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CassazionesentenzaSezione U

Cassazione n. 04892/2025

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Consigliere - hapronunciato la seguente SENTENZA sulricorso iscritto al n. 1947/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona dell’amministratore unico, [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocata [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]); -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv ocato GABRIELECATARINACCI ([OSCURATO:EMAIL]); -controricorrente - avverso la sentenza n. 6209/2018 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA].

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del [OSCURATO:DATA_NASCITA]dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]’UTRI.

Udito il Pubblico Ministero , in persona del Sostituto P rocuratore generale [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per rigetto del primo motivo- con l’enunciazione del principio di diritto come specificato nelle conclusionidepositate per iscritto - l’accoglimento del secondo motivo el’inammissibilità del terzo.

Uditii difensori delle parti comparsi in udienza . [OSCURATO:PERSONA] 1.L’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. – premesso di avere acquistato, in data23.9.2009, un immobile sito in Roma, via delle Terme di Tito n. 92,e di essere conseguentemente subentrata nel contratto di locazione di tale immobile stipulato, in data 18.10.2007, tra la precedente proprietaria e il conduttore [OSCURATO:PERSONA] – ha rilevato come quest’ultimo si fosse reso moroso nel pagamento di taluni canoni di locazionee, pur avendo la locatrice ottenuto la convalida dello sfratto per morosità e attivato, nell’aprile del 2010, il corrispondente procedimento di rilascio, la stessa fosse riuscita ad ottenere la restituzionespontanea dell’immobile solo in data [OSCURATO:DATA_NASCITA].

2. In forza di tali premesse, la società attrice ha invocato la condannadel Benemeglio al risarcimento dei danni dalla stessa subiti in conseguenza del comportamento contrattuale del conduttore, ivi compresi tutti i canoni di locazione non corrisposti fino alla data di naturalescadenza del contratto (prevista per il 2011) o, quantomeno, finoalla data dell’eventuale conclusione di una nuova locazione, oltre al pagamento delle spese relative al procedimento di convalida dello sfratto. 3.Con sentenza depositata in data 2/10/2014, il Tribunale di Roma haparzialmente accolto la domanda della società attrice, condannando ilconduttore al pagamento, in favore della stessa, della somma di euro 4.000,00,rigettando nel resto le ulteriori domande. 4.Proposto appello dall’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., con sentenza resain data 12/11/2018, la Corte d’appello di Roma ha confermato la decisionedel giudice di primo grado.

5. A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevatocome, pur avendo la società attrice originariamente riferito la propriapretesa risarcitoria al ‘maggior danno’ di cui all’art. 1591 c.c., tale domanda dovesse ritenersi comunque infondata, pur quando interpretata in relazione alla generale denuncia delle conseguenze dannosesofferte per effetto dell’inadempimento del conduttore ai sensi dell’art.1453 c.c. 6.Al riguardo, secondo la corte d’appello, la materiale riconsegna dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto era valsaa escludere la sussistenza di alcun residuo pregiudizio a carico dellalocatrice, segnatamente in relazione alla mancata percezione dei canoni fino alla scadenza del contratto, dovendo ritenersi che il patrimonio dell’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. era stato adeguatamente reintegrato attraverso il ripristino del materiale godimento dell’immobile, non essendo emersa alcuna impossibilità di ristabilire dettogodimento, secondo le modalità precedentemente usufruite, per fattoimputabile al conduttore.

7. Con la stessa sentenza, la corte territoriale ha disatteso la domandadella società appellante v o lta al rimborso delle spese relative alla convalida dello sfratto e alla relativa esecuzione, non avendo l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. fornito alcuna prova delle attività processuali effettivamente svolte, in quanto non aveva neppure prodotto alcuna notula idonea a consentire la verifica dell’esattezza dellapretesa creditoria avanzata.

Da ultimo, la corte d’appello ha confermato la correttezza della decisionedel tribunale , nella parte in cui ha disposto la compensazione dellespese relative al procedimento di mediazione, dovendo ritenersi che il conduttore avesse legittimamente rifiutato la proposta conciliativaformulata dalla controparte, in ragione della gravosità dei relativicontenuti rispetto a quanto successivamente riconosciuto nella decisionedefinitiva.

8. Avverso la sentenza d’appello, l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. proponericorso per cassazione sulla base di tre motivi d’impugnazione. 9.[OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso. 10.Avviato alla trattazione in camera di consiglio, il ricorso è stato successivamenterimesso, per la discussione, all’udienza pubblica, con ordinanza interlocutoria n. 5051 del 17/2/2023 della Terza Sezione Civiledi questa Corte. 11.In vista di tale udienza, prevista per la data del 4/10/2023, il pubblico ministero ha concluso per iscritto, invocando il rigetto del primomotivo di ricorso, l’accoglimento del secondo e la dichiarazione diinammissibilità del terzo. 12.A seguito del deposito di memorie ad opera delle parti e della discussione in udienza pubblica, con successiva ordinanza interlocutorian. 31276 del 9/11/2023, il Collegio della Terza Sezione Civile ha rimesso il ricorso al [OSCURATO:PERSONA] Presidente della Corte di cassazione, per l’eventuale esame dinanzi alle Sezioni Unite delle questionidi diritto poste dal primo motivo del ricorso avanzato dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., con particolare riguardo al punto concernente la riconoscibilità, in favore del locatore, al quale il conduttore inadempiente abbia riconsegnato l’immobile prima della naturalescadenza del contratto, del diritto al risarcimento del danno consistente nella mancata percezione dei canoni di locazione eventualmentedovuti per il periodo successivo a detta riconsegna fino allanaturale scadenza del contratto, o all’eventuale precedente data di conclusionedi una nuova locazione. 13.In prossimità dell’udienza, il pubblico ministero ha depositato una memoria , ribadendo la richiesta di rigetto del primo motivo di ricorso,l’accoglimento del secondo e la dichiarazione di inammissibilità delterzo.

14. L’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatoulteriori memorie. [OSCURATO:PERSONA]

1. Dev’essere preliminarmente rilevata l’infondatezza dell’eccezionedi inammissibilità del ricorso per tardività sollevata dal controricorrente,avendo la società ricorrente comprovato l’avvenuta notificazione del ricorso introduttivo del giudizio di legittimità (avvenuta in data 14/1/2019) entro il termine di sessanta giorni computati dalla data di notificazione della sentenza impugnata (avvenuta il 13/11/2018), non potendosi tener conto, quali giorni di scadenza del termine ad quem , delle giornate di sabato 12/1/2019 e didomenica 13/1/2019 (cfr. l’art. 155 c.p.c.) .

2. Parimenti priva di fondamento deve ritenersi l’eccezione sollevatadal controricorrente, in ordine all’asserita inammissibilità per tardivitàdella domanda risarcitoria relativa ai danni corrispondenti alle conseguenzedell’inadempimento del conduttore ex art. 1453 c.c. (sul presuppostodell’avvenuta asserita limitazione dell’originaria domanda risarcitoriadella società locatrice al solo maggior danno ex art. 1591 c.c.), avendo la società attrice espressamente identificato, nel corpo dell’originarioatto di citazione e nelle relative conclusioni, le lamentate conseguenze dannose del comportamento contrattuale della contropartenella mancata percezione dei canoni di locazione fino alla naturale scadenza del contratto .

In tal modo è rimasto riservato al giudice di merito adito il potere - dovere di qualificare la domanda in relazioneagli elementi obiettivi di identificazione dell'azione senza che siaconfigurabile alcuna violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (cfr .

Cass. , Sez. 2, n. 11289 del 10/5/2018 ; Cass., S ez . 3, n. 906 del 17/1/2018 ; Cass., S e z. 3, n. 919 del 3/2/1999).

La sentenza impugnata, nell’affrontare e decidere la questione relativa alla risarcibilità delle conseguenze connesse, in generale, all’inadempimento contrattuale del conduttore (ai sensi dell’art. 1453 c.c.), ha infatti sostanzialmente e correttamente riconosciuto la possibilità della più ampia interpretazione dell’originaria domanda risarcitoriaproposta dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. 3.Con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnataper violazione dell’art. 1453 c.c. in combinato disposto con l’art.1223 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale negato il risarcimento dei danni relativi al conseguimento deicanoni di locazione fino alla naturale cessazione del contratto sulla basedi un orientamento della giurisprudenza di legittimità minoritario (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 1 0 /12/2013 ) e, in ogni caso, suscettibile d’essere rimeditato, siccome erroneamente fondato sul presuppostosecondo cui il corrispettivo della locazione si risolverebbe nella prestazione, da parte del conduttore, di un compenso per il sacrificio, da parte del locatore, della propria facoltà di godimento dell’immobile,là dove, al contrario, la dimensione causale del contratto di locazione imporrebbe di qualificare la cessione del godimento dell’immobile dietro il pagamento del corrispettivo alla stregua di un’operazione economica di scambio tra utilità di diversa natura (d’indole per lo più speculativa), sì che la mera riconsegna dell’immobile prima della naturale conclusione del contratto non varrebbe mai a reintegrare il patrimonio del locatore della mancata realizzazionedel credito relativo a tutti i canoni convenuti, così come peraltroriconosciuto dal prevalente orientamento della giurisprudenza dellaCorte di cassazione (cfr. Cass. , Sez. 3, n. 2865 del 13/02/2015) . 4.Con il secondo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 91 e 664 c.p.c., in combinato dispostocon il d.m. n. 127/2004 (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), peravere la corte territoriale illegittimamente omesso di liquidare, in proprio favore, le spese di lite relative alle procedure di sfratto di morosità e di esecuzione per rilascio, sulla base dell’erroneo presupposto secondo cui tali spese, in quanto non riconducibili alla liquidazionedelle spese in favore del difensore per l’attività svolta, non sarebberostate adeguatamente comprovate o specificate attraverso il deposito di una notula, là dove, al contrario, la liquidazione di tale rimborsoavrebbe dovuto ritenersi svincolata dall’assolvimento di alcun onere di previa specificazione da parte dell’istante, e doverosamente operata d’ufficio, ai sensi degli artt. 91 e 664 c.p.c., sulla base degli attiprocessuali debitamente depositati dalla società ricorrente.

