenza di un grave inadempimento, alla luce della quale è stata valutata la legittimità del recesso, in relazione al mancato assolvimento degli obblighi di garanzia della destinazione urbanistica e consegna della relativa documentazione su [OSCURATO:PERSONA] (così come emerge anche dallo stesso ricorso a pag. 44 ed a pag. 40) sicché l'eventuale accertamento degli ulteriori profili di inadempimento si appalesava, ed appalesa come irrilevante alla luce dell'apparato motivazionale della sentenza del giudice di seconde cure. Deve al riguardo ribadirsi che è inammissibile, in sede di giudizio di legittimità, il motivo di ricorso che censuri un'argomentazione della sentenza impugnata svolta ad abundantiam, e pertanto non costituente una ratio decidendi della medesima. Infatti, un'affermazione siffatta, contenuta nella sentenza di appello, che non abbia spiegato alcuna influenza sul dispositivo della stessa, essendo improduttiva di effetti giuridici non può essere oggetto di ricorso per cassazione, per difetto di interesse (Cass. I, n. 8755/2018). In conclusione il ricorso deve essere rigetto ed il ricorrente deve essere condannato al pagamento delle spese processuali come da dispositivo. Ai sensi dell'art.13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, ove dovuto. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 12.200,00, di cui 12.000,00 per compensi oltre spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge. Ai sensi dell'art.13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da