5. Con il terzo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnataper violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. (in relazione all’art. 360n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente disposto l’integrale compensazione tra le parti delle spese relative al procedimento di mediazione in ragione della pretesa legittimità del rifiuto del conduttore di accettare la proposta di conciliazione della locatrice (atteso il carattere eccessivamente oneroso delle condizioni offertein rapporto a quanto viceversa riconosciuto in sede definitiva), làdove, al contrario, trattandosi di mediazione obbligatoria ed essendo comunquestata riconosciuta nel merito la soccombenza del convenuto, la liquidazione delle spese del giudizio avrebbe dovuto essere comprensivadelle spese relative al procedimento di mediazione . 6.A seguito dell’ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9/11/2023 dellaTerza Sezione Civile, il ricorso è stato assegnato a queste Sezioni Uniteper la soluzione del contrasto post o dal primo motivo .

7. Secondo l’ordinanza di rimessione della Terza Sezione «convivononella giurisprudenza di questa Corte, e segnatamente di questasezione, due orientamenti.

Secondo un primo orientamento, più risalentee tendenzialmente prevalente, il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovoconduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto (Cass.n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970).

Secondo altro orientamento, recepito dalla sentenza di merito, in ipotesidi risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezioneda parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili finoalla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momentoin cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene conuna nuova locazione, non configura di per sé un danno da “ perdita subita”,né un danno da “ mancato guadagno ” , non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditor e - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l ’ inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento, mentre un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioniin cui si trova l ’ immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione,commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente peril relativo ripristino quale conseguenza dell ’ inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ. (Cass. n. 1426del 2017; n. 27614 del 2013).

«Il punto di divergenza fra i due orientamenti risiede nelle conseguenze che vengono ricollegate alla valutazione in termini di godimentoindiretto della locazione.

Per l’indirizzo recepito dalla corte territoriale non c’è pregiudizio, con riferimento ai canoni che, dopo il rilascio,sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto, se il godimentotorna al proprietario locatore in seguito al rilascio all’esito della risoluzione per inadempimento, posto che il canone è il corrispettivo per la privazione del godimento.

Per il primo indirizzo, invece, il rilascio dell’immobile non neutralizza il danno del mancato conseguimentodel canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale.

Affermain particolare Cass. n. 8482 del 2020 che “il danno da risarcire nonpuò non ritenersi rappresentato dall ’ ammontare dei canoni dovuti perla durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senzache si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggettoche aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti— un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile ” .

Allaluce di tale indirizzo, l’interesse protetto dal contratto di locazione, e che è stato leso dall’inadempimento, è lo specifico interesse al godimento indiretto mediante la percezione di un corrispettivo per l’altruigodimento, che il proprietario, in base all’esercizio di autonomia che gli compete, ha affidato alla tutela contrattuale, per cui l’inadempimentoavrebbe violato il programma di godimento del bene prefiguratodal negozio.

«Quest’ultimo indirizzo si è evoluto, fino alle più recenti manifestazioni,nel senso che il danno risarcibile non corrisponde ut sic alla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimentodi un nuovo conduttore, ma è necessario l’apprezzamento daparte del giudice del merito di tutte le circostanze del caso concreto.

Sitratta di precisazione quanto mai opportuna, in primo luogo perché l’azione risarcitoria non può essere confusa con l’azione di adempimento,solo grazie alla quale, per ipotesi, il locatore può esigere il mancato pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto.

In secondo luogo, tale esito evolutivo è coerente alla distinzione fra il danno evento ed il danno conseguenza.

Il danno evento, coincidente con l’inadempimento, si identifica effettivamente con la mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore.

Il danno risarcibile è, però, il danno conseguenza, disciplinato dall’art. 1223 cod. civ.

Emerge, a questo proposito, l’onere probatorio del locatore, che deve provare il nesso di causalità giuridica fra l’evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli.

È parte di tale onere probatorio del locatore l’essersi attivato per rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobileper una nuova locazione.

In questo quadro, potrà essere rilevante anche quanto il conduttore possa opporre ai sensi dell’art. 1227,comma 2, cod. civ.

«Di contro al primo indirizzo, pur apprezzato in questo esito evolutivo,che distingue fra danno evento e danno conseguenza, deve valutarsi,ai fini della risoluzione del contrasto, la portata dell’art. 1591 cod.civ.

È pur vero che tale norma disciplina la fattispecie dei danni da ritardatarestituzione, e dunque gli effetti della mora del conduttore a restituirel’immobile, ma è anche vero che la portata della norma non è riducibile alla fattispecie della restituzione dopo la scadenza del rapporto,potendo essa sul piano pratico trovare applicazione anche al casodella restituzione prima della scadenza, e dunque all’ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e del protrarsidel godimento della cosa da parte di quest’ultimo, nonostante la cessazione per risoluzione.

Il conduttore è tenuto in base all’art. 1591a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione.Resta tuttavia il margine, come è noto salvaguardato dalla norma,del “maggior danno”.

Volendo rileggere la fattispecie sulla base del punto di vista dell’art. 1591, l’interrogativo da porsi è se in tale “maggiordanno”, una volta imposto al conduttore dalla legge l’obbligo dirisarcire il locatore mediante la corresponsione del canone fino alla restituzione,trovi ospitalità, ed in quali termini, il danno conseguente, aisensi dell’art. 1223, all’evento dannoso rappresentato dalla mancata percezionedei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, si intende all’interno al termine di scadenza del rapporto»(Cass., Sez. 3, n. 31276 del 9/11/2023 ). 8.[OSCURATO:PERSONA] ritiene che , ai fini della risoluzione delle questioni di dirittoposte dal primo motivo di ricorso - in relazione al quale è stato sollecitatol’intervento di queste Sezioni Unite - debba essere condiviso l’orientamento interpretativo v o lto, da un lato, a escludere che la restituzione dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto valga di per sé a precludere il diritto del locatore a rivendicare, a titolo risarcitorio, il pagamento dei canoni destinati a scaderesuccessivamente a lla restituzione (fino alla prevista scadenza del contratto o all’eventuale nuova locazione dell’immobile) e, dall’altro,a negare che il danno risarcibile in favore del locatore debba ricomprendere, con carattere di automaticità, tutti i canoni non percepitifino alla scadenza del contratto originariamente stabilita dalle partio, in alternativa, al reperimento di un nuovo conduttore .

9. Al fine di giustificare tal i conclusion i varrà in primo luogo osservarecome, secondo l’indirizzo fatto proprio dalla giurisprudenza minoritaria di questa Corte (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 10/12/2013) - e posta a fondamento della decisione di merito impugnatain questa sede - nel caso in cui sia pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e sia intervenutoil rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte dellocatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionaleo legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatorestesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione,non configur i di per sé un danno da ‘ perdita subita ’ , né un danno da ‘ mancato guadagno ’ , non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditor e - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosseverificato l ’ inadempimento del conduttore . 10.Tale orientamento interpretativo , ad avviso di queste Sezioni Unite,non può essere condiviso . 11.Secondo tale orientamento, la causa del contratto di locazione sisostanzierebbe nella relazione funzionale asseritamente esistente tra la ‘rinuncia’, da parte del locatore, al godimento diretto del proprio immobilee il ‘compenso’ costituito dal pagamento del canone da parte delconduttore.

Al riguardo , « la concessione in godimento di un bene iurelocationis si risolve ex latere del locatore in una particolare forma di esercizio del godimento del bene nelle sue utilità, cioè nel conferimentoal conduttore della facoltà di esercitare in via diretta su diesso il godimento materiale, che altrimenti sarebbe esercitabile dal locatore.

A fronte di tale conferimento e, quindi, con diretta giustificazione in ragione di esso, il conduttore versa al locatore il corrispettivo, il canone, che viene a rappresentare in tal modo una modalitàdi fruizione indiretta dell'utilità sottesa al godimento del bene sostitutiva del possibile godimento diretto.

Godimento diretto che il locatore, se conservasse la detenzione del bene potrebbe, si badi, esercitarecon l’estrinsecazione della facoltà di godimento materiale su diesso, utilizzandolo per una qualche destinazione conforme alla sua naturao alle sua funzionalità, ma che, potrebbe anche esercitare anche estrinsecandola in negativo, cioè attraverso la mera conservazione della detenzione del bene, senza cioè il compimento di attività di godimentomateriale di esso, come ad esempio tenendolo intercluso ed inaccessibile, nonché incolto, trattandosi di terreno, o, trattandosi di edificio,inutilizzato.

«Ebbene, quando il locatore concede in locazione l'immobile, il corrispettivodella locazione, cioè il canone, rappresenta l'equivalente dellaprivazione della possibilità di esercitare il godimento dello stesso invia diretta, cioè sia attraverso lo svolgimento su di esso dell'attività di godimento materiale possibile secondo la natura del bene, sia attraversoun atteggiamento di non utilizzazione del bene per il tramite ditale attività di godimento materiale e, quindi, attraverso la sua mera detenzione» ( così Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 10/12/2013 , §3. 3 , pagg.8-9). 12.[OSCURATO:PERSONA] ritiene che l’affermazione secondo cui la dimensione causale del contratto di locazione riposerebbe sulla preliminare ‘rinuncia al godimento diretto ’ da parte del locatore esprima una prospettiva del tutto marginale della realtà contrattuale della locazione:non appare , infatti , necessariamente configurabile , in capo a tutti coloro che intendono trasmettere a terzi il godimento di un immobile di cui hanno la disponibilità, un qualche apprezzabile interesse per il godimento diretto del proprio immobile , né necessariamenteuna volontà di tale forma di godimento.Sipensi, al riguardo, ai casi di collocazione sul mercato di immobili precedentementeacquistati dal locatore a soli fini di investimento del risparmio (da cui trarre occasione di possibil i rendit e ), o ai casi d i locatori (come una società commerciale) orientati a realizzare profitti attraverso l’acquisto sistematico di immobili da destinare con immediatezzaal godimento di terzi dietro compenso .

Inrelazione a tale punto (e, dunque, sul piano dell’identificazione dellacausa del contratto di locazione) converrà piuttosto tener ferma e valorizzare la più limitata dimensione dello scambio (in sé considerato) tra l’utilità economico - sociale rappresentata dal godimentodi un bene immobile e l’importo monetario del canone: uno scambio in cui la prestazione patrimoniale del conduttore non risulta affattovolta a ‘compensare’ il sacrificio del godimento diretto del bene da parte del locatore, bensì a ‘corrispondere’ alle utilità offert e del locatore secondo i termini di una specifica dinamica funzionale di carattereeconomico-sociale.

In forza di tale specifica dinamica funzionale, la prefigurazione negoziale dell’esecuzione delle reciproche prestazioni delle parti è destinata a prospettare la realizzazione di un nuovo , originale e più avanzato assetto economico - giuridico delle sfere di entrambi i contraenti; un assetto destinato a stabilizzarsi definitivamente attraverso il puntuale compimento del ‘programma contrattuale’ alla cuipuntuale attuazione entrambe le parti risultano vincolate .

Con la realizzazione di tale nuovo assetto , da un lato , il locatore avràsoddisfatto il suo specifico interesse alla ‘trasformazione’, in una definitiva disponibilità monetaria, della temporanea utilizzabilità del bene e , dall’altro, il conduttore il suo particolare interesse a ‘trasformare’ la sua originaria disponibilità monetaria nel temporaneo godimentodelle specifiche utilità offerte dal bene altrui.13.Muovendo da tali elementari premesse , apparirà di immediata comprensione come la restituzione dell’immobile prima della conclusione del contratto da parte del conduttore inadempiente non potràmai valere a determinare di per sé l ’integrale ricostituzione della condizione economic o - giuridica del locatore configuratasi a seguito dellaconclusione del contratto di locazione .

14. Su questo punto , s econdo l’ orientamento interpretativo qui criticato, il rilascio dell'immobile locato a seguito di risoluzione per inadempimentodel conduttore non sarebbe « di per sé tal e da integrare né un danno da “perdita” (danno emergente), né un danno da “mancato guadagno” (lucro cessante) derivanti dall'inadempimento »; infatti, una volta « rilasciato l'immobile in conseguenza della risoluzione, viene ripristinata la posizione del locatore in ordine al godimentodel bene nei termini in cui essa si poteva estrinsecare prima dellascelta dell'esercizio del godimento nella suddetta forma indiretta: illocatore viene posto, cioè, nella condizione di esercitare il godimento sul bene in via materiale oppure con atteggiamento di mera inerzia oppurenuovamente in forma indiretta, cioè conferendolo in godimento ad un terzo, a titolo oneroso, cioè iure locations, o, eventualmente, gratuito,iure commodati.

«Poiché il canone locativo lo compensava della privazione della facoltàdi godimento diretto, in via di utilizzazione positiva del bene o permera detenzione, nonché di quella indiretta mediante conferimento adaltro terzo per uno di quei titoli, è palese che la mancata percezione delcanone, tanto f in o alla scadenza quanto fino alla rilocazione, non puòessere considerata di per sé una “ perdita ” e ciò per il suo carattere corrispettivo rispetto alla privazione del godimento.

La mancata percezione potrebbe automaticamente essere considerata una “perdita”per il locatore solo se il canone come utilitas non fosse stato conseguibile come compenso per la privazione della facoltà di godimento in altro modo.

Cessata quella privazione e ripristinato il godimento la mancata percezione del canone non può essere considerataperdita» (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 10/12/2013 , §3.3,pagg. 8 - 10 ).

15. Una simile ricostruzione del fenomeno contrattuale (rivist o dallaprospettiva della patologia funzionale dell’inadempimento) non è condivisibile, poiché , nella misura in cui trascura la mancata realizzazionedel programma negoziale originariamente convenuto tra le parti in conseguenza dell’inadempimento , si risolve nella totale neutralizzazionedella rilevanza giuridica di quest’ultimo .

La restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente, infatti, non potrà mai costitui r e il ripristino di un preesistenteequilibrio delle sfere giuridico - patrimonial i delle parti (se non quello prenegoziale, ormai superato dalla conclusione del contratto), quanto piuttosto l ’ attestazione del fallimento (per responsabilità del conduttore) del programma contrattuale alla cui realizzazione le parti si erano positivamente vincolate e, conseguentemente,della sopravvenuta impossibilità (sempre per fatto del conduttore) di pervenire alla realizzazione del piano degli effetti economici e giuridici che i contraenti avevano originariamente prefigurato.

È appena il caso di sottolineare al riguardo come, attraverso la conclusione di un contratto, le parti non si propongano affatto di ricomporre, come conseguenza della realizzazione della causa contrattuale, il medesimo equilibrio economico originario astrattamente considerato (sia pure in una diversa composizione materiale:una somma di danaro al posto di un periodo di godimento dell’immobile, e viceversa) , bensì a raggiungere un diverso e più avanzatoassetto economico - giuridico della propria sfera patrimoniale, rivistoattraverso il prisma delle proprie prospettive d’interesse.Inbreve, così come il significato del rapporto obbligatorio non si esauriscenell’astratto apprezzamento economic o dell ’esecuzione della prestazione del debitore - estendendosi bensì alla decisiva considerazione dell’interesse ( anche non patrimoniale, ex art. 1174 c.c.) del creditore e alla sua soddisfazione (destinat a a rivestire un ruolo,sotto molti profili, determinante e decisivo nella disciplina del le diversefasi del rapporto ) - allo stesso modo, i l complessivo assetto di interessicomposto n el programma contrattuale è destinato a rivestire una considerazione decisiva nella ricostruzione della disciplina del contratto, tanto nella sua fase interpretativa, quanto in quella esecutiva, quanto infine in quella (del tutto eventuale) che riguarda l’eventualegoverno degli effetti dell’inadempimento.

La frustrazione che il locatore è costretto a subire per effetto dell’inadempimento del conduttore, in relazione al compimento del programma contrattuale originariamente convenuto (e, dunque, in relazioneal forzato sacrificio degli interessi negoziati), non potrà in tal sensomai essere reintegrata, sul piano risarcitorio, dalla ricollocazione dello stesso locatore nella medesima condizione economico - patrimonialeprecedente la conclusione del contratto .

Una simile affermazione - varrà ribadirlo - trascura ndo la considerazionedel piano di interessi già negoziato dalle parti (e il suo fallimentoper la responsabilità del conduttore) , finisce inevitabilmente colneutralizzare la rilevanza dell’inadempimento di quest’ultimo . 16.La conferma dell’erroneità della prospettiva interpretativa qui criticata appare peraltro desumibile anche attraverso l’analisi delle conseguenze dell’inadempimento così come regolate dal legislatore (ossiadel danno giuridicamente rilevante ) .

Infatti,la tesi secondo cui viene rimossa , per effetto dall’anticipata restituzione dell’immobile da parte del conduttore inadempiente, la dannositàdel fallimento del programma contrattuale in conseguenza dell’inadempimento del conduttore , si traduce inevitabilmente nella definitiva cancellazione dell ’ interesse positivo quale componente costitutivadel danno contrattuale regolato dall’art. 1223 c.c. ( ai sensi del quale « Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta»), finendo col determinare la sostanziale assimilazione del danno da inadempimento a l danno precontrattuale , per tradizione identificatonella limitata considerazione del solo interesse negativo .

Sulpunto, la giurisprudenza di questa Corte ha già espressamente avutomodo di rilevare c he , n ei contratti a prestazioni corrispettive, alla risoluzioneper inadempimento si accompagn a sempre il diritto, per il contraentefedele, al risarcimento del danno, non limitato all ’ interesse negativo ( id quod interest contractum non fuisse ) , bensì esteso all’interessepositivo ( quantum lucrari potuit ), atteso, per un verso, che l'azionedi risoluzione è alternativa all'azione di adempimento (per sua natura finalizzata al conseguimento dell'interesse positivo ) e considerato, per altro verso, che, diversamente opinando, la responsabilità (contrattuale) per inadempimento coinciderebbe quoad effectumcon la responsabilità precontrattuale, venendosi a trattare in modo uguale situazioni diverse ( cfr. Cass., Sez. 3, n. 28022 del 14/10/2021;v. altresì Cass., Sez. 3, n. 36497 del 29/12/2023) .

Un’ulteriore coerente conferma, sotto altro profilo, della neutralizzazione, per il medio di un’incongrua lettura del fenomeno contrattuale,della responsabilità per inadempi mento . 17.Le considerazioni qui esposte valgono, dunque, a confermare lacorrettezza di quanto desumibile da lle riflessioni della giurisprudenza maggioritaria di questa Corte , secondo la quale i l locatore, il quale abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l ’ anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al la scadenzadel contratto o al reperimento di un nuovo conduttore ; in tal caso, l’ ammontare del danno risarcibile costitui rà valutazione del giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto(Cass., Sez. 3, n. 8482 del 5/5/2020 ) , prime fra tutte l’utile cheil locatore avrà ricavato (o che avr ebbe potuto comunque ricavare conl’uso della normale diligenza ) dall ’ immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto(Cass., Sez. 6 - 3, n. 194 del 5/1/2023) .

18. I l tema posto dalle conseguenze dell’inadempimento del conduttorechiede, dunque , d’essere affrontato e trattato alla stregua diun’ordinaria questione di determinazione (e liquidazione) del danno contrattualerisarcibile.

Una simile operazione, in quanto dedicata alla ricostruzione di circostanzedi fatto necessariamente dominate dalla considerazione di occorrenze proprie a l caso di specie , impon e l’esclusione di ogni astrattezza teorica e, segnatamente, il rifiuto d i ogni prospettabile automatismoin ipotesi v o lto a identificare , di necessità , il danno del locatorecon l’insieme dei canoni non percepiti .

Tale ultima precisazione - come correttamente evidenziato nella stessa ordinanza di rimessione in questa sede - appare opportuna, dovendo, da un lato, ammonirsi sulla necessità di non confondere l’azionerisarcitoria con l’azione di adempimento ( solo grazie alla quale illocatore può esigere il mancato pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto ) e, dall’altro, rammentarsi come l’operazione di liquidazione del danno si fond i necessariamente sulla preliminare distinzione fra danno - evento (qui coincidente con l’inadempimentoe identifica to dal la mancata percezione dei canoni di locazioneconcordati fino al la scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore ) e danno - conseguenza disciplinato dall’art.1223c.c., ai sensi del quale - varrà ribadire e sottolineare - il ‘ mancato guadagno’ del locatore, in tanto potrà ritenersi risarcibile, in quanto appaia configurabile alla stregua di una « conseguenza immediata e diretta»dell’inadempimento.

Tale nesso di ‘causalità giuridica’ tra l’evento di danno e le sue conseguenzepregiudizievoli ( alias il carattere di derivazione immediat a e dirett a di queste ultime dal primo) costitu isce materia d i un onere probatorio(necessariamente ) incombente sul locatore ai sensi dell’art.2697 c.c. ; e tanto, a prescindere da quanto il conduttore po trà eventualmenteopporre ai sensi dell’art. 1227, comma 2, c.c.

Da questa prospettiva, la circostanza dell’avvenuta restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente a seguitodella risoluzione del contratto se , da un lato , non esclude di principio la risarcibilità delle possibili conseguenze dannose correlat e allamancata percezione dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto ( o a lla conclusione di un ’eventuale nuova locazione ) , dall’altro,non potrà non offrire al giudice del merito elementi util i (sul piano del ragionamento probatorio d’indole critica) ai fini della più corretta ricostruzione in fatto delle conseguenze dannose effettivamente ricollegabili a ll’ina dempimento , normalmente identificabili con la perdita dei canoni previsti fino alla naturale scadenzadel contratto .

Èin questo quadro che si colloca la giustificazione dell’attribuzione diun carattere ragionevolmente dirimente alla dimostrazione , da parte dellocatore, d ’ essersi convenientemente attivato , non appena ottenut a lariconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezziordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione .

Un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nelriattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità (in tesi confidando sul diritto a conseguire, a titolo risarcitorio, tutti i canoni convenuti fino alla naturale scadenza del contratto ) , non potrà non legittimare , secondo l’ id quod plerumque accidit , la prospettazione dell’eventuale riconducibilitàdella cessata redditività del bene alla responsabilità del lo stesso locatore ; una responsabilità nella specie assumibile anche ex fide bona , in coerenza a un criterio valutativo generale del comportamentodelle parti contraenti riferibile, oltre che alla relazione prenegoziale ( ex art. 1337 c.c.) , all’interpretazione del contratto ( ex art.1366 c.c.) e alla sua esecuzione ( ex art. 1375 c.c.), anche al la fase chesegue la formale risoluzione degli effetti del negozio ( arg . altresì ex art. 117 5 c.c. , nella prospettiva della determinazione del credito risarcitorio, là dove impone al credi tore di « comportarsi secondo le regoledella correttezza ») .

19. D eve pertanto ritenersi grava nte sul locatore l’onere di comprovare che , nonostante la restituzione dell’ immobile prima della scadenzadel contratto da parte del conduttore inadempiente , il danno costituitodalla mancata percezione del canone fino a detta scadenza , o fino alla stipulazione di una nuova locazione , si è ugualmente verificato.

20. Varrà infine considerare la questione da ultimo sollevat a dall’ordinanza di rimessione della Terza Sezione civile in ordine all’applicabilità, al caso di specie, dell’art. 1591 c.c. (e delle regole di liquidazione in esso contenute) ai fini della determinazione dei danni risarcibiliin favore del locatore. 21.Secondo tale norma , « Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna,salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno » .

22. In forza di quanto adombrato dal l’ordinanza di rimession e , l’eventualeapplicazione in via analogica di tale norma al caso di specie giustificherebbel’eventuale limitazione del la liquidazione del danno in favoredel locatore al solo corrispettivo convenuto fino alla riconsegna dell’immobilelocato, salva la dimostrazione del maggior danno subito. 23.In linea con quanto fin qui esposto , le Sezioni Unite ritengono percontro che la delineata estensione analogica della regola dettata dall’art. 1591 c.c. al governo delle conseguenze dannose riferibili a forme di inadempimento del conduttore diverse da quell a consistente nel ritard ata riconsegna dell’immobile (“ il conduttore in mora a restituire la cosa ”) - e, segnatamente, all’inadempimento consistito nellamancata corresponsione dei canoni nel corso del rapporto (come accaduto nel caso di specie) - non trovi giustificazione, dovendo confermarsila positiva riferibilità della norma di cui all’art. 1591 c.c. allesole conseguenze risarcitorie connesse al ritardo nella restituzione dell’immobileda parte del conduttore.

Si tratta, infatti, con riguardo alla fattispecie astratta delineata nell’art.1591 c.c., di una vicenda del tutto diversa da quella posta a oggettodell’odierno ricorso; e ciò, pur volendo consider are il ‘ritardo nellariconsegna’ come ritardo (non solo rispetto alla scadenza naturale delcontratto, bensì anche) rispetto al momento della risoluzione per inadempimentodel conduttore prima della scadenza contrattuale .

Da quest’ultima prospettiva, il ‘maggior danno’ di cui si discorre nell’art. 1591 c.c. rim arrebbe pur sempre riferito, stricto sensu , alle conseguenze pregiudizievoli direttamente riferibili al ritardo nella restituzionedell’immobile e, dunque, non estensibili alle conseguenze più ampiamente legate al fallimento del programma contrattuale per fattodel conduttore. 24.L’insieme delle considerazioni sin qui svolte vale a giustificare l’accoglimentodel primo motivo de l ricorso proposto dall’[OSCURATO:PERSONA].r.l. sulla base del seguente principio di diritto: « Il diritto del locatore a conseguire , ai sensi dell’art. 1223 c.c. , il risarcimento del dannoda mancato guadagno a causa della risoluzione de

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
Consigliere - hapronunciato la seguente SENTENZA sulricorso iscritto al n. 1947/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona dell’amministratore unico, [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocata [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]); -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv ocato GABRIELECATARINACCI ([OSCURATO:EMAIL]); -controricorrente - avverso la sentenza n. 6209/2018 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]. Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del [OSCURATO:DATA_NASCITA]dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]’UTRI. Udito il Pubblico Ministero , in persona del Sostituto P rocuratore generale [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per rigetto del primo motivo- con l’enunciazione del principio di diritto come specificato nelle conclusionidepositate per iscritto - l’accoglimento del secondo motivo el’inammissibilità del terzo. Uditii difensori delle parti comparsi in udienza . [OSCURATO:PERSONA] 1.L’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. – premesso di avere acquistato, in data23.9.2009, un immobile sito in Roma, via delle Terme di Tito n. 92,e di essere conseguentemente subentrata nel contratto di locazione di tale immobile stipulato, in data 18.10.2007, tra la precedente proprietaria e il conduttore [OSCURATO:PERSONA] – ha rilevato come quest’ultimo si fosse reso moroso nel pagamento di taluni canoni di locazionee, pur avendo la locatrice ottenuto la convalida dello sfratto per morosità e attivato, nell’aprile del 2010, il corrispondente procedimento di rilascio, la stessa fosse riuscita ad ottenere la restituzionespontanea dell’immobile solo in data [OSCURATO:DATA_NASCITA]. 2. In forza di tali premesse, la società attrice ha invocato la condannadel Benemeglio al risarcimento dei danni dalla stessa subiti in conseguenza del comportamento contrattuale del conduttore, ivi compresi tutti i canoni di locazione non corrisposti fino alla data di naturalescadenza del contratto (prevista per il 2011) o, quantomeno, finoalla data dell’eventuale conclusione di una nuova locazione, oltre al pagamento delle spese relative al procedimento di convalida dello sfratto. 3.Con sentenza depositata in data 2/10/2014, il Tribunale di Roma haparzialmente accolto la domanda della società attrice, condannando ilconduttore al pagamento, in favore della stessa, della somma di euro 4.000,00,rigettando nel resto le ulteriori domande. 4.Proposto appello dall’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., con sentenza resain data 12/11/2018, la Corte d’appello di Roma ha confermato la decisionedel giudice di primo grado. 5. A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevatocome, pur avendo la società attrice originariamente riferito la propriapretesa risarcitoria al ‘maggior danno’ di cui all’art. 1591 c.c., tale domanda dovesse ritenersi comunque infondata, pur quando interpretata in relazione alla generale denuncia delle conseguenze dannosesofferte per effetto dell’inadempimento del conduttore ai sensi dell’art.1453 c.c. 6.Al riguardo, secondo la corte d’appello, la materiale riconsegna dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto era valsaa escludere la sussistenza di alcun residuo pregiudizio a carico dellalocatrice, segnatamente in relazione alla mancata percezione dei canoni fino alla scadenza del contratto, dovendo ritenersi che il patrimonio dell’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. era stato adeguatamente reintegrato attraverso il ripristino del materiale godimento dell’immobile, non essendo emersa alcuna impossibilità di ristabilire dettogodimento, secondo le modalità precedentemente usufruite, per fattoimputabile al conduttore. 7. Con la stessa sentenza, la corte territoriale ha disatteso la domandadella società appellante v o lta al rimborso delle spese relative alla convalida dello sfratto e alla relativa esecuzione, non avendo l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. fornito alcuna prova delle attività processuali effettivamente svolte, in quanto non aveva neppure prodotto alcuna notula idonea a consentire la verifica dell’esattezza dellapretesa creditoria avanzata. Da ultimo, la corte d’appello ha confermato la correttezza della decisionedel tribunale , nella parte in cui ha disposto la compensazione dellespese relative al procedimento di mediazione, dovendo ritenersi che il conduttore avesse legittimamente rifiutato la proposta conciliativaformulata dalla controparte, in ragione della gravosità dei relativicontenuti rispetto a quanto successivamente riconosciuto nella decisionedefinitiva. 8. Avverso la sentenza d’appello, l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. proponericorso per cassazione sulla base di tre motivi d’impugnazione. 9.[OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso. 10.Avviato alla trattazione in camera di consiglio, il ricorso è stato successivamenterimesso, per la discussione, all’udienza pubblica, con ordinanza interlocutoria n. 5051 del 17/2/2023 della Terza Sezione Civiledi questa Corte. 11.In vista di tale udienza, prevista per la data del 4/10/2023, il pubblico ministero ha concluso per iscritto, invocando il rigetto del primomotivo di ricorso, l’accoglimento del secondo e la dichiarazione diinammissibilità del terzo. 12.A seguito del deposito di memorie ad opera delle parti e della discussione in udienza pubblica, con successiva ordinanza interlocutorian. 31276 del 9/11/2023, il Collegio della Terza Sezione Civile ha rimesso il ricorso al [OSCURATO:PERSONA] Presidente della Corte di cassazione, per l’eventuale esame dinanzi alle Sezioni Unite delle questionidi diritto poste dal primo motivo del ricorso avanzato dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., con particolare riguardo al punto concernente la riconoscibilità, in favore del locatore, al quale il conduttore inadempiente abbia riconsegnato l’immobile prima della naturalescadenza del contratto, del diritto al risarcimento del danno consistente nella mancata percezione dei canoni di locazione eventualmentedovuti per il periodo successivo a detta riconsegna fino allanaturale scadenza del contratto, o all’eventuale precedente data di conclusionedi una nuova locazione. 13.In prossimità dell’udienza, il pubblico ministero ha depositato una memoria , ribadendo la richiesta di rigetto del primo motivo di ricorso,l’accoglimento del secondo e la dichiarazione di inammissibilità delterzo. 14. L’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatoulteriori memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. Dev’essere preliminarmente rilevata l’infondatezza dell’eccezionedi inammissibilità del ricorso per tardività sollevata dal controricorrente,avendo la società ricorrente comprovato l’avvenuta notificazione del ricorso introduttivo del giudizio di legittimità (avvenuta in data 14/1/2019) entro il termine di sessanta giorni computati dalla data di notificazione della sentenza impugnata (avvenuta il 13/11/2018), non potendosi tener conto, quali giorni di scadenza del termine ad quem , delle giornate di sabato 12/1/2019 e didomenica 13/1/2019 (cfr. l’art. 155 c.p.c.) . 2. Parimenti priva di fondamento deve ritenersi l’eccezione sollevatadal controricorrente, in ordine all’asserita inammissibilità per tardivitàdella domanda risarcitoria relativa ai danni corrispondenti alle conseguenzedell’inadempimento del conduttore ex art. 1453 c.c. (sul presuppostodell’avvenuta asserita limitazione dell’originaria domanda risarcitoriadella società locatrice al solo maggior danno ex art. 1591 c.c.), avendo la società attrice espressamente identificato, nel corpo dell’originarioatto di citazione e nelle relative conclusioni, le lamentate conseguenze dannose del comportamento contrattuale della contropartenella mancata percezione dei canoni di locazione fino alla naturale scadenza del contratto . In tal modo è rimasto riservato al giudice di merito adito il potere - dovere di qualificare la domanda in relazioneagli elementi obiettivi di identificazione dell'azione senza che siaconfigurabile alcuna violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (cfr . Cass. , Sez. 2, n. 11289 del 10/5/2018 ; Cass., S ez . 3, n. 906 del 17/1/2018 ; Cass., S e z. 3, n. 919 del 3/2/1999). La sentenza impugnata, nell’affrontare e decidere la questione relativa alla risarcibilità delle conseguenze connesse, in generale, all’inadempimento contrattuale del conduttore (ai sensi dell’art. 1453 c.c.), ha infatti sostanzialmente e correttamente riconosciuto la possibilità della più ampia interpretazione dell’originaria domanda risarcitoriaproposta dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. 3.Con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnataper violazione dell’art. 1453 c.c. in combinato disposto con l’art.1223 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale negato il risarcimento dei danni relativi al conseguimento deicanoni di locazione fino alla naturale cessazione del contratto sulla basedi un orientamento della giurisprudenza di legittimità minoritario (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 1 0 /12/2013 ) e, in ogni caso, suscettibile d’essere rimeditato, siccome erroneamente fondato sul presuppostosecondo cui il corrispettivo della locazione si risolverebbe nella prestazione, da parte del conduttore, di un compenso per il sacrificio, da parte del locatore, della propria facoltà di godimento dell’immobile,là dove, al contrario, la dimensione causale del contratto di locazione imporrebbe di qualificare la cessione del godimento dell’immobile dietro il pagamento del corrispettivo alla stregua di un’operazione economica di scambio tra utilità di diversa natura (d’indole per lo più speculativa), sì che la mera riconsegna dell’immobile prima della naturale conclusione del contratto non varrebbe mai a reintegrare il patrimonio del locatore della mancata realizzazionedel credito relativo a tutti i canoni convenuti, così come peraltroriconosciuto dal prevalente orientamento della giurisprudenza dellaCorte di cassazione (cfr. Cass. , Sez. 3, n. 2865 del 13/02/2015) . 4.Con il secondo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 91 e 664 c.p.c., in combinato dispostocon il d.m. n. 127/2004 (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), peravere la corte territoriale illegittimamente omesso di liquidare, in proprio favore, le spese di lite relative alle procedure di sfratto di morosità e di esecuzione per rilascio, sulla base dell’erroneo presupposto secondo cui tali spese, in quanto non riconducibili alla liquidazionedelle spese in favore del difensore per l’attività svolta, non sarebberostate adeguatamente comprovate o specificate attraverso il deposito di una notula, là dove, al contrario, la liquidazione di tale rimborsoavrebbe dovuto ritenersi svincolata dall’assolvimento di alcun onere di previa specificazione da parte dell’istante, e doverosamente operata d’ufficio, ai sensi degli artt. 91 e 664 c.p.c., sulla base degli attiprocessuali debitamente depositati dalla società ricorrente. 5. Con il terzo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnataper violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. (in relazione all’art. 360n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente disposto l’integrale compensazione tra le parti delle spese relative al procedimento di mediazione in ragione della pretesa legittimità del rifiuto del conduttore di accettare la proposta di conciliazione della locatrice (atteso il carattere eccessivamente oneroso delle condizioni offertein rapporto a quanto viceversa riconosciuto in sede definitiva), làdove, al contrario, trattandosi di mediazione obbligatoria ed essendo comunquestata riconosciuta nel merito la soccombenza del convenuto, la liquidazione delle spese del giudizio avrebbe dovuto essere comprensivadelle spese relative al procedimento di mediazione . 6.A seguito dell’ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9/11/2023 dellaTerza Sezione Civile, il ricorso è stato assegnato a queste Sezioni Uniteper la soluzione del contrasto post o dal primo motivo . 7. Secondo l’ordinanza di rimessione della Terza Sezione «convivononella giurisprudenza di questa Corte, e segnatamente di questasezione, due orientamenti. Secondo un primo orientamento, più risalentee tendenzialmente prevalente, il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovoconduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto (Cass.n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970). Secondo altro orientamento, recepito dalla sentenza di merito, in ipotesidi risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezioneda parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili finoalla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momentoin cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene conuna nuova locazione, non configura di per sé un danno da “ perdita subita”,né un danno da “ mancato guadagno ” , non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditor e - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l ’ inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento, mentre un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioniin cui si trova l ’ immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione,commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente peril relativo ripristino quale conseguenza dell ’ inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ. (Cass. n. 1426del 2017; n. 27614 del 2013). «Il punto di divergenza fra i due orientamenti risiede nelle conseguenze che vengono ricollegate alla valutazione in termini di godimentoindiretto della locazione. Per l’indirizzo recepito dalla corte territoriale non c’è pregiudizio, con riferimento ai canoni che, dopo il rilascio,sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto, se il godimentotorna al proprietario locatore in seguito al rilascio all’esito della risoluzione per inadempimento, posto che il canone è il corrispettivo per la privazione del godimento. Per il primo indirizzo, invece, il rilascio dell’immobile non neutralizza il danno del mancato conseguimentodel canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale. Affermain particolare Cass. n. 8482 del 2020 che “il danno da risarcire nonpuò non ritenersi rappresentato dall ’ ammontare dei canoni dovuti perla durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senzache si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggettoche aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti— un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile ” . Allaluce di tale indirizzo, l’interesse protetto dal contratto di locazione, e che è stato leso dall’inadempimento, è lo specifico interesse al godimento indiretto mediante la percezione di un corrispettivo per l’altruigodimento, che il proprietario, in base all’esercizio di autonomia che gli compete, ha affidato alla tutela contrattuale, per cui l’inadempimentoavrebbe violato il programma di godimento del bene prefiguratodal negozio. «Quest’ultimo indirizzo si è evoluto, fino alle più recenti manifestazioni,nel senso che il danno risarcibile non corrisponde ut sic alla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimentodi un nuovo conduttore, ma è necessario l’apprezzamento daparte del giudice del merito di tutte le circostanze del caso concreto. Sitratta di precisazione quanto mai opportuna, in primo luogo perché l’azione risarcitoria non può essere confusa con l’azione di adempimento,solo grazie alla quale, per ipotesi, il locatore può esigere il mancato pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto. In secondo luogo, tale esito evolutivo è coerente alla distinzione fra il danno evento ed il danno conseguenza. Il danno evento, coincidente con l’inadempimento, si identifica effettivamente con la mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore. Il danno risarcibile è, però, il danno conseguenza, disciplinato dall’art. 1223 cod. civ. Emerge, a questo proposito, l’onere probatorio del locatore, che deve provare il nesso di causalità giuridica fra l’evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli. È parte di tale onere probatorio del locatore l’essersi attivato per rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobileper una nuova locazione. In questo quadro, potrà essere rilevante anche quanto il conduttore possa opporre ai sensi dell’art. 1227,comma 2, cod. civ. «Di contro al primo indirizzo, pur apprezzato in questo esito evolutivo,che distingue fra danno evento e danno conseguenza, deve valutarsi,ai fini della risoluzione del contrasto, la portata dell’art. 1591 cod.civ. È pur vero che tale norma disciplina la fattispecie dei danni da ritardatarestituzione, e dunque gli effetti della mora del conduttore a restituirel’immobile, ma è anche vero che la portata della norma non è riducibile alla fattispecie della restituzione dopo la scadenza del rapporto,potendo essa sul piano pratico trovare applicazione anche al casodella restituzione prima della scadenza, e dunque all’ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e del protrarsidel godimento della cosa da parte di quest’ultimo, nonostante la cessazione per risoluzione. Il conduttore è tenuto in base all’art. 1591a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione.Resta tuttavia il margine, come è noto salvaguardato dalla norma,del “maggior danno”. Volendo rileggere la fattispecie sulla base del punto di vista dell’art. 1591, l’interrogativo da porsi è se in tale “maggiordanno”, una volta imposto al conduttore dalla legge l’obbligo dirisarcire il locatore mediante la corresponsione del canone fino alla restituzione,trovi ospitalità, ed in quali termini, il danno conseguente, aisensi dell’art. 1223, all’evento dannoso rappresentato dalla mancata percezionedei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, si intende all’interno al termine di scadenza del rapporto»(Cass., Sez. 3, n. 31276 del 9/11/2023 ). 8.[OSCURATO:PERSONA] ritiene che , ai fini della risoluzione delle questioni di dirittoposte dal primo motivo di ricorso - in relazione al quale è stato sollecitatol’intervento di queste Sezioni Unite - debba essere condiviso l’orientamento interpretativo v o lto, da un lato, a escludere che la restituzione dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto valga di per sé a precludere il diritto del locatore a rivendicare, a titolo risarcitorio, il pagamento dei canoni destinati a scaderesuccessivamente a lla restituzione (fino alla prevista scadenza del contratto o all’eventuale nuova locazione dell’immobile) e, dall’altro,a negare che il danno risarcibile in favore del locatore debba ricomprendere, con carattere di automaticità, tutti i canoni non percepitifino alla scadenza del contratto originariamente stabilita dalle partio, in alternativa, al reperimento di un nuovo conduttore . 9. Al fine di giustificare tal i conclusion i varrà in primo luogo osservarecome, secondo l’indirizzo fatto proprio dalla giurisprudenza minoritaria di questa Corte (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 10/12/2013) - e posta a fondamento della decisione di merito impugnatain questa sede - nel caso in cui sia pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e sia intervenutoil rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte dellocatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionaleo legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatorestesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione,non configur i di per sé un danno da ‘ perdita subita ’ , né un danno da ‘ mancato guadagno ’ , non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditor e - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosseverificato l ’ inadempimento del conduttore . 10.Tale orientamento interpretativo , ad avviso di queste Sezioni Unite,non può essere condiviso . 11.Secondo tale orientamento, la causa del contratto di locazione sisostanzierebbe nella relazione funzionale asseritamente esistente tra la ‘rinuncia’, da parte del locatore, al godimento diretto del proprio immobilee il ‘compenso’ costituito dal pagamento del canone da parte delconduttore. Al riguardo , « la concessione in godimento di un bene iurelocationis si risolve ex latere del locatore in una particolare forma di esercizio del godimento del bene nelle sue utilità, cioè nel conferimentoal conduttore della facoltà di esercitare in via diretta su diesso il godimento materiale, che altrimenti sarebbe esercitabile dal locatore. A fronte di tale conferimento e, quindi, con diretta giustificazione in ragione di esso, il conduttore versa al locatore il corrispettivo, il canone, che viene a rappresentare in tal modo una modalitàdi fruizione indiretta dell'utilità sottesa al godimento del bene sostitutiva del possibile godimento diretto. Godimento diretto che il locatore, se conservasse la detenzione del bene potrebbe, si badi, esercitarecon l’estrinsecazione della facoltà di godimento materiale su diesso, utilizzandolo per una qualche destinazione conforme alla sua naturao alle sua funzionalità, ma che, potrebbe anche esercitare anche estrinsecandola in negativo, cioè attraverso la mera conservazione della detenzione del bene, senza cioè il compimento di attività di godimentomateriale di esso, come ad esempio tenendolo intercluso ed inaccessibile, nonché incolto, trattandosi di terreno, o, trattandosi di edificio,inutilizzato. «Ebbene, quando il locatore concede in locazione l'immobile, il corrispettivodella locazione, cioè il canone, rappresenta l'equivalente dellaprivazione della possibilità di esercitare il godimento dello stesso invia diretta, cioè sia attraverso lo svolgimento su di esso dell'attività di godimento materiale possibile secondo la natura del bene, sia attraversoun atteggiamento di non utilizzazione del bene per il tramite ditale attività di godimento materiale e, quindi, attraverso la sua mera detenzione» ( così Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 10/12/2013 , §3. 3 , pagg.8-9). 12.[OSCURATO:PERSONA] ritiene che l’affermazione secondo cui la dimensione causale del contratto di locazione riposerebbe sulla preliminare ‘rinuncia al godimento diretto ’ da parte del locatore esprima una prospettiva del tutto marginale della realtà contrattuale della locazione:non appare , infatti , necessariamente configurabile , in capo a tutti coloro che intendono trasmettere a terzi il godimento di un immobile di cui hanno la disponibilità, un qualche apprezzabile interesse per il godimento diretto del proprio immobile , né necessariamenteuna volontà di tale forma di godimento.Sipensi, al riguardo, ai casi di collocazione sul mercato di immobili precedentementeacquistati dal locatore a soli fini di investimento del risparmio (da cui trarre occasione di possibil i rendit e ), o ai casi d i locatori (come una società commerciale) orientati a realizzare profitti attraverso l’acquisto sistematico di immobili da destinare con immediatezzaal godimento di terzi dietro compenso . Inrelazione a tale punto (e, dunque, sul piano dell’identificazione dellacausa del contratto di locazione) converrà piuttosto tener ferma e valorizzare la più limitata dimensione dello scambio (in sé considerato) tra l’utilità economico - sociale rappresentata dal godimentodi un bene immobile e l’importo monetario del canone: uno scambio in cui la prestazione patrimoniale del conduttore non risulta affattovolta a ‘compensare’ il sacrificio del godimento diretto del bene da parte del locatore, bensì a ‘corrispondere’ alle utilità offert e del locatore secondo i termini di una specifica dinamica funzionale di carattereeconomico-sociale. In forza di tale specifica dinamica funzionale, la prefigurazione negoziale dell’esecuzione delle reciproche prestazioni delle parti è destinata a prospettare la realizzazione di un nuovo , originale e più avanzato assetto economico - giuridico delle sfere di entrambi i contraenti; un assetto destinato a stabilizzarsi definitivamente attraverso il puntuale compimento del ‘programma contrattuale’ alla cuipuntuale attuazione entrambe le parti risultano vincolate . Con la realizzazione di tale nuovo assetto , da un lato , il locatore avràsoddisfatto il suo specifico interesse alla ‘trasformazione’, in una definitiva disponibilità monetaria, della temporanea utilizzabilità del bene e , dall’altro, il conduttore il suo particolare interesse a ‘trasformare’ la sua originaria disponibilità monetaria nel temporaneo godimentodelle specifiche utilità offerte dal bene altrui.13.Muovendo da tali elementari premesse , apparirà di immediata comprensione come la restituzione dell’immobile prima della conclusione del contratto da parte del conduttore inadempiente non potràmai valere a determinare di per sé l ’integrale ricostituzione della condizione economic o - giuridica del locatore configuratasi a seguito dellaconclusione del contratto di locazione . 14. Su questo punto , s econdo l’ orientamento interpretativo qui criticato, il rilascio dell'immobile locato a seguito di risoluzione per inadempimentodel conduttore non sarebbe « di per sé tal e da integrare né un danno da “perdita” (danno emergente), né un danno da “mancato guadagno” (lucro cessante) derivanti dall'inadempimento »; infatti, una volta « rilasciato l'immobile in conseguenza della risoluzione, viene ripristinata la posizione del locatore in ordine al godimentodel bene nei termini in cui essa si poteva estrinsecare prima dellascelta dell'esercizio del godimento nella suddetta forma indiretta: illocatore viene posto, cioè, nella condizione di esercitare il godimento sul bene in via materiale oppure con atteggiamento di mera inerzia oppurenuovamente in forma indiretta, cioè conferendolo in godimento ad un terzo, a titolo oneroso, cioè iure locations, o, eventualmente, gratuito,iure commodati. «Poiché il canone locativo lo compensava della privazione della facoltàdi godimento diretto, in via di utilizzazione positiva del bene o permera detenzione, nonché di quella indiretta mediante conferimento adaltro terzo per uno di quei titoli, è palese che la mancata percezione delcanone, tanto f in o alla scadenza quanto fino alla rilocazione, non puòessere considerata di per sé una “ perdita ” e ciò per il suo carattere corrispettivo rispetto alla privazione del godimento. La mancata percezione potrebbe automaticamente essere considerata una “perdita”per il locatore solo se il canone come utilitas non fosse stato conseguibile come compenso per la privazione della facoltà di godimento in altro modo. Cessata quella privazione e ripristinato il godimento la mancata percezione del canone non può essere considerataperdita» (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, n. 27614 del 10/12/2013 , §3.3,pagg. 8 - 10 ). 15. Una simile ricostruzione del fenomeno contrattuale (rivist o dallaprospettiva della patologia funzionale dell’inadempimento) non è condivisibile, poiché , nella misura in cui trascura la mancata realizzazionedel programma negoziale originariamente convenuto tra le parti in conseguenza dell’inadempimento , si risolve nella totale neutralizzazionedella rilevanza giuridica di quest’ultimo . La restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente, infatti, non potrà mai costitui r e il ripristino di un preesistenteequilibrio delle sfere giuridico - patrimonial i delle parti (se non quello prenegoziale, ormai superato dalla conclusione del contratto), quanto piuttosto l ’ attestazione del fallimento (per responsabilità del conduttore) del programma contrattuale alla cui realizzazione le parti si erano positivamente vincolate e, conseguentemente,della sopravvenuta impossibilità (sempre per fatto del conduttore) di pervenire alla realizzazione del piano degli effetti economici e giuridici che i contraenti avevano originariamente prefigurato. È appena il caso di sottolineare al riguardo come, attraverso la conclusione di un contratto, le parti non si propongano affatto di ricomporre, come conseguenza della realizzazione della causa contrattuale, il medesimo equilibrio economico originario astrattamente considerato (sia pure in una diversa composizione materiale:una somma di danaro al posto di un periodo di godimento dell’immobile, e viceversa) , bensì a raggiungere un diverso e più avanzatoassetto economico - giuridico della propria sfera patrimoniale, rivistoattraverso il prisma delle proprie prospettive d’interesse.Inbreve, così come il significato del rapporto obbligatorio non si esauriscenell’astratto apprezzamento economic o dell ’esecuzione della prestazione del debitore - estendendosi bensì alla decisiva considerazione dell’interesse ( anche non patrimoniale, ex art. 1174 c.c.) del creditore e alla sua soddisfazione (destinat a a rivestire un ruolo,sotto molti profili, determinante e decisivo nella disciplina del le diversefasi del rapporto ) - allo stesso modo, i l complessivo assetto di interessicomposto n el programma contrattuale è destinato a rivestire una considerazione decisiva nella ricostruzione della disciplina del contratto, tanto nella sua fase interpretativa, quanto in quella esecutiva, quanto infine in quella (del tutto eventuale) che riguarda l’eventualegoverno degli effetti dell’inadempimento. La frustrazione che il locatore è costretto a subire per effetto dell’inadempimento del conduttore, in relazione al compimento del programma contrattuale originariamente convenuto (e, dunque, in relazioneal forzato sacrificio degli interessi negoziati), non potrà in tal sensomai essere reintegrata, sul piano risarcitorio, dalla ricollocazione dello stesso locatore nella medesima condizione economico - patrimonialeprecedente la conclusione del contratto . Una simile affermazione - varrà ribadirlo - trascura ndo la considerazionedel piano di interessi già negoziato dalle parti (e il suo fallimentoper la responsabilità del conduttore) , finisce inevitabilmente colneutralizzare la rilevanza dell’inadempimento di quest’ultimo . 16.La conferma dell’erroneità della prospettiva interpretativa qui criticata appare peraltro desumibile anche attraverso l’analisi delle conseguenze dell’inadempimento così come regolate dal legislatore (ossiadel danno giuridicamente rilevante ) . Infatti,la tesi secondo cui viene rimossa , per effetto dall’anticipata restituzione dell’immobile da parte del conduttore inadempiente, la dannositàdel fallimento del programma contrattuale in conseguenza dell’inadempimento del conduttore , si traduce inevitabilmente nella definitiva cancellazione dell ’ interesse positivo quale componente costitutivadel danno contrattuale regolato dall’art. 1223 c.c. ( ai sensi del quale « Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta»), finendo col determinare la sostanziale assimilazione del danno da inadempimento a l danno precontrattuale , per tradizione identificatonella limitata considerazione del solo interesse negativo . Sulpunto, la giurisprudenza di questa Corte ha già espressamente avutomodo di rilevare c he , n ei contratti a prestazioni corrispettive, alla risoluzioneper inadempimento si accompagn a sempre il diritto, per il contraentefedele, al risarcimento del danno, non limitato all ’ interesse negativo ( id quod interest contractum non fuisse ) , bensì esteso all’interessepositivo ( quantum lucrari potuit ), atteso, per un verso, che l'azionedi risoluzione è alternativa all'azione di adempimento (per sua natura finalizzata al conseguimento dell'interesse positivo ) e considerato, per altro verso, che, diversamente opinando, la responsabilità (contrattuale) per inadempimento coinciderebbe quoad effectumcon la responsabilità precontrattuale, venendosi a trattare in modo uguale situazioni diverse ( cfr. Cass., Sez. 3, n. 28022 del 14/10/2021;v. altresì Cass., Sez. 3, n. 36497 del 29/12/2023) . Un’ulteriore coerente conferma, sotto altro profilo, della neutralizzazione, per il medio di un’incongrua lettura del fenomeno contrattuale,della responsabilità per inadempi mento . 17.Le considerazioni qui esposte valgono, dunque, a confermare lacorrettezza di quanto desumibile da lle riflessioni della giurisprudenza maggioritaria di questa Corte , secondo la quale i l locatore, il quale abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l ’ anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al la scadenzadel contratto o al reperimento di un nuovo conduttore ; in tal caso, l’ ammontare del danno risarcibile costitui rà valutazione del giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto(Cass., Sez. 3, n. 8482 del 5/5/2020 ) , prime fra tutte l’utile cheil locatore avrà ricavato (o che avr ebbe potuto comunque ricavare conl’uso della normale diligenza ) dall ’ immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto(Cass., Sez. 6 - 3, n. 194 del 5/1/2023) . 18. I l tema posto dalle conseguenze dell’inadempimento del conduttorechiede, dunque , d’essere affrontato e trattato alla stregua diun’ordinaria questione di determinazione (e liquidazione) del danno contrattualerisarcibile. Una simile operazione, in quanto dedicata alla ricostruzione di circostanzedi fatto necessariamente dominate dalla considerazione di occorrenze proprie a l caso di specie , impon e l’esclusione di ogni astrattezza teorica e, segnatamente, il rifiuto d i ogni prospettabile automatismoin ipotesi v o lto a identificare , di necessità , il danno del locatorecon l’insieme dei canoni non percepiti . Tale ultima precisazione - come correttamente evidenziato nella stessa ordinanza di rimessione in questa sede - appare opportuna, dovendo, da un lato, ammonirsi sulla necessità di non confondere l’azionerisarcitoria con l’azione di adempimento ( solo grazie alla quale illocatore può esigere il mancato pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto ) e, dall’altro, rammentarsi come l’operazione di liquidazione del danno si fond i necessariamente sulla preliminare distinzione fra danno - evento (qui coincidente con l’inadempimentoe identifica to dal la mancata percezione dei canoni di locazioneconcordati fino al la scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore ) e danno - conseguenza disciplinato dall’art.1223c.c., ai sensi del quale - varrà ribadire e sottolineare - il ‘ mancato guadagno’ del locatore, in tanto potrà ritenersi risarcibile, in quanto appaia configurabile alla stregua di una « conseguenza immediata e diretta»dell’inadempimento. Tale nesso di ‘causalità giuridica’ tra l’evento di danno e le sue conseguenzepregiudizievoli ( alias il carattere di derivazione immediat a e dirett a di queste ultime dal primo) costitu isce materia d i un onere probatorio(necessariamente ) incombente sul locatore ai sensi dell’art.2697 c.c. ; e tanto, a prescindere da quanto il conduttore po trà eventualmenteopporre ai sensi dell’art. 1227, comma 2, c.c. Da questa prospettiva, la circostanza dell’avvenuta restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente a seguitodella risoluzione del contratto se , da un lato , non esclude di principio la risarcibilità delle possibili conseguenze dannose correlat e allamancata percezione dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto ( o a lla conclusione di un ’eventuale nuova locazione ) , dall’altro,non potrà non offrire al giudice del merito elementi util i (sul piano del ragionamento probatorio d’indole critica) ai fini della più corretta ricostruzione in fatto delle conseguenze dannose effettivamente ricollegabili a ll’ina dempimento , normalmente identificabili con la perdita dei canoni previsti fino alla naturale scadenzadel contratto . Èin questo quadro che si colloca la giustificazione dell’attribuzione diun carattere ragionevolmente dirimente alla dimostrazione , da parte dellocatore, d ’ essersi convenientemente attivato , non appena ottenut a lariconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezziordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione . Un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nelriattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità (in tesi confidando sul diritto a conseguire, a titolo risarcitorio, tutti i canoni convenuti fino alla naturale scadenza del contratto ) , non potrà non legittimare , secondo l’ id quod plerumque accidit , la prospettazione dell’eventuale riconducibilitàdella cessata redditività del bene alla responsabilità del lo stesso locatore ; una responsabilità nella specie assumibile anche ex fide bona , in coerenza a un criterio valutativo generale del comportamentodelle parti contraenti riferibile, oltre che alla relazione prenegoziale ( ex art. 1337 c.c.) , all’interpretazione del contratto ( ex art.1366 c.c.) e alla sua esecuzione ( ex art. 1375 c.c.), anche al la fase chesegue la formale risoluzione degli effetti del negozio ( arg . altresì ex art. 117 5 c.c. , nella prospettiva della determinazione del credito risarcitorio, là dove impone al credi tore di « comportarsi secondo le regoledella correttezza ») . 19. D eve pertanto ritenersi grava nte sul locatore l’onere di comprovare che , nonostante la restituzione dell’ immobile prima della scadenzadel contratto da parte del conduttore inadempiente , il danno costituitodalla mancata percezione del canone fino a detta scadenza , o fino alla stipulazione di una nuova locazione , si è ugualmente verificato. 20. Varrà infine considerare la questione da ultimo sollevat a dall’ordinanza di rimessione della Terza Sezione civile in ordine all’applicabilità, al caso di specie, dell’art. 1591 c.c. (e delle regole di liquidazione in esso contenute) ai fini della determinazione dei danni risarcibiliin favore del locatore. 21.Secondo tale norma , « Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna,salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno » . 22. In forza di quanto adombrato dal l’ordinanza di rimession e , l’eventualeapplicazione in via analogica di tale norma al caso di specie giustificherebbel’eventuale limitazione del la liquidazione del danno in favoredel locatore al solo corrispettivo convenuto fino alla riconsegna dell’immobilelocato, salva la dimostrazione del maggior danno subito. 23.In linea con quanto fin qui esposto , le Sezioni Unite ritengono percontro che la delineata estensione analogica della regola dettata dall’art. 1591 c.c. al governo delle conseguenze dannose riferibili a forme di inadempimento del conduttore diverse da quell a consistente nel ritard ata riconsegna dell’immobile (“ il conduttore in mora a restituire la cosa ”) - e, segnatamente, all’inadempimento consistito nellamancata corresponsione dei canoni nel corso del rapporto (come accaduto nel caso di specie) - non trovi giustificazione, dovendo confermarsila positiva riferibilità della norma di cui all’art. 1591 c.c. allesole conseguenze risarcitorie connesse al ritardo nella restituzione dell’immobileda parte del conduttore. Si tratta, infatti, con riguardo alla fattispecie astratta delineata nell’art.1591 c.c., di una vicenda del tutto diversa da quella posta a oggettodell’odierno ricorso; e ciò, pur volendo consider are il ‘ritardo nellariconsegna’ come ritardo (non solo rispetto alla scadenza naturale delcontratto, bensì anche) rispetto al momento della risoluzione per inadempimentodel conduttore prima della scadenza contrattuale . Da quest’ultima prospettiva, il ‘maggior danno’ di cui si discorre nell’art. 1591 c.c. rim arrebbe pur sempre riferito, stricto sensu , alle conseguenze pregiudizievoli direttamente riferibili al ritardo nella restituzionedell’immobile e, dunque, non estensibili alle conseguenze più ampiamente legate al fallimento del programma contrattuale per fattodel conduttore. 24.L’insieme delle considerazioni sin qui svolte vale a giustificare l’accoglimentodel primo motivo de l ricorso proposto dall’[OSCURATO:PERSONA].r.l. sulla base del seguente principio di diritto: « Il diritto del locatore a conseguire , ai sensi dell’art. 1223 c.c. , il risarcimento del dannoda mancato guadagno a causa della risoluzione de
Sentenza Cassazione n. 04892/2025 — Fons Iuris — Fons Iuris